Le coup de rabot SCELLIER : une baisse des prix de l’immobilier comprise entre 17% et 26% pour compenser ?

Le gouvernement, dans le cadre du projet de loi de finance pour 2012, devrait annoncer un coup de rabot de 10% sur les niches fiscales et notamment sur le dispositif SCELLIER. Nous avons lancé notre simulateur SCELLIER afin de chiffrer les conséquences de ce coup de rabot sur les prix de l’immobilier.

Pour rappel, souvenez-vous que l’investissement dans l’immobilier neuf éligible au dispositif SCELLIER BBC permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22%. Cette réduction d’impôt est équitablement répartie sur neuf années, à raison 1/9 par année.

Le coup de rabot supplémentaire annoncé devrait conduire à réduire ce taux de réduction d’impôt à 14% pour tous les investissements réalisés à partir de 2012.

Lors de la réalisation de son investissement, l’épargnant s’attache à la qualité du bien mais également au taux de rendement global de l’opération. Ce taux de rendement prend la dénomination de Taux de Rendement Interne.

Les simulations qui suivent ont simplement consistées à comparer le taux de rendement interne d’un investisseur qui investit en SCELLIER en 2011 avec le taux de rendement interne d’un investisseur qui réalise un investissement SCELLIER en 2012 : la réduction d’impôt ayant un impact significatif dans le rendement de l’opération, ces simulations nous semblaient importantes.

Les conséquences du coup de rabot SCELLIER sur le taux de rendement de l’investissement

Ainsi, selon la tranche marginale d’imposition et considérant les caractéristiques globale du marché (Rendement locatif du bien : 3,67%, c’est-à-dire un rendement proche des rendements régulièrement rencontrés), nous obtenons les résultats suivants : Faut-il sauver le dispositif fiscal SCELLIER ? OU Immobilier SCELLIER : Les impôts et le locataire payent l’appartement… Idées reçues ?

Hypothèse 1 : Calcul du rendement de l’investissement SCELLIER en l’absence de revalorisation de la valeur du bien.

PS : Si vous suivez régulièrement nos analyses, vous connaissez notre position quant aux perspectives de valorisation. Pour ceux qui nous découvrent, vous pouvez consulter ces autres articles : Immobilier SCELLIER : Les impôts et le locataire payent l’appartement… Idées reçues ? OU Faut-il sauver le dispositif fiscal SCELLIER ?

Hypothèse 2 : Calcul du rendement de l’investissement SCELLIER en considérant une revalorisation annuelle de 1%.

Selon les deux hypothèses, le coup de rabot sur l’investissement SCELLIER aura pour conséquence une baisse du rendement de l’investissement SCELLIER de 18% environ (dans l’hypothèse 2) et de 26% environ (dans l’hypothèse 1).

PS : vous remarquerez en passant que le rendement de l’opération n’est vraiment pas satisfaisant (voire même médiocre) et que seul l’espérance de réaliser une plus value doit motiver l’investisseur. Nous avions déjà réalisé ce constat à plusieurs reprise, et notamment dans cet article intitulé : Bulle ou pas bulle immobilière : L’investissement doit pouvoir répondre à des objectifs simples.

Une baisse des prix de l’immobilier comprise entre 15% et 22% pour compenser cette baisse du taux de réduction SCELLIER

Deuxième étape de notre analyse : comment compenser cette baisse de rendement ? Face à une réduction d’impôt en baisse, les investisseurs pourraient bien rechercher à compenser cette perte.

Nous avons donc poursuivi nos simulations en faisant varier le seul facteur « variable » : Quelle doit être la baisse du prix de vente de l’immobilier SCELLIER pour compenser la baisse de rendement induite par la baisse du taux de réduction d’impôt.

Au terme de nos simulations, on constate donc que les prix devront baisser entre 15% et 22% afin de compenser la baisse du taux de réduction SCELLIER. Voici les conclusions chiffrées.

Hypothèse 1 : Quelle baisse des prix de l’immobilier pour compenser la baisse de la réduction d’impôt SCELLIER ?

Hypothèse 2 : Quelle baisse des prix de l’immobilier pour compenser la baisse de la réduction d’impôt SCELLIER ?

A SUIVRE …