La Société civile immobilière (SCI) est un outil juridique des plus utilisé lorsqu’il s’agit de préparer la transmission d’un patrimoine immobilier. La SCI est un sujet que nous développons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .
Il s’agit d’une forme sociétaire simple, qui permet, lorsque la stratégie est bien réalisée, de distinguer le pouvoir sur la gestion du patrimoine, du droit de propriété de l’immeuble via la détention des parts de la SCI. C’est la combinaison entre le statut d’associé (en pleine propriété ou en nue-propriété / usufruit des parts de SCI) et le rôle de gérant permet de transmettre un patrimoine immobilier, tout en limitant les droits des donataires sur la gestion de l’immeuble.
Pour autant, derrière une apparente simplicité, il convient d’être attentif à la gestion comptable et financière de la SCI pour atteindre tous les objectifs fixés en matière de transmission du patrimoine civile et fiscale. A mon sens, le recours à un expert-comptable est une nécessité pour optimiser l’utilisation de votre société civile.
Vous noterez que par habitude, nous évoquons la Société Civile Immobilière alors qu’il serait préférable d’évoquer l’utilisation de la société civile patrimoniale dont l’objet social plus large autorise une pluralité d’activités civiles non limitées à l’immobilier (cf. » Constituer une Société Civile Patrimoniale (SC Pat) plutôt qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ? »).
 

La SCI pour l’acquisition d’un immeuble de rapport : Le démembrement des parts de SCI.

Le schéma le plus fréquent est réalisé en quatre étapes :

  1. Création de la SCI par Monsieur et Madame. Le capital apporté à la création de la SCI est faible. On peut parler de 1500€ par exemple. Les gérants statutaires de la SCI seront Monsieur, puis madame par exemple.
  2. Acquisition de l’immeuble par la SCI. La SCI fait un crédit pour la totalité de l’achat de l’immeuble de rapport.
  3. Mise en location de l’immeuble. La SCI perçoit les revenus fonciers, qui lui permettent de rembourser le crédit immobilier.
  4. Quelques mois après l’acquisition de l’immeuble, alors que la SCI est très endettée, les parents réalisent une donation de la nue-propriété des parts de SCI. La SCI étant endettée, la valeur de la donation servant de base au calcul des droits de mutation à titre gratuit est très faible.

 

 
Au terme de ces quatre premières étapes, les parents sont usufruitiers / gérant des parts de SCI alors que les enfants sont nus propriétaires de ces mêmes parts de SCI.
La valeur de la SCI au jour de la donation est très faible. Pour déterminer la valeur des parts, on calcul l’actif net réévalué de la SCI : Actif (valeur de l’immeuble + liquidité) – Passif (dette bancaire). Les droits de donation porteront donc sur une très faible valeur et les abattements disponibles pour la donation entre parents et enfants ne seront que peu consommés.
Les parents, usufruitiers des parts de SCI, pourront percevoir les revenus distribuables par la SCI et leur statut de gérant leur permettra de gérer l’immeuble selon le niveau prédéfini dans les statuts et notamment dans l’objet social de la SCI.
Selon l’article 1844 du code civil, « si une part est grevée d’un usufruit, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, où il est réservé à l’usufruitier.
 Les statuts peuvent déroger aux dispositions des deux alinéas qui précèdent. »
Pour autant, la jurisprudence précise qu’il n’est pas possible de priver le nu propriétaire du droit de vote en sa qualité d’associé. Par prudence, les statuts pourront déroger au principe édicté par le code civil mais l’usufruitier devra recueillir l’accord du nu propriétaire pour les décisions affectant la substance de la société : modification du pacte social, augmentation ou réduction de capital, transformation, prorogation de la société. De manière générale, on pourrait affecter le droit de vote à l’usufruitier concernant toutes les décisions prises en assemblée générale ordinaire et le droit de vote au nu propriétaire pour toutes les décisions en assemblée générale extraordinaire.
Beaucoup d’investisseur se limitent à la mise en place de ce schéma pour la préparation et l’optimisation de la transmission du patrimoine familiale. Considérant le remboursement du crédit grâce aux loyers, ils considèrent, à tort, que l’effacement de la dette bancaire profitera aux nus-propriétaires des parts de SCI. Cette réflexion est malheureusement erronée : le compte courant d’associé change toute la stratégie et réduit à néant l’optimisation fiscale.
 

Le compte courant d’associé dans une Société civile immobilière.

Le résultat de l’exercice comptable, qui a la nature de fruit civil, revient à l’usufruitier des parts de SCI. C’est également à l’usufruitier qu’appartient le pouvoir de décider de son affectation : la capitaliser dans la société ou le distribuer.
Ainsi, La SCI permet à l’usufruitier de décider de l’affectation du bénéfice et donc de son niveau de revenu. En théorie, l’usufruitier est libre de :

  • Capitaliser l’intégralité des revenus. Dans ce cas précis, l’usufruitier ne perçoit aucun revenu, et décide systématiquement de placer l’intégralité des capitaux en réserve, qui reviendra au nu propriétaire. En refusant de percevoir des capitaux, l’usufruit augmente le patrimoine du nu propriétaire en franchise de droit de donation. Mais, prudence sur ce schéma qui pourrait être requalifier de donation indirecte, même si pour le moment la jurisprudence semble favorable.
  • Se distribuer l’intégralité des revenus. En tant qu’usufruitier, il a le droit à percevoir le bénéfice de l’exercice, il peut systématiquement décider de se l’attribuer. Attention cependant à ne pas fragiliser la société par une trop forte ponction.

 
 

Le compte courant papier, créé automatiquement par le remboursement d’un emprunt.

Le résultat comptable de la société est égal à la différence entre les produits (loyers) et les charges (entretiens, réparation, assurance …) y compris les intérêts d’emprunt. Mais attention, dans une mensualité de crédit, il y a : intérêt + capital. Seuls les intérêts sont déductibles pour la détermination du résultat comptable.
Le remboursement du capital du crédit immobilier (compris dans la mensualité du crédit) n’a aucun effet dans la détermination du résultat de l’exercice. Il viendra réduire la trésorerie disponible mais sans impact sur le bénéfice : La société peut réaliser un bénéfice sans dégager de trésorerie (puisqu’il faut bien rembourser le capital du crédit immobilier).
Ainsi, le dividende ne peut être distribué faute de liquidité (le dividende est distribuable mais non distribué), il est alors affecté en compte courant d’associé au nombre du bénéficiaire du bénéfice distribuable non distribué : l’usufruitier.
Si l’usufruitier ne prend aucune décision quant à l’affectation du bénéfice non distribué, le remboursement du crédit bancaire a pour corolaire, la création d’un compte courant d’associé au nom de l’usufruitier pour un montant équivalent : l’optimisation de la transmission du patrimoine au profit des enfants nus propriétaire est raté, car le compte courant d’associé, dette de la société vis à vis de l’usufruitier, sera taxable aux droits de succession.
 
Du fait de ce compte courant d’associé créé au profit de l’usufruitier, la transmission du patrimoine est inefficace.

Une solution pour éviter la constitution du compte courant d’associé, automatiquement du fait du remboursement du crédit, serait, pour l’usufruitier, de prendre la décision d’affecter le bénéfice distribuable de l’exercice directement en réserve, c’est à dire au profit du nu propriétaire, mais attention au risque de requalification fiscal si cette opération était massive et systématique.
 
Dans cette hypothèse extrême, la transmission du patrimoine sera très efficace, mais prudence.

 

L’amortissement de l’immeuble pour réduire le montant du bénéfice distribuable à l’usufruitier.

Le compte courant d’associé nait principalement du fait du bénéfice non distribué à l’usufruitier faute de trésorerie. Une solution réside donc dans la constatation d’un amortissement de l’immeuble. L’amortissement constitue une charge non décaissée constatant la dégradation dans le temps de l’actif.
Cette charge aura pour conséquence de réduire le bénéfice comptable de l’exercice (fiscalement cela ne change rien), et donc le niveau de dividende distribuable à l’usufruitier.
Nous avons développé cette thématique de l’amortissement de l’immeuble dans cet article « SCI : Faut-il constater l’amortissement de l’immeuble ?
 
 

La mise en réserve du bénéfice augmenter la valeur des parts appartenant au nu propriétaire.

Comme nous vous le présentions dans cet autre article « SCI : Ne pas distribuer le résultat comptable pour le mettre en réserve.« , l’usufruitier n’est pas dans l’obligation de voté la mise en distribution du bénéfice de la SCI. Une décision de mise en réserve repousse la question du compte courant d’associé et permet de valoriser le patrimoine transmis au nu propriétaire.

Pour aller plus loin :
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