Vous le savez et je vous l’annonce depuis quelques mois maintenant : 2013 est une année charnière pour l’immobilier d’habitation, les tensions sur le marché deviennent de plus en plus importantes et les prix pourraient bien s’ajuster à la baisse.
C’est dans ce contexte que je vais vous parler aujourd’hui de l’investissement en SCPI Déficit foncier. Il s’agit d’un investissement dans l’immobilier d’habitation de centre ville, avec travaux de réparation ou d’amélioration afin de mettre l’immeuble aux normes actuelles de construction.
Lorsque vous investissez dans une SCPI fiscale « Déficits fonciers », permettant au porteur de parts de bénéficier du régime fiscal dit « déficits fonciers ». Le régime déficit foncier de droit commun permet au porteur de parts d’imputer sur ses revenus fonciers, et dans la limite de 10 700 euros, sur son revenu global, la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration exposées par la société sur les immeubles qu’elle aura acquis, conformément aux articles 31 I-1° et 156 I-3° du Code général des Impôts.
La déduction des travaux engagés sur les autres revenus fonciers ou sur le revenu global.
Lorsque vous investissez dans une SCPI déficit foncier, vous vous portez indirectement propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation sur lequel le gestionnaire de la SCPI engagera des travaux.
Le code général des impôts, dans son article 31, dispose que le propriétaire d’un immeuble peut déduire de ses revenus fonciers :
- Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
- Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
- Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés ;
Ces charges sont dites des « charges déductibles », c’est à dire que le revenu foncier du propriétaire sera réduit de ces dépenses.
L’imputation des charges déductibles sur les autres revenus fonciers.
Dans un premier temps, lors de la déclaration annuelles des revenus fonciers, le déficit foncier constaté sur un immeuble (ou sur un investissement SCPI déficit foncier) est imputable sur les autres revenus fonciers constatés dans l’année : l’investisseur immobilier peut compenser les revenus fonciers dégagés par un immeuble par les déficits générés par un autre.
La mise en œuvre de travaux déductibles permet de « gommer » tout ou partie des revenus fonciers de l’investisseur l’année de paiement des travaux uniquement.
L’imputation du déficit foncier sur les autres revenus imposables de l’investisseur.
Ensuite, dans la mesure ou les revenus fonciers pré-existants ne sont pas suffisants pour intégrer le déficit foncier, le contribuable peut imputer le solde de son déficit foncier :
- Soit sur ces autres revenus (salaires, BIC, dividendes …) dans la limite de 10700€ ;
- Soit sur les revenus fonciers des dix années suivantes lorsqu’il excédent 10700€ de déficit imputable sur le revenu global ;
Exemple :
Monsieur X achète un immeuble 100 000€ sur lequel il engage 30 000€ de travaux déductibles. Cet immeuble génère 10 000€ de revenu par an.
Monsieur X dispose de revenus fonciers sur d’autres immeubles à hauteur de 10 000€.
Ainsi, la première année, Monsieur X aura un revenu foncier négatif, c’est à dire un déficit foncier, à hauteur de – 10 000€. (10000€ (revenu déjà perçu par le propriétaire) + 10000€ (revenu de l’immeuble acquis) – 30000€ (travaux déductibles) = – 10000€ (déficit foncier).
En plus de gommer l’ensemble de ses revenus fonciers, l’investisseur pourra imputer 10 000€ de déficit foncier sur ses autres revenus.
L’acquisition de cet immeuble, et donc la mise en œuvre des travaux déductibles permet une réduction fiscale immédiate :
- Dans un premier temps, les travaux déductibles viennent « supprimer » l’ensemble des revenus fonciers pré-existants
- Ensuite, en cas de déficit foncier (charges déductibles > revenus fonciers), le déficit pourra être imputé sur les autres revenus de l’investisseur dans la limite de 10 700€.
Est ce bon moment pour investir dans une SCPI déficit foncier basée sur l’immobilier d’habitation ?
Si vous suivez régulièrement nos publications, vous connaissez notre analyse sur les prix de l’immobilier et sur notre anticipation de baisse de prix.
- Oui, nous considérons que les prix de l’immobilier sont trop élevés ;
- Oui, nous considérons que les prix vont baisser ;
- Oui, nous considérons que le rendement locatif dans l’immobilier n’est pas suffisant actuellement ;
Donc à priori, le moment n’est peut être pas venu pour investir
Mais nous considérons surtout que 2012-2015 pourrait bien être une période charnière, de basculement des prix. Une période pendant laquelle les vendeurs auront du mal à vendre, une période pendant laquelle il pourrait y avoir de belles opportunités pour l’investisseur initié et opportuniste.
Dans ce contexte, le process d’investissement des SCPI Déficit foncier peut présenter une opportunité et une adéquation par rapport à un marché en basculement. L’investissement dans la SCPI déficit foncier est réalisé dans les 18 mois à partir du début de la période de souscription.
Cela signifie que pendant cette période de 18 mois, les gérants de la SCPI pourront être opportunistes et saisir les opportunités d’un marché de l’immobilier malade. En ce sens, je considère qu’il peut y avoir une opportunité à investir dans une SCPI Déficit foncier créée en 2012 et dont l’investissement sera étalé jusqu’à la mi-2013.
De surcroît, l’investissement en SCPI déficit foncier sous entend un investissement dans de beaux immeubles situés dans les centre ville de métropole nationale. Il ne s’agit pas de construire de nouveaux logements dans des zones non porteuses, mais bien d’investir dans le centre ville. Le risque de vacance locative et de dépréciation du patrimoine est plus faible.
