Et nous qui pensions être débarrassé de ce débat fin 2011. A peine six mois après avoir été voté, moins de deux mois après les premières applications, voilà que le candidat Hollande, derrière les propos de son conseiller Fiscal M CAHUZAC, propose de revenir sur la réforme de la loi de finance pour 2011.
Le candidat Hollande serait en effet pour un retour vers la fiscalité sur les plus-values immobilières applicable avant 2004.
Pour mémoire, c’est le 24 Août dernier que François Fillon annonce une réforme de la plus value immobilière pour porter le délai au delà duquel la plus value est totalement exonérée de 15 ans à 30 ans. Le projet Hollande vise donc à revenir sur ce nouveau régime d’imposition pour appliquer une fiscalité proche de celle en vigueur jusqu’en 2004, soit une exonération totale après 22 ans de détention de l’immeuble.
Une plus value immobilière réduite de 2% par année au delà de 2 ans, puis d’un coeficient d’érosion monétaire.
Avant 2004, les plus-values immobilières étaient déterminées :
- Après prise en compte d’un coefficient d’érosion monétaire. En fonction de la date d’acquisition de l’immeuble, la plus-value était réduire en fonction de l’évolution du coût de la vie pendant la période de détention.
- La plus-value nette d’érosion monétaire bénéficiait ensuite d’un abattement pour durée de détention. Cet abattement était de 5% par année après la seconde année. Ainsi, après 22 ans de détention de l’immeuble, la plus-value était totalement exonérée.
Une plus value immobilière imposée à l’impôt sur le revenu selon le niveau de la tranche marginale d’imposition.
Mais au-delà du mode de détermination du montant de la plus-value imposable, la différence entre les deux régimes fiscaux tient principalement dans le taux d’imposition.
Alors que la fiscalité actuelle prévoit une imposition au prélèvement forfaitaire libératoire de 19%, puis à la CSG CRDS au taux de 15,5%, le projet de réforme du parti socialiste prévoit une imposition de la plus-value immobilière à l’impôt sur le revenu (0%, 5,5%, 14%, 30% et 41%) puis à la CSG/CRDS au taux de 15,5%.
Au d’autres termes, le projet du parti socialiste prévoit une taxation de la plus-value immobilière selon la tranche marginale d’imposition du vendeur et non plus une taxation au taux unique de 19%. Les contribuables les plus fiscalisés seraient sans aucun doute les plus pénalisés par ce projet.
Ce mode de taxation de la plus-value permet de prendre en compte le niveau de ressource imposable du vendeur pour déterminer le montant de l’imposition et pénalise davantage les plus hauts revenus. Ceci doit néanmoins être nuancé, car le montant de la plus-value imposable reste nettement plus faible que dans le régime actuel.
Faut’il craindre cette nouvelle réforme de l’imposition des plus values immobilières ?
Non et même au contraire. Le constat est simple, malgré une imposition au titre de la tranche marginale d’imposition, on s’aperçoit rapidement que ce projet de réforme est très favorable pour les contribuables. Le montant de la plus value imposable est fortement réduit, et notamment pour les cessions qui interviennent pendant les 20 premières années de détention de l’immeuble.
Certes le taux d’imposition est potentiellement plus important pour les contribuables les plus imposés, mais l’assiette de l’impôt, c’est à dire le montant sur lequel porte le taux d’impôt, est fortement réduit. CQFD.
Simulateur de plus value immobilière pour comparer le régime actuel avec le projet de réforme de M Hollande
Comme nous en avons pris l’habitude, nous vous proposons de réaliser vos propres simulations pour anticiper cette évolution législative et pour prendre les bonnes décisions.
Mise à jour compte tenu de la loi de finance pour 2013.
Le projet de loi de finance pour 2013 prévoir effectivement de revenir sur la plus value immobilière sur deux points :
– Abattement de 20% supplémentaire pour les plus value immobilière des immeubles bâtis (cf article : Plus value immobilière : Vers un abattement complémentaire de 20% ?)
– La suppression de l’abattement pour durée de détention pour les plus values constatées sur les terrains constructibles et les terrains à bâtir. ( Plus value sur les terrains constructibles : Suppression totale de l’abattement pour durée de détention … )
