Et nous qui pensions être débarrassé de ce débat fin 2011. A peine six mois après avoir été voté, moins de deux mois après les premières applications, voilà que le candidat Hollande, derrière les propos de son conseiller Fiscal M CAHUZAC, propose de revenir sur la réforme de la loi de finance pour 2011.

Le candidat Hollande serait en effet pour un retour vers la fiscalité sur les plus-values immobilières applicable avant 2004.

Pour mémoire, c’est le 24 Août dernier que François Fillon annonce une réforme de la plus value immobilière pour porter le délai au delà duquel la plus value est totalement exonérée de 15 ans à 30 ans. Le projet Hollande vise donc à revenir sur ce nouveau régime d’imposition pour appliquer une fiscalité proche de celle en vigueur jusqu’en 2004, soit une exonération totale après 22 ans de détention de l’immeuble.

 

Une plus value immobilière réduite de 2% par année au delà de 2 ans, puis d’un coeficient d’érosion monétaire.

Avant 2004, les plus-values immobilières étaient déterminées :

  1. Après prise en compte d’un coefficient d’érosion monétaire. En fonction de la date d’acquisition de l’immeuble, la plus-value était réduire en fonction de l’évolution du coût de la vie pendant la période de détention.
  2. La plus-value nette d’érosion monétaire bénéficiait ensuite d’un abattement pour durée de détention. Cet abattement était de 5% par année après la seconde année. Ainsi, après 22 ans de détention de l’immeuble, la plus-value était totalement exonérée.

 

 

Une plus value immobilière imposée à l’impôt sur le revenu selon le niveau de la tranche marginale d’imposition.

Mais au-delà du mode de détermination du montant de la plus-value imposable, la différence entre les deux régimes fiscaux tient principalement dans le taux d’imposition.

Alors que la fiscalité actuelle prévoit une imposition au prélèvement forfaitaire libératoire de 19%, puis à la CSG CRDS au taux de 15,5%, le projet de réforme du parti socialiste prévoit une imposition de la plus-value immobilière à l’impôt sur le revenu (0%, 5,5%, 14%, 30% et 41%) puis à la CSG/CRDS au taux de 15,5%.

Au d’autres termes, le projet du parti socialiste prévoit une taxation de la plus-value immobilière selon la tranche marginale d’imposition du vendeur et non plus une taxation au taux unique de 19%. Les contribuables les plus fiscalisés seraient sans aucun doute les plus pénalisés par ce projet.

Ce mode de taxation de la plus-value permet de prendre en compte le niveau de ressource imposable du vendeur pour déterminer le montant de l’imposition et pénalise davantage les plus hauts revenus. Ceci doit néanmoins être nuancé, car le montant de la plus-value imposable reste nettement plus faible que dans le régime actuel.

 

Faut’il craindre cette nouvelle réforme de l’imposition des plus values immobilières ?

Non et même au contraire. Le constat est simple, malgré une imposition au titre de la tranche marginale d’imposition, on s’aperçoit rapidement que ce projet de réforme est très favorable pour les contribuables. Le montant de la plus value imposable est fortement réduit, et notamment pour les cessions qui interviennent pendant les 20 premières années de détention de l’immeuble.

Certes le taux d’imposition est potentiellement plus important pour les contribuables les plus imposés, mais l’assiette de l’impôt, c’est à dire le montant sur lequel porte le taux d’impôt, est fortement réduit.  CQFD.

Simulateur de plus value immobilière pour comparer le régime actuel avec le projet de réforme de M Hollande

Comme nous en avons pris l’habitude, nous vous proposons de réaliser vos propres simulations pour anticiper cette évolution législative et pour prendre les bonnes décisions.

 

 

 

Mise à jour compte tenu de la loi de finance pour 2013.

 

Le projet de loi de finance pour 2013 prévoir effectivement de revenir sur la plus value immobilière sur deux points :

 

- Abattement de 20% supplémentaire pour les plus value immobilière des immeubles bâtis (cf article : Plus value immobilière : Vers un abattement complémentaire de 20% ?)

 

- La suppression de l’abattement pour durée de détention pour les plus values constatées sur les terrains constructibles et les terrains à bâtir. ( Plus value sur les terrains constructibles : Suppression totale de l’abattement pour durée de détention … )

Posez vos questions et obtenez nos réponses Comparez les taux des crédits immobiliers

60 Comments

  1. Patrick says:

    Effectivement, cette réforme serait plus favorable aux contribuables qui subissent les plus fortes impositions que le régime actuel mais sous deux conditions :
    _ Qu’ils puissent garder le bien assez longtemps avant de le revendre, sinon la facture explose
    _ Que la fiscalité ne change pas une fois la gauche au pouvoir car rien ne nous dis qu’elle n’augmentera pas les taux d’imposition une fois au pouvoir … tout en laissant l’imposition de la plus-value immobilière à l’impôt sur le revenu !

  2. Bonjour,

    J’ai critiqué cette loi sur les Plus values immobilières depuis le début de sa promulgation.

    En effet, je considère qu’il y a SPOLIATION à partir du moment où la loi ne prend pas en compte l’INFLATION.

    C’est une loi que même les socialo-communistes n’ont jamais osé faire.

    C’est en partie pour cela que je ne voterai pas NS au premier tour et au second tour en fonction des sondages actuels j’irai sûrement à la « pèche »

    • Tout à fait, cette réforme de 2011 est purement du vol, surtout pour les petits investisseurs d’un seul bien immobilier. Pour ma part, ayant construit moi-même cette habitation pour ma résidence principale et ayant été muté plusieurs fois, je perds tout, nous avons travaillé pour rien! car en calculant la plus value par l’écart entre le montant des factures de matériaux le prix d’une maison finie, la différence est grande. Je suis d’accord pour payer une plus value mais pas d’un montant énorme telle qu’elle est calculée depuis fin 2011. On se fout complétement du monde.
      Il vaut encore mieux la bruler!
      Pour ma part, d’accord avec vous, Sarko dehors !

      • Plutôt que de bruler la maison, vous pouvez toujours :

        – attendre 30 ans (et la louer dans l’intervalle)….
        – utiliser les articles de la loi actuelle si vous n’êtes pas propriétaire de votre RP
        – espérer une réforme favorable de cette loi sur les PV

        Autre possibilité : donner la maison à vos enfants (qui la loueront, et la vendront avec une imposition de la PV basée sur la valeur dans la donation, qqs années plus tard pour éviter que le fisc ne soit tenté de requalifier)

        • il y a aussi la solution du démembrement bien plus efficace.
          de toute façon investir en immo pour sortir en capital au bout de 10 ou 15 ans c’est de la spéculation pour moi et on aboutit à une bulle aujourd’hui comme on a eu sur le marché action.

    • hollande est president maintenant!il ne reste plus qu’a attendre…mais pas trop longtemps

  3. J’en connais qui vont se mordre les doigts d’avoir vendu trop tôt ou d’avoir fait des montages bancals avec des SCI!

  4. lolita 15 says:

    Ce serait une bonne réforme :

    > Prise en compte de l’inflation, ce qui n’est plus le cas actuellement

    > Une durée de détention raisonnable : 15 ans c’était sans doute trop court, mais 30 ans, c’est devenu monstrueux !

    > et une taxation au taux marginal, ce qui est beaucoup plus juste que l’actuel forfait

    • oui je partage ton avis

    • moi aussi ;) et les motivations de cet avis ont du sens

    • Enfin une mesure qui semble réfléchie. Ca change un peu des mesures opportunistes prises rapidement à la faveur d’un événement ou d’une conjoncture, et établies de manière quasi monarchiques, comme nous en avons trop eu l’habitude depuis quelques années !!!

  5. Bonjour,

    1) Le simulateur de plue value est il applicable aux terrains constructibles. Cette question parce que j’ai acheté un terrain en vue de construire ma nouvelle résidence principale, or je dois le revendre suite à changement de travail et donc de région.

    2) s’il est applicable bénéficie t on également du montant des travaux forfaitaires de 15% du fait que j’en ai fait l’acquisition il y a moins de 5 ans ?

    Merci pour votre réponse

  6. Je suis obligé de mettre en vente maintenant la maison héritée de mes parents en 1993. Estimation à l’époque 75 000 €. La maison étant actuellement en location par une agence immobilière. Le bail étant de 3 ans et se terminant en novembre 2012, je suis obligée d’effectuer toutes les démarches 6 mois auparavant c’est à dire 30 avril 2012. Ce qui me fait mal de donner l’argent à l’état pour la plus value immobilière.
    Si la loi change après les élections présidentielles , à quelle date environ pensez-vous que la loi changerait ?

    La maison serait mise en vente dès que la locataire aura quitter les lieux, c’est à dire courant novembre 2012.

    Merci d’avance pour votre réponse

  7. Ce projet de loi proposé par Hollande est il tjs d’actualité car je viens de voir que sur un autre site juridique il n’en parle pas du tout quand ils font le comparatif Sarcozy/Hollande sur la fiscalité immobilière???!! merci de votre réponse avant le 6 mai! :-)

  8. Si Monsieur Hollande devient president de la republique dans quel delai mettra t il en appliquation la nouvelle reforme sur les plues values?

    • avant de s’interroger sur la date d’application de cette réforme il faudrait d’abord savoir la source de cette info car encore une fois aucun autre site n’en parle et je commence sérieusement à douter de sa véracité d’autant plus que je n’ai tjs pas de réponse de ce site!

  9. Bacaque says:

    Maintenant que Mr HOLLANDE est elu president de la Republique,quand va t il mettre en oeuvre sa reforme sur les plus values immobilieres?

    • Je pense que la réforme interviendra cet été du moins je l’espere car je suis pleinemement concerné.
      Si vous avez des news ……

  10. Oui, et il y a intérêt à vendre tout de suite avant que cela change !
    Le mal est fait, Sarko à instauré l’instabilité dans le marché l’investissemnt immobilier. Je vends tout, tranquillement, et j’investirai ailleurs !

  11. Bacaque says:

    BJR

    Voila Mr CAHUZAC est a BERCY. Quand va t il appliquer
    la reforme sur les plus values immobilieres? Il y a urgence.

  12. Bonenfant says:

    Bonjour,
    Je suis actuellement propriétaire d’un appartement qui est ma résidence principale. Il est en vente car j’achète une maison. La signature de l’achat aura lieu le 17 juillet prochain, et mon appartement n’est toujours pas vendu.
    Ai-je un délai accordé, à l’intérieur duquel je n’aurai pas de plus value sur vente d’une résidence dite secondaire ?
    Merci d’avance pour votre aide.
    très bonne journée
    Nicolas Bonenfant

    • DELVIGNE says:

      Je pense que tu seras redevable de taxe sur la plue value car d’après moi tu seras redevenu propriétaire et ton appart sera considéré comme résidence secondaire .Mais renseignes toi auprès d’un notaire c’est le meilleur moyen

    • Bonjour,
      Je pense que si la mise en vente de votre résidence principale est antérieure à l’achat du nouveau logement, il n’y a pas de probleme.
      J’ai eu le cas avec utilistaion d’un prêt relais, et la vente de ma résidence principale après l’achat de ma nouvelle résidence s’est faite sous le régime d’exonération de la plus value, mais c’était il y a six ans, il faut en effet voir le notaire pour en être sur,. Les lois changent vite en ce moment !!!!

    • Bonjour,

      Oui, le délai est fixé à une année (12 mois) par l’administration fiscale, dans un bulletin officiel des impôts (ce n’est pas la loi, mais l’analyse de la loi par l’adm. fiscale).

      En 2009, 2010, le délai était de 2 années pour tenir compte de la crise immobilière.
      Pour le moment, ce délai de deux ans n’est pas d’actualité.

      Bien cordialement.

  13. rimbert says:

    bjr pouvez vous m’éclairé sur la plus value prochaine! je veux vendre mon ecole de danse je l’ai acheter en 1994. est ce qu’il y a une nouvelle loi à ce sujet? merci de votre reponse à l’avance. cordialement mr rimbert pascal

  14. Olivier says:

    Salut, j’aimerai savoir quand cette réforme du PS sur la plus value immobilière passera t-elle car personne en parle. On n’ a l’impression que c’est encore une promesse électorale en l’air comme Sarko en avait l’habitude, et après comment voulez-vous que les gents votent

    • Olivier, vous semblez bien pressé… Je crois que pour cette réforme, il faudra voter une loi, et donc qu’il y ait une session parlementaire. Un peu de patience sera donc requise !

  15. Bonjour,
    J’envisage d’habiter dans une maison que je loue;
    Par la suite ce sera donc ma résidence principale, combien de temps dois-je l’habiter avant d’envisager de la vendre?

  16. Moi on m’a dit un an?
    J’aimerais avoir une réponse sur, savez-vous ou je pourrais me renseigner?

    • suffisamment pour que le fisc ne considère pas que ça n’a pas été fait uniquement pour échapper à l’impôt sur les plus-values.

      Bien entendu, aucun texte officiel ne définie une durée précise !

  17. Aucun texte officiel ne définie une durée précise !
    Dois-je comprendre que ce sera suivant le fisc.

    S’il il me faut attendre 1 an j’attendrai, mais qui peut me renseigner?

    Lorsqu’on arrive au 15 ans et que du jour au lendemain la plus value passe à 30 ans.

    Je trouve cela malhonnête.

    • Bonjour,
      Voyez avec votre notaire, il a l’expérience du terrain et sait ce qui « passe » ou ne « passe pas ».
      De toute façon, il faut que la résidence principale soit « crédible » et donc il faut mettre tous les atouts de son coté et multiplier les preuves ; taxe d’habitation, carte electeur, changement d’adresse pour tout, permis, factures, bref posséder un dossier
      dissuadant un agent zélé du trésor de poursuivre et de risquer de perdre au T.A.
      En tout cas, je suis d’accord avec vous, le passage à trente ans de l’éxonération de la PV d’un seul coup pour tout le monde est purement de la spoliation.
      Pourquoi ne pas passer en même temps le livret A à 0.5 % , ou surtaxer les placements en assurance-vie, ou encore taxer les dividendes d’action à 75 % ! Le gouvernement précédent nous a laisser un beau cadeau avant de partir !

  18. Dois-je comprendre que ce sera suivant l’employé du fisc.

  19. xilef dit mon Notaire me dit 6 mois.
    Moi mon Notaire m’a dit 1 an.
    Vous me dites:
    Jac Vous êtes d’accord avec moi, le passage à trente ans de l’éxonération de la PV d’un seul coup pour tout le monde est purement de la spoliation.
    Nous sommes à 15 ans en 2013.
    Nous n’avons pas une grosse retraite et avons investit dans une location, tous les travaux que nous avons effectués nous même,sans week end, sans vacances!
    Et aujourd’hui taxes +++ c’est sur que c’est de la spolation.
    Ma génération économisait pour ses vieux jours, aujourd’hui il est préférable de ne pas se priver vacances, resto, et en fin de vie à la charge de la société, fond de solidarité etc…
    Je suis révolté.
    Donc ce sera bien suivant l’employé du fisc.

  20. Bonjour,

    Votre simulateur partie droite prend en compte la même méthode de révision du prix d’acquisition (7,5% + 15%), alors que le projet Hollande parle d’une révision globale de +10%, majorée ensuite d’un coefficient d’érosion monétaire.
    D’après mes infos, ce coefficient serait de 1,29 pour un bien acquis en 1994 et vendu en 2012.

    Merci de vos confirmations.

  21. Bonjour,
    je voudrais savoir quand est ce la nouvelle reforme de Francois Hollande sur la plus value,car cela me concerne…Veuillez me mettre au courrant la date de son application…
    merci
    Cordiallement

  22. bjr avez vous des nouvelles sur la plue value mon local avec mon terrain acheté en 1994, est ce que mr hollande va reduire de 30 ans à moins !!!!!!!! merci d’avance. CORDIALEMENT.

  23. Bonjour,

    Non, malheureusement aucun retour. J’ai le sentiment que cette partie du programme présidentielle soit progressivement poussée aux oubliettes.

    Avez vous d’autres sources ?

    • Bonjour
      Non seulement il semblerait que cette réforme sur les plus values ne soit pas d’actualité (en tout cas pas pour cet été) mais en plus je viens de trouver cet article!!! auriez vous svp des infos à ce sujet? merci de votre réponse…

      Le budget rectificatif de 2012, présenté mercredi en conseil des ministres, prévoit d’alourdir la fiscalité des propriétaires qui ne résident pas en France.

      Selon le Figaro, les personnes possédant un bien immobilier dans l’hexagone mais qui ne payant pas d’impôts en France, seront désormais soumises aux prélèvements sociaux sur leurs revenus fonciers et leurs plus-values immobilières

      Depuis le 1er juillet, les prélèvements sociaux s’élèvent à 15,5%. Ils viendront donc s’ajouter à la taxe sur les plus-values et à l’imposition sur les revenus fonciers.

      © Capital.fr

  24. Les revenus tirés de biens immobiliers (loyers ou plus-values) par des personnes, françaises ou
    étrangères, qui ne sont pas résidentes fiscales en France sont, en principe, imposés en France. En
    revanche, ces revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du capital.
    La mesure proposée consiste donc à soumettre les revenus que les non-résidents tirent de biens
    immobiliers situés en France aux prélèvements sociaux sur le capital (au taux cumulé de droit
    commun de 15,5%), impositions de toute nature distinctes des cotisations sociales.
    L’imposition concernera environ 60 000 ménages qui bénéficient en moyenne de 12 000 euros par
    an de revenus fonciers sur leurs biens situés en France au titre des loyers (sachant que ces
    personnes bénéficient par ailleurs d’autres revenus, qui sont taxés à l’étranger), le nombre de
    personnes concernées au titre des plus-values ne peut être évalué.
    Les ménages concernés peuvent être :
    • des investisseurs étrangers sans lien particulier avec la France,
    • des expatriés (personnes actives ou retraités installés à l’étranger) ayant conservé leurs
    biens immobiliers en France,
    • des frontaliers habitant un pays limitrophe, travaillant en France, affiliés à la sécurité sociale
    française et disposant d’une résidence secondaire ou d’un bien mis en location en France,
    • des personnes qui s’inscrivent dans une démarche d’optimisation fiscale (séjour de moins de
    6 mois en France).
    La mesure sera applicable aux plus-values réalisées à compter de l’entrée en vigueur de la loi et aux
    loyers perçus à compter du 1er janvier 2012.
    Le rendement attendu au titre de 2012 s’élève à 50 millions d’euros et le rendement en année
    pleine, perçu à compter de 2013, à 250 millions d’euros.

  25. merci à vous de cette confirmation et merci Hollande de ce cadeau de bienvenue! la pillule est dure à avaler!!! savez vous ou quand pensez vous que cette loi rentrera en vigueur?

  26. Donc voilà, la réforme des plus values immobilières a bien était mise de côté ou mise aux oubliettes, car pensez vous quelle puisse encore passer pour cet été ou pour la suite de cette année?
    Pour, moi j’ai bien peure quelle ne serait pour pas si tôt.

  27. bonjour a tous j’ai trouver un lien ou en parle au retour a la fiscalité avant 2004 et voila le lien http://blog.bforbank.com/fiscalite/tag/plus-values-immobilieres/
    si quelqu’un peux vérifier, le retour a 22ans exonération total
    reste a confirmé cordialement

  28. Fin de l’exonération complète des plus-values sur les résidences non-principales au bout de 30 ans

    « Il faut revenir sur ce dispositif qui a asséché une partie du marché car de nombreux propriétaires ont préféré conserver leurs biens », juge Cecile DUFLOT. Mme Duflot promet une « phase de concertation pour aboutir à un dispositif efficace et très lisible », probablement dans la loi de finances en 2013.

    A suivre.

    • Bonjour
      Je suis dans ce cas d ‘etre obligé de vendre en septembre. Cette réforme promise par François Hollande fait elle partie du nouveau dispositif .
      Merci
      bien à vous

    • Le changement, c’est maintenant !!! c’est quand, maintenant ? l’année prochaine ? nous n’avons pas la même idée du mot maintenant. Conclusion si une vente doit se faire, ce sera avec le calcul comme sous le régime « Sarkozi » ? Pourquoi avoir promis un changement ? Encore une promesse non tenue ? Une de plus !!!

      • Désolé, mais « proposée » n’est pas synonyme de « promise »…

        Considérez-vous vraiment que l’intérêt général soit de faire passer cette évolution en priorité absolue ?

  29. Bjr

    je signe vente d’une maison dont la plus value est taxee depuis la loi Fillon au maximum
    la signature est fin octobre,pensez vous que je puisse beneficier de la future nouvelle loi Hollande?
    merci

    • elle est prévue au programme de la loi de finance 2013 et rentrerait en application pour les ventes réalisées en 2013 donc je suppose à partir de janvier…

  30. Non malheureusement, comme je l’avais présentie au mois de juillet la réforme sur la plus value immobilière pour les résidences secondaires et les logements locatifs n’est pas au rendez-vous on va le voir ce vendredi. Encore un beau mensonge de nos amis les socialos on va avoir droit à un abattement supplémentaire de 20%.
    Bravo Hollande on ne ment jamais assez.

  31. Bonjour,

    J’ai lu ici : http://www.dessine-moi-une-maison.fr/2012/3854/hollande-loyer-proprietaires.html que François Hollande pourrait réfléchir à la taxation des propriétaires qui ont fini de rembourser leur prêt au moyen d’un espèce de loyer fictif. Y a t il un risque que cette loi soit promulguée ??

    • bonjour,

      Non, aucune chance.

      Nous sommes dans une période folle ou des dizaines d’amendements sont déposés tous les jours. Les uns plus farfelus que les autres : conséquence, il n’est plus possible de prendre une décision d’investissement ou de vente.

      A suivre …

  32. Et oui, grâce à HOLLANDE : le changement, avant on était une nation en perte de pouvoir d’achat et aujourd’hui on devient une nation sans avenir et sans capacité d’évolution et cela grâce à un model social totallement dépassé et dans peut de temps on va pouvoir demamder la nationalité cubaine, car pour moi dans les 5 ans avenir la France risque de devenir un état MARXISTE (il faut punir le proprio ! Car c’est de sa faute que tout le monde devient assisté! Et oui le sociale à un prix!
    C’est une honte, ils ont cas baisser leurs revenus

  33. CHRIS 69/83 says:

    Revenu imposable du vendeur ?
    quand est il pour une SCI ?
    Est ce les revenu de la SCI ou bien des actionnaires?
    Quelle tranche sera prise en compte celle de l’actionnaire principal ?
    Si vous avez des infos merci de repondre.

    • ça dépend … déjà du régime fiscal de la SCI (transparente à l’IR ou IS)

      • CHRIS 69/83 says:

        Merci GBL
        Voici un peu plus d’infos.
        Sociétés Immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés.
        2 associés relevant du régime des revenus fonciers.
        L’imposition de ces revenus se fait dans la catégorie des revenus fonciers.
        Si vous avez des infos merci de répondre.

        • Bah, tout se passe (pour la fiscalité) comme si chaque associé possédait en direct une partie du bien immobilier (le même % que celui de sa participation à la SCI), et c’est donc le revenu de chaque associé qui compte.

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