L’investissement immobilier est sujet qui est à la fois, simple et intuitif, mais aussi d’une grande complexité. Pourtant, en suivant quelques préceptes, vous pourrez espérer valoriser votre bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement.

Le marché immobilier et donc les prix de l’immobilier sont le résultat de la confrontation entre l’offre et la demande. De manière pragmatique, pour générer de la plus-value sur votre investissement immobilier, il faut comprendre que les biens immobiliers les mieux valorisés sont les biens immobiliers situés dans une zone dynamique en terme d’augmentation de population dont les qualités intrinsèques permettent de répondre aux critères de recherche des candidats à l’investissement immobilier. 

C’est basique et intuitif, mais c’est pourtant le seul secret à connaître. Le bon sens, tout simplement.

 

Ainsi, l’investisseur immobilier devra :

  • Acheter un bien immobilier situé dans une zone dynamique en terme de population, mais dont les qualités intrinsèques ne répondent pas à la demande des candidats à l’investissement. Il faut acheter un bien immobilier dégradé que la masse des candidats à l’investissement immobilier ne veut pas.

 

  • Améliorer ledit bien immobilier afin de lui conférer les qualité intrinsèques recherchées par la grande partie de la demande. Il pourra s’agir d’une rénovation de l’agencement, décoration ou d’une amélioration de l’isolation ou de la performance énergétique du bien immobilier par exemple.

 

Le marché immobilier est un marché comme les autres dans lequel, il y a des acheteurs et des vendeurs :

  • Les acheteurs, c’est la demande. En France, tout le monde souhaite devenir propriétaire de sa résidence principale. Cette demande est donc importante dans l’ensemble et il conviendra d’analyser les flux migratoires pour déterminer les zones dans lesquelles elle sera la plus forte. Néanmoins, ce qui importe, c’est la qualité de la demande et notamment ses moyens financiers. Que tout le monde veuillent devenir propriétaire est un facteur de soutien du marché immobilier… à condition que ces candidats à l’investissement immobilier aient les moyens de leur envie de propriété immobilière. Les conditions de crédit immobilier et notamment la faiblesse importante des taux de crédit immobilier conditionnera inévitablement l’évolution future des prix de l’immobilier (cf »Barème actualisé et personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ).  Malheureusement, il est impossible d’anticiper la variation future du marché du fait de la hausse ou de la baisse des taux de crédit immobilier. Vous devrez subir le marché !

 

  • Les vendeurs, c’est l’offre. Le vieillissement de la population et l’augmentation du nombre de vendeurs statistiques de biens immobilier est un facteur négatif pour l’évolution future des prix de l’immobilier, même si l’analyse des flux migratoires permettra de réduire ces excès d’offres. Les régions de France qui attirent de nouveaux habitants bénéficieront d’une demande renouvelée qui pourra compenser l’augmentation de l’offre liée à l’augmentation du nombre de vendeurs âgés. L’offre, c’est aussi et surtout la qualité des biens vendus et notamment leur adéquation avec l’exigence des candidats à l’investissement immobilier. Obsolescence immobilière et énergétique, mauvais agencement, décoration dépassée sont autant de défauts qu’il convient d’améliorer pour valoriser votre bien immobilier. 

 

Voici une carte qui présente le dynamisme de l’évolution de la population entre 2011 et 2016 :

 

 

 

Acheter un bien immobilier dégradé par le marché car non conforme aux exigences des acheteurs et l’améliorer pour l’adapter à la demande.

Pour faire de la plus-value sur votre investissement immobilier, vous devrez être lucide sur les qualités de l’immeuble que vous vous apprêtez à acheter ou dont vous êtes déjà propriétaire. Pour ce faire, il est indispensable d’essayer de comprendre les attentes des candidats à l’investissement immobilier (C’est un sujet que nous développons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier« ).

Il s’agit d’investir dans un bien immobilier dont les qualités intrinsèques sont insuffisantes pour la masse des candidats à l’investissement immobilier. Comme nous vous le précision dans le livre, la maison ou l’appartement idéal (qui sera donc apprécié sur le marché) :

  • Une maison individuelle avec jardin ;
  • Au calme, mais à moins de 10 minutes des commerces et services ;
  • Disposant d’au moins trois chambres ;
  • De grandes pièces de vie collectives et familiales (Salle à manger, salon, cuisine) bénéficiant d’une exposition ensoleillée ;
  • Le tout dans une construction relativement récente post année 90, ou bénéficiant d’une performance énergétique satisfaisante.

 

Un bien immobilier dégradé peu valorisé par le marché immobilier qui ne satisferait pas les 4 points précédents.

L’investisseur immobilier devra donc s’attacher à supprimer ces défauts pour espérer réaliser une plus-value immobilière. Il pourra s’agir :

  • D’une décoration obsolète qui rend la maison ou l’appartement obsolète via à vis de candidats à l’investissement immobilier qui ne souhaitent pas faire de travaux ou n’arrivent pas à se projeter. Un peu de peinture et de rénovation des sols pourrait permettre de valoriser votre bien immobilier à moindre frais.
  • D’un aménagement intérieur peu adapté aux attentes des candidats à l’investissement immobilier. 2 chambres, une cuisine et une salle de bain vieillottes, un salon trop petit, … sont des freins que l’investisseur immobilier pourra lever. Il pourra s’agit de créer une troisième chambre, ouvrir la cuisine sur le salon afin de créer de l’espace et moderniser l’aménagement de l’espace, aménagement d’une cuisine aménagée.
  • D’une obsolescence énergétique. Il s’agit d’un facteur qui prend de plus en plus d’importance. Il faut impérativement travailler sur la qualité énergétique de votre maison ou appartement pour espérer le valoriser. Il s’agira de remplacer les fenêtres, améliorer le système de chauffage et l’isolation des murs et des plafonds. C’est impératif pour espérer générer de la plus-value immobilière. Un bien immobilier mal isolé serait déprécié par les candidats à l’investissement immobilier.

 

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23 Comments

  1. Chevallier says:

    Bonjour,
    Un bémol tout de même.
    En matière d’investissement locatif , la plus value ne peut être conservée qu’après … trente ans à ce jour.

    • C’est là un autre sujet si je puis me permettre. C’est la question de l’imposition de cette plus-value. Effectivement, la plus-value est exonérée d’impôt après 30 ans de détention de l’immeuble.

    • Sénèque says:

      « la plus-value ne peut être conservée qu’après…trente à ce jour »: je suppose que vous vouliez plutôt dire, « pour que la plus-value soit exonérée d’imposition, il faut attendre 30 ans ».
      Je vous propose une astuce si vous ne souhaitez ne pas avoir d’imposition à coup sûr lors de la revente de votre investissement locatif : ne vendez pas avec une plus-value !!!!
      Ou alors, un autre conseil pourrait être « attendez les 30 années de détention », même si vous avez aujourd’hui un acheteur au prix que vous souhaitez pour redéployer les fonds sur un autre projet. De toute façon, « l’immobilier monte toujours », donc vous aurez plus au bout des 30 ans et votre projet identifié peut bien attendre !!! Et en plus, on le sait, la fiscalité actuelle sur les plus-values immobilières sera bien évidemment la même dans les années futures (modes de calcul, taux des prélèvements…).
      En effet, comme toute décision patrimoniale, la vente d’un immeuble doit considérer dans un premier temps la fiscalité, pour ensuite examiner la fiscalité et enfin observer la fiscalité, tout cela en ayant bien évidemment en parallèle de ces réflexions travailler la fiscalité (si besoin était, je précise que mes propos sont ironiques).

  2. Mickael MARCHANT says:

    Bonjour

    La détermination du prix lié à l’offre et la demande du marché immobilier.

    J’ai constaté plusieurs phénomènes ces deux dernières années.
    une offre abondante simultanée de biens de même type (nombre de pièces et situation géographique) qui ont tous…..9 ans mais qui ne trouvent pas acquéreur dans une région pourtant extrêmement attractive pour son cadre de vie : l’extrême Sud Ouest.
    Ma question est : quelle sera l’incidence sur la plus value de tous les biens acquis dans le but de défiscaliser (du style De Robien) si comme on le constate ici, ils se retrouvent tous sur le marché en même temps après 9 ans de location, (après une acquisition quelques fois à 120% du prix réel du marché de l’époque) lorsque les propriétaires voudront tous récupérer leur capital investit…en même temps ?

    2eme question
    Quel doit être le bon choix pour un futur vendeur qui habite dans une région très attractive et aux températures d’hiver plutôt…douces ?
    1) Engagez de coûteux travaux pour améliorer les performances énergétiques de son bien (dont le seuil de rentabilité serait atteint au bout d’une vingtaine d’années) danse but de vendre rapidement mais dont le montant ne sera en aucun cas intégralement répercuté sur ce prix de vente ?
    2) Ou préférer perdre un peu sur son prix de vente en laissant au futur acquéreur et en toute connaissance de cause (diagnostics immobiliers obligatoires) le choix de les mettre en œuvre pour améliorer son confort et dans des proportions qu’il decidera ?

    • En la matière, il n’y a probablement pas de plus-value à attendre sur les améliorations énergétiques mais une liquidité plus importante sur le marché au moment de la revente

  3. Après nous avoir annoncé la « fin du monde » à travers je ne sais combien d’articles (krack en tout genre, révolution avec les gilets jaunes, etc…) vous faites un article sur l’immobilier, seul actif (avec vos liens vers votre bouquins) ayant grâce à vos yeux.

    Comme si, avec tout vos articles fin du monde, l’immobilier continuerait de se porter comme un charme…

    Amusant 😉

    • Nous vivons une période d’une extrême complexité. Je crois qu’il est important d’essayer de comprendre la mutation que nous vivons, même si ce n’est pas chose facile.

      Il ne s’agit pas d’affirmer que l’immobilier se porterait comme un charme, il s’agit juste d’expliquer dans cet article comment faire une plus-value, c’est à dire comme l’investisseur doit faire pour apporter de la valeur à son actif.

      Rien de plus, rien de moins.

      Ps : J’ai écrit un second livre sur l’assurance vie et pourtant cela ne m’empêche pas de dire que ce n’est plus un bon placement 😉

  4. Julien bonnetouche says:

    C’est franchement un titre racoleur pour un contenu plutôt vide. On a l’impression que ça s’adresse a des gilets jaunes décérébrés !!! Mais puisque chacun doit donner son opinion, moi je dirais «  l’adresse, l’adresse, l’adresse, »!!!

    • Guillaume FONTENEAU says:

      Merci Julien pour cette analyse très constructive. 😉

      L’objectif de l’article était d’apporter une vision sur les solutions pour générer de la plus-value et ne pas seulement se contenter de subir le marché à la hausse ou à la baisse.

      L’emplacement est primordial, mais ne permet pas de faire une plus value ! Seul l’achat d’un bien dégradé par le marché puis amélioré permettra de générer une plus-value et ainsi faire mieux que le marché.

  5. julien bonnetouche says:

    Mais évidemment Guillaume, tout le monde sait cela ! C’était le boulot des marchands de biens quand ils pouvaient revendre les promesses de vente.( parce qu’il ne faut pas oublier non plus les frais de notaire-8%- quand on calcule la plus-value)

    Le cas d’école est un appartement de 100/110m2, 2 chambres avec de la place perdue, que l’on peut facilement transformer en 3/4 chambres, parce que c’est ce que veulent les gens pour 100m2.

    Mais dites vous bien que les acheteurs préfèrent faire les travaux eux mêmes comme ça ils feront l’aménagement à leur goût.

    Et surtout ils pourront faire les travaux au prix qui leur convient, c’est à dire soit eux mêmes, ou avec leur beau frère, soit avec un gars au noir parce que si l’on fait faire de gros travaux par des entreprises connues, alors la plus-value on n’est pas prêt de la voir.

    Même chose pour les travaux d’isolation : ce n’est pas pour rien que les maisons de province des années 50/70 ne valent rien : cela coûte très cher des les mettre aux normes.

    Pareil pour la déco : comment imaginer les goût des acheteurs ? les vendeurs dans le coup font les choses au minimum : tout en blanc c’est le mieux afin que le local paraisse clair, mais c’est tout.

    Par contre si vous avez un bel appartement bien placé et sans défaut, ( bonne adresse parisienne par exemple) alors là, on peut tenter de faire une déco design, voire de le meubler un peu haut de gamme, car va se présenter un étranger, disons un nanti, qui n’aura pas envie de chercher des entreprises, et de s’empoisonner l’existence avec des travaux.

    Et par ailleurs, il faut se rappeler que le coût des travaux sera le même pour un appartement bon marché que pour un appartement cher. Par conséquent la plus-value potentielle pour l’appartement cher est plus importante.

  6. Patrick D says:

    Peut-être que pour faire une plus-value il faut vivre à l’étranger : j’ai cru comprendre que la loi évoluait et ne faisait plus payer la CSG dans ce cas.

  7. Quelques astuces pour éviter le problème de la taxation des plus-values :
    – faire du logement rénové sa résidence principale pendant quelques mois avant de le mettre en vente : la vente de la résidence principale est exonérée de plus-value
    – être auto-entrepreneur (très intéressant si on est bénéficiaire de l’ACCRE !) et se facturer les travaux (ou le suivi de chantier), ce qui diminuera le montant de la plus-value…

    Comme pour toute entreprise, bien étudier en amont de l’achat le coût des travaux (y compris de votre travail) et leur durée, le montage fiscal, les taxes, le prix que les acheteurs potentiels seront prêts à mettre (ou pourront mettre) et donc la plus-value que vous ferez pour voir si cela en vaut la peine… Pensez toujours à prévoir une marge d’erreur : entre les mauvaises surprises lors des travaux, l’évolution des taux et des conditions d’octroi de prêt, l’évolution du marché local…une plus-value trop faible peut vite devenir une moins-value…

    Remarque : chaque marché immobilier a ses spécificités. Je ne suis pas sûre que dans les zones où les achats sont essentiellement effectués par des retraités qui viennent « au soleil », les biens les plus recherchés soient les mêmes que dans celles où ce sont des familles avec enfants qui achètent…

    • Tut tut tut, attention aux « astuces » partagées autour d’un comptoir…

      Pour la première, c’est 6 mois minimum d’habitation et avec des consommations cohérentes en cas de contrôle. A moins de vivre seul, je vous souhaite bonne chance pour entraîner votre conjoint dans cette aventure 😉 Ça reste néanmoins jouable pour les plus motivés. Vivre dans les travaux et avoir une activité professionnelle en parallèle est un contexte que la majorité des personnes n’est pas capable d’endurer

      Concernant le second tips, je vous informe que pour créer une auto entreprise et micro entreprise dans le bâtiment en tant que peintre, plombier ou encore électricien, vous devez avoir un diplôme ou une équivalence (CAP, BEP). A défaut de diplôme ou titre homologué, vous devrez justifier d’une expérience professionnelle de 3 années effectives acquises en qualité de travailleur indépendant ou de salarié dans l’exercice de l’un de ces métiers. Au moment de votre déclaration d’activité d’auto entrepreneur et micro entrepreneur dans le bâtiment, vous devrez obligatoirement attester de votre qualification professionnelle.
      J’ai un ami investisseur en pleine reconversion qui prend ce chemin. 8 mois de formation devant lui pour pouvoir obtenir la formation diplômante qui lui permettra de créer sa société (pas d’auto entreprise), obtenir sa décennale, et se facturer les travaux pour les opérations personnelles 😉

      Attention aux légendes…

      • Tout à fait Solvinz ! Les fameux, « y a qu’à, faut qu’on… »

        Il faut respecté seulement une de ces 2 astuces et non les 2 heureusement…

        La 1ere est faisable mais contraignante en effet et la 2eme je pense qu’il faut être du métier pour en profiter et pas chercher à tout mettre en oeuvre si ce n’est le cas car trop contraignant…

        On en revient à ce que l’on disait en commentaires dans l’article :
        https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/prix/pourquoi-linvestissement-immobilier-est-une-valeur-refuge-mythe-ou-realite.html

        Sacré différence de vision de GF entre ces 2 articles d’ailleurs mais je préfère largement celui-ci !!

        • et encore la 2eme beaucoup de pertes de « frottements »…

          Seul la RP reste un paradis fiscal si on s’accomode des contraintes…
          paradis fiscal mais potentiel enfer conjugal… :-))

        • Bonjour,
          En réalité, les deux articles sont complémentaires. La vision est la même.

          D’un côté, la question de la valeur refuge repose sur la valeur du bâti et du coût de reconstruction.
          D’un autre, la recherche de plus-value consiste à transformer un bien immobilier dégradé par le marché, faute d’acheteur suffisant, dans un bien recherché par le marché. Cette plus-value consiste à apporter des travaux, des aménagements qui augmenteront la valeur intrinsèque dudit bien.

  8. Petite remarque sur la plus value: si vous avez fait de gros travaux de réhabilitation et d’aménagement pour la location et que vous avez bénéficié de la défiscalisation allant avec(environ 10 000 sur le revenu puis déduction du déficit restant sur les dix années suivantes), lors de la revente pour le calcul de la plus value deux options s’offrent à vous:
    1) déduire les travaux, mais alors réincorporer les avantages fiscaux déduits, ce qui réduit considérablement l’avantage d’avoir fait de gros travaux(on ne peut pas gagner sur tous les tableaux me dira gentiment Julien?)
    Ou bien
    2) ne pas déduire les travaux et seulement prendre en compte les 15% forfaitaires
    Dans les deux cas votre plus value reste salée même après 16 ou 17 ans!
    Conclusion l’immobilier c’est bien mais très fortement immobile et fiscalisé de tous côtés.

  9. @ Badtimes

    Oui , hormis la résidence principale, avec précaution, (étudier la jursiprudence) qui reste un havre fiscal pour le moment, la plus value, selon moi , et dans tous ces cas de figures va s’avérer difficile dans les années à venir, ou plus exactement, si elle est au rdv, la taxation sera à la hausse certaine.
    Et même pour la RP, on le voit notamment avec la PUMA, on intègre le montant de cette PV dans votre revenu potentiel…

    Bien des douleurs à venir…..

    Décidément, il faut beaucoup réfléchir désormais avant de se lancer en immobilier en France, quand on a le recul de l’évolution….

  10. Le gouvernement est à la recherche d’une nouvelle fiscalité locale pour remplacer la taxe d’habitation qui devrait être supprimée pour l’ensemble des français.??
    J’ai l’impression que l’on va nous ressortir la taxation des PV sur la résidence pple, en donnant la possibilité aux collectivités locales de lever ou non cet impôt.
    Cela serait présenté comme une mesure pour lutter contre la spéculation immobilière dans les zones tendues ou bénéficiant de nouvelles infrastructures , grand Paris, TGV…..ou autre.
    Il me semble que cette taxation existe déjà pour les terrains à bâtir lors de modifications du PLU.

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