Crédit immobilier : Non, l’emprunteur ne paye pas tous les intérêts au début du prêt !

N’avez vous jamais entendu que dans un crédit immobilier, on remboursait tous les intérêts au début du prêt et qu’il était donc peu intéressant d’envisager le remboursement anticipé d’un crédit dont la durée restante était réduite.
Ce raisonnement est totalement faux ! Une bonne fois pour toute, je vous l’affirme : NON, On ne rembourse pas tous les intérêts d’un crédit immobilier ! Affirmer cela est la preuve de l’incompétence de votre interlocuteur. le professionnel qui croit dans cette légende urbaine ne peut pas être de bon conseil sur le mode de financement de votre investissement immobilier.
[box type= »info »]Trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier grâce à notre comparateur de meilleur taux immobilier[/box] Pour vous en convaincre, je vous propose de détailler le tableau d’amortissement d’un crédit immobilier.
Face à une mensualité constante calculée selon une formule savante que nous vous détaillons dans cet article « Comprendre le calcul d’un crédit immobilier et le tableau d’amortissement d’un crédit. » : 

Formule dans laquelle :

m : mensualité
K : capital emprunté
t : taux annuel proportionnel
n : nombre de mensualités

 
Ainsi, face à une mensualité constante sur toute la durée du crédit immobilier, la répartition entre remboursement du capital emprunté et paiement des intérêts de la dette évolue :

• Au sein de la mensualité, le montant des intérêts est calculé en fonction du montant du capital restant dû avant paiement de la mensualité du crédit immobilier. Il est simple de calculer la part des intérêts dans une mensualité, il suffit d’appliquer la formule suivante : (Montant du capital restant dû) x (taux d’intérêt du crédit immobilier) = Montant des intérêts à payer

• Au sein de la mensualité, ce qui n’est pas paiement des intérêts sur le capital restant dû, correspond au montant du capital remboursé. (mensualité constante du crédit immobilier) – (montant des intérêt à payer) = Part du capital contenu dans la mensualité du crédit immobilier.

 
 
Ainsi :

• Non, on ne rembourse pas les intérêts d’un crédit immobilier au début du prêt immobilier. Le montant des intérêts est plus important au début, mais ce montant est simplement proportionnel au montant de lu capital restant à rembourser à la banque ; 

• Rembourser son crédit immobilier au début du prêt ou après la moitié de la durée du prêt ne change strictement rien !

• Dans le même ordre d’idée, avoir 100 000€ placé à 2% ou avoir un crédit de 100 000€ au taux d’emprunt de 2% est identique et n’est pas source d’enrichissement :
  • Avoir un crédit immobilier de 100 000€ à 2%, c’est rembourser 5824.57€ par année pendant 20 ans ;
  • Avoir un capital de 100 000€ à 1.50%, c’est gagner 1.50% d’intérêt sur le capital, mais aussi devoir débourser 5824.57€ par année pour rembourser le crédit immobilier.
  • ==> Au final, après 20 ans, l’opération est nulle car il reste 0€ d’épargne.