A de nombreuses reprises, nous nous étions ému du risque de double imposition qu’il pouvait résulter de la donation ou de la succession d’un immeuble loué en meublé, qu’il s’agisse d’une location meublée professionnelle ou non professionnelle.
Nous avions rédigé deux articles à ce sujet : Location meublée et donation de l’immeuble loué. et LMNP / LMP : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur
Etre loueur en meublé, professionnel ou non professionnel, n’est pas simplement investir dans un actif immobilier et percevoir des loyers en quasi-exonération fiscale. Etre loueur en meublé, c’est être à la tête d’une entreprise individuelle. L’immeuble loué en meublé est au bilan de l’entreprise individuelle, autorisant ainsi son amortissement linéaire et une imposition très faible.
En cas de donation, ou même de succession, l’immeuble, actif immobilisé amorti, doit être sorti du bilan de l’entreprise individuelle de location meublée afin d’être donné par la personne physique. Cette sortie d’élément d’actif est à l’origine, selon nous, d’une double imposition : L’imposition des plus value latente, puis la taxation de la donation au titre des droits de mutation à titre gratuit (droit de donation).
La donation de l’immeuble loué en location meublée, fait générateur de l’impôt sur la plus value immobilière ?
En application de la doctrine fiscale (BOI-BIC-PVMV-10-10-20-20120912), cette sortie d’élément d’actif en vue de la donation de l’immeuble est le fait générateur de l’imposition des plus values latentes.
Extrait de la doctrine fiscale :
Bien qu’effectuée sans contrepartie, la donation (ou cession à titre gratuit) d’un élément de l’actif immobilisé ou de la totalité d’un fonds de commerce constitue une cession entrant dans les prévisions de l’article 38-1 du CGI, dès lors que cet article ne fait aucune distinction entre les différentes sortes d’aliénations, qu’elles aient lieu à titre onéreux ou à titre gratuit.
Par suite, les plus-values que font apparaître les évaluations mentionnées dans l’acte de donation par rapport à la valeur comptable des éléments cédés sont à comprendre dans les bases du bénéfice imposable du donateur (CE, arrêt du 1er juillet 1946, req. n° 79603, RO, p. 56).
Cette doctrine fiscale, traditionnellement applicable aux activités commerciales imposées au Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) doit trouver à s’appliquer à la location meublée professionnelle avec certitude.
En cas de donation d’un immeuble loué sous le régime fiscal de la location meublée professionnelle, les plus-values latentes sont imposées selon la fiscalité des plus-values professionnelles.
Les plus-values latentes sont alors soumises au régime des plus-values à long terme et à court terme et peuvent bénéficier d’une exonération prévue à l’article 151 septies du Code Général des Impôts lorsque l’activité de location meublée professionnelle est exercée depuis plus de 5 ans.
Mais un doute sur la fiscalité en cas de donation d’un immeuble en location meublée non professionnelle.
L’application de cette imposition des plus-values latentes est par ailleurs moins certaine pour l’activité de location meublée non professionnelle : Sont-elles imposées en fonction de la fiscalité applicable aux plus-values professionnelles ou de la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers ?
En effet, l’article 151 septies du Code Général des Impôts précise que lorsque l’activité de location meublée est exercée à titre non professionnelle, les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés sont taxables selon la fiscalité applicable aux plus-values immobilières des particuliers (cf « Simulateur et calcul de la plus value immobilière pour 2015.). Ces plus values ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.
Est ce que la donation ou la succession de l’immeuble loué en meublé est imposable au titre des plus-values des particuliers ou au titre des plus-values des professionnels ?
Une question du sénat, n° 14933 de M. Christophe-André Frassa, pose une question qui permettra d’avoir une réponse à ces questions d’imposition des plus values latentes en cas de donation ou de succession ?
Question du sénateur FRASSA n°14933,
M. Christophe-André Frassa attire l’attention de M. le secrétaire d’État, auprès du ministre des finances et des comptes publics, chargé du budget sur le sort fiscal de la plus-value latente d’un bien immobilier loué meublé et faisant l’objet d’une donation.
Les revenus issus d’un bien loué meublé de manière habituelle relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
La location est alors exercée via une entreprise individuelle au bilan de laquelle le bien loué est inscrit.
L’inscription d’un bien immobilier au bilan n’est pas génératrice d’une plus-value imposable (cf. 80 du BOI-RFPI-PVI-10-30).
En revanche, la cession du bien inscrit à l’actif relève de la plus-value immobilière des particuliers dès lors que l’exploitant bénéficie du statut de loueur en meublé non professionnel.
Il lui demande de préciser si la donation dudit bien, loué meublé et inscrit au bilan, conduit à une imposition de la plus-value latente comme un bénéfice en application du F du II du BOI-BIC-PVMV-10-10-20.
En attente de réponse du Secrétariat d’État, auprès du ministère des finances et des comptes publics, chargé du budget
A suivre …
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