Investir en SCPI est une solution retenue par de nombreux épargnants à la recherche de solutions nouvelles pour valoriser leur épargne. Malheureusement, si le rendement passé des SCPI est glorieux (la question du rendement futur est naturellement différente), la fiscalité attachée aux revenus distribués n’est vraiment pas favorable, notamment pour les épargnants dont la tranche marginale d’imposition est élevée.

Investir dans la seule nue-propriété des parts de SCPI est alors une stratégie qui peut paraître particulièrement attrayante pour celui qui souhaite profiter de la qualité de l’investissement en SCPI, sans devoir payer l’impôt sur le revenu élevé attaché aux revenus locatifs distribués. C’est naturellement, une stratégie que nous détaillons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier »

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Investir dans le seul usufruit des parts de SCPI pourra également être une stratégie particulièrement efficace pour l’épargnant aux revenus imposables faibles qui souhaite percevoir des revenus complémentaires de qualité (cf »Achat de l’usufruit de parts de SCPI : intérêt et simulation d’investissement. »).

 

Je vous propose donc une réflexion sur l’acquisition de parts de SCPI en démembrement de propriété. Deux stratégies sont envisageables :

  • Acquisition de l’usufruit des parts de SCPI ;
  • Acquisition de la Nue propriété des parts de SCPI.

Mais avant de rentrer dans le détail de cette stratégie patrimoniale, il est essentiel de s’intéresser à la qualité intrinsèque de la SCPI en question et surtout à l’opportunité d’un tel investissement. Pour ce faire, je vous encourage la lecture ou la relecture de ces articles :

 

Acquisition de l’Usufruit de parts de SCPI.

L’usufruit est une notion juridique définie dans le code civil. L’usufruit est le droit de jouir de la chose comme un véritable propriétaire, mais à la charge de conserver la substance de la chose démembrée.

Pour être pratique, acheter l’usufruit de parts de SCPI revient à acquérir, pour une durée déterminée, le droit de percevoir les revenus générés par la SCPI.

Ainsi, l’investisseur qui aurait besoin de revenus complémentaires sur une durée déterminée pourrait trouver son intérêt dans une telle acquisition. En achetant l’usufruit, l’investisseur aura la certitude de recevoir les revenus attachés aux parts pendant toute la durée du démembrement, et surtout cet investisseur n’assumera pas le risque de baisse de la valeur desdites parts de SCPI (cf »Acheter l’usufruit de SCPI pour se protéger contre la baisse des prix de l’immobilier d’entreprise. »).

Exemple : Acheter l’usufruit des parts revient à percevoir les revenus fonciers et financiers de la SCPI pendant toute la durée du démembrement.

Fixé sur une durée de 5 ans ou de 10 ans, la valeur de l’usufruit est le résultat d’un calcul mathématique fonction :

  • Du niveau des revenus espérés,
  • Du niveau de progression de ces revenus pendant toute la durée du démembrement.
  • Du niveau de progression de la valeur des parts.

En règle général, acquérir l’usufruit des parts de SCPI coûte (cf « Simulateur de calcul de la valeur de l’usufruit économique« ):

  • 21% de la valeur de la pleine propriété  lors d’un démembrement sur 5 ans ;
  • 34% de la valeur de la pleine propriété lors d’un démembrement sur 10 ans.

Alors avec un objectif de rendement des parts de SCPI compris entre 4% et 5%, l’opération est intéressante pour l’investisseur en usufruit.

En effet, pour une acquisition de l’usufruit de 100 000€ de parts de SCPI, l’investisseur paye 21 000€ pour un démembrement sur 5 ans.

Pendant les 5 années du démembrement, l’investisseur usufruitier recevra les revenus attachés aux parts, soit un objectif compris entre 4000€ à 5000€ par année (rendement net compris entre 4% et 5%).

Au total, après 5 ans, le revenus obtenus seront compris entre 20000€ et 25000€ selon le niveau de revenu distribués par la SCPI.

Ces revenus seront fiscalisés à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition sur contribuable + CSG/CRDS à 17.20%.

Le retour sur investissement est immédiat pour l’acquéreur en usufruit faiblement fiscalisé, mais nettement moins favorable pour l’épargnant fortement imposé. A ce titre, il faut noter que les sociétés patrimoniales imposées à l’IS pourront y trouver un attrait indéniable grâce à l’amortissement de l’usufruit.

 

BON A SAVOIR …

  1. Juridiquement, l’usufruit est un droit viager qui s’éteint par le décès de souscripteur. Les sociétés de gestion prévoient en règle générale une disposition dérogatoire afin d’assurer la jouissance de l’usufruit jusqu’au terme du démembrement temporaire. Une clause stipule : « il est expressément convenu que l’usufruit, en cas de décès de l’usufruitier, se poursuivra au profit de ces ayants droits, jusqu’au terme prévu »
  2. L’acquisition de l’usufruit de parts de SCPI par une société soumise à l’impôt sur les société (SCI à l’IS par exemple) présente un intérêt particulier. En effet, les revenus distribués sont neutralisés par la possibilité pour l’entreprise d’amortir l’usufruit sur la durée du démembrement. L’entreprise perçoit donc un revenu de XXXX€ mais possède la possibilité de constater une charge d’amortissement correspondant à 1/5 ou 1/10 de la valeur de l’investissement.

 

Acquisition de la nue propriété des parts de SCPI

Pour ce qui est de l’acquisition de la nue propriété des parts de SCPI, l’objectif patrimonial est différent mais c’est le cas de figure que nous rencontrons le plus souvent.

Lors de l’achat de la nue propriété de parts de SCPI, le nu propriétaire acquiert le droit d’être le plein propriétaire des parts de SCPI à l’extinction de l’usufruit.

Pendant toute la durée du démembrement, le nu propriétaire ne recevra aucun revenu, ne payera aucune charge. La nue propriété peut être assimilée à une jouissance différée à l’extinction de l’usufruit.

Puisque l’investisseur ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée de l’investissement en démembrement :
L’investisseur n’aura aucun impôt sur le revenu à payer pendant toute la durée du démembrement. (à la fin du démembrement, le nu propriété retrouve la pleine propriété de ces parts de SCPI et payera l’impôt sur le revenu par rapport aux revenus fonciers perçus).

Le nu propriétaire de parts de SCPI ne sera pas redevable de l’IFI sur les parts de SCPI. C’est l’usufruitier qui déclare la valeur des parts démembrées à l’ISF. Le nu propriétaire est donc exonéré d’IFI sur la nue propriété de parts de SCPI.

L’ investisseur intéressé par cet investissement est une personne,  fortement fiscalisée à l’impôt sur le revenu ou à l’IFI, qui souhaite se préparer sa retraite et obtenir un revenu complémentaire à échéance.

Exemple : L’acquisition de la Nue propriété des parts de SCPI  coûte :

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  • 79% de la valeur de la pleine propriété pour un démembrement sur 5 années ;
  • 66% de la valeur de la pleine propriété pour un démembrement sur 10 années.

Reprenons notre exemple précédent sur 10 années.  L’investisseur en nue propriété achète 100 000€ de parts de SCPI. Il payera donc 66 000€ cette nue propriété sur 10 années.

Pendant toute la durée du démembrement de propriété, il ne percevra aucun revenu, ne payera aucune charge. Dans 10 ans, au terme du démembrement, il sera plein propriétaire des parts de SCPI pour une valeur de 100 000€ ( valeur à laquelle il convient d’ajouter la valorisation des parts pendant la période du démembrement ou la perte de valeur le cas échéant).

Son gain immédiat est de 34 000€ soit 51% par rapport au 66 000€ versés. Le rendement de cet investissement est donc de 4,24% par année pendant 10 ans. Ce rendement est structurel et simplement le fruit de l’extinction progressive de l’usufruit. Il s’agit d’un rendement net d’impôt puisque la revalorisation sera exonérée d’impôt sur la plus value immobilière. 

Au terme du démembrement, le nu propriétaire devient plein propriétaire et percevra les revenus fonciers dégagés par les parts de SCPI.
Avec un objectif de rendement compris entre 4% et 5% net de frais de gestion par années, il percevra pour 100000€ de parts de SCPI un revenu complémentaire compris entre 4000€ et 5000€.

 

Les intérêts de l’emprunt ayant servi à l’acquisition de la nue propriété ne sont pas déductibles

À la question : « Les intérêts d’emprunt versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer l’acquisition de la nue-propriété sont-ils déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés ? ».

La doctrine fiscale est particulièrement complexe à ce propos:

« La doctrine administrative relative au régime d’imposition applicable avant le 1er janvier 2006 dispose que les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer l’acquisition de la nue-propriété sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

L’instruction administrative du 23 mars 2007, publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence BOI 5 D-2-07, qui commente la réforme des revenus fonciers issue notamment des articles 76 et 84 de la loi de finances pour 2006 n’entend pas remettre en cause cette disposition relative à la définition des intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.

Ainsi, les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer soit l’acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

Conformément aux dispositions de l’article 156, I, 3° du Code général des impôts, la fraction du déficit foncier qui résulte de ces intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ».

 

Par contre, la déductibilité est conditionnée au fait que l’usufruitier soit imposé à l’impôt sur le revenu via des revenus fonciers.

Ainsi, si « la nue-propriété de l’immeuble est conservée dans le patrimoine privé, le nu-propriétaire peut, sous certaines conditions, bénéficier d’un régime dérogatoire de déduction de charges supportées au titre des dépenses de grosses réparations et des intérêts des emprunts destinés à financer des travaux, dès lors que l’immeuble est donné en location par l’usufruitier à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers. »

Or, l’usufruitier de parts de SCPI est très souvent une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés, empêchant la déductibilité des intérêts d’emprunt.

 

Cas pratique : acquisition de la nue propriété de parts de SCPI

A l’aide du simulateur d’investissement en SCPI mis à votre disposition dans cette page « Simulateur investissement SCPI« , nous allons prendre un exemple chiffré.

Imaginons, un investisseur, 50 ans, fiscalisé à la tranche marginale de 30%. Qui dispose actuellement de 100 000€ investi sur le fonds euros d’un contrat d’assurance vie.

Nous allons donc réaliser une comparaison entre :

  • Investir 100 000€ dans la nue propriété de parts de SCPI
  • Conserver 100 000€ sur le fonds euros de son contrat d’assurance vie dont le rendement est de 1.50%.

Investir 100 000€ en nue propriété de parts de SCPI revient à investir à hauteur de 151515€ en valeur pleine propriété.

Dans 10 ans; l’investisseur en nue propriété sera propriétaire d’un capital de 151515€ de parts de SCPI en pleine propriété sur lesquelles il percevra un revenu compris entre 6000€ et 7500€ (sans prendre en compte le potentiel de revalorisation pendant 10 ans).

Le taux de rendement interne ressort à 3.43%. Il est évident que dans une telle simulation, l’évolution de la valeur future des parts de SCPI est fondamentale ! Et contrairement aux autres stratégies immobilières dont la distribution de revenu intervient dès l’acquisition, les 10 ans d’absence de revenu locatif rendent l’investissement plus sensible à la variation des prix des SCPI.

Par prudence (réalisme ?, optimisme ?) , nous considérons une stabilité des prix des parts de SCPI sur la période de la simulation.

 

Sur une période de 20 ans, le tableau de trésorerie est le suivant :

 TRI  3,4366%
1 -100 000 € (Achat de la nue propriété des parts de SCPI)
2                                     –   €
3                                     –   €
4                                     –   €
5                                     –   €
6                                     –   €
7                                     –   €
8                                     –   €
9                                     –   €
10                                     –   €
11                              3 600 €  (Revenu locatif versé à l’épargnant – Paiement de l’impôt sur le revenu au taux de 30% + CSG/CRDS à 17.20% après l’extinction de l’usufruit)
12                              3 600 €
13                              3 600 €
14                              3 600 €
15                              3 600 €
16                              3 600 €
17                              3 600 €
18                              3 600 €
19                              3 600 €
20                          151 515 € (Valeur des parts de SCPI à échéance )

 

 

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50 Comments

  1. les intérêts d’emprunts contractés pour acheter la Nue Propriété de parts
    de SCPI ne sont pas imputables sur les autres revenus fonciers,
    l’administration l’a expressément précisé dans le Bulletin Officiel des
    Impôts 5-D-2-07 fiche n° 10 relative aux intérêts d’emprunts page 97, point
    n°17:

    « Intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire des parts. Les
    intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de
    parts d’une société détenant un immeuble loué, pour financer l’acquisition
    de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles, dès lors que ces
    dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition
    ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en
    location. »

    • Il semble que ce BOI soit dépassé par un rescrit fiscal de décembre 2007 :

      À la question : « Les intérêts d’emprunt versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer l’acquisition de la nue-propriété sont-ils déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés ? ».

      L’Administration fiscale a ainsi répondu : « La doctrine administrative relative au régime d’imposition applicable avant le 1er janvier 2006 dispose que les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer l’acquisition de la nue-propriété sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

      L’instruction administrative du 23 mars 2007, publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence BOI 5 D-2-07, qui commente la réforme des revenus fonciers issue notamment des articles 76 et 84 de la loi de finances pour 2006 n’entend pas remettre en cause cette disposition relative à la définition des intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.

      Ainsi, les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer soit l’acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

      Conformément aux dispositions de l’article 156, I, 3° du Code général des impôts, la fraction du déficit foncier qui résulte de ces intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ».

      Par contre, la déductibilité est conditionné au fait que l’usufruitier soit imposé à l’impôt sur le revenu via des revenus fonciers.

      Ainsi, si « la nue-propriété de l’immeuble est conservée dans le patrimoine privé, le nu-propriétaire peut, sous certaines conditions, bénéficier d’un régime dérogatoire de déduction de charges supportées au titre des dépenses de grosses réparations et des intérêts des emprunts destinés à financer des travaux, dès lors que l’immeuble est donné en location par l’usufruitier à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers.

      Or, l’usufruitier de parts de SCPI est très souvent une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés, empêchant la déductibilité des intérêts d’emprunt.

  2. Que se passe-t-il, si j’emprunte pour acquérir mettons 100 parts de SCPI en pleine propriété, et qu’après coup, je revend l’usufruit temporaire de mettons 50 de ces part. Comment se passe ma déclaration ? Je déduis l’ensemble des intérêts d’emprunt ? La moitié ?
    Merci pour vos éclairages pertinents et votre blog de qualité.

    • vous êtes décidement gourmand 🙂

      Dès lors que vous revendez l’usufruit temporaire de la moitié, vous perdez le droit à déduire 1/2 des intérêts de l’emprunt.

      Mais attention aux montages financiers « border line », l’administration fiscale est vigilante et peu de place est laissée à l’optimisation excessive.

      • Il faut lire le 5° de l’article 13 duCGI: le produit de la vente est imposable à l’impôt sur le revenu en tant que revenu foncier.

  3. DELBAERE JACQUESf says:

    Est-il possible de constituer une scpi ne détenant que des biens en nue propriété? ET un OPCI? Quelles sont les conséquences? le fait que les usufruitiers soient de personnes physiques a-t-il une incidence?
    Grand merci de votre réponse
    JACQUES D

  4. Les intérêts d’emprunts non déduits des revenus fonciers sont reportables durant 10 ans (pour de l’immobilier en pleine propriété)

    En l’absence de revenus foncier de la SCPI, on devrait donc constituer un déficit antérieur non imputé conséquent.

    Selon vous, lorsque l’usufruit réunira la nue propriété (au terme de 10 ans par exemple),aurais je le droit d’imputer sur mes revenus fonciers issus de cette SCPI les intérêts non encore imputés?

  5. Je pense qu’une stratégie serait d’emprunter sur 20 ans pour un démembrement sur 10 ans. Les intérêts de la 11ème année sont donc de nouveau déductibles puisque de facto la PP est de nouveau réalisée, et qu’il y a des intérêts en face de revenus.

    Certes la masse déductible sera moindre si le crédit est amortissable, mais sera égale si in fine sur 20 ans ,au demeurant pas facile à trouver today, et avec les restrictions d’adossement déjà exprimées sur ce type de montage…

    Les scpi BIEN choisies, y a pas à dire, c’est top…..

  6. Patrick says:

    Dans le cas de l’achat de la nu-propriété d’un bien en viager avec extinction de l’usufruit au décès du vendeur, on m’a signalé que le nu-propriétaire devait déclarer l’ISF pour la valeur de la nu-propriété.

    Cela me parait illogique. Quel est votre avis sur la question ?

  7. Bonjour
    J’ai besoin de votre avis pour un cas pratique :
    Je dispose d’un crédit en cours de 150000€ à 3,55% (taux fixe) + une assurance de 45€/mois ce qui donne 920€/mois.
    Nous avons une capacité de remboursement de 2000€/mois.
    Je demande s’il est mieux de :
    – Rembourser le crédit rapidement et faire ensuite des investissements (scpi à crédit, scpi en nue de propriété, …)
    – Rembourser tous les mois 920€/mois du crédit sur 20 ans et investir le surplus en scpi à crédit, scpi en nue de propriété au fil du temps.
    Par avance, merci
    Sim

  8. bonjour,
    Je voudrais savoir si vous avez eu des cas de propriétaires vendant leur maison en nue propriété avec réserve d’usufruit temporaire courte (dix ans) comme je souhaite le faire (www.investir-en-nue-propriete.com). Certes, des parts de SCPI mutualisent le risque, mais le sous-jacent est souvent surévalué et difficilement liquide.
    Cordialement
    JYC

  9. @ cabrera
    Il y a des tentatives éparses hors paris/Lyon/riviera, de personnes vendant la NP, mais hors ces zones , peu de réussite.
    Vous avez pourtant raison d’essayer, mais cela est peut être encore trop novateur pour le moment…
    Quant aux scpi en NP, il est faut de dire « que le SJ est surévalué et difficilement liquide »
    Justement tout commence avec la qualité du SJ et sa juste évaluation.Si qualité il y a, cela se négociera….
    Juste évaluation qui fera que vous buterez sur des réticences d’acheteurs, car c’est le premier poste de contestation, fondée ou pas …
    Bon courage à vous

  10. Bjour, les commentaires et questions sur le DP sont intéressantes mais elles se rapportent, en général, à la détention de titres de société (SCPI)ce qui ne répond pas à ma recherche. Ma cogitation sous-jacente,concerne l’utilisation d’une manière massive des vertus du DP pour résoudre certains problèmes,notamment, la formation d’un réseau d’OFFRES IMMOBILIERES orientées « séniors, personnes dépendantes ». Dans cette optique, la partition NP/US est particulièrement pertinente…mais force est de constater qu’il n’y a pas de « marché » de flux de biens démembrés… ET qu’il faut y aller au coup par coup.
    Donc je m’intéresse à la création de Fonds de placement qui auraient pour vocation, soit de détenir des NP, soit de gérer des droits US. Je souhaite surmonter les obstacles tels que l’impossibilité pour un OPCI de ne détenir que des NP…et de n’avoir comme ressources que les cessions d’US (donc pas de biens loués).cqfd.
    je suis ouvert à une approfondissement de ces questions avec d' »éventuels partenaires ».
    Jacques Delbaere

    • Bonjour Jacques,

      Oui, c’est une excellente idée, et c’est une idée qui monte progressivement dans les esprits les plus novateurs et les plus en pointes (les personnes se reconnaitront 🙂

      Je crois en effet que l’offre d’immobilier de rapport est en train de bouger.
      Nous venons d’intégrer cette possibilité dans notre nouvelle application d’annonce d’immobilier de rapport.

      http://www.leblogpatrimoine.com/petites-annonces

    • Bonjour,
      Je prends connaissance de votre message venant juste de connaitre ce site. Votre réflexion est elle toujours d’actualité?
      Courtoisement

  11. @JDELBAERE

    vaste sujet, porteur d’avenir….

    vous dites « fonds de placement », dont agrément AMF ??

    L’utilisation du DP existe déjà via Pierre 48, même si cela reste un sous-jacent minoritaire dans la scpi.
    L’instauration d’un fonds dédié passe par le choix pertinent de la forme retenue, car une SCI élargie, ce n’est pas la même chose qu’un fonds AMF ou une scpi, notamment quant à la sécurité, corollaire inversé du rendement.
    Les expériences menées en matière de viager le prouvent.
    Enfin, un détail important à ne pas négliger: le facteur humain ainsi que ses implications demeurera très important dans ce type de décision, ce qui obviera à la massification recherchée….

  12. Merci pour le commentaire de sven. Evidemment, ce n’est pas, ici, le lieu de développer le projet sur lequel je travaille. L’axe est l’adéquation du dispositif à la cible que nous avons: la population +ou- âgée, et/ou ayant un handicap. On parle de « dépendance » etc…
    Bien évidemment, nous pensons fonds agréé AMF; nous incluons aussi quelques innovations en matière de gestion et d’évaluation des risques et des valeurs (échelle conventionnelle) avec nos amis Actuaires…sans tomber dans l’usine à gaz! Une connexité est également prévue avec une assurance « collective de capitaux différés » etc…Si le sujet vous intéresse, rejoignons nous en privé. jd
    et nous allons

  13. Simple: j’autorise le modérateur à vous communiquer mon adresse electronique. A bientôt et bonne votation!!! JD

  14. Bonjour,

    Assujettie à l’ISF, j’ai un peu de mal à digérer le double seuil de taxation (pas d’ISF si patrimoine inférieur à 1300000 euros, taxation à partir de 800000 euros si seuil précédent franchi), j’ai donc pensé que l’achat de parts de scpi en nue-propriété pouvait être une solution…

    J’ai utilisé votre simulateur, mais plus je l’utilise, plus je « m’emmêle »…

    Quel montant faut-il donc acheter pour réduire le patrimoine net de 100000 euros ?

    > 100000 euros de parts ou 100000 de nue-propiété ?

    > la moitié seulement ?
    Sachant que la valeur des parts n’entre pas dans le patrimoine du nu-propriétaire et qu’un paiement cash de celles-ci diminuera d’autant le patrimoine net de l’acquéreur

    > Ou moins encore si acquisition à crédit ?
    L’emprunt servant à l’acquisition des parts représentant une dette déductible

    Merci d’avance pour les éclaircissements que vous pourrez nous apporter !

    • Afin de ne pas être imposable à l’ISF à hauteur de 100 000€, il suffit d’investir « CASH » 100 000€ en nue propriété de parts de SCPI.

      En ce qui concerne le financement à crédit de parts de SCPI, l’obtention du crédit n’est pas simple.

      Nous pouvons en parler au téléphone si vous le souhaitez : Nous contacter

      Bien cordialement

  15. Merci pour votre réponse, j’y vois déjà un peu plus clair.

    Pour le crédit, je suis en train d’interroger la banque.

    Je pourrai payer cash, mais l’intérêt du crédit est d’échapper à l’ISF tout en limitant le montant global de l’investissement et donc le risque inhérent à l’opération.

    Parce que franchement, entrer dans de l’immobilier aujourd’hui, même d’entreprise…

    J’avoue que j’hésite quand même un peu !…

  16. Je découvre votre site et suis agréablement surpris. Vous semblez en effet un CGPI impartial sur son jugement des placements, denrée de plus en plus rare…

    J’ai une question sur le rendement en nue-propriété que vous calculez :
    – vous dites que le rendement d’un investissement en nue proprité est de 4.24%/an, ce qui correspond je pense à 66000*1.0424^10 = 100 000 €.
    En revanche la valeur des part en pleine propriété intègre des frais d’entrée. Si on les suppose à 8%, la capital en valeur de revente n’est que de 92 000 € ce qui diminue le rendement annuel à 3.4% (restant toutefois mieux qu’une A-Vie après prélèvement sociaux). A moins que vous ne calculiez ce rendement par rapport à une acquisition en pleine propriété considérant que ces frais doivent être payés de toutes façons pour qui veut investir en SCPI ?

    A l’inverse, vous ne tenez effectivement pas compte de l’éventuelle réduction ISF qui peut quant à elle dumper le rendement de l’opération !

    • Bonjour Julien,

      Oui, vous avez raison, je ne tiens pas compte des frais liée à l’acquisition des SCPI (+- 10%), mais c’est volontaire.

      L’investissement en SCPI doit être envisagé sur le long terme et prévoir une revente à 10 ans n’est pas raisonnable.

      Nous ne tenons pas compte de l’ISF (pour pouvoir s’adresser à l’ensemble des investisseurs), ni de la revalorisation des parts (fortement lié à l’augmentation des loyers sur la période).

      Merci pour cette remarque très pertinente.

      En considérant 10% de frais, le taux de rendement actuariel tombe à 3,15%.

  17. bonjour, j’ai une petite question sur un cas pratique. J’achète la nue propriété de parts de scpi ( avec mes fonds personnels) et mes parents l’usufruit temporaire.A l’extinction de l’usufruit, ai je des droits de succession à payer?le fisc peut il requalifier ce montage en donation déguisée ou abus de droit? merci cordialement

    • Non, vous n’aurez pas de droit de succession, sauf risque définis dans l’art 751 du code général des impôts et présomption de propriété :

      « Est réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu’à preuve contraire, de la succession de l’usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l’usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l’un de ses présomptifs héritiers ou descendants d’eux, même exclu par testament ou à ses donataires ou légataires institués, même par testament postérieur, ou à des personnes interposées, à moins qu’il y ait eu donation régulière et que cette donation, si elle n’est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie plus de trois mois avant le décès ou qu’il y ait eu démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème prévu à l’article 669.

      La preuve contraire peut notamment résulter d’une donation des deniers constatée par un acte ayant date certaine, quel qu’en soit l’auteur, en vue de financer, plus de trois mois avant le décès, l’acquisition de tout ou partie de la nue-propriété d’un bien, sous réserve de justifier de l’origine des deniers dans l’acte en constatant l’emploi. »

      • Merci pour cette réponse, c’est exactement à cet article 751 que je pensais. A vrai dire, j’ai lu dans un grand magazine financier que en vertu de cet article sur la présomption de propriété, les droits de succession devraient être payés ce qui m’a grandement étonné bien sur. Les rédacteurs ce magazine ont donc fait une erreur. Merci Cordialement

  18. Guillaume says:

    Comment trouver ce rendement de 4,24% /an ?

    51% sur 10 ans = 5.1% /an ?

  19. Guillaume says:

    Merci pour votre réponse. Et donc dire que faire +51% sur 10 ans revient à un taux de 5.1% annuel est faux? pourquoi?

    • OlivierSPb says:

      C’est vrai et on parle d’un taux annualisé. Sinon on appelle cela un taux actuariel ou un taux capitalisé.
      La même différence que dans un crédit bancaire avec le taux nominal et le TEG.

  20. Bonjour,

    Je dois rédiger un mémoire pour valider mon master 2, mon thème c’est le démembrement de propriété dans la constitution et l’optimisation d’un patrimoine; je voudrais parler également de la scpi, est ce que vous pourriez m’accorder un peu de votre temps pour qu’on en discute.

    Merci d’avance,

    Olga ASSA

    • Bonjour Olga

      Je vais moi aussi rédiger un mémoire sur l’optimisation de la sortie de la liquidité du patrimoine professionnel vers le patrimoine privé avec l’exemple d’une SCPI démembrée.
      Est-ce que tu as pu trouver des choses sur le sujet et comment as-tu articulé ton mémoire?

      Merci d’avance pour ta réponse

      Farid

  21. Bonjour,

    Dans le dernier graphique illustrant le cas pratique de votre article, vous présentez l’enrichissement patrimonial en fournissant d’une part le valorisation patrimoniale et d’autre par la capitalisation. Je comprends parfaitement ce à quoi il est fait référence concernant la valorisation patrimoniale, par contre, à quoi correspond exactement la notion de capitalisation et pour quelle raison obtient ce profil de courbe (croissante puis décroissante) ?

    Merci d’avance pour votre réponse,

  22. Bonjour,

    Je découvre votre site en faisant des recherches sur les SCPI .
    Je trouve les échanges intéressants et constructifs malgré que je sois un novice sur le sujet.

    Bref , j »ai la trentaine , un bon job avec des revenus correctes qui mon permis d’investir dans ma résidence principal et d’un appartement acquis il y a 10 ans et louer depuis 5 ans en « location meubler  » qui me permet d’avoir un abattement de 50% sur les revenus de la location.

    Je voudrais continuer à investir dans l’immobilier (ex: un studio ou un deux pièces pour le louer ) mais je suis un peu freiner par les impôts même si il y a plusieurs moyens pour les réduirent et aussi par les plus values en cas de revente d’un bien louer que je trouve franchement abuser.

    En faisant des recherches j’ai découvert la SCPI et surtout l’ achat en nue-propriété de parts de SCPI.
    Ce type d’investissement a l’air séduisant .

    L’achat en nue-propriété de parts de SCPI s’adresse a quelle type de profil d’investisseur?

    Mon plan et de continuer à investir à une hauteur de 100 000/150 000 euros soit en revendant un de mes biens soit de refaire un crédit pour financer le futur achat (appartement ou parts de SCPI en nue-propriété) mais surtout la priorité et de réduire l’imposition .

    Je trouve que l’achat de parts de SCPI en nue-propriété est intéressant au niveau des bénéfices générer par rapport au prix d’achat des parts à 66% et l’exonération d’impôts.

    Je demande votre avis sur la question

    Dada

  23. Bonjour,
    Nous souhaitons ( 56 ans et 53 ans ) acquérir des SCPI en démembrement viager avec chacun de nos deux enfants ( 27 et 24 ans ).
    Quelle est la procédure à suivre pour payer le minimum de frais ?
    Qui peut vendre les parts ainsi achetées : L’usufruitier ou le nu propriétaire.
    Nous sommes mariés sans contrat. que se passera t-il au décès du premier des conjoints ?
    Merci beaucoup pour votre blog

    • Bonjour,

      Le plus simple est d’acheter la pleine propriété puis de réaliser une donation avec réserve d’usufruit à vos enfants, ou alors de procéder à une acquisition en démembrement directement, mais pour cela vous devez contacter la société gestionnaire de la SCPI

      • Merci pour la réponse sur l’acquisition.
        mais quid des 2 autres questions
        Qui peut vendre les parts ainsi achetées : L’usufruitier ou le nu propriétaire.
        Nous sommes mariés sans contrat. que se passera t-il au décès du premier des conjoints ?

        • En réalité, chacun peut vendre sa propriété. Le nu propriétaire peut vendre sa nue propriétaire ; l’usufruitier peut vendre son usufruit. Mais en aucun cas l’un des deux ne peut vendre la pleine propriété sans l’accord des deux parties.

          Au décès du premier des époux, l’insertion du clause d’usufruit successif permettra de transmettre l’usufruit au survivant, sinon, l’usufruit s’éteint et le nue propriétaire devient plein propriétaire des parts de SCPI.

  24. OlivierSPb says:

    « En effet, pour une acquisition de l’usufruit de 100 000€ de parts de SCPI, l’investisseur paye 21 000€ pour un démembrement sur 5 ans.
    Pendant les 5 années du démembrement, l’investisseur usufruitier recevra les revenus attachés aux parts, soit un objectif compris entre 4000€ à 5000€ par année (rendement net compris entre 4% et 5%).
    Au total, après 5 ans, le revenus obtenus seront compris entre 20000€ et 25000€ selon le niveau de revenu distribués par la SCPI. »
    Là il y a un truc que ne comprends pas. Au bout de 5 ans mon usufruit vaut 0. J’ai donc investi 20 k€ pour obtenir 20 à 25 k€ de revenus lourdement fiscalisé. Hors fiscalité pour moi c’est négatif ou faible et après impôt, c’est la cata.
    Il doit y avoir un truc que je n’ai pas pigé!

    • En fait, le bon taux de rendement de SCPI pour une valeur équilibrée entre Us et NP est de 4.80%, en l’absence de revalorisation des loyers et valeur des parts pour un TRI brut avant impôt de 4.80%

  25. Vous semblez vous contredire en écrivant :
    « Alors avec un objectif de rendement des parts de SCPI compris entre 4% et 5%, l’opération est intéressante pour l’investisseur en usufruit. En effet, pour une acquisition de l’usufruit de 100 000€ de parts de SCPI, l’investisseur paye 21 000€ pour un démembrement sur 5 ans.
    …/…
    Au total, après 5 ans, le revenus obtenus seront compris entre 20000€ et 25000€ selon le niveau de revenu distribués par la SCPI. Ces revenus seront fiscalisés à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition sur contribuable + CSG/CRDS à 17.20%. »

    Car même un contribuable NON IMPOSABLE Y PERDRA : 25 000 – 17.2% = 20 7000€
    … ce qui représente un RENDEMENT NEGATIF car il aura fallu investir 21 000€

    Seules les sociétés à l’IS pouvant amortir l’usufruit (et les personnes physiques ayant un déficit foncier à utiliser) trouveront un intérêt à acquérir de l’usufruit temporaire.

    • Oui, je suis d’accord avec votre réflexion. Mes hypothèses de répartition entre usufruit et nue propriété dont effectivement perfectibles. Je crois que l’on se rapproche maintenant du 19/81 du fait de la baisse du rendement constaté du fait de la hausse des prix des parts de SCPI depuis 2/4 ans.

      • OlivierSPb says:

        Appeler « perfectibles » des hypothèses qui proposent un rdt négatif?
        En plus 19/81 c’est pire que 21/79.

        • 19/81, c’est meilleur pour l’usufruit et donc moins bien pour la nue propriété…

          Mais le fond de la question est toujours le même : Dans un monde sans rendement à taux zéro, n’est il pas vain de chercher du rendement ?

  26. Deux sujets importants ne me semblent pas avoir été évoqués dans vos exposés : avantages et inconvénients nue-propriété et usufruit :
    – Un tel acte pourra être contesté par la suite s il apparaît après l enregistrement de l acte que l un des conjoints n avait pas toutes ses facultés pour le faire enregistrer –
    – Perso , j attache plus d importance au support de la SCPI – Spécialement en raison des transformations dues à l irruption d internet , certaines activités n auront plus le vent en poupe.
    A voir certaines galeries marchandes qui ont passablement de bureaux ou magasins à louer…
    Je peux naturellement me tromper mais j ai choisi des SCPI dont le support est en rapport avec la santé……

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