Vous le savez, je l’écris régulièrement, la meilleure manière de réduire l’impôt sur le revenu consiste à réduire le montant des revenus perçus.
La société civile immobilière ou patrimoniale option « Impôt sur les sociétés » selon la rédaction de l’objet social, permet de capitaliser les revenus générés par l’investissement immobilier et en l’absence de distribution aux associés, aucun impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux ne seront payés par ces derniers.
Il s’agit bien évidemment d’un sujet que nous traitons dans notre livre « Investir dans l’immobilier » ou à l’occasion de nos consultations patrimoniales
Pas de revenu distribué = Pas d’impôt sur le revenu
Dans une société civile à l’IS, contrairement à la SCI imposée à l’impôt sur le revenu, c’est la société civile qui est redevable de l’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 38120€, puis 26.50% au delà.
La société civile n’est pas redevable des prélèvements sociaux.
Mais attention, la société civile immobilière (SCI) est une personne morale séparée de son associé : Il ne sera donc pas possible pour l’associé de prélever le bénéfice annuel réalisé par la SCI.
Pour bénéficier des capitaux disponibles dans la SCI, il sera nécessaire de procéder à une distribution de dividendes, taxable pour l’associé à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique de 30%, et bien évidemment, en l’absence de bénéfice comptable, la distribution sera impossible !
Comparaison entre le taux d’imposition d’une SCI imposée à l’impôt sur le revenu (IR) et une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (IS)
Une première analyse (trop rapide) semble donner un avantage certain à la SCI imposée à l’impôt sur les sociétés.
En effet, entre une tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux qui peuvent rapidement atteindre 30% + 17.20% voir même 45% + 17.20%%, l’impôt sur les sociétés reste limité à 15%, puis 26.50%.
| SCI à l’impôt sur le revenu | SCI à l’impôt sur le sociétés | ||
| Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux | Total impôt sur les revenus fonciers | Impôt sur les sociétés + prélèvements sociaux |
| 0% | 17.20% | 17.20% | 15% jusqu’à 38120€ puis 26,50% + Impôt sur les dividendes distribués à l’associé |
| 14% | 17.20% | 31.20% | 15% jusqu’à 38120€ puis 26,50% + Impôt sur les dividendes distribués à l’associé |
| 30% | 17.20% | 47.20% | 15% jusqu’à 38120€ puis 26,50% + Impôt sur les dividendes distribués à l’associé |
| 41% | 17.20% | 58.20% | 15% jusqu’à 38120€ puis 28% jusqu’à 500 000€, puis 33,33% + Impôt sur les dividendes distribués à l’associé |
| 45% | 17.20% | 62.20% | 15% jusqu’à 38120€ puis 26,50% + Impôt sur les dividendes distribués à l’associé |
Cette première comparaison entre les taux d’imposition des revenus fonciers de la SCI à l’impôt sur le revenu (IR) et la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) est intéressante, donne une première idée de l’intérêt ou non de l’option fiscale à l’impôt sur les sociétés, mais elle ne sert à rien !
En effet, il n’est pas possible de limiter la comparaison aux seuls taux d’imposition, car si les taux sont différents, la base imposable est également différente.
On ne peut pas comparer deux taux d’imposition lorsque l’assiette de l’impôt est différente.
L’option pour l’impôt sur les sociétés de la SCI permet de réduire l’assiette de l’impôt sur les loyers perçus…
Ainsi, au delà d’un taux d’imposition plus faible, l’option pour l’impôt sur les sociétés de la SCI permet également de réduire l’assiette de l’impôt : Certaines charges, telles que les frais d’agence immobilière payés lors de l’acquisition, les frais de notaire, ou encore l’amortissement comptable de l’immeuble sont déductibles et permettent de réduire le bénéfice imposable de la SCI imposée à l’impôt sur les sociétés alors que ces mêmes charges ne sont pas déductibles dans le cas d’une société civile imposée à l’impôt sur le revenu.
Les revenus fonciers imposables et les charges déductibles par la société civile à l’impôt sur le revenu sont strictement encadrés par le code général des impôts.
L’imposition de la société civile à l’impôt sur les sociétés sera à ce titre nettement plus favorable et suivra les règles fiscales et comptable des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Tableau de synthèse des charges déductibles dans une SCI à l’impôt sur les sociétés et une SCI à l’impôt sur le revenu
| SCI imposée à l’impôt sur le revenu | Sci imposée à l’impôt sur les sociétés | |
| Frais d’agence payés à l’acquisition de l’immeuble | NON | OUI |
| Frais de notaire payés à l’acquisition de l’immeuble | NON | OUI |
| Frais d’entretien de l’immeuble | OUI | OUI |
| Travaux de construction, agrandissement et reconstruction | NON | OUI, via l’amortissement de l’immeuble |
| Travaux de réparation et d’amélioration | OUI | OUI |
| Amortissement de l’immeuble | NON | OUI |
| Taxe foncière | OUI | OUI |
| Intérêts d’emprunt | OUI | OUI |
Mais s’avère particulièrement pénalisante lorsqu’il s’agit de sortir les capitaux de la société civile ou de vendre l’immeuble.
Tout semble magnifique dans le monde de la société civile à l’impôt sur les sociétés : Taux d’imposition plus faibles, Base imposable réduite par l’amortissement, déduction de charges non déductibles dans le régime fiscal de l’impôt sur le revenu et des revenus fonciers, …
Il serait néanmoins préjudiciable d’arrêter la réflexion à ces quelques points d’analyse.
Si l’option pour la SCI à l’impôt sur les sociétés est idéale lorsqu’il s’agit d’exploiter l’immeuble, elle s’avère nettement moins favorable lorsqu’il s’agit de le vendre et encore moins de récupérer l’argent entre les mains des associés.
Dans les deux cas, la Société Civile à l’impôt sur les sociétés se trouve soumise à une imposition, là ou la société civile à l’impôt sur le revenu est exonérée :
- La vente de l’immeuble par la société civile à l’IS entraîne l’imposition d’une plus-value immobilière dont le montant est lié à la revalorisation de la valeur de l’immeuble dans le temps, mais également au montant des amortissements réalisés depuis l’acquisition de l’immeuble : L’avantage manifeste qu’à représenté l’amortissement de l’immeuble pendant toute la durée de l’exploitation se retrouve imposable en une seule fois lors de la vente de ce dernier. Cette plus-value représentative du montant des amortissements est imposable au taux de droit commun, c’est à dire 15% jusqu’à 38120€ puis 26.50% au delà.
- Lorsque l’associé désirera récupérer le capital, fruit de l’exploitation de l’immeuble ou de sa vente, il devra payer un impôt sur le dividendes versés. L’imposition pourrait rapidement devenir confiscatoire. Les dividendes versés aux associés sont imposables à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique de 30%. En cas de liquidation de la société civile, c’est le boni de liquidation qui se retrouve imposable de la même manière que le dividende versé.
Au final, l’intérêt de la SCI à l’IS doit être relativiser au regard du coût de la distribution des profits réalisés par la SCI à l’IS, et notamment au moment de la vente de l’immeuble.
La plus-value immobilière imposable sera alors à la hauteur des amortissements réalisés depuis l’origine de l’exploitation. Cette plus-value sera taxable à l’impôt sur les sociétés… mais également au moment de la liquidation ou de la distribution de ce bénéfice exceptionnel.
Lorsque la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu, la plus-value est exonérée après 30 ans de détention de l’immeuble par la SCI (cf. « SCI : le piège de la plus value immobilière.« ).
Qui a intérêt à faire une SCI à l’impôt sur les sociétés ?
La SCI à l’impôt sur les sociétés est une excellente stratégie pour l’investisseur :
- Qui souhaite investir à très très long terme ;
- Qui n’a pas besoin de percevoir les revenus de son investissement immobilier et qui souhaite les conserver dans la SCI afin de financer d’autres projet d’investissement ;
- Qui n’a pas l’intention de revendre ses biens immobiliers ou lorsqu’il les revendra, il utilisera l’argent pour investir à nouveau ;
- Qui souhaite capitaliser pour transmettre au risque de faire payer davantage de droits de succession et d’impôt à ses enfants (cf. « SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : Le risque d’une triple imposition lors de la succession !« );
- Qui investit dans un bien immobilier dont la valeur se dégrade dans le temps (type bâtiment industriel) ;
La SCI à l’IS ne permet pas de réduire l’impôt payé, elle permet principalement de différé le paiement de l’impôt au moment de la vente de l’immeuble, c’est à dire lorsque les associés ont l’argent pour payer.
Parfois, la SCI à l’IS n’est pas une option, elle est obligatoire car l’investisseur immobilier n’a pas les moyens de payer l’impôt sur le revenu et doit donc utiliser l’IS pour retarder le paiement de l’impôt au moment de perception du prix de vente de l’immeuble.
Lorsque l’investisseur à les moyens de supporter le paiement de l’impôt sur le revenu foncier, il doit préférer la SCI à l’IR. Il n’est jamais agréable de payer de l’impôt, mais repousser le paiement et prendre le risque d’en payer davantage du fait d’une imposition sur la plus-value professionnelle ne semble pas une meilleure option.
Enfin, et c’est là une sujet majeur lorsqu’il s’agit d’arbitrer entre SCi à l’IR et sci à l’IS, l’obtention d’un crédit immobilier sera plus difficile, parfois même impossible, pour une SCI à l’IS comme nous vous l’expliquons dans cet article « Crédit immobilier : Les SCI à l’IS sont de plus en plus difficiles à financer. »
A suivre.
129 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Je ne connaissais pas, article que j’ai donc trouvé intéressant.
Même si la stratégie SCI ne semble pas applicable à ma philosophie.
Bonjour,
Je crois qu’une erreur s’est glissée dans le tableau de synthèse des charges déductibles : vous indiquez que les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles pour une sci imposée à l’is alors que dans le simulateur vous les déduisez des loyers.
Par rapport au simulateur, quand nous avons un bien qui s’autofinance, donc loyer > mensualité + charges, à quoi correspond l’effort d’épargne moyen ?
Oui, une erreur de frappe concernant les intérêts d’emprunt.
Lorsque le bien s’autofinance, il y a un effort d’épargne positif et donc un gain de trésorerie mensuel 🙂
Bonjour.
S’agissant d’une structure IS, les amortissements pratiqués ne devraient-ils pas être décomposés par composant ?
Oui, bien sûr, mais vous comprendrez bien qu’il faut parfois simplifier… Mais c’est une très juste remarque.
On voit tourner une valeur de 15 % du bien pour le terrain ( non amortissable ) et après 30 / 40 ans pour les 85 % restants , s’il n’y a pas de travaux particuliers bien sur . Suis je dans le faux ?
Par contre, je ne comprends pas comment le deficit de l’année 1 de -11847 devient un deficit reportable en année de 7887 €
On voit « tourner » ? Je ne connais pas ce chiffre. La valeur du terrain est fonction de l’emplacement de la construction…
Pour l’incohérence apparente, merci de me faire parvenir une copie écran par mail : contact@guillaumefonteneau.fr
Merci
Peux tu parler du cout de mise en place et des frais annuels de ce type de structure. (constituion, comptable, etc)
A partir de quel capital à investir peut on espérer amortir les frais liés à une société civile à l’IS?
500e pour monter la SCI et environ 1000e de comptable par année.
J’ai entendu vaguement parler d’un montant de 500K€ pour amortir les frais. sinon il faut un comptable pas trop cher 🙂
oui c’est la référence que j’ai en tête. 300 k€ vraiment mini
Bonjour Guillaume,
Très intéressant et bien construit. Cela dit, comment faire justement pour une SC à l’IS dont le gérant a déjà transmis une grosse partie des parts de NP pour sa transmission (en ayant payé beaucoup) et qui a des difficultés à donner les 30% restants dans la mesure où la valeur de la SC a énormément gonflé?
Merci
? Comment ça des difficultés ? Compte tenu des droits de mutation à payer ?
Oui tout à fait.
Pour donner des chiffres : supposons que le premier jet de donation a été fait sur une valorisation de 500k€ alors qu’aujourd’hui la SC fait 5M€.
Oui, effectivement, ça devient délicat ou couteux. Compte tenu de votre âge ce peut tout de même valoir le coup de payer les droits de mutation 🙂
Pas faux.. 😉
Et donc pas de schéma hyper intéressant (comme dans vos articles sur la SARL) pour laisser moins de plumes?
Un truc à considérer: déménager la SCI dans un autre pays de l’UE dans une structure .
Puis diluer le propriétaire par une augmentation de capital ou une convertible, ou une OBSA.
La règlementation européenne coince pas mal le fisc qui prend cela avec une certaine philosophie.
Je me souviens il y a une dizaine d’années afin de faire échapper une société française à une grosse imposition, je l’avais fait absorber par TUP par une Chypriote. A l’enregistrement pour le droit fixe, j’avais du payer en cash car la brave dame des impôts m’avait dit qu’ils n’acceptaient plus les chèques des sociétés absorbées car il y avait trop d’impayés!
Après dans nombres pays d’accueil, on peut passer d’IS à IRPP sans frottement fiscal.
Pas simple à monter, cela doit s’étaler sur la durée mais quand il y a plusieurs centaines de milliers d’Euros de DMTG, cela peut-être très rentable.
Il y a une telle disparité des droits fiscaux et comme la libre circulation des capitaux empêche toutes mesures dissuasives, il y a beaucoup de pistes à creuser.
Et n’oubliez pas que vous pouvez bétonner votre position pour des montages un peu tendus en demandant un rescrit fiscal, qui s’il est bien fait sera opposable à l’administration.
@ OlivierSPB
J’aimerai bien pouvoir discuter directement avec vous par tel ou mail comme cela vous arrange. Est ce que vous accepteriez ?
Si ok je vous donne mon mail : limmo79@free.fr
Justement, en ayant recours à une détention sociétaire de quelque actif que ce soit, la solution est d’associer tôt les enfants en leur faisant une donation de nue-propriété des parts avant que la valeur des actifs ne soit importante .
Bonjour
Je ne pensais pas que les « Travaux de réparation et d’amélioration » n’étaient pas déductibles dans une SCI à l’IS !
une seconde erreur de frappe dans le même tableau. Merci
Bonjour,
les « Travaux de réparation et d’amélioration » ne sont déductibles de la SCI à l’IS seulement si le bien est à usage commercial non ?
3e erreur de frappe : l’abattement sur les dividendes est de 40% pour l’IR, ce qui revient à prendre une assiette de 60%.
Par contre, si l’associé prend des dividendes « au fil de l’eau », ce n’est pas pénalisant au contraire : les prélèvements sociaux sont identiques, mais l’IR se calcule sur une base réduite.
Seule la revente du bien après 22 ans minimum est vraiment pénalisante, et annule une partie de l’avantage.
Une autre remarque : si l’investissement n’est pas auto-suffisant, les apports en compte courant nécessaires pour combler la trésorerie pourront être récupérés à l’issue du crédit bancaire sans aucune fiscalité, puisque c’est un remboursement et non un revenu…
Sortir la trésorerie d’une société à l’IS à moindre coût :
La valeur des parts d’une société vaut : Total actif revalorisé – passif exigible
La plus-value consécutive au rachat des parts, et donc la trésorerie correspondante, peut profiter
des abattements pour durée de détention de 50 ou 65%, et même 85% dans certains cas.
Pas dans le cas d’une SCI Is gérant son propre patrimoine malheureusement.
Très bon article comme d’habitude. On comprend bien l’intérêt de la SCI à l’IS.
Petite remarque, abattement sur les dividendes de 40% et pas 60%. Tu as dû inverser en voulant expliquer qu’on prenait 60% de la valeur.
Merci à toi en tout cas.
Si nous souhaitions prendre un comptable pour gérer la compta de la sci à is, est-ce les frais rentreraient en charge et seraient déductible ?
Si la question est de savoir si les frais de comptabilité sont considérés comme charges, la réponse est oui…
Auquel cas, bien évidement, cette charge rentre dans le calcul du benéfice et donc de l’imposition associée
Bonjour,
Il manque un « argument » important : il n’est pas possible de faire de la location saisonnière sous IR, cela rentre dans le régime des BIC et du coup l’option IS est obligatoire dans ce cas.
La SCI à IS n’est pas la seule forme possible : SARL ou SAS avec objet immo mais quel serait leur intérêt par rapport à la SCI IS ?
Nous sommes plus réservés sur l’opportunité de choisir l’IS pour sa SCI. Ne déconseillons absolument l’option IS qui est souvent synonyme d’une absence de réflexion poussée.
Nous avons eu des cas douloureuse à traiter par le passé ce qui explique notre méfiance.
Donc on préfère d’autres alternatives (on en parle sur notre blog, même si l’article n’est pas à jour) :
– holding IS détenant des SCI IR
– démembrement (qui n’est pas mort contrairement à ce que disent bcp)
– l’amortissemnt dans des SARL IR quand on fait de la location meublée
– l’affectation annuelle au bilan de l’EI de locaux équipés….
Enfin donc tout un tas de délices que nous développons lors de conférences que nous aimons animer avec notaires et/ou expert-comptables.
Bonjour,
Il me semble que la présence d’un associé à l’IS impose le passage de la SC à l’IS… Ce qui bloquerait votre premier schéma.
Le démembrement est beaucoup plus difficile à mettre en oeuvre maintenant que la vente d’un usufruit est assimilée à un revenu foncier (donc hyper taxée)… Il reste la possibilité pour la structure IS d’acheter en pleine propriété et de revendre (après 2 ans minimum pour éviter l’abus de droit) la nue-propriété à une structure IR…
En bref, c’est certain : il n’y a pas de formule miracle et chaque cas doit être étudié…
Bonjour
Un associé à l’IS impose pour sa cote part de capital une comptabilité selon les règles du BIC (Art 238 bis K Annexe II du CGI) donc pas de blocage.
Pour le démembrement de nombreuse possibilités sont à explorer et utiliser…..il y a encore de quoi faire même si c’est moins facile. Au moins nous n’avons plus les apprentis sorciers qui utilisent des ficelles tellement grosses qu’a la fin l’Etat légifère…..
Bien cordialement
Bonjour,
Merci à Guillaume pour cet article très clair.
@LdeFroissard: merci pour votre commentaire. Une question: en quoi avoir une holding à l’IS qui détient une SCI à l’IR qui elle même détient le bâtiment est plus intéressant que la détention en direct du batîment par une SCI à l’IS ?
D’avance merci,
Antoine
Bonjour,
Tout d’abord merci à Guillaume pour la rédaction de ce billet et la mise à disposition du simulateur IS.
Je m’adresse à la communauté pour lever cette interrogation :
Dans le tableau ci-dessus, les travaux de réparation et d’amélioration sont présentés comme des charges déductibles dans une SCI à l’IS. Je suis d’accord pour les réparations, puisqu’elles se justifient par l’état de vétusté. En revanche qu’en est-il des travaux d’amélioration, par ex l’installation d’une cuisine intégrée ou la pose d’un double vitrage puisque ces travaux apportent un équipement nouveau et améliorent donc la valeur du bien loué… ?
Dans mon esprit, travaux d’amélioration = immobilisation et donc -> amortissements. L’administration fiscale permet-elle une comptabilisation en charges ?
Cordiales salutations,
TG
La sci à l’IS est souvent une fausse bonne idée, car peu de personnes ont la stabilité psychologique et matérielle nécessaire, la fiscalité bougera certainement, rarement dans le bon sens, enfin, à ce jour la sortie (rarement prévue et programmée donc parfois en catastrophe) est fiscalement ultra pénalisante.
Le plus souvent un choix fait pour de mauvaises rasions ou une impréparation patrimoniale, sans compter les frais…. et l’attention du fisc…..
C’est vrai que l’impôt sur les sociétés est quand même de 33 %, sans parler de la fiscalité des dividendes ou des plus value à payer après l’amortissement.
L’air est plus sain quand on part de France …
Ne soyons pas manichéen avec « fausse bonne idée » ou » excellente idée »: il s’agit de projeter un montage avec une SC à l’IS, de le comparer à d’autres montages (et d’insérer des leviers non indiqués , d’analyser les forces et faiblesses de chacun au regard de sa situation pour ensuite prendre sa décision en pleine connaissance de cause.
Au demeurant, pour ma part, pour la gestion du patrimoine privé de mes clients et selon certaines variables (leur situation financière notamment, leurs besoins et objectifs, leur horizon…), la SC à l’IS revêt des avantages plus que substantiels sur la pression fiscale sur les revenus d’une part et sur la transmission des stocks d’autre part (sur leur situation et leur transmission: en effet, cela sera dans un premier temps, moins bien optimisé pour les enfants qui recevraient ce véhicule suite à la disparition de leurs parents sur le plan fiscalité des flux…mais pour des flux reçus « gratuitement » eu égard au volet transmission des stocks).
En effet, Yves B, je ne suis ps manichéen ce me semble, et l’expose largement……
Il n’en reste pas moins que statistiquement, cela vaut rarement la peine…..
On n’a pas forcément les mêmes angles d’approche ni les mêmes composantes sur ce montage (rien que sur le volet transmission, sur un dossier récent à 1.5M€ de patrimoine net dans la SC, environ 675K€ économisés sur la transmission de cette SC dans une configuration où les parents ont une TMI de 45% en attente de la reconstitution de leurs abattements, et cela sans sacrifier la pression sur les flux, loin s’en faut!!)
Là je dis ok, car c’est sur la transmission que cela prend le plus souvent son sens….
Bonjour,
Le simulateur est intéressant mais je me pose la question de l’amortissement de l’immeuble. Lorsqu’il s’agit d’un appartement est il obligatoire de déduire 15% du bien pour considérer qu’il s’agit du terrain?
Ensuite, le fisc considère que l’amortissement raisonnable est de 50 ans , le comptable considère 30 ans et le simulateur prend 40 ans . Dans notre cas il s’agit d’un appartement d’habitation , il n’y a pas d’indication dans l’article sur les règles en matière d’amortissement.
Bonjour,
Vous parlez de l’impôt des dividendes comme un point négatif. Or, ce serait plutôt un point positif puisqu’à l’IR les loyers sont reconnus à 100% et ne bénéficient pas d’un abattement de 40% comme les dividendes.
Autre gros point fort de l’IS est qu’on peut quasiment annuler l’impôt grâce à la déduction de toutes les charges et de l’amortissement. Et même s’il reste du bénéfice, on peut faire en sorte de toujours se retrouver à 15% et non à 33% car il suffit de créer plusieurs SCI dont le bénéfice, pour chaque structure, sera sous les 38120€.
Par contre, à l’IR, quelque soit le nombre de SCI, les loyers se cumulent entre eux et font exploser l’IR.
Le faux mauvais point de l’IS est la vente. En effet, lors de la vente, on ne fait que restituer l’amortissement dont on a bénéficié durant x années. C’est normal, on ne peut pas gagner sur quelque chose de déjà gagné ou plus grossièrement, on ne peut pas avoir le beurre, l’argent du beurre et le c… 😉
Bref, c’est surtout un choc « psychologique », il suffit alors de se dire que l’amortissement est un gain que l’on devra restituer si on souhaite vendre, c’est tout.
Bonjour,
Très bon article auquel je rajouterai deux choses qui vont encore dans le sens du choix de la société soumise à l’IS
– le problème der la taxation des dividendes ne se posent pas à hauteur du remboursement des comptes courants d’associés
– pour éviter la PV professionnelle à la revente le mieux est de constituer une holding ( sarl soumise à l’IS ) qui détiendra la NP des parts de la SCI soumise à l’IR; à défaut, si l’on anticipe la revente, il y a lieu de procéder 3 ans avant à une augmentation de capital pour diluer le capital de la holding et réintroduire des personnes physiques. C’est alors le régime de la PV des particuliers qui s’appliquera à l’essentiel du prix
Merci pour cet article. C’est vrai que la chois de l’IS doit être mûrement réfléchit, car irrévocable.
C’est le choix que j’ai fait car mon associé n’est pas résident fiscal en France et c’est donc un excellent moyen de se constituer un patrimoine, sans avoir a faire de déclaration de revenus personnelle. Le système IS permet aussi de ne pas payer d’impôts (même la SCI) pendant plusieurs années car le déficit peut être reporté d’année en année.
Par contre cela exige une comptabilité plus lourde avec pour ma part assistance d’un cabinet comptable pour l’édition du bilan (env. 500€ par an). Effectivement, lors de la revente, le bien aura pris de la valeur alors que comptablement il ne vaudra plus rien après amortissement, donc impôts sur la PV très important… mais comme le dit Liotaud on ne peut pas avoir le beurre…
Je rejoins globalement l’apposition de YVES B; on devra comparer les techniques de SCI IR et SCI IS en fonction de la situation patrimoniale de l’investisseur (objectifs, contraintes). On n’oubliera pas d’ajouter à la comparaison la technique du démembrement de propriété lorsque les contraintes de l’article 13,5 du CGI ne sont pas applicables.
Très bon article. Voici une suggestion d’amélioration :
Ceux qui créent une SCI aujourd’hui se posent la question : « dois-je garder l’imposition à l’IR, ou dois-je opter pour l’IS »?
Pour répondre à cette question, il faut tenir compte de l’évolution probable des taux d’imposition dans les prochaines années.
Malheureusement, l’article ne décrit pas deux grandes tendances actuelles en matière d’imposition:
a) concernant l’IS : la tendance est à l’harmonisation du taux vis-à-vis des autre pays européens. Le système français, qui est progressif (15% d’IS en-dessous de 38 KEUR, et 33.3% au-delà de 38 KEUR), pourrait disparaître. Il est possible/probable qu’il n’y ait bientôt plus qu’un seul taux d’IS (cf déclarations de Manuel Valls hier), et que ce taux soit compris entre 25% et 30%. Le passage à l’IS deviendrait alors beaucoup moins judicieux pour les « petites » SCI qui dégagent moins de 38 KEUR de profit par an.
b) concernant l’IR : la tendance est à la baisse de l’imposition des revenus fonciers. Depuis 2012, la gauche a mis en place un alignement de la fiscalité du capital sur celle des salaires. Ces mesures seront probablement « détricotées » si la droite revient au pouvoir en 2017. Plusieurs candidats proposent de remplacer le système actuel d’imposition des revenus fonciers (taux marginal d’imposition + prélèvements sociaux, donc fourchette de 15.5% à 56.5%) par un système simplifié avec un prélèvement libératoire unique (par exemple : Juppé parle dans son programme d’un taux libératoire de 20%, Sarkozy propose quant à lui 33%)
Si ces 2 tendances étaient confirmées, elles avantageraient massivement les SCI à l’IR pour les contribuables fortement imposés. Le passage de l’IR à l’IS étant définitif dans une SCI, vous pourriez conseiller à vos lecteurs qui créent une SCI aujourd’hui de rester à l’IR pour le moment, et de considérer l’option pour l’IS vers fin 2017 / début 2018, après les élections présidentielles, une fois que les perspectives fiscales seront plus claires.
Pour rebondir sur les derniers messages (Alain Lambard je suis 100% OK avec vous) et reprendre ce que je disais plus haut : N’OPTEZ JAMAIS POUR L’IS !!!!
L’option c’est l’absence de réflexion !
Par contre pensez à ce qui vous amène à passer à l’IS :
– détention de la SC IR par une SC IS
– transformation en SARL (due à l’avtivité)
– mode de financement (ou de refinancement ) : Credit Bail par ex
– type de Bail commercial ( si locaux commerciaux)
Et vous verrez que dans la majeure partie des cas cela est réversible (pas sans coûts) contrairement à l’option.
Et si vous saviez tout ce que la SC de portefeuille peut vous apporter…..On en reparle bientôt dans un article écrit pour LeBlogPatrimoine.
Pour ma part c’est l’option que j’ai retenu, après pourtant une longue réflexion.
Je trouve aberrant de payer 30% (ma TMI) + 15,5% de PS sur mes loyers nets perçus, et ce alors que je dois rembourser mes emprunts.
Etant donné que je suis jeune, que je n’ai pas besoin des revenus fonciers, et que je ne compte pas revendre les biens immobiliers avant très longtemps (sauf accident de parcours) j’y vois beaucoup d’avantages :
– Déductibilité des frais d’agence
– Déductibilité des frais de notaires
– Apport en compte courant (= mon apport + entretien du bien) récupérable sans fiscalité
Bref d’après mes simulations il coulera de l’eau sous les ponts avant que ma SCI soit assujetti à l’IS.
Cela permet une constitution de patrimoine avec un effort de trésorerie quasi nul alors qu’avec une détention avec une SCI à l’IR ou en direct, c’est très, très lourd.
Je ne vois pas la pression fiscale à l’IR diminuer de façon importante, étant donné notre situation économique. Par contre il est vrai que le taux réduit de l’IS pourrait disparaître, nous verrons bien.
Bonjour
pour les LMP, est il intéressant de créer une SCI (donc IS) ou est-il préférable de créer une société imposable à l’IR?
merci
SI vous en êtes à la création, vous avez le choix :
– à titre individuel
– SARL (ou EURL) ) l’IR (donc SARL de famille uniquement)
– SARL IS
La SCI ayant une activité civile elle n’est pas recommandée pour le LMP.
D’autre part tellement d’éléments rentrent en jeu (fiscaux, juridiques et économiques) qu’il est difficile de répondre de manière lapidaire.
J’ai du mal à comprendre quelque chose : j’ai une société à l’IS qui détient deux appartements à Paris. Mon comptable m’avait toujours affirmé que pour bénéficier de l’amortissement des biens, il convenait impérativement de les louer en meublés ? La location vide permet aussi de bénéficier de l’amortissement dans le cas d’une société à l’IS ?? Merci à ceux qui pourront m’éclairer.
@ Gael
Je ne suis pas un pro mais je peux vous répondre : j’ai une SCI sous IRPP qui appartient à une SC sous IS. Mais j’aurai pu mettre ma SCI sous IS directement si je l’avais voulu.
Bonjour Gaël, vous pouvez louer nu ou meublé avec une SCI IS.
Mais vous ne pouvez pas louer meublé avec une SCI IR
Merci mais ça n’était pas vraiment ma question : une location nue en SCI IS permet-elle d’amortir les biens ? 🙂
Oui, tout à fait ! Dans une sci à l’IS c’est la comptabilité des entreprises qui s’applique quelque soit la nature de la location…
En fait pour être précis, vous pouvez tout à fait faire de la location meublée dans une SCI imposée à l’impôt sur le revenu, néanmoins, la société civile se verra modifier son mode d’imposition et deviendra éligible à l’impôt sur les sociétés.
Cette révélation a sur moi l’effet d’une révolution copernicienne : mon fiscaliste m’a dès le début expliqué qu’il fallait faire du meublé (ma société est une SASU, pas une SCI). Je tombe des nues. Pardonnez-moi d’insister alors, mais pourquoi tout le monde s’emm… a faire de la location meublée si l’amortissement est possible sur la location nue ? Quel est l’intérêt ?
L’amortissement fiscal des immeubles en location nue est possible dans une société à l’IS … mais tout le monde n’a pas intérêt à utiliser une société à l’IS notamment au regard de l’imposition sur la plus value ! Au moment de la revente, les amortissements constatés viendront augmenter le montant de la plus value à court terme imposable à l’impôt sur les sociétés (ce qui n’est pas le cas dans le cas d’une imposition sur le revenu avec l’exonération après 22 ans ou 30 ans pour les prélèvements sociaux).
L’exercice d’une activité location (nue ou meublée) dans le cadre d’une société soumise à l’iS permet d’optimiser les revenus taxables (assiette taxable) et de limiter l’impôt – application d’un taux de 15% dan sala limite de 38120€ sur une assiette faible ( à condition de justifier de l’amortissement pratiqué qui doit correspondre à la dépréciation de l’immeuble…). Pendant tout la durée de la location.
Le problème viendra plus tard lors de la cession de l’immeuble au regard de la taxation de LA PV.
Dan s le cadre de la LM l’assiette taxable sera identique à celle de l’IS (détermination selon le mode BIC), mais, lors de la cession de l’immeuble on appliquera les règles de PV privées en matière de LMNP et de PV professionnelle avec possibilité exonération totale ou partielle de LA PV de cession selon le CA de l’entreprise dans le statut de LMP.
Pour tout investissement on doit se poser les questions suivantes au regard de la situation économique, juridique et fiscale:
Conséquences de l’entrée de l’actif dans le patrimoine,
Conséquences pendant la durée de vie de l’actif,
Conséquences de la sortie de l’actif.
WOW? révolution copernicienne ….
Votre fiscaliste n’a pas été clair, ou vous n’avez pas compris, ou ce n’est pas un bon….
Je pense qu’en général je comprends tout ce qu’on me dit. J’essaie depuis de reconstituer dans ma tête pourquoi nous étions arrivés à la conclusion de privilégier les locations meublées, mais je ne lui trouve aucune excuse valable. Je me dis que c’était peut être pour rendre opérationnelle une société à l’IS (code NAF agence de pub) étant par nature davantage destinée à la gestion des meublés qu’à celle des logements nus, étant entendu que cette dernière catégorie relève plutôt d’opérations civiles, rapport à l’ISF.
Oui
Bonjour,
Article intéressant permettant d’avoir l’environnement de l’option à l’impôt sur les sociétés.
le diable se nichant dans les détails, 2 points au moins sont à surveiller : la décomposition par composant qui permet une certaine flexibilité et la contribution pour les revenus locatifs (2.5% des revenus locatifs bruts des immeubles de plus de 15 ans).
Bonjour,
je souhaite conserver mes appartements non meublés tres longtemps et ne pas apporter de cash durant la durée de financement (entre 18 et 25 ans).
pourquoi donc mon expert comptable ne m’explique que les avantages/contraintes d’une sci à l’is ou à l’ir et n’aborde pas la création d’une sarl?
pour la sci comme pour la sarl, nous devons etre 2 associés mais la responsabilité est illimitée pour les associés de la sci … donc je prefererais etre associé a 2% du K,soitpar ex 2000 euros pour une sarl que d’etre caution des 300 000 d’emprunt restant du d’un financement immobilier que l’associé majoritaire (98% des parts sociales d’un sci) ne peut assumer? ce ne sont pas les frais annuels de tenue de comptes professionnels bancaires, les frais de publications des bilans et les frais de « domiciliation du siege social » qui compenseront la tranquilité d’esprit de ne plus etre « caution limitée au montant de l’emprunt » de la sci.
Bonjour
Nous venons de signer pour un appartement d’une valeur de1 00 000 euros. Nous allons former notre SCI
Objectif : transmission à nos enfants (encore petits donc comme il y a un emprunt nous formons la sci entre conjoint et nous donnerons des parts en nue propriété plus tard). Donc pas de vente. Pas de distribution de dividendes nous attendrons la retraite dans 25 ans
Nous hesitons entre IR et IS .
Comment obtenir une simulation des deux et voir ce qui serait le plus avantageux dans notre cas ?
Merci
Bonjour,
Ce simulateur est vraiment super mais j’ai des frais que je souhaiterais integrer (frais a constitution de sci, comptable, charge proprietaire, taxes fonciere….. Quelqu’un aurait il la meme chose en fichier excel ce serait top .
Merci
Bonjour et Merci Guillaume et à toutes et tous pour tous ces commentaires éclairés.
Comme beaucoup, je me pose la question du passage de ma petite SCI de l’IR à l’IS. Elle existe depuis 2011, encaisse des loyers de 39 000 € par an, qui vont augmenter très sensiblement en 2018 (achat de nouveaux biens et mise en location nue). Mon déficit foncier encore utilisable est de 50 000 € et sera donc presque entièrement consommé en 2017.
J’ai donc deux questions :
1 -quelle valeur dois je prendre pour l’amortissement de mon bâtiment à partir de 2018, sachant qu’il m’a coûté 300 k€ en 2011 ? Et quelle durée, s’agissant d’un bâtiment industriel ? Et le terrain ?
2 – Qu’est ce qui m’empêche de donner ce bâtiment ou de le vendre pour 1 € symbolique dans quelques années, pour ne pas payer de PV ? Y a t’il un prix de vente « raisonnable » à appliquer ?
Compte tenu de mon investissement dans de nouveaux biens, n’ai je pas intérêt à créer presque autant de SCI à l’IS que de biens à gérer ?
Merci !
Pourquoi s’emm… avec des locations meublées (ou de vacances) ? La raison n’est pas fiscale, mais légale. La loi protège tellement bien les locataires de longue durée qu’ils peuvent quasiment tout se permettre, pendant des années. Ne pas payer le loyer, massacrer le bien loué, être une nuisance pour le voisinage, et vous ne pourrez vous en débarrasser qu’après des procédures extrêmement longues et coûteuses. C’est une loterie, mieux vaut ne pas tirer le mauvais numéro…
Personnellement, je n’ai pas CHOISI l’option IS pour ma SCI, elle m’a été imposée suite à ma première location en meublé. Mais si j’avais su à l’époque dans quel racket fiscal j’entrais, j’aurais tout liquidé.
Echanger un petit impôt annuel (n’ayant pas un gros revenu à l’époque) contre un impôt confiscatoire à la sortie, je m’en serais volontiers passé.
A noter que dans un cas comme dans l’autre, l’Etat est le grand fautif.
Pourquoi n’avoir pas opté pour un statut LMNP plutôt que de vous emm… avec une SCI ??? Excusez-moi mais je trouve que vous avez négligé votre Business Plan et vous avez été très mal conseillé.
Je constate que beaucoup de gens s’enflamment à acheter de l’immobilier et ignorent tout : fiscalité, rentabilité, risques, coût en maintenance… On se retrouve sur un marché décorrélé par rapport à la réalité où les prix montent sans fin dans certains secteurs alors que l’investissement locatif reste assez risqué (locataires ingrats, coût d’un bien à maintenir…)
Il est nécessaire d’étudier tout ces aspects (pas forcément en profondeur mais à minima) avant d’aller chez le notaire pour signer.
J’ai créé la SCI pour partager la charge de l’achat de l’immeuble entre moi et ma SARL, et pas du tout pour faire de la location. Ce sont les circonstances qui m’ont forcé 15 ans plus tard à mettre les appartments en location vide, puis meublée.
Au départ, la SCI était à l’IR, donc en transparence fiscale.
En fait, comme le disait un contributeur plus haut, qui ne veut pas que ses revenus fonciers viennent impacter la fiscalité des autres revenus (souvent salaires) avec sa TMI à 30% + CSG…, il ne me semble pas y avoir d’autre solutions que d’isoler un bien dans une SCI ou autre mais à l’IS.
Je n’ai pas du tout compris la mécanique consistant à ce qu’une SCI à l’IR (détenant le bien) soit détenue par une SCI à l’IS. Y a t il qqpart un article sur cette mécanique ?
Philippe B.
Je pense que le SCI à l’IS revient à créer une holding avec une remontée de dividendes de la SCI à l’IR vers celle à l’IS extrêmement peu fiscalisée et trés certainement de conserver le régime de l’impôt de + value des particuliers le jour ou l’on vend l’immeuble justement conservée dans 1 SCI à l’IR?
Bravo au concepteur de leblogpatrimoine !
Bonjour Guillaume
J’ai une question. Qu’est ce qui empercherait ce gouvernement ou un autre gouvernement de taxer spécifiquement les sociétés détenant des actifs immobiliers détenus par des sociétés soumises à l’iS? Car s’ils le peuvent (selon les principes européens et les règles fiscales) les soumettre à une taxe spécifique ou les viser à travers une aggravation des taxes locales (par exemple) ou l’IS ou une CFE, n’est ce pas là un grand risque? Nous conseillons désormais tous les sci soumises à l’IS mais ne devons anticipé une telle mesure?
Merci de votre avis
Rien et cela s’est même déjà vu dans le passé. C’est la notion de société à prépondérance immobilière comme nous l’avions présenté dans cet article « IFI : La définition des sociétés à prépondérance immobilière va t’elle devenir centrale ?«
Concernant le risque de remise en cause de la fiscalité des entreprises à l’IS pour les SCI patrimoniales à prépondérance immobilière :
Professionnaliser la détention d’actifs immobiliers par recours à une structure sociétaire permet de bénéficier de la clémence de la fiscalité des entreprises à laquelle nos gouvernants sont contraints pour favoriser le développement économique et l’emploi, d’où notamment la réduction programmée du taux d’IS normal , étant entendu qu’en gestion de patrimoine, l’objectif est généralement d’optimiser l’IS et donc de calibrer l’activité de sorte que le résultat fiscal, après AMORTISSEMENT des actifs qui vient réduire l’assiette, soit inférieur aux 38 120 euros de l’IS à taux réduit de 15% ….
Donc , la vie est belle si ce n’est le problème de la sortie des actifs comme expliqué par GF (problème de plus-value de cession imposée comme plus-value professionnelle et ensuite impôt sur RVM pour récupérer les liquidités aïe , doublement aïe !)
Maître Axel DEPONDT Notaire, aujourd’hui en retraite, jadis auteur du best seller de l’époque sur les SCI de Famille (Ed. MAXIMA) , ancien membre du CRAD, disait que sortir les actifs d’une SCI à l’IS était « le pont aux ânes des gestionnaires de patrimoine »!
Je signale à cet égard que le CLUB Gestion de Patrimoine de la Chambre des Experts Comptables de Rhônes Alpes organise en septembre à Lyon une journée de formation sur ce thème : comment sortir les actifs d’une structure à l’IS.
Je signale que cette formation est accessible à quiconque moyennant inscription et paiement d’une somme d’environ 200 euros(pas cher pour une journée de formation de cette qualité!)
Le conférencier est un grand ponte, Maître Pascal JULIEN SAINT AMAND Notaire à Paris.
Je puis vous fournir des info plus précises si vous le souhaitez (date, tel …)
Malheureusement, bien que le pire ne soit pas certain, on peut craindre aussi que le besoin de remplir les caisses vides de l’Etat ne conduisent nos gouvernants à priver les SCI à l’IS du taux réduit de 15% applicable aux PME (en se référant sans doute à la notion de sté à prépondérance immobilière comme le dit GF)
Dès lors, une SOLUTION qui permettrait de mieux se protéger de ce risque serait peut-être de recourir à une SAS , sté de capitaux par nature à l’IS et moins « voyante » qu’une SCI à l’IS !!!
Rappelons qu’une fois le délai de 5 ans écoulé depuis la création d’une SCI à l’IS, il n’est plus possible de révoquer l’option.
Donc, dans cette éventualité, il n’y a plus qu’à subir !
Enfin, comme quoi l’option SCI à l’IS n’est pas un long fleuve tranquille, il ne faut pas oublier que chaque fois qu’un choix vise une optimisation fiscale, le fisc veille, sachant qu’il dispose de l’arme de l’ABUS DE DROIT (ABD) pour requalifier une option fiscale ou un montage. !
Outre l’ABD pour motif exclusivement fiscal de l’article 64 du LPF, la loi de finances du 28 décembre 2018 a créé un nouvel ABD figurant au CGI sous l’article 205A qui dit ceci :
——————————————————————————-
« Pour l’établissement de l’IS, il n’est pas tenu compte d’un montage ou d’une série de montages qui, ayant été mis en place pour obtenir, à titre d’objectif principal ou au titre d’un des objectifs principaux, un avantage fiscal allant à l’encontre de l’objet ou de la finalité du droit fiscal applicable, ne sont pas authentiques compte tenu de l’ensemble des faits et circonstances pertinents.
Aux fins du présent article, un montage est considéré comme non authentique dans la mesure où ce montage n’est pas mis en place pour des motifs commerciaux valables qui reflètent la réalité économique.
————————————————————————–
Autant dire qu’il vaut mieux éviter de s’engager sur le terrain de la SCI à l’IS sans posséder une bonne formation ou sans recourir à un bon conseil !
En particulier la rédaction dans les STATUTS d’un PREAMBULE avant l’OBJET SOCIAL pour y expliquer la réalité de l’activité économique de la SCI avec sa composante commerciale BIC justifiant l’IS est importante, de même que l’article consacré au REGIME FISCAL (option IS)
LE MUST
On dit que l’idéal serait :
« de vivre à l’IS et de mourir à l’IR » puisque cela permet :
– en phase de CAPITALISATION DES REVENUS de payer très peu d’impôt (IS à taux réduit)
– pour sortir les actifs à l’IR de bénéficier du régime des PV des particuliers avec abattements pour durée de détention ( soit IPV = 0 après 30 ans)
Il existe pour cela une SOLUTION que je pratique avec les SCPI (si injustement décriées par GF qui fait une fixation obsessionnelle sur le télétravail qui tuerait les SCPI à l’en croire !!) :
– faire l’acquisition de la Nue-propriété des actifs dans une 1ere SCI à l’IR ,
SCI dont les parts appartiennent en NP aux enfants héritiers et l’US aux parents
– faire l’acquisition de l’Usufruit de ces mêmes actifs dans une 2ème SCI à l’IS (plus quelques parts d’OPCI FILM en PP par précaution)
A l’extinction de l’usufruit temporaire des actifs , la nue-propriété se reconstitue au sein de la SCI à l’IR, et aux décès des parents tout revient aux enfants nu-propriétaires sans DMATG .
Difficile de relire dans ce petit rectangle que je ne sais agrandir !
Par avance, mes excuses pour les fautes
A noter que créer une SCI à l’IS pour y détenir de l’immobilier relevant de la catégorie des Revenus fonciers risque fort d’être considéré par le fisc comme un choix à objectif principalement fiscal …et toc, ABD !!!
J’utilise personnellement la parade suivante : ou détenir au moins un bien loué meublé relevant des BIC, ou des parts d’OPCI FILM dont les revenus excèdent les 10% de tolérance des SCI à l’IR.
Bonjour Guillaume
pensez vous mettre à jour votre simulateur avec la flax tax à 30% sur les dividendes, ainsi que l’IS à 28% puis 25% en 2022?
Comment calculer l’enrichissement en cas de revente en cours de prêt dans la SCI IS?
La PV tient compte des amortissements déjà utilisés et donc l’IS dessus mais est-ce que sur le résultat comptable l’année de la vente on peut venir déduire le déficit des années précédentes?
En perso je fais Enrichissement = PxCession – Capital restant dû – Impot sur la PV (et je peux ajouter ou enlever le cash flow des années précédentes selon si gain ou effort d’épargne)
Et en SCI IS?
Dans le cas d’une expatriation en fin de vie à l’étranger, puis d’une revente de la SCI à l’IS, est-ce que l’imposition de la plus value ne pourrait pas être amoindri ?
Idem dans le cas de donnation à ses enfants puis de revente des parts ?
Bonjour,
Attention, il faut intégrer dans le calcul la contribution sur les revenus locatifs pour les SCI à l’IS si les immeubles donnés en location ont plus de 15 ans : 2,5% des loyers bruts. Il faut également tenir compte des frais de comptabilité plus importants car les obligations comptables et fiscales sont plus lourdes que la rédaction d’une simple 2072
Attention également aux retraitements fiscaux d’un passage d’une SCI à l’IR vers une SCI à l’IS .
D’autre part, à l’IR la plus-value lors de la cession de l’immeuble est exonérée au bout de 23 ans .
Petit détail, qui peut avoir son importance dans les comparaisons : vous n’avez pas mentionné la CRL, taxe éligible pour un SC à l’IS qui ne serait pas assujettie à la TVA et représente jusqu’à 2,5 % des loyers encaissés.
Bravo pour cet article. Mais tout de même, quelle curieuse d’idée d’utiliser le taux d’IS de 15% (et 33% au-delà de 38,120 euros) dans le simulateur, alors que ce taux disparaîtra très prochainement (Guillaume, j’espère que vous ne présentez pas des simulations basées sur le taux de 15% à vos clients).
Selon la loi de Finances 2018, l’IS sera progressivement ramené à 25% d’ici à 2022. Pour une simulation sur le long terme, il faut utiliser ce taux de 25%.
Pour la plupart des investisseurs (ceux dont le bénéfice n’excède pas 38,120 euros par an), cette ‘harmonisation’ vers un IS à 25% est une catastrophe, et elle limite fortement l’intérêt d’une SCI à l’IS.
Comme le souligne Gélineau et Guillaume T dans un commentaire précédent, il faut aussi ajouter la contribution sur les rendements locatifs, qui est de 2.5% des loyers perçus. C’est une taxe sur le chiffre d’affaires, à payer même si on fait des pertes : une véritable escroquerie de l’Etat-vampire !
Autres suggestions :
– ajouter un paragraphe sur le ‘cash crunch’ qui guette les particuliers lorsqu’ils investissent sur de l’immobilier via leur nom propre, ou via une SCI à l’IR. Dans ce cas, les remboursements de prêt et les impôts peuvent créer des difficultés de trésorerie, et il pourra être intéressant de créer une société à l’IS
– ajouter un paragraphe sur les résidents à l’étranger qui investissent en France (c’est mon cas). Depuis une jurisprudence récente, ils paient les prélèvements sociaux de 17.2%, en plus des impôts sur le revenu. L’IR dépend des conventions fiscales mais il arrive souvent que la convention fiscale exige un impôt minimum à payer dès le premier euro. Par exemple, la convention avec le Luxembourg exige un paiement minimum de 20% d’IR. Donc 37.20% au total (IR 20% + PS 17.2%). Une fois ces impôts réglés à la France, les loyers seront intégrés au revenu du Luxembourg et feront donc monter la tranche d’IR dans laquelle on se situe. Là encore, la SCI à l’IS peut être avantageuse.
En réponse à Raoul :
1. Le taux réduit IS n’est pas « harmonisé ». Il est maintenu pour les PME avec un CA <7,63M. Est-ce que tu as ses sources sur une éventuelle suppression ?
2. La CRL ne s'applique pas systématiquement. Il suffit d'investir dans des zones avec un équilibre offre/demande et de vérifier le plafond de loyer auprès du SIE
(juste pour nuancer un peu ton propos)
Merci, je n’aurai pas mieux répondu 😉
Et la CRL ne s’applique qu’aux logements de plus de 15 ans et qui n’ont pas fait l’objet de rénovation lourde depuis plus de 15 ans, mais vous avez raison, c’est un frein supplémentaire qui plaide contre la SCI IS
En réponse à Raoul :
1. Le taux réduit IS n’est pas « harmonisé ». Il est maintenu pour les PME avec un CA <7,63M. Est-ce que tu as ses sources sur une éventuelle suppression ?
2. La CRL ne s'applique pas systématiquement. Il suffit d'investir dans des zones avec un équilibre offre/demande et de vérifier le plafond de loyer auprès du SIE
(juste pour nuancer un peu ton propos)
Merci à tous ! J’avais mal compris la loi de finances, et grâce à vous c’est bien plus clair !
En fait, il n’y pas de solution toute faîte, pré-établie. Il faut étudier chaque situation fiscale au cas par cas pour intégrer tous les paramètres ( fiscaux, patrimoniaux, familiaux…). La fiscalité, de par sa complexité et son instabilité juridique,requière beaucoup d’humilité dans son application !
En bref, bien des complications, des chausse-trappes, des conditions sine qua non (cf CRL qui va voir son champ bouger) pour une instabilité , elle, certaine.
La question est toujours la même: à quoi bon bâtir un superbe échafaudage juridico-fiscal sur le long terme 15/20/25 ans alors que l’on n’a aucune visibilité?
Un premier point positif serait d’inscrire dans la constitution la non rétroactivité des lois.
Visiblement nous n’en sommes pas là, malgré quelques remous
Ajoutons à cela la PUMA dont l’assiette change selon les antennes URSAFF de régions et le cauchemar est à son comble
Sans cela, point de salut dans ce beau pays, ni pour les PME/TPE, ni pour les optimisateurs proches de la retraite ou rentiers.
Bonjour à tous,
dans une optique de transmission patrimoniale, un emprunt va être contracté par l’un des associés d’une SCI pour l’acquisition d’un bien.
Dans l’option à l’IR, la mensualité du remboursement du crédit est bien versée à la banque après imposition des revenus fonciers n’est-ce pas ?
Et dans l’option à l’IS, la mensualité du remboursement du crédit n’est pas considérée comme un dividende, mais sera « seulement » taxée à l’IS, n’est-ce pas ? (arrêtez-moi si je me trompe)
Si l’associé endetté a un TMI élévé, alors l’option IS semble de très loin la plus intéressante non ?
Merci pour vos lumières.
Je pense qu’il y a confusion. À mon humble avis :
Le loyer est imposé et non la mensualité.
A l’IR le loyer (moins les charges déductibles et les intérêts) est imposé au prorata de la participation des associés (IR + PS). Le fait qu’un associé souscrive l’emprunt seul amènera la création et le croissance d’un compte courant à son profit « contre » la SCI.
A l’IS le loyer sera soumis à l’impôt selon les règles du BIC (charges + î + amortissement) donc moins de charge fiscale. Toujours un compte courant créé.
Oui c’est mieux ou « moins mal ».
Idéalement la dette serait mieux dans la SCI notamment pour des questions de transmission de patrimoine et d’IFI.
Cordialement
Ptitlouis
Merci pour votre réponse.
Bonjour à tous,
dans une optique de transmission patrimoniale, un emprunt va être contracté par l’un des associés d’une SCI pour l’acquisition d’un bien.
Dans l’option à l’IR, la mensualité du remboursement du crédit est bien versée à la banque après imposition des revenus fonciers n’est-ce pas ?
Et dans l’option à l’IS, la mensualité du remboursement du crédit n’est pas considérée comme un dividende, mais sera « seulement » taxée à l’IS, n’est-ce pas ? (arrêtez-moi si je me trompe)
Si l’associé endetté a un TMI élévé, alors l’option IS semble de très loin la plus intéressante non ?
Merci par avances pour vos lumières.
Bonjour,
J’utilise votre simulateur sci is vs ir sur safari. Le simulateur IR ne fonctionne pas, et le tableau impact trésorerie bug aussi. Est-ce à cause de safari ou y a t il un bug?
Merci bcp
Bonjour, je crois avoir réparé le pblème. Pouvez vous regarder s’il vous plait ?
ps : Il me reste que le calcul du TRI à rétablir.
Merci de votre compréhension.
Bonjour,
J’essaie d’utiliser votre simulateur SCI à l’IS sous Chrome (à jour), mais la partie tableau (détail de l’investissement) est complètement vide !
Y a t-il quelque chose que j’ai oublié de faire ?
Merci d’avance
Il y a un autre avantage à la SCI sous IS : les travaux faits en 2018 et 2019 seront amortissables à 100 % alors que sous IRPP, les travaux seront immédiatement déduits mais qu’à 50 % (cas spécial pour 2018 suivant le montant travaux/revenus fonciers).
Bonjour,
Il est impossible de saisir le moindre chiffre dans le simulateur, est-il opérationnel ?
ps : suis sous Firefox
Merci et bonne journée
Oui, il est opérationnel. Votre navigateur n’est probablement pas à jour de la dernière version. Vous pouvez essayer sous chrome.
Bonjour,
Il me semble que le simulateur bug si on considère que le client paye cash.
Je propose la stratégie de la SCI à l’IS avec un bouquet de SCPI et apport en compte courant d’associé de la somme. La trésorerie est appréhendée sans fiscalité. La NP des parts est donnée et les héritiers récupèrent une SCI avec des parts en PP. Si on a suffisamment de temps devant soi on aura libéré les CC/A si non, au aura au moins « fiché » les valeurs.
Votre simulateur ne met pas assez en avant la possibilité de financer un bien ou des parts de SCPI par apport en CC/A.
Mais merci tout de même.
bonjour,
je suis en rentabilité négatif…comment se fait-il?
– j’ai un crédit de 166 000 (150 000 + 16 000 de frais de not) sur 20ans avec un taux a 1.40%
– un loyer locatif de 1200-1300€
il me dit
#Effort d’épargne moyen sur 20 ans : -712,62 €
Bonjour. Quelques questions de mon côté:
– est il possible d’opter pour le régime IR sachant que la SCI sera détenue par une SAS ?
– concernant la taxation de la PV d’une SCI soumise à l’IS, quelqu’un pourrait-il me fournir une formule générale et précise ? Le cumul des deficits n’est pas limité dans le temps ?
Serait-il possible d’ajouter dans le simulateur une date prevue de sortie avec un prix de sortie vise pas forcément aligné sur la durée du financement ?
Bonjour,
Il semble y avoir une erreur côté IS sur le montant total des impôts payés.
Dans mon cas, le simulateur donne un total de 406k dont impôt sur la plus value 826k.
A ce détail près, article et simulateur très bien fait. Merci
Cordialement
Bonjour,
Pourquoi peut-on faire face à un impôt sur le dividendes alors que le résultat de la SCI si on impute le déficit reportable fait que ce dernier est négatif ?
Sous entendu pourquoi doit-on payer un impôt sur les dividende calculé sur un résultat qui ne tient pas compte du déficit repérable ?
Bonjour,
Comment calcule t-on l’enrichissement patrimonial et l’effort d’épargne moyen sur 20 ans?
Merci beaucoup
Bonjour,
J’aurais une question sur le calcul de l’impôt sur le revenu foncier.
J’ai fait un exemple avec un revenu fiscal avant investissement de 25000 pour une personne ce qui me donne un TMI à 14%. Mon revenu foncier imposable pour la 1ère année est de 32580 (SCI avec IR), il me semble que seule la partie entre 25000 et 27519 est à 14%, le reste doit être dans la tranche à 30%.
Dans le simulateur le totalité du revenu foncier est à 14%, est-ce normale?
Merci de votre réponse.
Cordialement
Bonjour
J’ai acquis un local commercial en 2007 par le biais d’une SCI à L’IS pour y installer un restaurant(SARL).Aujourd’hui j’ai cédé la sarl et reste propriétaire de ma sci à 50/50 avec ma compagne gérante.
J’ai acquis cet immeuble en crédit bail pour une valeur à l’époque de 435.000 euros. J’ai 61 ans et je souhaite commencer à bénéficier de cet investissement. En 2022 mon crédit bail se terminera et la SCI encaissera 85.000€ de loyer.Des agents immobiliers ont estimés mon bien à 1.100.000€ à ce jour au vu de l’attractivité de la zone.Je ne compte pas vendre la SCI ni le bien. Je sais que je vais payer un max mais je cherche un moyen de diminuer un tant soi peu cette imposition. Piste: Faire racheter par ma SCI qui détiendrait des parts dans une autre SCI, un appartement qui me servira de residence principale. Créer une holding sous forme de SAS pour remonter les loyers de la SCI .Merci de vos avis.
Si votre SCI IS détient une autre SCI partiellement ou totalement, alors c’est deja une holding dans laquelle les loyers de l’appartement détenu par la SCI « fille » peuvent remonter dans la SCI « mère ».
Et distribuer ensuite des dividendes.
Merci Paul de votre commentaire bienvaillant.
Je suis bluffé, vu les enjeux financiers, de la recherche de conseils « gratuits » pour optimiser votre situation…. comme une personne qui irait goûter la cuisine du chef et ne voudrais rien payer….
Cher P’tit Louis : Que savez vous?, j’ai lu l’article plus haut qui m’a semblé pertinent. Et comme on peut poser des questions, je le fais. Pour infos, j’ai déjà versé 5.000 euros à des pseudos analystes, avocats, ou optimiseur de patrimoine. J’ai payé pour voir, et j’ai vu… rien!!! Alors je suis prêt à payer mais quelqu’un de réellement compétent, pas quelqu’un qui propose comme solution de vendre un bien et d’acheter des parts de fonds ( dont l’intermédiaire n’est autre que mon pseudo conseiller). Demander conseil n’est pas la même chose que demander une analyse financière, patrimoniale etc..Et à l’heure de la communication, ou beaucoup de gens se font passer pour des spécialistes, je glane des informations pour avoir moi-même un début de réponse.. J’ai un certain age et j’ai vu passer beaucoup de « conseillers, banquiers ou autres » plus ou moins compétents.. Je suis méfiant..c’est tout.. Maintenant je vous souhaite une bonne journée et à titre de conclusion en rapport avec votre comparaison avec un chef de cuisine : La différence est que dans un restaurant vous manger et VOUS PAYEZ APRES…. Bonne journée !!
Bonjour,
Je ne sais pas si c’est toujours d’actualité ou non mais voici une solution :
Céder vos parts de SCI à l’IS à une holding que vous constituerez (pour la forme chacun voit midi à sa porte perso j’ai opté pour une SCPI). Je pense qu’il faudra créé un peu de déficit foncier qui sera un meilleur investissement que de simplement donné l’argent aux impôts. Pour votre résidence principale, je vous conseil de l’acheter en nom propre, votre holding pouvant vous fournir un salaire.
Bonjour,
Article intéressant et bien construit avec des arguments solides.
J’ai juste une question concernant le résultat de la SCI à l’IS quand il est déficitaire et que l’un des associés est une société également à l’IS.
Comment cette dernière fait-elle pour remonter le résultat de la SCI IS dans ses propres résultats? Peut-elle inclure la perte de la SCI IS dans son résultat fiscal ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Merci pour ce tableau et la qualité, l’exigence de tous vos articles. Ils sont d’un niveau que je n’ai encore pas rencontré sur le net en dépit de nombreuses recherches et c’est toujours un vrai plaisir de vous lire. Une suggestion : On pourrait peaufiner en prévoyant une provision pour travaux sur les 20 ans du montage. Une question : une SCI à l’IS peut elle rémunérer son gérant et cette rémunération peut elle faire partie des charges déductibles du résultat ? Cette paie serait certes soumise à l’ir du gérant mais échapperait, contrairement aux dividendes, à la double imposition avec l’IS. Non ?
Bonjour,
J’ai réalisé moi aussi un simulateur pour ma sci à l’is et il semblerait que je n’ai pas les mêmes résultats que vous.
Pouvons nous prendre contact ensemble pour en discuter ?
Emilien D
Bonjour Monsieur Fonteneau,
Pour plusieurs de mes simulations, l’onglet SCI à l’IS me donne le type de synthèse suivant :
« Total impôts payés (Impôt sur les sociétés, sur les dividendes et les plus values) 49 705,32 €
dont impôt sur la plus value payé par la SCI lors de la vente de l’immeuble après 20 ans de détention 149 554,21 € »
soit une fraction sur la plus-value payée par la SCI nettement supérieure au total, alors qu’elle devrait toujours être inférieure (« dont impôt »).
Merci pour votre éclairage.
Cordialement.
Il est difficile de vous répondre comme ça sans connaître votre situation. Si vous le souhaitez nous pouvons travailler sur votre situation à l’occasion d’un rendez vous d’assistance patrimoniale : https://www.leblogpatrimoine.com/conseil-strategie-optimisation-patrimoniale
Au plaisir,
Guillaume
Merci Vincent. Cette option me semble en effet efficace
Bonjour
Je suis à la recherche d’un logiciel pour effectuer ma comptabilité des revenus immobilier et mes déclarations fiscales ( 2042 2044 2072 » j ai créé une sci avev 1 bien en location et je loue 3 appartements
Si quelqu’un peut m’aider
Cordialement
Bonjour,
J’utilise GDS compta, qui est un logiciel compta pas cher 30€ par an plus le prix de la licence moins de 100€ la première année. Ensuite il faut regarder pour le paramétrer.
Bon courage
Cordialement
Je trouve étonnant de ne pas mentionner le fait que dans une SCI à l’IS, nous pouvons avoir un revenu de gérance qui plus est déductible du résultat.
Dans ce cadre et pour amoindrir la plus-value, il peut être intéressant l’année de la revente du bien de prévoir une rémunération pour le gérant qui engendrera bien entendu de l’IR mais qui, bien calibré, permet aussi d’optimiser le montant d’impôts payés
Pour aller au bout de la réflexion, il faudrait ajouter une solution qui consiste a vendre les parts sociales de la sci à l is, qui me semble très intéressant pour éviter la plue value immobilière soumises à l is et la fiscalité des dividendes en cas de sortie.
Mais personne ne les achètera jamais, sauf a un prix qui tiendra compte de la fiscalité latente.
Oui avec une décote de 35 à 50% pour la fiscalité selon les plus-values latentes….
Merci pour ces rappels, mais vous oubliez un avantage fondamental de la SCI à l’IS : Le Compte Courant d’Associé !!
le CCA est une « arme de destruction massive » qui est largement sous estimé. Tous les apports d’argent que vous faites à votre SCI via le CCA représente une « dette » de la SCI à votre encontre. Vous pouvez demander son remboursement à tout moment.
Exemple d’un montage sympa : Je créé une SCI, j’y apporte 400 k€ (suite à la vente d’une résidence secondaire). La SCI achète 400k€ de part de SCPI. Ces SCPI me rapportent 20k€ par an, la SCI paie 3k€ d’impots.
Je vais pouvoir récupérer les 17k€ restants tous les ans sans impôts au titre du remboursement du CCA et ce pendant 23 ans ! (jusqu’a concurrence des 400 k€)
Il s’agît tout simplement de récupérer de l’argent qui vous appartient après être passé par la « case départ » et d’avoir payé l’IS sur le revenu généré par la SCI…
Et oui, en tant que perdreaux de l’année Guillaume et moi-même ne connaissons pas l’intérêt du CCA !
Petit grain de sable dans votre organisation : ce type de montage est clairement visé par les textes fiscaux comme abusif ! Il pourrait vous être reproché :
1. de ne pas distribuer
2. de ne pas rémunérer vos CCA
3. d’avoir une préoccupation principalement fiscale dans ce montage (difficile d’en discerner une autre…)
Tout est affaire de mesure en pareil cas ! Et ceux qui exagèrent (5%) amènent le législateur à durcir sa position pour les 95% qui ne demandaient rien…
-Quel argument pourrait avancer l’administration fiscale pour sanctionner la société à la suite d’une décision de l’AGO de ne pas distribuer?
– Quant à la « préoccupation principalement fiscale » (L64A d LPF) elle doit également « rechercher le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs ».
-Quel argument pourrait avancer l’administration fiscale pour sanctionner la société à la suite d’une décision de l’AGO de ne pas distribuer?
– Quant à la « préoccupation principalement fiscale » (L64A d LPF) elle doit également « rechercher le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs ».
Ce schéma a été présenté comme abusif dans le BOFIP lorsqu’il s’agit d’une visée « patrimoniale » et non de société d’exploitation.
Par contre là où vous avez raison, c’est au niveau de la jurisprudence : rien n’a encore été tranché.
Il nous semble plus équilibré de distribuer tous les 3 ans au moins une petite partie du bénéfice.
Avez-vous les références du BOFIP qui évoquerait l’absence de distribution?
Il existe des dispositions du BOFIP, en matière d’application du plafonnement d’IFI et de capitalisation, mais pas, à ma connaissance, de dispositions générales qui « inciteraient des sociétés soumises à l’IS, même ayant un objet purement patrimonial, à distribuer les résultats de la société.
L’administration ne peut s’immiscer dans la gestion d’une société (décisions de la direction) elle ne peut encore moins s’immiscer dans les décisions des associés: voir l’arrêt CADIOU de 2009, en particulier).