Location meublée et inscription au RCS : Faut il se déclarer en LMP ou LMNP ?

La question est délicate et je dois avouer ne pas avoir de réponse. Au moment de rédiger ces lignes l’article 155 du code général des impôts précise que l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel (LMP) lorsque les trois conditions suivantes sont réunies (cf « LMP : Les critères pour être Loueur en Meublé Professionnel.« ) :

1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

 
La doctrine fiscale, en principe opposable à l’administration fiscale confirme ces critères de distinction entre l’activité de location meublée professionnelle et l’activité de location meublée non professionnelle en ces mots :

« En application des dispositions du 2 du IV de l’article 155 du CGI, l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

– un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

– les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

– ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI. »

 
La doctrine fiscale reprend, mot pour mot, les termes de l’article 155 du CGI.
Pourtant, un arrêt du conseil constitutionnel en date du 08 février 2018 (publié au journal officiel le 09 février 2018) juge cette définition non conforme à la constitution. Selon le conseil constitutionnel, l’inscription au RCS ne doit pas être un critère de distinction entre l’activité de location meublée professionnelle et l’activité de location meublée non professionnelle. 
La décision du conseil constitutionnel précise, à toute fin utile, qu »En l’espèce, aucun motif ne justifie de reporter les effets de la déclaration d’inconstitutionnalité. Celle-ci intervient donc à compter de la date de publication de la présente décision.« 
Dorénavant, les critères de distinction en LMP et LMNP devraient être, à compter du 09 février 2018 :

– les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

– ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI. »

Mais alors que faire ? Quel régime fiscal est applicable aux locations meublées en 2018 ?

Faut il appliquer les critères de l’article 155 CGI ou les conséquences de l’arrêt du conseil constitutionnel ?
Les loueurs en meublé non professionnels dont les recettes dépasseraient 23 000€ et dont les recettes excèdent les revenus d’activité imposables à l’impôt sur le revenu sont dans l’incertitude.
Comment doivent ils se déclarer en 2018 et 2019 ? En l’absence de commentaire de l’administration fiscale doivent ils continuer à se considérer comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou accepter un passage automatique en location meublée professionnelle (LMP) ?
Le régime de la location meublée professionnelle s’impose t’il, même en l’absence de commentaire de l’administration fiscale ?
Je n’ai pas la réponse. Je ne sais pas. Le contribuable ne serait il pas en droit de conserver le bénéfice du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) ? Cela me semble être le bon sens. De surcroît, la doctrine fiscale n’étant pas modifiée, n’est elle pas opposable à l’administration fiscale qui voudrait imposer l’application de l’arrêt du conseil constitutionnelle. Ne s’agit t’il pas d’une forme de protection pour le LMNP qui ne voudrait pas passer en LMP ?

 
 

Quelle cotisations sociales doivent être payées par ces loueurs en meublés qui ne peuvent plus bénéficier du régime LMNP ?

Dans le prolongement de cette interrogation, la question des cotisations sociales doit être soulevée. Le loueur en meublé devenu professionnel du fait de la suppression du critère d’inscription au RCS doit il payer des cotisations sociale des indépendants ?
L’article Article L613-1 précise en effet que :

Sont obligatoirement affiliés au régime d’assurance maladie et d’assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles :
8° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés :

• dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts (C’est à dire > 23 000€) ;
• lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile ( (=location saisonnière), sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code,
• lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ; (= inscription au RCS).
  

 
Faut il croire à une lecture littérale du texte qui autoriserait le nouveau loueur en meublé professionnel à ne pas être affilié au régime d’assurance maladie et d’assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles ?
Cette lecture n’est elle pas faussée par la non constitutionnalité de la référence à l’inscription au RCS de l’article 155 CGI ?
Cette référence non constitutionnelle n’entraîne t’elle pas la non constitutionnalité de l’article L613-1 du code de la sécurité sociale en rendant obligatoirement affiliés au régime d’assurance maladie et d’assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricole tous les loueurs en meublés, professionnels ou non professionnels, dont les recettes dépasseraient 23 000€ ?
 
Je ne sais pas.