Location meublée : La tentation de l’amortissement exagéré pour réduire l’impôt sur le revenu

Tout le monde veut faire de la location meublée ! C’est le graal recherché par de nombreux investisseurs en immobilier locatif qui souhaitent profiter d’un régime fiscal attrayant. Au delà de la distinction indispensable entre location meublée professionnelle (LMP) et location meublée non professionnelle (LMNP), la location meublée, c’est la solution idéale pour réduire son revenu imposable en comparaison d’une imposition traditionnelle aux revenu fonciers.
Alors que les revenus de locations vides sont imposables dans la catégorie des revenus foncier, les revenus de locations meublées sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tout l’intérêt fiscal de la location meublée réside dans cette imposition différente des profits.
Comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Location meublée (LMNP – LMP) VS location nue : Quid des charges déductibles ?« , c’est au niveau des charges déductibles que le régime de la location meublée tire tout son intérêt fiscal.
Si les charges de propriété sont déductibles tant dans le régime fiscal des revenus fonciers que dans le régime fiscale des BIC, les amortissements et autres frais d’acquisition (frais de notaire et frais d’agence) ne sont déductibles que pour l’imposition des revenus de location meublée.
Entrons dans le détail des frais d’acquisition et de l’amortissement de l’immeuble.

Les frais d’acquisition de l’immeuble

Les frais d’acquisition de l’immeuble, c’est à dire les frais de notaire, mais aussi les frais d’agence immobilière seront déductibles l’année de l’achat de l’immeuble ; Ils pourront, au choix, être considérés comme une charge ou ajoutés à la valeur de l’immeuble pour être amortis sur la durée d’utilisation prévisible de l’immeuble.
Lorsque les frais d’acquisition sont considérés comme des charges déductibles, le déficit BIC qui en résultera ne pourra s’imputer sur les autres revenus imposables du contribuable et pourront être reportés en avant pendant 10 ans.

Les amortissements d’un logement loué en location meublée

Le principe des amortissements : Pourquoi amortir un bien immobilier ?

Les amortissements permettent la constatation comptable de la perte subie sur la valeur d’actif des immobilisations qui se déprécient avec l’usage et le temps. Lorsque l’exploitant d’une location meublée constate des amortissements, il constate la dégradation de la valeur de son bien immobilier du fait de l’usage et du temps. C’est la prise en compte de l’obsolescence immobilière.
Il s’agit donc d’une charge réelle subit par l’exploitant de la location meublée.

En pratique, l’amortissement consiste généralement dans l’étalement de la valeur des biens amortissables sur leur durée probable de vie, conformément au plan d’amortissement établi par l’entreprise, lequel se présente sous la forme d’un tableau prévisionnel de réduction des valeurs inscrites au bilan sur une période déterminée et par tranches successives.

Toute modification significative des conditions d’utilisation d’un bien amortissable justifie, d’autre part, la révision du plan d’amortissement en cours d’exécution.

Cette dépréciation constatée par les amortissements est irréversible, à la différence des dépréciations réversibles et temporaires qui sont traduites en comptabilité par la constatation de provisions.

Sur quelle durée amortir un bien immobilier loué en location meublée ?

En pratique, et comme nous vous le précisions dans cet article « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? », la durée d’amortissement des composants devrait correspondre à la durée à courir jusqu’à son remplacement. On évoque ainsi la durée normale d’utilisation du bien amortissable.
Ainsi, il y a lieu de décomposer votre bien immobilier selon les différents éléments qui le compose :

• Terrain : Non amortissable ; En pratique et selon les régions, le terrain représente entre 15% et 35% de la valeur du bien immobilier ; Par exemple, si le terrain représente 20% du prix de revient de votre bien immobilier, seuls 80% seront amortissables sur la durée normale d’utilisation ;
• Toiture ;
• Installations électriques ;
• Étanchéité ;
• Ascenseurs ;
• Agencements intérieurs ;
• Structure (gros œuvre)
• Huisseries
• …

Il n’est pas possible de fixer de manière forfaitaire la durée normale d’utilisation de chacun des composants, car la durée de l’amortissement dépend de l’état de la construction. De manière pragmatique, il s’agit de se questionner sur la durée de vie restante de chacun des composants ci avant listés.
Il existe toutefois des taux considérés comme usuels, en ce sens qu’ils correspondent à ceux pratiqués par la généralité des entreprises, pour des biens déterminés, et dans des conditions d’exploitation courantes, et qu’ils ont été admis dans différentes espèces par le Conseil d’État :

La tentation de l’amortissement exagéré pour réduire le revenu imposable.

L’amortissement n’est donc pas un cadeau fiscal contrairement à une pratique laxiste sur le sujet. Il est tellement tentant de comptabiliser un amortissement accéléré de l’immeuble afin de réduire la base imposable à l’impôt sur le revenu. C’est tentant, mais c’est surtout une fraude fiscale.
Lorsqu’un immeuble répond à la définition d’un immeuble de placement, les amortissements relatifs aux composants et à la structure de l’immeuble sont calculés en retenant la durée normale d’utilisation de chaque élément.
Pour un immeuble neuf de qualité normale, un amortissement autour de 40 ans doit être proche de la durée normale d’utilisation du bâti. Ainsi, si le terrain représente 20% du prix de l’immeuble, constater un amortissement sur 40 ans, c’est comptabiliser un amortissement de 2% par année.

Nous sommes très loin des taux d’amortissement que l’on constate trop souvent ! Entre ceux qui minorent allègrement la part du terrain non amortissable et ceux qui considèrent que la durée normal d’utilisation du logement est autour de 20 ans, il y a matière à redressement fiscal !
En présence d’amortissement exagéré, la doctrine fiscale précise :

« Pour être déductibles en franchise d’impôt, les amortissements doivent conformément aux dispositions du 2° du 1 de l’article 39 du code général des impôts (CGI) se trouver, du point de vue de leur quotité, dans la limite de ceux qui sont généralement pratiqués d’après les usages de la nature d’industrie, de commerce ou d’exploitation à laquelle appartient l’entreprise.

S’ils excèdent cette limite, le service est fondé à réintégrer la différence dans le bénéfice imposable. Mais les inconvénients résultant de cette situation étant limités par l’imposition des bénéfices de cessions (ce qui n’est pas le cas de la location meublée non professionnelle), il ne doit bien entendu user de ce droit qu’avec modération et seulement dans les cas où l’exagération des amortissements pratiqués par l’entreprise au cours de l’exercice est manifeste. »

L’amortissement est un avantage certain pour la location meublée, mais attention à ne pas exagérer la durée de l’amortissement ! Il faut être capable de justifier le taux d’amortissement par la durée normale d’utilisation des composants.
N’oubliez pas que « la durée d’amortissement des composants devrait correspondre à la durée à courir jusqu’à son remplacement ».