Faut-il investir dans l’immobilier avec une SCI à l’IS ? Quel est l’intérêt fiscal et patrimonial ?

Vous le savez, je l’écris régulièrement, la meilleure manière de réduire l’impôt sur le revenu consiste à réduire le montant des revenus perçus.

La société civile immobilière ou patrimoniale option « Impôt sur les sociétés » selon la rédaction de l’objet social, permet de capitaliser les revenus générés par l’investissement immobilier et en l’absence de distribution aux associés, aucun impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux ne seront payés par ces derniers. 

Il s’agit bien évidemment d’un sujet que nous traitons dans notre livre « Investir dans l’immobilier » ou à l’occasion de nos consultations patrimoniales

Pas de revenu distribué  = Pas d’impôt sur le revenu

Dans une société civile à l’IS, contrairement à la SCI imposée à l’impôt sur le revenu, c’est la société civile qui est redevable de l’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 38120€, puis 26.50% au delà.

La société civile n’est pas redevable des prélèvements sociaux.

Mais attention, la société civile immobilière (SCI) est une personne morale séparée de son associé : Il ne sera donc pas possible pour l’associé de prélever le bénéfice annuel réalisé par la SCI.

Pour bénéficier des capitaux disponibles dans la SCI, il sera nécessaire de procéder à une distribution de dividendes, taxable pour l’associé à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique de 30%, et bien évidemment, en l’absence de bénéfice comptable, la distribution sera impossible !
 

Comparaison entre le taux d’imposition d’une SCI imposée à l’impôt sur le revenu (IR) et une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (IS)

Une première analyse (trop rapide) semble donner un avantage certain à la SCI imposée à l’impôt sur les sociétés.

En effet, entre une tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux qui peuvent rapidement atteindre 30% + 17.20% voir même 45% + 17.20%%, l’impôt sur les sociétés reste limité à 15%, puis 26.50%. 

 
Cette première comparaison entre les taux d’imposition des revenus fonciers de la SCI à l’impôt sur le revenu (IR) et la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) est intéressante, donne une première idée de l’intérêt ou non de l’option fiscale à l’impôt sur les sociétés, mais elle ne sert à rien ! 

En effet, il n’est pas possible de limiter la comparaison aux seuls taux d’imposition, car si les taux sont différents, la base imposable est également différente.

On ne peut pas comparer deux taux d’imposition lorsque l’assiette de l’impôt est différente.
 
 

L’option pour l’impôt sur les sociétés de la SCI permet de réduire l’assiette de l’impôt sur les loyers perçus…

Ainsi, au delà d’un taux d’imposition plus faible, l’option pour l’impôt sur les sociétés de la SCI permet également de réduire l’assiette de l’impôt : Certaines charges, telles que les frais d’agence immobilière payés lors de l’acquisition, les frais de notaire, ou encore l’amortissement comptable de l’immeuble sont déductibles et permettent de réduire le bénéfice imposable de la SCI imposée à l’impôt sur les sociétés alors que ces mêmes charges ne sont pas déductibles dans le cas d’une société civile imposée à l’impôt sur le revenu.

Les revenus fonciers imposables et les charges déductibles par la société civile à l’impôt sur le revenu sont strictement encadrés par le code général des impôts.

L’imposition de la société civile à l’impôt sur les sociétés sera à ce titre nettement plus favorable et suivra les règles fiscales et comptable des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
 

Tableau de synthèse des charges déductibles dans une SCI à l’impôt sur les sociétés et une SCI à l’impôt sur le revenu

Mais s’avère particulièrement pénalisante lorsqu’il s’agit de sortir les capitaux de la société civile ou de vendre l’immeuble.

Tout semble magnifique dans le monde de la société civile à l’impôt sur les sociétés : Taux d’imposition plus faibles, Base imposable réduite par l’amortissement, déduction de charges non déductibles dans le régime fiscal de l’impôt sur le revenu et des revenus fonciers, …

Il serait néanmoins préjudiciable d’arrêter la réflexion à ces quelques points d’analyse.

Si l’option pour la SCI à l’impôt sur les sociétés est idéale lorsqu’il s’agit d’exploiter l’immeuble, elle s’avère nettement moins favorable lorsqu’il s’agit de le vendre et encore moins de récupérer l’argent entre les mains des associés.

Dans les deux cas, la Société Civile à l’impôt sur les sociétés se trouve soumise à une imposition, là ou la société civile à l’impôt sur le revenu est exonérée : 

• La vente de l’immeuble par la société civile à l’IS entraîne l’imposition d’une plus-value immobilière dont le montant est lié à la revalorisation de la valeur de l’immeuble dans le temps, mais également au montant des amortissements réalisés depuis l’acquisition de l’immeuble : L’avantage manifeste qu’à représenté l’amortissement de l’immeuble pendant toute la durée de l’exploitation se retrouve imposable en une seule fois lors de la vente de ce dernier. Cette plus-value représentative du montant des amortissements est imposable au taux de droit commun, c’est à dire 15% jusqu’à 38120€ puis 26.50% au delà. 
• Lorsque l’associé désirera récupérer le capital, fruit de l’exploitation de l’immeuble ou de sa vente, il devra payer un impôt sur le dividendes versés. L’imposition pourrait rapidement devenir confiscatoire. Les dividendes versés aux associés sont imposables à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique de 30%. En cas de liquidation de la société civile, c’est le boni de liquidation qui se retrouve imposable de la même manière que le dividende versé.

 
Au final, l’intérêt de la SCI à l’IS doit être relativiser au regard du coût de la distribution des profits réalisés par la SCI à l’IS, et notamment au moment de la vente de l’immeuble.

La plus-value immobilière imposable sera alors à la hauteur des amortissements réalisés depuis l’origine de l’exploitation. Cette plus-value sera taxable à l’impôt sur les sociétés… mais également au moment de la liquidation ou de la distribution de ce bénéfice exceptionnel.

Lorsque la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu, la plus-value est exonérée après 30 ans de détention de l’immeuble par la SCI (cf. « SCI : le piège de la plus value immobilière.« ).

Qui a intérêt à faire une SCI à l’impôt sur les sociétés ?

La SCI à l’impôt sur les sociétés est une excellente stratégie pour l’investisseur :

• Qui souhaite investir à très très long terme ;
• Qui n’a pas besoin de percevoir les revenus de son investissement immobilier et qui souhaite les conserver dans la SCI afin de financer d’autres projet d’investissement ;
• Qui n’a pas l’intention de revendre ses biens immobiliers ou lorsqu’il les revendra, il utilisera l’argent pour investir à nouveau ;
• Qui souhaite capitaliser pour transmettre au risque de faire payer davantage de droits de succession et d’impôt à ses enfants (cf. « SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : Le risque d’une triple imposition lors de la succession !« );
• Qui investit dans un bien immobilier dont la valeur se dégrade dans le temps (type bâtiment industriel) ;

La SCI à l’IS ne permet pas de réduire l’impôt payé, elle permet principalement de différé le paiement de l’impôt au moment de la vente de l’immeuble, c’est à dire lorsque les associés ont l’argent pour payer.

Parfois, la SCI à l’IS n’est pas une option, elle est obligatoire car l’investisseur immobilier n’a pas les moyens de payer l’impôt sur le revenu et doit donc utiliser l’IS pour retarder le paiement de l’impôt au moment de perception du prix de vente de l’immeuble.

Lorsque l’investisseur à les moyens de supporter le paiement de l’impôt sur le revenu foncier, il doit préférer la SCI à l’IR. Il n’est jamais agréable de payer de l’impôt, mais repousser le paiement et prendre le risque d’en payer davantage du fait d’une imposition sur la plus-value professionnelle ne semble pas une meilleure option.

Enfin, et c’est là une sujet majeur lorsqu’il s’agit d’arbitrer entre SCi à l’IR et sci à l’IS, l’obtention d’un crédit immobilier sera plus difficile, parfois même impossible, pour une SCI à l’IS comme nous vous l’expliquons dans cet article « Crédit immobilier : Les SCI à l’IS sont de plus en plus difficiles à financer. »

A suivre.