Comment obtenir des revenus complémentaires à partir de son épargne : Assurance vie, SCPI, Compte à terme ?

Depuis près de 25 ans, la question de l’obtention d’un revenu complémentaire était très facilement résolue : Il suffisait d’investir son épargne sur le fonds euros de son contrat d’assurance vie, puis d’en tirer des revenus réguliers par le mécanisme des rachats partiels.

Cette stratégie permet de profiter d’une garantie totale du capital et tout en bénéficiant tous les mois d’un revenu faiblement fiscalisé. L’épargnant ne percevant en guise de revenu que les intérêts acquis sur le fonds euros de son contrat d’assurance vie.

Avec la baisse des rendements, et surtout, avec le rapprochement inexorable entre le rendement net des fonds euros et l’inflation, cette stratégie ne peut plus être utilisée, ou du moins elle peut être utilisée mais elle ne présente pas beaucoup d’intérêt pour l’épargnant :

• La rémunération des fonds euros étant faible (cf article : Assurance vie rendement 2011 : Les fonds euros perdent encore en avantage comparatif.), le montant à investir doit être de plus en plus important si l’épargnant souhaite assurer son train de vie uniquement sur les intérêts ;
• Cette stratégie suppose que l’intégralité du capital de l’épargnant soit investie, à long terme, sur un placement dont le rendement peine à dépasser l’inflation. Il ne s’agit pas d’une saine gestion car la perte de pouvoir d’achat est manifeste pour l’épargnant.

Il faut donc trouver de nouvelles stratégies pour vous permettre de percevoir un revenu complémentaire à partir de votre capital financier, mais cette stratégie ne pourra plus être basée sur l’assurance vie.

Nous allons vous présenter dans la suite de cet article une stratégie nouvelle que nous mettons de plus en plus en place. Cette stratégie se déroule en deux temps.

Prenons un exemple que nous allons suivre pour notre démonstration.

Imaginons, Mme JAIBESOINDUNREVENU, 60 ans, dispose d’un capital de 150 000€ à la suite de la vente d’une maison. Son objectif est d’investir ce capital de manière à préserver le capital tout en lui assurant un revenu complémentaire d’environ 6000€ par année, soit 500€ par mois.

Mme JAIBESOINDUNREVENU souhaite préserver la valeur de son capital afin de le transmettre à ses deux enfants. Mme JAIBESOINDUNREVENU a été rendre une visite à son assureur qui lui a proposé d’investir ce capital sur le fonds euros d’un contrat d’assurance vie, dont le rendement pour 2011 est de 3 %, soit un rendement de 2,53%.

Quel revenu complémentaire avec les rachats partiels ?

Ainsi, pour un capital de 150 000€, l’assureur lui propose un revenu de 3795€, soit 315€ par mois, sans même garantir ce montant. En effet, le revenu étant fonction du rendement de son contrat d’assurance vie, aucune garantie ne peut être proposée, sauf la garantie du capital.

1 – Investir dans un placement capable d’assurer la garantie du capital à échéance

Afin de proposer une stratégie alternative à Mme JAIBESOINDUNREVENU, il faut tout d’abord lui proposer un investissement qui lui permettra de retrouver la valeur de son capital dans 10 ans.

Nous lui préconisons d’investir une partie de son capital dans la nue propriété de part de SCPI que nous aurons sélectionnée avec rigueur (pour connaître nos critères de sélection de SCPI, vous pouvez vous référer à cet article : SCPI : Comment et pourquoi investir dans l’immobilier d’entreprise, ou visiter notre page « bons plans placements » dans laquelle nous détaillons cet investissement

Acquisition de la nue propriété de parts de SCPI pour 96 000€.

Nous évoquons régulièrement en SCPI comme étant une opportunité pour l’investisseur qui saura être rigoureux dans sa sélection. Une SCPI est une société civile de placement dans l’immobilier. Il s’agit donc de se porter acquéreur de parts d’une société dont l’objet social est l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier. En tant qu’associé de cette société civile, l’épargnant perçoit un revenu foncier, fruit de l’activité de gestion immobilière de la SCPI.

Comme nous le présentions dans notre article dédié à l’investissement en nue propriété de parts de SCPI (Cf article : SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ?) :

• L’usufruit est une notion juridique définie dans le code civil. L’usufruit est le droit de jouir de la chose comme un véritable propriétaire, mais à la charge de conserver la substance de la chose démembrée.
  Pour être pratique, acheter l’usufruit de parts de SCPI revient à acquérir, pour une durée déterminée, le droit de percevoir les revenus générés par la SCPI.
• Le nu propriétaire acquiert le droit d’être le plein propriétaire des parts de SCPI à l’extinction de l’usufruit.
  Pendant toute la durée du démembrement, le nu propriétaire ne recevra aucun revenu, ne payera aucune charge. La nue propriété peut être assimilée à une jouissance différée à l’extinction de l’usufruit.

Dans le cas précis de notre stratégie, c’est l’acquisition de la nue propriété qui nous intéresse. Dans la mesure ou le nu propriétaire ne pourra pas profiter des revenus attachés à ses parts de SCPI (puisque c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus), le prix payé pour cette acquisition sera minorée.

Lorsque le démembrement de propriété porte sur une durée de 10 ans, le nu propriétaire acquiert les parts de SCPI pour 64% de leur valeur. En payant 64%, le nu propriétaire est certain de recevoir 100% du prix des parts 10 ans plus tard. Indépendamment de l’évolution de l’immobilier d’entreprise, le nu propriétaire s’assure d’un rendement net d’impôt de 4,55% / ans pendant 10 ans.

Si la valeur de l’immobilier d’entreprise augmente sur la durée, le nu propriétaire profitera de cette hausse. Si la valeur de l’immobilier d’entreprise baisse sur la durée, le nu propriétaire sera pénalisé par cette baisse de valeur. La baisse du marché viendrait le cas échéant baisser la revalorisation de son capital et une baisse de 36% serait nécessaire avant d’atteindre la valeur du capital investi.

Dans notre situation, nous pourrions préconiser à Mme JAIBESOINDUNREVENU d’investir à hauteur de 96 000€ dans la nue propriété de parts de SCPI.

En investissant 96 000 € dans la nue propriété de parts de SCPI, Mme JAIBESOINDUNREVENU s’assurerait une revalorisation de cet investissement à hauteur de 150 000€ au terme de 10 ans (Sur une période de 10 ans, il convient d’y ajouter la valorisation ou d’y soustraire la baisse du marché de l’immobilier d’entreprise).  (150 000€ * 0,64 = 96 000€)

2 – Investir le solde du capital disponible sur un support permettant de générer un revenu complémentaire.

Mme JAIBESOINDUNREVENU ayant investi 96 000€ pour l’acquisition de la nue propriété de parts de SCPI, il lui reste 54 000€ pour générer un revenu complémentaire sur les 10 prochaines années.

Afin de déterminer l’intérêt d’une telle stratégie, nous allons comparer cette stratégie avec la première proposition, c’est à dire le versement sur un contrat d’assurance vie, puis le rachat partiel programmé du montant des intérêts. Pour mémoire, cette première stratégie permettait d’obtenir un revenu complémentaire de 315€ par mois, soit sur une période de 10 ans, un revenu total de 37800€.

Or, notre stratégie basée sur l’investissement en nue propriété de parts de SCPI permet de disposer de 54 000€ afin de satisfaire ces revenus complémentaires, soit 16200€ supplémentaires. Les 96 000€ restant sont immobilisés dans l’acquisition de la nue propriété de parts de SCPI.

Ainsi, sans même investir ces 54 000€, on constate que l’on peut proposer un revenu complémentaire au moins équivalent. On pourrait même envisager de distribuer 450€ par mois pendant 10 ans à Mme JAIBESOINDUNREVENU sans investir cette somme (54 000/ 10 ans / 12 mois = 450€)

Nous allons tout de même investir ces 54 000€ afin d’assurer un minimum de rendement. Nous préconisons l’investissement dans des comptes à terme, dont l’échéance annuelle permettra de satisfaire le revenu complémentaire. Net de fiscalité, le rendement de ces comptes à terme peut être estimé à 2,60%.

Avec cette hypothèse de rendement, nous pouvons assurer un revenu complémentaire de 511€ par mois, soit près de 200€ (ou 20000€ sur 20 ans ) de plus que la stratégie basée sur la rachat partiel du contrat d’assurance vie.

3 – Après la période de démembrement (10 ans), les revenus complémentaires sont obtenus grâce aux revenus fonciers des SCPI

Au terme de 10 ans de démembrement, Mme JAIBESOINDUNREVENU dispose de la pleine propriété des parts de SCPI et pourra enfin obtenir des revenus complémentaires.

Les SCPI dont la valeur sera de 150 000€ (+ une revalorisation ou – une baisse de valeur selon l’évolution du marché de l’immobilier d’entreprise), sur laquelle on peut espérer un rendement locatif compris entre 5% et 6%.

On pourrait donc distribuer un revenu complémentaire compris entre 650€ et 700€ par mois dans 10 ans. En cas d’inflation, ce revenu serait indirectement indexé. En effet, les loyers des bureaux, objet même de l’investissement en SCPI, suivent l’inflation.

CONCLUSION

Ainsi, la mise en œuvre de cette stratégie innovante, on constate clairement que les objectifs de Mme JAIBESOINDUNREVENU sont remplis :

• Le capital est protégé grâce à l’investissement en SCPI. L’acquisition de la nue propriété de SCPI  assure une revalorisation mécanique du patrimoine.
• Mme JAIBESOINDUNREVENU pourra obtenir un revenu complémentaire satisfaisant, très proche de ses objectifs et surtout supérieur aux revenus obtenus grâce à la stratégie Assurance vie + rachat partiel.
• Le revenu est protégé de l’inflation, car au terme des 10 ans, les revenus complémentaires seront obtenus grâce au SCPI. Considérant un revenu compris entre 5% et 6%, Mme JAIBESOINDUNREVENU pour obtenir un revenu complémentaire de 687€ par mois. Dans l’hypothèse d’une reprise d’inflation, les revenus de la SCPI serait indirectement indexés. En effet, les loyers des bureaux sont directement fonction de l’inflation.

Mais attention,

le choix du sous-jacent (c’est à dire de la SCPI) est ESSENTIEL. Toute cette stratégie est pertinente à l’unique condition de bien choisir une SCPI capable de s’adapter aux changements structurels et conjoncturels du marché de l’immobilier d’entreprise.

Pour cela, vous pouvez nous contacter à l’adresse contact@guillaumefonteneau.fr pour que nous vous communiquions notre sélection à défaut, vous pouvez lire notre « bon plan placement«  dans lequel nous vous présentons l’investissement en nue propriété de parts de SCPI.