Utiliser la SCI pour optimiser la transmission de son patrimoine est souvent l’un des premiers réflexes des contribuables. Entre légendes urbaines et réalité de la comptabilité, essayons de voir ensemble les conditions à respecter afin de (bien) utiliser la SCI pour optimiser le transmission du patrimoine.

La société civile immobilière est défini par le code civil dans les article 1845 et suivants. Il s’agit simplement du statut des sociétés qui ne sont ni commerciales, ni libérales. Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet…

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Ainsi, utiliser la SCI pour préparer la transmission de son patrimoine consiste à utiliser le droit des sociétés à des fins personnels. Il est donc essentiel de parfaitement maîtriser les arcanes de la comptabilité pour comprendre et maîtriser l’intérêt de la SCI. Nous allons détailler dans cet article un point point particulièrement important :

– Faut il constater des amortissements ?

 

SCI : Faut il constater des amortissements ?

Qu’est ce que l’amortissement d’un immeuble ?

L’amortissement comptable de l’investissement d’une entreprise est l’étalement de son coût sur sa durée d’utilisation. L’amortissement d’une immobilisation est la constatation d’un charge dont la valeur mesure la perte de valeur de l’immobilisation (dans le cadre d’une SCI, l’immobilisation est un bien immobilier).

Toute dépréciation des éléments de l’actif immobilisé de l’entreprise constitue pour celle-ci une perte de substance. Cette perte doit être enregistrée par la comptabilité et, pour maintenir la valeur initiale des capitaux engagés dans l’entreprise, l’exploitant doit la compenser par un prélèvement sur les bénéfices de l’exploitation.

Tel est le principe de l’amortissement, qui apparaît ainsi comme la constatation comptable de la perte subie sur la valeur d’actif des immobilisations qui se déprécient avec l’usage et le temps.

 

Quel taux d’amortissement pour une SCI ?

L’administration fiscale fixe quelques règles d’amortissement. En fonction de la nature de l’immeuble, l’administration propose un taux d’amortissement annuel

Nature de la construction % d’amortissement

Maisons d’habitation ordinaires

1 à 2

Maisons ouvrières

3 à 4

Bâtiments commerciaux

2 à 5

Bâtiments industriels (non compris la valeur du sol)

5

 

Quelles conséquences fiscales de l’amortissement dans une SCI ?

Une Société Civile Immobilière est une société qui bénéficie de la semi-transparence fiscale. Cela signifie que la Société Civile dispose d’une personnalité morale, mais que chaque associé personne physique est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus fonciers sur la quote-part des résultats qui lui revient.

Dans une Société civile imposée à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR), chacun des associés déclare les revenus perçus au titre des revenus fonciers. Le mode de détention, n’a aucune conséquence sur l’imposition des revenus fonciers. Qu’il s’agisse de détenir un immeuble en direct ou de le détenir via une SCI, l’imposition des revenus est identique.

Ainsi, amortissement ou non, le bénéfice imposable de la SCI à l’IR est le même. L’amortissement comptable n’aura aucune conséquence fiscale pour l’imposition des revenus tirés de la SCI.

Bénéfice comptable VS  bénéfice fiscal.

Ainsi, vous l’aurez compris, il existe deux bénéfices :

  • Le bénéfice fiscal, c’est le bénéfice déterminé par l’administration fiscale pour l’imposition à l’impôt sur le revenu ;
  • Le bénéfice comptable, c’est le bénéfice déterminé par l’expert comptable. Celui ci n’est pas fiscal. Le bénéfice comptable, ou résultat net comptable est le résultat qui revient aux actionnaires en fonction de leur quote part dans la SCI.

 

Pour une SCI imposée à l’IR, le bénéfice fiscal est déterminé selon les règles classique applicables aux revenus fonciers. Le bénéfice comptable est déterminé en fonction des règles comptables appliquées par l’expert comptable de l’entreprise.

L’amortissement comptable aura donc une conséquence sur le bénéfice comptable de l’entreprise mais n’aura aucun conséquence sur la détermination du bénéfice fiscal.

Puisqu’il s’agit de constater une charge de dépréciation, la constatation d’un amortissement comptable aura pour conséquence de réduire le bénéfice comptable, c’est à dire le bénéfice distribuable aux associés.

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Quel est l’intérêt d’un amortissement comptable pour optimiser la transmission du patrimoine ?

Dans le cadre de la transmission du patrimoine, l’utilisation d’un amortissement peut s’avérer particulièrement intéressant. Lorsque les associés de la SCI combinent SCI et démembrement de propriété (pour les définition de Usufruit, nue propriété et démembrement de propriété : Usufruit, Nue propriété, Quasi-usufruit : Définition, droits et obligations.)

 

L’amortissement ayant pour conséquence de réduire le bénéfice comptable et donc le bénéfice distribuable aux actionnaires et donc à l’associé usufruitier, l’amortissement permet d’avantager les nue propriétaires.

La SCI est une  forme sociétaire simple, qui autorise, lorsque la stratégie est bien réalisée, de distinguer le pouvoir sur la gestion du patrimoine, du droit de propriété de l’immeuble via la détention des parts de la SCI. C’est la combinaison entre le statut d’associé (en pleine propriété ou en nue propriété / usufruit des parts de SCI) et le rôle de gérant permet de transmettre un patrimoine immobilier, tout en limitant les droits des donataires sur la gestion de l’immeuble.

Reprenons un exemple déjà utilisé dans un article « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé » :

 

Le schéma le plus fréquent est réalisé en quatre étapes  :

  1. Création de la SCI par Monsieur et Madame. Le capital apporté à la création de la SCI est faible. On peut parler de 1500€ par exemple. Les gérants statutaire de la SCI seront Monsieur, puis madame par exemple.

  2. Acquisition de l’immeuble par la SCI. La SCI fait un crédit pour la totalité de l’achat de l’immeuble de rapport.

  3. Mise en location de l’immeuble. La SCI perçoit les revenus fonciers, qui lui permettent de rembourser le crédit immobilier.

  4. Quelques mois après l’acquisition de l’immeuble, alors que la SCI est très endettée, les parents réalise une donation de la nue propriété des parts de SCI. La SCI étant endettée, la valeur de la donation servant de base au calcul des droits de mutation à titre gratuit est très faible.

 

Au terme de ces quatre premières étapes, les parents sont usufruitiers / gérant des parts de SCI alors que les enfants sont nus propriétaires de ces mêmes parts de SCI.

La valeur de la SCI au jour de la donation est très faible. Pour déterminer la valeur des parts, on calcul l’actif net réévalué de la SCI : Actif (valeur de l’immeuble + liquidité) – Passif (dette bancaire). Les droits de donation porteront donc sur une très faible valeur et les abattements disponibles pour la donation entre parents et enfants ne seront que peu consommés.

Les parents, usufruitiers des parts de SCI, pourront percevoir les revenus distribuables par la SCI et leur statut de gérant leur permettra de gérer l’immeuble selon le niveau prédéfini dans les statuts et notamment dans l’objet social de la SCI.

Selon l’article 1844 du code civil, « si une part est grevée d’un usufruit, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, où il est réservé à l’usufruitier.

 Les statuts peuvent déroger aux dispositions des deux alinéas qui précèdent. »

Pour autant, la jurisprudence précise qu’il n’est pas possible de priver le nu propriétaire du droit de vote en sa qualité d’associé. Par prudence, les statuts pourront déroger au principe édicté par le code civil mais l’usufruitier devra recueillir l’accord du nu propriétaire pour les décisions affectant la substance de la société : modification du pacte social, augmentation ou réduction de capital, transformation, prorogation de la société. De manière générale, on pourrait affecter le droit de vote à l’usufruitier concernant toutes les décisions prises en assemblée générale ordinaire et le droit de vote au nu propriétaire pour toutes les décisions en assemblée générale extra ordinaire.

 

Au terme de cette stratégie, les parents usufruitiers ont doivent percevoir le bénéfice comptable de la SCI. La constatation d’un amortissement ayant pour conséquence de réduire le bénéfice distribuable à l’usufruitier, c’est le nu propriétaire qui en profite.

 

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42 Comments

  1. Merci pour cet article.
    Il aurait été intéressant de parler aussi d’une SCI à ‘IS et des répercussions de l’amortissement dans ce cas.

    • bjr
      oui en effet la sci à l’is présente de nombreux avantages au plan fiscal des revenus, mais présente un inconvénient important en matière d’impôt sur les plus values
      par contre si l’on combine sci au démembrement de propriétés: sci à l’ir pour recevoir la nu propriété et sci à l’is pour accueillir l’usufruit et à condition qu’il existe un réel intérêt économique et encore mieux civil à structurer ainsi le patrimoine on peut optimiser le montage

  2. Merci pour cet article, mais il aurait également été intéressant de s’intéresser aux implications lors de la revente de l’immeuble, pour l’impot sur la plus-value.
    Merci en tout cas pour cet article qui a le mérite d’expliquer de façon simple et claire la situation.

  3. Fredy Gosse says:

    merci Guillaume
    juste une question
    est ce que le montage que vous suggérez ne peut être considéré par le fisc comme étant « ESSENTIELLEMENT » destiné à frauder le fisc?

    • Je vois ce que vous voulez dire… Non, il ne s’agit pas d’une stratégie essentiellement fiscale… du moins je ne crois pas.

      L’objectif est simplement d’appliquer strictement une règle comptable… Cela n’est pas reprochable ni essentiellement fiscal.

      Cette nouvelle définition de l’abus de droit serait vraiment catastrophique…

  4. Merci pour cet article très intéressant.
    Une personne physique peut elle vendre à une SCi qu elle crée avec ses 2 enfants un bien immobilier sur lequel elle n à pas de prêt, en faisant par contre un prêt auprès de sa banque au nom de la SCi .
    Merci pour les réponses.

  5. Bonjour,

    Après lecture du BOI sur les actifs, il s’avère qu’un immeuble ne s’amortie pas comptablement. En effet il faut retrancher de la base amortissable la valeur résiduelle. Comme Il est très courant qu’un immeuble ai une valeur plus importante que sa valeur d’acquisition a terme, un immeuble ne s’amortie pas comptablement.

    Fiscalement, c’est différent.

    Cordialement

  6. Bel article sur un sujet toujours compliqué à appréhender et a expliquer simplement aux néophytes. Pédagogiquement parfait. Et encore une fois le but n est pas ici de développer sans fin les caractéristiques des milliers de montage possible a travers la société civile. Cca, capital faible ou élevé, ir ou is,distribution ou non mise en en réserve ou ran etc… Aller trop loin comme certains d entre vous le souhaitent a travers vos questions porterait a la confusion.

  7. Tout a fait d’accord. Je trouve le site vraiment super !
    Cependant je maintien qu’un immeuble ne s’amortie pas, la législation comptable est très claire.
    Comme souvent, la réalité est différente car beaucoup de SCI (voir toutes) constatent l’amortissement. Le fait de ne pas appliquer la règle entraîne peu de risques.

    Il s’agit d’une precision….

  8. Sebastien G. says:

    Bonjour,

    Flo, ne confondez vous pas avec l’amortissement d’un terrain qui n’est pas possible (et d’un fonds de commerce aussi par exemple) ?

  9. Article 322-1 du PCG. Art 3-4-6.

    A priori, le PCG n’est applicable aux SCI uniquement sous certaines conditions. C’est le seul moyen de pouvoir déroger a cette règle.

    Je dis cela pour precision…par pour creer la polemique.
    Encore félicitations pour votre site.

  10. Fredy Gosse says:

    Guillaume avez vous une réponse sur ma question? merci

    • Tout est une question de maîtrise du couple gain/risque. Seul un professionnel averti peut vous aider après une étude approfondi de votre cas personnel.

  11. Bonjour,

    Je souhaite monter une SCI en vue de l’achat d’un ou plusieurs appartements locatifs.
    Aie-je le droit en tant que gérant de cette SCI d’habiter l’un des appartement en versant un loyer à la SCI ?
    Aie-je le droit de monter cette SCI seule ou bien faut il obligatoirement avoir un associé ?

    Merci pour vos réponses. Et je suis d’accord avec les précédents commentaires, votre sites est très intéressant et très instructif.

    • Vous pouvez soit occuper le bien a titre gratuit sans verser de loyer donc soit verser un loyer dans les conditions du marché ( a vérifier tout de même ) … Et la recherche c’´est du temps donc de l’argent…

      Vous pouvez pas créer une SCI seul … Il faut être 2 a minima.

      Bonne soirée

      • Flo a raison, l’amortissement de l’immeuble ne pourra pas être total (hors mis la valeur du terrain), mais il y aura des composants qui auront une valeur nulle à la fin de leur usage et d’autres qui ne perdront pas de valeur (comme la structure de l’immeuble)
        Il y a quand même un amortissement…

    • Néanmoins, vous ne pourrez pas déduire les charges d’intérêt et autres charges déductibles.

      • Dans le cadre d’une cession de parts sociales (et pas de démembrement au profit des enfants)
        Le fait de ne pas amortir le bien augmente le résultat, et par voie de distribution le compte courant d’associé.
        En cas de cession à titre onéreux des parts de la SCI, ne serait il pas plus avantageux de ne pas amortir le bien, permettant ainsi d’augmenter le compte courant d’associé (qui est une dette au passif) et de diminuer d’autant la plus value?
        Le montant total à payer au vendeur sera identique = montant de la cession de part + remboursement du compte courant, mais la plus value taxable sera diminuée.
        Merrci de me dire si mon raisonnement est correct

    • bsr
      vous pouvez occuper un logement détenu par une sci à condition toutefois que les statuts prévoient expressément cette possibilité, faute de quoi il y a un risque d’ABS. En principe un loyer de marché doit être versé. par contre il serait habile pour de faire voter l’occupation à titre gratuit et non de prévoir la gratuité systématique dans les statuts. L’administration pourrait cependant intégrer cet avantage à titre gratuit dans la cerfa 2042.Bon,,e soirée

      • Merci pour vos précisions.
        J’avoue ne pas encore maîtriser le sujet du coup je ne sais pas qu’elle est la meilleure procédure à suivre pour ce projet.
        Je souhaite verser un loyer mensuel pour rembourser le prêt effectué par la SCI.

        Guillaume pouvez-vous m’en dire plus sur les conditions de déduction des charges d’intérêts ?

  12. Bonjour Charlotte,

    Vous pouvez effectivement habiter l’immeuble acquis par la SCI; il conviendra alors de préciser sur votre déclaration n°2044 (revenus fonciers) que l’immeuble est occupé à titre gratuit par l’un des associé (la déclaration prévoit ce cas).
    Vous ne pourrez alors effectivement pas déduire les frais d’emprunts ni les charges liés à l’immeuble.
    Par contre, si vous versez un loyer à la SCI (d’un montant correspondant aux conditions habituelles du marché), vous pourrez éventuellement créer un déficit foncier.
    Vous noterez que cette démarche ne concerne que les SCI soumises au régime d’imposition de l’impôt sur le revenu (et non pas à l’impôt sur les sociétés), et les immeubles d’habitation.
    Enfin, cette démarche (occupation gratuite) ne remettra pas en cause la possibilité de gérer « normalement » les éventuels autres immeubles acquis par la SCI (appels de loyers et déductions des charges afférentes).

  13. Comment savoir exactement quel taux et quelle durée choisir pour amortir le bien ?
    Pourquoi choisir 2% au lieu de 1% par exemple?
    Et pour la durée, si nous n’avons pas de limite dans le temps pour l’usage du bien, sur combien d’années pouvons nous amortir ?

    La base d’amortissement est-elle égale au montant de l’acquisition? ou doit-elle être inférieure ?

    Merci pour votre aide.

  14. Dans le cadre d’une cession de parts sociales (et pas de démembrement au profit des enfants)
    Le fait de ne pas amortir le bien augmente le résultat, et par voie de distribution le compte courant d’associé.
    En cas de cession à titre onéreux des parts de la SCI, ne serait il pas plus avantageux de ne pas amortir le bien, permettant ainsi d’augmenter le compte courant d’associé (qui est une dette au passif) et de diminuer d’autant la plus value?
    Le montant total à payer au vendeur sera identique = montant de la cession de part + remboursement du compte courant, mais la plus value taxable sera diminuée.
    Merrci de me dire si mon raisonnement est correct

  15. Hubert Annie says:

    Bonjour,
    Je dirige une SARL qui occupe les locaux loués par une SCI imposée à l’IS dont je suis gérante.
    L’amortissement des locaux appartenant à la SCI a été calculé sur 20 ans, et déduit ainsi des résultats annuels jusque l’exercice 2014. Un emprunt sur 10 ans est terminé depuis l’exercice 2014.
    Il reste donc 10 ans d’amortissement, dont la charge devrait être absorbée par les recettes issues des loyers payés par la SARL.
    Mais la SARL est en difficulté économique, et serait en déficit si elle payait les loyers à hauteur de cet amortissement (+ autres charges de la SCI qui devraient être absorbés par ces loyers)
    Ma question : afin d’éviter un déficit à la SARL, est-il possible d’allonger la durée du plan d’amortissement des locaux de la SCI ? (par exemple passer de 20 ans à 30 ans)
    Si oui, quelles démarches comptables et fiscales faut-il effectuer ?
    Autre question : en cas de revente des locaux avant la fin de l’amortissement (que ce soit avant 20 ans ou plus) que devient la part du bien non amortie fiscalement ?
    Merci beaucoup.

  16. patrick GUERIZEC says:

    Bonjour,
    Je note qu’une SCI n’est pas dans l’obligation d’amortir dans la mesure où les associés qui détiennent son capital sont des personnes physiques.
    Si, après quelques années de fonctionnement, un des associés cède ses parts à une société IS ou à une entreprise BIC, la SCI aura l’obligation de procéder à des amortissements qui pourront être déduits par le nouvel associé.
    La date de départ de cet amortissement sera-t-il le jour où la société IS ou BIC devient associé, ou bien faudra-t-il se placer au moment où la SCI est devenue propriétaire de l’immeuble et ainsi reconstituer les amortissements antérieurs qui n’ont pas été déduits et qui ne seraient pas déductibles, ce qui contribuerait naturellement à diminuer le nombre d’années effectives de l’amortissement pour le bénéficiaire, c’est à dire pour la société IS (BIC).
    Merci pour votre réponse

  17. TOURNEZ PHILIPPE says:

    Bonsoir,
    pour différentes raisons je souhaite monter une sci imposée à l’IS. Comment dois je constituer mon compte de résultat notamment au niveau de l’amortissement comptable ? Puis je l’amortir sur 20 ans soit la durée du prêt ?

    Merci
    Philippe

  18. « Au terme de cette stratégie, les parents usufruitiers ont doivent percevoir le bénéfice comptable de la SCI. La constatation d’un amortissement ayant pour conséquence de réduire le bénéfice distribuable à l’usufruitier, c’est le nu propriétaire qui en profite ».

    Pouvez vous m’expliquer svp comment le nu propriétaire pourrait profiter de la constatation d’un amortissement?
    merci

  19. Oxana, La somme qui est amortie ne peut pas être retiré de la SCI, l’usufruitier ne peut donc pas en profiter et le nue-propriétaire voit ça SCI GRANDIR!

  20. Bonjour,
    Est t’il possible de déduire le déficit foncier des travaux pour une SCI IR (imeuble loué en nue) jusqu’à épuisement puis passer la SCI à IS et pratiquer l’amortissement de l’immeuble sur la valeur « résiduelle » (valeur de l’immeuble à N+X années) ?
    Exemple:
    – Immeuble acheté 50 K€, travaux: 100 000 K€;
    – Le déficit fonciers permet d’effacer la fiscalité sur 6 ans;
    – Au bout de la 6ème année, la SCI passe à l’IS et amortie comptablement l’immeuble;
    – Sur le principe d’un marché immobilier stable et d’un amortissement comptable linéaire de l’immeuble sur 30 ans, la valeur comptable de l’immeuble en début d’amortissement à N+6 = 50 € + 100 K€ – [6 x (150 K€ * 3.33%)] = 150 000 – 29 970 € = 120 030 € amortissable sur 24 ans (30 – 6 ans) ?
    Est-ce que mon raisonnement est juste svp ?

  21. Vous l’aurez compris, travaux: 100 K€ et non 100 000 K€ !

  22. Je viens de me rendre compte que je viens de poser à peu près la même question sur un autre article !
    https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/societe-civile-sci-option-impot-sur-les-societes-interet.html#comment-595703
    Je vous prie de bien vouloir m’en excuser. Comme quoi cette question m’obsède !

    En d’autres termes : Une SCI à l’IS peut-elle amortir un immeuble après avoir déduit le déficit foncier (travaux de rénovation) lorsqu’elle était encore à l’IR ?

  23. Ma question ne semble avoir inspiré personne, ni ici, ni ailleurs…
    En creusant, il semblerait qu’une plus value potentielle au moment du passage en amortissement (valeur du marché) soit imposable immédiatement ou reportable si l’amortissement de l’immeuble est intégré dans la compta tel qu’il aurait dû l’être depuis la date d’acquisition du bien.
    Mais je tourne en rond… Est-ce que le déficit foncier appliqué antérieurement doit être intégralement reporté dans la valeur de référence de l’immeuble lors du passage en amortissement (basculement de la SCI de l’IR à l’IS) ?

  24. Raphael Lousquy says:

    Par ce que la question de solvinz est délicate je vous livre LA réponse du grand maitre Francis Lefebvre :-))

    2 Le changement dans la qualité des associés d’une SCI, dans le cas où ses parts jusqu’alors détenues exclusivement par des personnes physiques sont acquises par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, entraîne un changement des règles de détermination de son résultat. En effet, alors que le revenu imposable au nom des personnes physiques membres d’une telle société est fixé, en application de l’article 238 bis K du CGI, par la législation applicable aux revenus fonciers, le résultat qui correspond aux droits des associés soumis à l’impôt sur les sociétés est déterminé selon les règles qui régissent les bénéfices industriels et commerciaux.

    3 Aucune mesure législative ou réglementaire n’est prévue pour assurer la transition entre les deux régimes de détermination du résultat. Plusieurs difficultés en résultent. Ainsi, la jurisprudence a-t-elle été déjà saisie de litiges nés des modalités différentes de rattachement des produits entre ces deux catégories de revenus.
    Selon la cour administrative d’appel de Bordeaux, la quote-part du résultat d’une société civile immobilière qui revient à une société anonyme ne peut comprendre un produit correspondant à une créance née avant l’entrée de cette entreprise dans la SCI, alors même qu’elle était jusqu’alors soumise à la règle de l’encaissement pour le rattachement de ses recettes (CAA Bordeaux 1-7-2003 n° 99-1730 : DC-V-2350).

    4 S’agissant plus particulièrement des amortissements, l’entrée d’associés soumis à l’IS impose à la SCI, conformément à l’article 39, I-2° du CGI, de constater l’amortissement des immeubles lui appartenant selon les règles propres aux bénéfices industriels et commerciaux.
    Dans l’hypothèse d’un changement de qualité d’associé, la question de la détermination du plan d’amortissement soulève plusieurs interrogations.
    En l’espèce, la société requérante soutenait qu’à défaut d’obligation expresse prévue par les textes, elle ne pouvait se voir privée sous le régime des BIC du droit à déduction des amortissements qui auraient pu être déduits, mais ne l’ont pas été, durant toute la période au cours de laquelle son résultat relevait à titre exclusif des revenus fonciers. Selon elle, le plan d’amortissement pouvait ainsi être établi en prenant comme point de départ le bilan d’ouverture du premier exercice dont les résultats devaient être déterminés selon les règles commerciales. Cette solution présentait le mérite sur le plan économique d’éviter à l’associé soumis à l’impôt sur les sociétés d’être imposé sur un résultat brut ne prenant en compte aucun amortissement lorsque le changement de la qualité de l’associé intervient assez longtemps après l’acquisition des immeubles (en l’espèce vingt-trois ans) (Voir également en faveur de cette analyse l’étude de P. Fernoux « Amortissement de l’immeuble d’une SCI par un nouvel associé soumis à l’IS » publiée au BF 12/03 p. 883).

    5 Mais, en l’espèce, la Haute Assemblée a considéré que la SCI devait retenir comme point de départ du plan d’amortissement de ses immeubles, la date de leur mise en service et non celle à laquelle la SCI a dû pour la première fois déterminer son résultat imposable selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux. Elle confirme en cela la position prise par la cour administrative d’appel de Nantes (CAA Nantes 28-9-2005 n° 03-640 et 03-812 : DC-V-2360 fv).
    L’analyse retenue procède d’une application rigoureuse de la réglementation relative aux amortissements, en tant qu’elle place le point de départ d’un plan d’amortissement à une date à laquelle la SCI n’était pas tenue de comptabiliser de telles dotations. Elle se fonde sur la circonstance que la cession des parts détenues par des associés personnes physiques à une société soumise à l’impôt sur les sociétés entraîne une modification de la catégorie d’imposition et donc du mode de détermination du bénéfice imposable, sans pour autant qu’il y ait création d’une personne morale nouvelle.

    6 Le Conseil d’Etat ne s’est pas prononcé sur la base d’amortissement qui devait être retenue. Cependant, eu égard à la solution rendue, on peut penser que la SCI doit s’en tenir au prix de revient d’origine de ses immeubles et ne serait pas autorisée à prendre en compte leur valeur réelle à la date du changement d’associés.

    7 En pratique, on rappelle qu’en vertu de la réglementation comptable applicable aux amortissements pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2005, une SCI confrontée à l’entrée d’entreprises soumises à l’IS parmi ses membres doit procéder à la décomposition de ses immeubles pour calculer les amortissements réputés déjà déduits en vertu de la présente décision du Conseil d’Etat.
    L’établissement des plans d’amortissement obéit à des règles différentes selon l’affectation des immeubles. Ainsi, lorsqu’une SCI loue des biens immobiliers à une entreprise non liée (au sens de l’article 39, 12 du CGI), ils sont regardés comme des immeubles de placement. Le plan d’amortissement établi sur la structure doit alors obligatoirement être échelonné, au plan fiscal comme au plan comptable, sur sa durée réelle d’utilisation. (Voir sur ce point notre ouvrage « Amortissements », 2e édition n° 695 s.). A l’inverse, pour les immeubles ne constituant pas des immeubles de placement, la durée issue des usages en vigueur jusqu’en 2004 peut être retenue. Mais soulignons que les SCI placées dans la situation visée en l’espèce par le Conseil d’Etat pourront trouver un intérêt à se prévaloir de la règle admise par l’administration, qui autorise les entreprises à amortir l’ensemble de leurs immobilisations sur leur durée d’utilisation. Elles disposeront ainsi d’une capacité d’amortissement accrue à compter du changement d’associés.

    FR 48/07 (paru le 26/10/07)
    (c) 2014 Editions Francis Lefebvre

  25. patrick GUERIZEC says:

    Merci beaucoup pour cette réponse, et ce commentaire des plus clairs.

  26. Un grand merci pour ce retour documenté et précis !

    J’en déduit à sa lecture que mon calcul serait juste (ou pas) ? En reprenant mon post plus haut (7 novembre 2016 at 14:58), si la SCI bascule à l’IS, elle pourrait reprendre son plan d’amortissement en tenant compte des années déjà écoulées depuis l’acquisition + travaux. Si la SCI IR achète rénove et loue en 2010, en passant à l’IS en 2016, elle reprendra son plan d’amortissement en cours (N+6) jusqu’à 2040 (si l’immeuble est amorti sur 30 ans).
    Ce qui du fait créer une belle opportunité fiscale !

    A moins que le déficit foncier des 6 années doivent être déduits de la valeur de l’immeuble restant à amortir lors du passage à l’IS ? Et là, c’est le drame…

  27. je me relis trop tard… Pardon pour les fautes.

  28. rougemond says:

    BJR – une SCI immobilière IS créée pour 99 ans revenus locatifs meublés revenus annuels env. 7000e bruts

    comment fonctionne les amortissements de cette SCI – 20 ANS/30 ANS
    et en cas de revente du bien immobilier comment ça se passe pour les amortissements déduit s? faut ils les rajouter ou les déduire- prix d’achat 77000e

    • Bonjour,

      Sauf erreur de ma part, la location meublée par une SCI entraîne systématiquement une imposition du résultat fiscal à l’Impôt sur les sociétés.

      Lors de la revente du bien du bien la plus-value est égale à
      Prix de vente – (Prix d’acquisition comptabilisé – amortissements comptabilisés)

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