L’investissement en LMNP (location meublée non professionnelle) est décidément bien plus qu’un simple investissement immobilier. Investir dans un bien immobilier pour bénéficier du régime fiscal de la location meublée, c’est investir dans un bien immobilier et le garnir de l’ensemble des éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
La location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité (RM, M. Desanlis, JO, AN du 28 janvier 1980, p. 279, n° 17701).
Ensuite, lorsque cette activité de location meublée remplie certaines conditions, le loueur peut prétendre à bénéficier du régime de la location meublée professionnelle (LMP) ; à défaut, l’investisseur sera imposé selon le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP).
Les critères pour bénéficier du régime de la location meublée professionnelle (LMP).
Pour pouvoir prétendre à l’imposition au titre de la location meublée professionnelle (LMP), l’investisseur doit remplir CUMULATIVEMENT, les deux critères suivants :
- Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal, entendus comme la somme des revenus suivants :
- les traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, c’est-à-dire y compris, notamment, les pensions et rentes viagères ;
- les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d’une activité professionnelle ;
- les bénéfices agricoles ;
- les bénéfices non commerciaux ;
- les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
La question importante de la prise en considération des retraites pour bénéficier du régime de la location meublée professionnelle.
Ces trois critères sont connus de beaucoup d’entre vous. Néanmoins, je souhaiterais porter votre attention sur le critère de prédominance des revenus de la location meublée par rapport aux autres revenus du foyer fiscal.
Le principe est assez simple et logique. L’administration fiscale considère que l’activité de location meublée est exercée à titre professionnel dès lors que l’activité de location meublée génère la principale source de revenu d’activité du foyer fiscal.
Depuis 2009, le calcul intègre les pensions retraites. Cette prise en considération des pensions retraites pour déterminer la prédominance des revenus de l’activité de location meublée par rapport aux autres revenus du foyer fiscal est fortement pénalisante pour de nombreux investisseurs.
Nous approfondissons cette question spécifique dans cet article « Location meublée (LMP ou LMNP) : Quid des pensions retraite ?«
Il devient vraiment compliqué pour un investisseur de devenir « professionnel ». Comment réussir à investir suffisamment pour tirer plus de 23 000€ de recettes annuelles (cela correspond à un investissement compris entre 400 000€ et 500 000€), sans avoir au moins 23 000€ de retraite ?
Bref, les contribuables pouvant prétendre au régime fiscal de la location meublée « Professionnel » sont peu nombreux.
Les contribuables qui ne pourront prétendre à l’imposition au titre de la location meublée professionnel devra supporter l’imposition en tant que non professionnelle.
