La forte hausse du coût de construction protège le prix de l’immobilier ancien.

Hier, dans cet article « Le terrain à bâtir est la véritable valeur de l’investissement immobilier !« , je revenais sur les fondamentaux de la valorisation d’un bien immobilier. Un bien immobilier dont la valeur peut être décomposée entre :

• Le coût de construction du logement (maison ou appartement). Véritable valeur refuge du bien immobilier, le coût de construction est la valeur minimale de votre bien immobilier (sauf contexte démographique dégradé et décroissance localisée) ; Le coût de construction, c’est le stock de matière première et de main d’œuvre qui sont nécessaires à la construction de votre logement.

• Prix du terrain, valeur de marché, fruit de la confrontation de l’offre et de la demande, dans lequel se cristallise la qualité de l’emplacement et le pouvoir d’achat des candidats à l’investissement. Un prix du terrain qui permet d’expliquer pourquoi nous acceptons de payer 5000€/m², un logement dont le prix de construction serait autour de 2000€/m².

Le prix de l’immobilier sera donc déterminé par ces deux composantes :

• La hausse du prix de construction de votre logement aura pour conséquence une hausse des prix de l’immobilier ; Lorsque le coût de construction augmente, c’est la valeur intrinsèque de l’immobilier qui augmente. Le coût de construction, c’est la valeur refuge de l’immobilier. Ce prix en deçà duquel les prix de l’immobilier ne peuvent pas baisser. Il est donc essentiel de connaître ce prix ! Là ou les prix de l’immobilier sont proches des prix de construction, la hausse des prix de construction entraine mécaniquement la hausse des prix de l’immobilier ancien. La transmission est quasi-automatique.
• Le prix du terrain. Lorsque les taux montent, le pouvoir d’achat des investisseurs à crédit baisse. C’est alors naturellement le budget que les candidats à l’investissement sont capables de consacrer au terrain qui baisse et inversement. La baisse des taux d’intérêt constaté depuis 40 ans, s’est naturellement traduite par une explosion de la valeur des terrains constructibles. La hausse du pouvoir d’achat (autorisé par la baisse des taux) aura été plus rapide que la hausse du coût de construction. Là où les prix de l’immobilier ancien sont très éloignés des prix de construction d’un logement, la réduction du pouvoir d’achat lié à la hausse des taux d’intérêt aura pour conséquence de faire baisser le prix de la composante « terrain » dans le prix de vente. La hausse du prix de construction ne protège pas les prix de l’immobilier dans lequel la composante « terrain » est très élevée.

Quel est le coût de construction d’une maison neuve ?

Il est fondamental de connaître le coût de construction d’un logement neuf pour comprendre les prix de l’immobilier et leur évolution à venir.

Et ça tombe bien, les statistiques viennent de tomber 😉

Entre 2021 et 2022, le coût de construction d’une maison neuve aura augmenté de 9.20% (hors terrai) à 1731€ / m².

Entre 2013 et 2022, le coût de construction d’une maison neuve aura augmenté de 39% (hors terrain) passant de 1244€ / m² en 2013 à 1731€ / m² en 2022.

On ne s’en rend pas compte, mais le coût de construction d’une maison neuve aura augmenté de 39% sur les 10 dernières années ! C’est considérable et un argument fort qui permet de justifier la hausse des prix de l’immobilier sur cette même période !

Attention, ce sont des prix de construction hors terrain !

Avec un prix moyen du terrain de 89900€ pour une maison d’environ 121€, il faut donc ajouter 742€ / m² pour calculer le coût moyen par m² d’une maison neuve : 1731 + 742 = 2473€ / m².

À suivre !