Tout le monde veut faire de la location meublée ! C’est le graal recherché par de nombreux investisseurs en immobilier locatif qui souhaitent profiter d’un régime fiscal attrayant. Au delà de la distinction indispensable entre location meublée professionnelle (LMP) et location meublée non professionnelle (LMNP), la location meublée, c’est la solution idéale pour réduire son revenu imposable en comparaison d’une imposition traditionnelle aux revenu fonciers.

Alors que les revenus de locations vides sont imposables dans la catégorie des revenus foncier, les revenus de locations meublées sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tout l’intérêt fiscal de la location meublée réside dans cette imposition différente des profits.

Comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Location meublée (LMNP – LMP) VS location nue : Quid des charges déductibles ?« , c’est au niveau des charges déductibles que le régime de la location meublée tire tout son intérêt fiscal.

Si les charges de propriété sont déductibles tant dans le régime fiscal des revenus fonciers que dans le régime fiscale des BIC, les amortissements et autres frais d’acquisition (frais de notaire et frais d’agence) ne sont déductibles que pour l’imposition des revenus de location meublée.

Entrons dans le détail des frais d’acquisition et de l’amortissement de l’immeuble.

 

Les frais d’acquisition de l’immeuble

Les frais d’acquisition de l’immeuble, c’est à dire les frais de notaire, mais aussi les frais d’agence immobilière seront déductibles l’année de l’achat de l’immeuble ; Ils pourront, au choix, être considérés comme une charge ou ajoutés à la valeur de l’immeuble pour être amortis sur la durée d’utilisation prévisible de l’immeuble.

Lorsque les frais d’acquisition sont considérés comme des charges déductibles, le déficit BIC qui en résultera ne pourra s’imputer sur les autres revenus imposables du contribuable et pourront être reportés en avant pendant 10 ans.

 

Les amortissements d’un logement loué en location meublée

Le principe des amortissements : Pourquoi amortir un bien immobilier ?

Les amortissements permettent la constatation comptable de la perte subie sur la valeur d’actif des immobilisations qui se déprécient avec l’usage et le temps. Lorsque l’exploitant d’une location meublée constate des amortissements, il constate la dégradation de la valeur de son bien immobilier du fait de l’usage et du temps. C’est la prise en compte de l’obsolescence immobilière.

Il s’agit donc d’une charge réelle subit par l’exploitant de la location meublée.

En pratique, l’amortissement consiste généralement dans l’étalement de la valeur des biens amortissables sur leur durée probable de vie, conformément au plan d’amortissement établi par l’entreprise, lequel se présente sous la forme d’un tableau prévisionnel de réduction des valeurs inscrites au bilan sur une période déterminée et par tranches successives.

Toute modification significative des conditions d’utilisation d’un bien amortissable justifie, d’autre part, la révision du plan d’amortissement en cours d’exécution.

Cette dépréciation constatée par les amortissements est irréversible, à la différence des dépréciations réversibles et temporaires qui sont traduites en comptabilité par la constatation de provisions.

 

Sur quelle durée amortir un bien immobilier loué en location meublée ?

En pratique, et comme nous vous le précisions dans cet article « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? », la durée d’amortissement des composants devrait correspondre à la durée à courir jusqu’à son remplacement. On évoque ainsi la durée normale d’utilisation du bien amortissable.

Ainsi, il y a lieu de décomposer votre bien immobilier selon les différents éléments qui le compose :

  • Terrain : Non amortissable ; En pratique et selon les régions, le terrain représente entre 15% et 35% de la valeur du bien immobilier ; Par exemple, si le terrain représente 20% du prix de revient de votre bien immobilier, seuls 80% seront amortissables sur la durée normale d’utilisation ;
  • Toiture ;
  • Installations électriques ;
  • Étanchéité ;
  • Ascenseurs ;
  • Agencements intérieurs ;
  • Structure (gros œuvre)
  • Huisseries

Il n’est pas possible de fixer de manière forfaitaire la durée normale d’utilisation de chacun des composants, car la durée de l’amortissement dépend de l’état de la construction. De manière pragmatique, il s’agit de se questionner sur la durée de vie restante de chacun des composants ci avant listés.

Il existe toutefois des taux considérés comme usuels, en ce sens qu’ils correspondent à ceux pratiqués par la généralité des entreprises, pour des biens déterminés, et dans des conditions d’exploitation courantes, et qu’ils ont été admis dans différentes espèces par le Conseil d’État :

Nature de la construction

%

Maisons d’habitation ordinaires

1% à 2%

Maisons ouvrières

3% à 4%

Bâtiments commerciaux

2% à 5%

Bâtiments industriels (non compris la valeur du sol)

5%

 

 

La tentation de l’amortissement exagéré pour réduire le revenu imposable.

L’amortissement n’est donc pas un cadeau fiscal contrairement à une pratique laxiste sur le sujet. Il est tellement tentant de comptabiliser un amortissement accéléré de l’immeuble afin de réduire la base imposable à l’impôt sur le revenu. C’est tentant, mais c’est surtout une fraude fiscale.

Lorsqu’un immeuble répond à la définition d’un immeuble de placement, les amortissements relatifs aux composants et à la structure de l’immeuble sont calculés en retenant la durée normale d’utilisation de chaque élément.

Pour un immeuble neuf de qualité normale, un amortissement autour de 40 ans doit être proche de la durée normale d’utilisation du bâti. Ainsi, si le terrain représente 20% du prix de l’immeuble, constater un amortissement sur 40 ans, c’est comptabiliser un amortissement de 2% par année.

 

Nous sommes très loin des taux d’amortissement que l’on constate trop souvent ! Entre ceux qui minorent allègrement la part du terrain non amortissable et ceux qui considèrent que la durée normal d’utilisation du logement est autour de 20 ans, il y a matière à redressement fiscal !

En présence d’amortissement exagéré, la doctrine fiscale précise :

« Pour être déductibles en franchise d’impôt, les amortissements doivent conformément aux dispositions du 2° du 1 de l’article 39 du code général des impôts (CGI) se trouver, du point de vue de leur quotité, dans la limite de ceux qui sont généralement pratiqués d’après les usages de la nature d’industrie, de commerce ou d’exploitation à laquelle appartient l’entreprise.

S’ils excèdent cette limite, le service est fondé à réintégrer la différence dans le bénéfice imposable. Mais les inconvénients résultant de cette situation étant limités par l’imposition des bénéfices de cessions (ce qui n’est pas le cas de la location meublée non professionnelle), il ne doit bien entendu user de ce droit qu’avec modération et seulement dans les cas où l’exagération des amortissements pratiqués par l’entreprise au cours de l’exercice est manifeste. »

 

L’amortissement est un avantage certain pour la location meublée, mais attention à ne pas exagérer la durée de l’amortissement ! Il faut être capable de justifier le taux d’amortissement par la durée normale d’utilisation des composants.

N’oubliez pas que « la durée d’amortissement des composants devrait correspondre à la durée à courir jusqu’à son remplacement ».

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29 Comments

  1. severine says:

    Bonjour, la durée d’amortissement (par exemple 40 ans) est elle à prendre en compte à compter de la date de construction du bien ou bien à compter de la date de mise en location meublée du bien ? J’ai acquis un terrain 2004, que j’ai achevé de construire en 2005 puis mis en location vide jusqu’en 2019, après plusieurs mois de vacances pour travaux, j’envisage de le louer dorénavant (06/2020) en meublé. Par ailleurs, doit on prendre, comme base d’amortissement, la valeur de construction initiale sachant que je n’ai que des factures de matériaux car main d’oeuvre familiale gracieuse) ou prendre en compte l’attestation de valeur réelle établie cette année par agence. Petite particularité initialement le bien était en indivision de 2004 à 2015, puis suite à une liquidation de communauté (séparation concubins), je suis devenu propriétaire en totalité (100% au lieu de 10% en 2004). Merci de votre avis éclairé svp

  2. eric garnier says:

    Bonjour Severine,

    En tant que fiduciaire, le bien doit être amorti par composant:
    gros œuvre (40%) durée 50ans
    facade, etanchéité (20%) duree amt 25 ans
    igt (20%) duree amt 25 ans
    Agencements (20%) duree 25 ans

    Pour calculer la valeur du terrain il existe plusieurs methodes,
    soit le prix du marché
    soit la valeur acquisition indiqué par le notaire pour le terrain sur l’acte (rare)
    soit le prix de l’ensemble moins le prix d’une construction equivalente – la vetusté

    Je vous recommande de prendre une expert comptable afin de respecter les règles comptables et fiscales

    Eric

    • foucher brice says:

      Pour le Gros Oeuvre la durée de 50 ans correspond à une durée d’usage. Seulement les durées d’usage ne sont pas applicables dans le cas des immeubles de placement. Ce sont les durées réelles qui doivent être appliquées. Privilégiez plutôt 75/80 ans sauf circonstances particulières (zones sismiques, inondations, bien délabré)

  3. eric garnier says:

    Le point de départ de l’amortissement est la date déclaration de l’activité meublée.
    La valeur retenue peut être la valeur d’achat plus les travaux ou la valeur de marché

    • j’ai complèté l’url

      • Michel 2 says:

        L’amortissement se fait-il autant en LMNP qu’en LMP et quelles sont les différences s’il y en a ?

        • eric garnier says:

          Pas de difference sur l’amortissement, par contre différence sur les cotisations sociales et l’exoneration de pv au delà de 3 annnées en tant que LMP

          • François says:

            Excusez moi Eric, mais « exonération de PV au delà de 3 années », qu’entendez vous par PV ?

            • foucher brice says:

              n’est ce pas exonération au bout de 5 ans?

              Pour l’amortissement les règles ne sont pas tout à fait pareilles en LMP :  » lorsque l’activité de location en meublé est exercée à titre professionnel au sens du IV de l’article 155 du CGI, les locaux d’habitation meublés mis en location sont réputés affectés à l’exploitation ». cf Post d’Alain Lombard ci-dessous.

              Cela signifie notamment que l’on peut bénéficier du régime favorable publié au dessus par Eric.

  4. garnier says:

    bonjour
    que se passe t il au moment de la vente de l’immeuble. comment se calcule la plus value? en prenant en compte la valeur nette comptable? dans ce cas au moment de la vente cela fait une enorme plus value et donc une imposition très importante et cela enlève tout interet à cet amortissement?
    merci de votre réponse
    Véronique

    • eric garnier says:

      en lmnp lors de la revente vous êtes dans le régime des particuliers donc on ne tient pas compte des amortissements. L’amortissement vient en deduction des revenus fonciers pour le calcul du resultat fiscal imposable. ericpointgarnier19àgmailpointcom

      • garnier says:

        Merci beaucoup pour votre réponse, donc c’est un super avantage!

        • Bonjour,
          En résumé, le LMNP est plus favorable puisqu’il combine amortissement et régime des PV des particuliers?

          Dans le cas de la location d’une partie de sa résidence principale, comment serait calculé la fiscalité de PV en cas de cession?
          Merci pr cet échange.

          • Brice Foucher says:

            Si vous avez déclaré la partie du bien meublé en tant qu’établissement auprès du Greffe : dans ce cas le bien n’est plus considéré comme appartenant à la RP donc attention la plus value revient sur le régime classique des plus value particulier. Mais dans ce cas vous avez eu l’avantage de faire de l’amortissement auparavant sur cette partie de la RP.

  5. eric GARNIER says:

    Sous le regime lmnp, c’est la pv des particuliers qui s’applque. Dans une sci c’est le tegime professionel donc pv Ct a hauteur des amorissements et lt au dela.

    • Mohamed says:

      Bonjour,
      Une SCI ayant pour activité la location meublée relève de l’IS, et à l’IS la vente d’un immeuble ne relève pas du régime des PVLT.
      La plus-value est intégralement à court terme.

      • La PV dans une SCI IS est surtout fiscalisée au taux d’IS.

        Pour du LMNP en société mieux vaut viser SARL de famille à l’IR.

    • garnier says:

      Si c’est la PV des particuliers, cela veut dire qu’au bout de 30 ans, il n’y a pas de fiscalité sur les PV alors? il vaut mieux etre en régime particulier plutot qu’en SCI si je comprends bien…
      merci de votre aide

      • Si vous avez un objectif de revente je dirais que le lmnp est plus interressant, si vous avez un objectif de transmission et d’investissement il vaut mieux choisir la sci.

  6. kaminax says:

    Bonjour, Pouvez-vous confirmer comme certain cabinet comptable le pense que le LMNP dépend du régime des immeubles de placement? Dans ce cas le barème « usuel » ci-dessus n’est pas applicable, d’autant qu’il n’est même pas décomposé.

    • ALAIN LAMBARD says:

      Tout à fait: la doctrine administrative prévoit au BOI-BIC-PVMV-20-40-30 N°210
      « Un bien est réputé affecté à l’exploitation lorsqu’il est utilisé dans le cadre de l’activité économique exercée par l’entreprise.
      La notion d’exploitation requiert en effet qu’au-delà de l’imposition dans une catégorie de revenus relevant des activités professionnelles (BIC, BNC, BA), les immeubles soient directement utilisés pour le développement d’une activité de nature industrielle, commerciale, libérale ou agricole : production ou fourniture de biens et/ou de services (usine, local commercial, etc), ou à des fins administratives (bureaux, etc).
      Sont donc exclus du présent dispositif les immeubles de placement, c’est-à-dire les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital.
      Tel est le cas par exemple des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre non professionnel (CGI, art. 155, IV).

      En revanche, lorsque l’activité de location en meublé est exercé à titre professionnel au sens du IV de l’article 155 du CGI, les locaux d’habitation meublés mis en location sont réputés affectés à l’exploitation ».
      L’amortissement doit être pratiqué sur la durée réelle d’utilisation, mais sans tenir compte de la valeur probable de cession.
      Quant à la ventilation de la construction entre composants et à la durée d’amortissement de ces composants , il est possible de s’inspirer de ce propose l’administration, en matière de logements au BOFIP:
      BOI-ANNX-000115-20141013

      • foucher says:

        Merci beaucoup depuis le temps que je cherchais ces références. une réponse de très grand qualité (assez rare sur les forums 🙂 )

  7. François says:

    Suivre

  8. danielle says:

    Bonjour,
    A propos calcul base amortissable d’une location meublée à Paris 13è : comment déterminer valeur du terrain (non amortissable) quand les 3 méthodes évoquées dans ce forum (px marché,info notaire,calcul indirect à partir deduction prix construction analogue) sont impossibles ?
    Peut-on alors soit choisir une base usuelle forfaitaire (15 à 20% selon certains comptables)
    soit s’inspirer des prix du terrain constructible de la banlieue sud proche (dans notre cas gentilly,vitry,villejuif….)? Merci de vos avis

  9. En tant que comptable LMNP, pour les appartements je retiens 15 % pour la valeur du terrain

    LA FIDUCIAIRE FRANCO SUISSE SA

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