Le prise de conscience est soudaine et violente pour les épargnants qui se croyaient protéger par la garantie du fonds euros de leurs contrats d’assurance-vie.
Depuis 40 ans, l’assurance-vie était la promesse d’un placement rentable et d’un enrichissement sans effort ; Aujourd’hui, c’est une épargne qui marquera l’euthanasie des épargnants comme nous vous l’expliquons ici, sans cesse, depuis 2016 !
Le fonds euros de votre contrat d’assurance-vie n’est plus un placement (et il ne l’a probablement jamais été d’ailleurs) qui vous permet de préparer un projet de vie de long terme. Dans le meilleur des cas, le fonds euros de votre contrat d’assurance-vie maintiendra la valeur monétaire de votre patrimoine, mais face à l’inflation et la croissance économique qui pourraient s’installer, c’est le pouvoir d’achat de votre épargne qui est en danger.
Prenons un cas pratique pour bien comprendre les enjeux.
Monsieur et Madame X ont 65 ans. Ils ont un contrat d’assurance-vie d’une valeur de 350 000€ investit sur le fonds euros d’une compagnie d’assurance-vie nationale.
Monsieur et Madame X ne pensent pas avoir besoin de ces capitaux à court terme et veulent pouvoir éventuellement l’utiliser dans 20 ans, lorsqu’il s’agira de payer la maison de retraite.
Avec une perspective de rendement de 1% net par an pour les 20 prochaines années, le capital épargné devrait atteindre 350 000 * 1.01^20 = 427 000€, soit une revalorisation de seulement 22% en 20 ans.
En valeur 2020, 427 000€ représente une belle somme, mais qu’en sera t’il dans 20 ans si l’inflation devait atteindre 2% par an pendant ces mêmes 20 prochaines années ? Qu’en serait il si les prix de l’immobilier augmentaient de 3% par an pendant les 20 prochaines années ? …
En plaçant 350 000€ sur 20 ans à 2% (inflation retenue dans la simulation), on obtient 520 000€. Avec seulement 427 000€ dans 20 ans, la perte de pouvoir d’achat de l’épargne est incontestable.
Si Monsieur et Madame X conserve le fonds euros de leur contrat d’assurance-vie pour les 20 prochaines années, ils pourraient bien subir être les victimes de l’euthanasie des épargnants et payer les conséquences des crises que nous traversons depuis 2008.
La valeur de leur contrat d’assurance-vie en fonds euros continuera d’augmenter, trop lentement, pendant les 20 prochaines années, mais l’économie avançant à un rythme supérieur, la revalorisation de leur contrat d’assurance-vie ne sera pas suffisante pour maintenir le pouvoir d’achat de leur épargne.
C’est ça l’euthanasie des épargnants. L’appauvrissement, lentement mais surement, des épargnants du fait de rendements de l’épargne manifestement trop faibles au regard du dynamisme de l’économie et de l’inflation.
Faut il renoncer à l’avantage fiscal en cas de succession ?
Faut-il se résoudre à abandonner l’avantage fiscal autorisé par la souscription d’un contrat d’assurance-vie avant 70 ans ? La réponse est probablement : OUI dans la grande majorité des situations.
Dans une famille avec enfant, l’avantage fiscal de l’assurance-vie, c’est 20% des sommes transmises dans la limite de 152 500€, soit 30 000€ maximum par bénéficiaire d’économie de droit de succession lorsque la souscription du contrat d’assurance-vie et la clause bénéficiaire est bien rédigée (cf. « Assurance vie : pourquoi et comment la clause bénéficiaire doit être modifiée« ).
Par exemple, bien souvent les contrats d’assurance-vie souscrits par les époux sont au bénéfice de l’époux survivant … qui est toujours exonérés de droits de succession. Dans ce cas typique qui représente un part non négligeable des contrats d’assurance-vie, l’avantage fiscal de l’assurance-vie est nul et peut même participer à l’augmentation des droits de succession payer par la famille.
Considérons un contrat d’assurance-vie avec une clause bénéficiaire optimisée.
L’assurance-vie, c’est 20% d’économie de droit de succession sur le capital épargné, ce qui correspond -+ à 1% de rendement supérieur par an pour un épargne dont l’espérance de vie serait de 20 ans. (ps : 1% de rendement, c’est, comme par hasard, le montant des frais de gestion prélevés par la compagnie d’assurance-vie, pour la gestion des unités de compte – Frais que vous n’auriez pas à payer en épargnant dans un PEA ou un compte titre).
Il n’y a donc qu’un pas à franchir pour affirmer que l’avantage fiscal de l’assurance-vie est un argument commercial dont les fondements sont contestables. En effet, entre frais de gestion supplémentaires et surtout mauvaises optimisation des clauses bénéficiaires, le gain final n’est pas toujours évident pour les épargnants en assurance-vie.
20%, c’est beaucoup, mais tellement peu au regard des perspectives de rendement supérieur si l’épargne était investie dans un autre support que le fonds euros du contrat d’assurance vie. Comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Succession : Ne pas surestimer les avantages fiscaux de l’assurance vie« , il ne faut pas fantasmer l’avantage fiscal de l’assurance-vie.
Mais alors, ou investir ? Que faire de l’argent épargnée dans le fonds euros du contrat d’assurance-vie ?
A 65 ans, l’espérance de vie d’un homme est de 19 ans ; L’espérance de vie d’une femme est de 23 ans.
Ne peut on pas considérer que cette espérance de vie permette d’envisager un investissement à long terme ? N’est il pas dommage « d’attendre la mort » pendant les 20 années d’espérance de vie en considérant être trop vieux pour investir ?
A 65 ans, ne peut on pas sérieusement investir dans l’immobilier et transformer votre fonds euros, condamné par l’euthanasie des épargnants, en résidence secondaire ou en immobilier locatif ? L’espérance de rendement d’un investissement immobilier n’est il pas meilleur que la médiocrité annoncée des rendements futurs des fonds euros, avantage fiscal inclus ?
Reprenons notre exemple précédent.
Monsieur et Madame X possède un contrat d’assurance-vie dont la valeur devrait atteindre 427 000€ dans 20 ans.
Avec deux enfants, 305 000€ (152500*2 = 305 000€) seront exonérés de droits de succession taxés à 20%, soit -+60 000€ d’économie d’impôt.
Ainsi, si Monsieur et Madame X liquide leur contrat d’assurance-vie et investissent la sommes dans l’acquisition d’un bien immobilier locatif, il doivent, après 20 ans, retirer plus de 427 000€ + 60 000€ de cet investissement immobilier pour rentabiliser cet arbitrage.
Ils achètent un ou deux biens immobiliers locatifs d’une valeur totale de 350 000€ (et peuvent éventuellement effectuer un crédit immobilier pour profiter de l’effet de levier du crédit – cf. « Le prêt hypothécaire, un crédit immobilier sans assurance emprunteur pour investir malgré un problème de santé ou après 60 ans.« )
Ce bien immobilier aura un rendement locatif brut (avant charge et impôt) de 4%. Considérant 30% de charges et 47.20% d’impôt sur le revenu, le rendement locatif net d’impôt et de charge tombe à 1.47%, soit 350 000* 1.47% = 5145€ par année, revalorisé chaque année au gré de l’inflation.
Au total, sur les 20 ans de l’investissement, le revenu foncier perçu sera d’environ 125 000€ (non capitalisé pour simplifier le calcul).
| Année | Flux de trésorerie annuel indexé selon l’inflation à 2% |
| 1 | 5 145,00 € |
| 2 | 5 247,90 € |
| 3 | 5 352,86 € |
| 4 | 5 459,92 € |
| 5 | 5 569,11 € |
| 6 | 5 680,50 € |
| 7 | 5 794,11 € |
| 8 | 5 909,99 € |
| 9 | 6 028,19 € |
| 10 | 6 148,75 € |
| 11 | 6 271,73 € |
| 12 | 6 397,16 € |
| 13 | 6 525,10 € |
| 14 | 6 655,61 € |
| 15 | 6 788,72 € |
| 16 | 6 924,49 € |
| 17 | 7 062,98 € |
| 18 | 7 204,24 € |
| 19 | 7 348,33 € |
| 20 | 7 495,29 € |
Ainsi, sans tenir compte de l’espérance de revalorisation de l’immobilier pendant cette période d’investissement de 20 ans, le gain patrimonial sera de 350 000€ + 125 000 = 475 000€.
En ajoutant, une revalorisation de la valeur du bien immobilier à même rythme que l’inflation, c’est à dire 2% par an, la valeur de l’immeuble devrait atteindre 520 000€ (350 000 * 1.02 ^20 = 520 000€).
Au total, entre revenus immobiliers et valeur de l’immeuble, on peut espérer capitaliser à hauteur de 520 000 + 125 000 = -+ 650 000€. (contre 427 000€ pour le fonds euros du contrat d’assurance-vie + 60 000€ de potentiel d’économie de droits de succession).
Qu’en pensez vous ?
Et si le moment était venu d’abandonner l’assurance-vie en fonds euros au profit d’un investissement immobilier en direct ?
Ps : Nombreux seront les vendeurs d’assurance-vie (que l’on appelle parfois conseiller sic!) à vous expliquer qu’il est possible d’investir dans l’immobilier via votre contrat d’assurance-vie. Avant de vous laisser séduire par ces discours commerciaux non raisonnables posez-vous la question de la pertinence de l’investissement dans l’immobilier de bureaux dans un marché immobilier bouleversé par le télétravail comme nous vous le détaillons dans cet article « SCPI : Le tsunami se confirme. L’immobilier de bureaux face au télétravail. » quant à l’investissement en SCPI spécialisée en immobilier de santé, investir dans un EHPAD me laisse songeur au regard de l’expérience des LMNP en résidence service (cf »La catastrophe annoncée de l’investissement LMNP ou LMP en EHPAD !« ) – Le support n’est pas le même, mais le sous-jacent est identique.
A suivre.
42 commentaires
C’est une bonne analyse dans ce cas d’espèce en particulier.
Si on rajoute un 0 en plus (valeur d’actif à arbitrer de 3,5M€), l’impact ne sera pas le même compte tenu de la progressivité du bareme.
Si on rajoute un zéro en plus (3,5M€), on risque surtout de basculer dans l’IFI (ou d’augmenter le taux auquel on est fiscalisé), qui est un peu comme les frais de gestion dans un portefeuille mobilier, un impôt récurent, donc douloureux, et à ne pas négliger d’autant plus qu’il est populaire donc peu enclin à disparaitre.
C’est une bonne question !!! Il est aussi possible de faire les 2 à la fois, en nantissant le contrat d’assurance vie pour emprunter à un taux lui aussi très très bas et sans ADI, frais d’hypothèques ou de cautionnement. Avec le loyer qui rembourse une bonne partie du capital…. A condition évidemment d’avoir une stratégie fiscale pour éviter la spoliation…Quant aux SCPI, en effet, les bureaux sont plombés, mais les zones commerciales probablement aussi avec le e-commerce…
En pratique, c’est plus difficile. Nantir un contrat d’assurance vie pour emprunter à un taux bas est réalisable (et encore, avec 25% à 33% d’apport, si vous visez un bien sur Paris avec rendement de 2% car les loyers doivent couvrir les mensualités dixit mon banquier, et cela quelque soit vos revenus). Mais le faire sans ADI, ni hypothèque, ni nantissement, c’est impossible ou bien donnez moi vite le nom et l’adresse de votre banquier
Je ne sais pas. Avec un patrimoine de 3.50 millions d’euros en fonds euros, le gain fiscal est de 20% (écart entre taux marginal d’imposition de la succession et droit à payer via l’assurance > 152500 puis > 700 000€.)
Selon l’âge et donc la durée de l’investissement, 20% de gain fiscal ne paraît pas exceptionnel en comparaison avec la médiocrité du rendement promis pour le fonds euros.
L’arbitrage en unité de compte actions (principale autre alternative aux obligations du fonds euros) pourra être envisagé pour une partie mais le gap est fort entre la sécurité du fonds euros et la volatilité des actions.
Investir dans l’immobilier n’a rien avoir avec l’épargne de précaution que constitue une assurance vie en fonds euros. La différence ne se réduit pas aux simples calculs que vous présentez. C’est peut-être simpliste dans le but de secouer, de faire réfléchier ou de promouvoir votre livre ou de faire des ventes immo…
Une épargne de précaution, c’est l’argent que l’on souhaite conserver disponible à tout moment pour anticiper une dépense.
Cela ne correspond pas à une épargne de long terme en assurance-vie.
Certes, mais via un rachat partiel, il est infiniment plus facile et plus rapide de mobiliser des fonds sur l’assurance vie (fonds euros) que sur un bien immobilier en cas de coup dur ou pour saisir une opportunités (au hasard : un effondrement du marché boursier pendant un confinement).
Bonjour ,
Pour être complet , il faut passer les 650k à la moulinette des droits de succession et comparer le net versé à chaque enfant … Mais oui , l’avantage fiscal de l’AV est gommé.
D’une manière générale, je suis extrêmement surpris que personne dans le domaine de l’investissement pour particuliers ( à part vous) n’évoque jamais le TRI net de frais/fiscalité d’un investissement à terme . Ce devrait être le B.A BA pour tout investisseur …
La réflexion est pertinente. Mais pourquoi déshabiller Paul pour habiller Pierre. Dans votre exemple les clients n’ont pas besoin de revenus complémentaires, ils ne souhaitent que capitaliser. Alors gardons l’assurance vie, empruntons (crédit hypothécaire pourquoi pas) et faisons des rachats de la différence entre le remboursement de l’emprunt et les loyers perçus. Si le décès intervient avant la fin de l’espérance de vie, tout est à parier qu’il reste un peu pour la succession…. le bien acquis par les parents sera revendu et le C. Hyp. remboursé.. ou pas… Si le décès intervient après… au pire ils auront tout décapitaliser…
Grâce au retrait régulier on optimisera les abattements de 9200 € nets de fiscalité…. pas de raison de les offrir à l’Etat. Le beurre, l’argent du beurre et la crémière.
en fait la question est plus à mon niveau, faut il abandonné l’assurance vie en unité de compte versus le compte titre tout cours…
Point de départ de la réflexion: comparaison de l’avantage fiscal d’une enveloppe juridique et fiscal avec un investissement économique (dans l’immobilier locatif).
Vous partez de deux postulats:
– Absence de besoin de liquidités sur 20 ans;
– Sortie de l’AV pour faire un investissement dans de l’immobilier locatif.
Mais:
– Sur 20 ans, à cet âge un, aléa peut survenir nécessitant de puiser dans les réserves;
– Sur 20 ans il est possible d’obtenir sur des UC un rendement au-moins égal à l’immobilier détenu directement tout en conservant, si les textes en la matière n’évoluent pas négativement (?…) l’avantage fiscal de la transmission du contrat (voir défi 6%).
Nb: toutes les réflexions sont bonnes à mener!
Bonjour
« Selon l’âge et donc la durée de l’investissement, »————-> Je qu’à 74 ans , effectivement c’est un peu tard.
Bonjour, tout dépend également du contrat d’assurance vie, certains restent attractifs avec des frais de gestion sur UC à 0,5% et la possibilité de choisir en plus des FCP classiques, des titres vifs, des trackers et jusqu’à une vingtaine de SCPI.
Acheter un bien immobilier est à la fois un gros et long investissement, l’assurance vie reste souple et liquide sans oublier la cerise sur le gâteau : l’avantage successoral.
Bonjour,
Les calculs sont sans doute bons, mais qui peut croire qu’une hypothèse de revalorisation de 2% par an sur 20 ans d’un bien immobilier est réaliste (nous sommes sur un haut de cycle et il faudrait même anticiper une baisse à terme…). Il faudrait compter des frais d’entretien du bien et donc des soucis pour des personnes qui seront relativement âgées.
On arbitre pas un placement par rapport à son taux mais par rapport à son utilité. A quoi sert de percevoir des revenus fonciers ou autres, si on ne les consomme pas et qu’ils vont ensuite gonfler des livrets à 0.5% !
Bonne journée.
Si vous étiez américain vous sauriez qu’après 65 ans vous devez pouvoir disposer à tout moment de 150000$ de liquidités pour faire face à un accident de santé. Et si cela devenait également le cas en Europe ?
Il faut les 2, de l’AV et de l’immobilier. Mais pas n’importe quoi.
Mais il faut de l’AV en unités de comptes et de l’ immo qui se valorise….
j’aurais tendance à dire qu’il faut surtout se protéger des profits fait sur notre argent des assurances vies même en unités de comptes ?
Bravo à SCHOLLER , prêt in fine avec le nantissement de l’assurance vie , sans assurance comme le dit Guillaume et retrait partiel chaque année …………
Le hic , c’est qu’il faut s’investir soi-même ,plus que moins , et autour de 80 ans , pas toujours évident ,je sais de quoi je parle…..
A 65 ans a-t-on encore l’envie, l’énergie, la santé… de gérer un bien locatif, les locataires, les AG…. ?
Vive la retraite en toute sérénité
Il est probable que l’immobilier locatif rapportera plus sur 20 ans que l’assurance vie.
Et alors vous serez le plus riche du cimetière !
Vos enfants ne vous remercieront pas ! Ils auraient préféré les liquidités plutôt que de récupérer un bien immobilier, difficile à partager, peut être mal placé par rapport à avant, techniquement obsolète, vendu en phase de décroissance dans un marché de l’immobilier morose. Voilà peut être ce qui les attend.
Passé 60 ans, la réflexion patrimoniale doit s’effectuer en concertation avec les personnes censées s’occuper de nous et de notre patrimoine dans nos vieux jours…
But :
– éviter de rajouter à vos enfants la gestion de biens locatifs, s’ils ne souhaitent pas en gérer (pensez que le jour où vous ne pourrez plus gérer vos biens, vous aurez aussi certainement des soucis de santé qui les occuperont…)
– éviter les tensions familiales autour de la gestion des biens
– éviter les situations « bloquées » parce qu’il faut passer par le juge des tutelles ou que la curatelle traîne à entreprendre les démarches nécessaires…
Vous n’avez ni conjoint, ni enfant ?
Sachez que les services de curatelle/tutelle n’ont pas le temps de s’occuper correctement de la gestion de biens immobiliers (vous pouvez finir vos jours dans le dénuement alors qu’il suffirait à votre curatelle de vendre votre bien immobilier pour que vous viviez dans l’abondance)
Utile et bien vu merci !
Un peu simpliste.par définition si comme vous le dites. Nous aurons de l inflation et de la croissance. Le taux de rendement de l AV suivra ce mouvement et ne restera pas à 1%. Les taux augmentant, le rendement délivré sera supérieur et suivra la tendance.
Par ailleurs, il n y a aucune gestion à faire sur une AV, ce qui ne sera pas le cas pour du logement locatif. Ceci est à prendre à compte et à combien l estimez vous ramené au taux de rendement. Pour moi cela représente au moins 1% (temps, énergie, tracas) ..
Pour moi, il est très difficile de comparer Av et logement locatif
Je pense que la thématique des SCPI spécialisée dans les entrepôts logistique peut être une bonne idée d’investissement en UC au sein du contrat d’assurance vie. En effet, cela permet de ne pas avoir de fiscalité a la sortie de l’assurance vie pour de l’immobilier en direct tout en jouant une thématique gagnante du covid (logistique avec les achats sur internet).
Oui mais alors si on n investit pas dans l immobilier locatif et si on n investit pas dans l immobilier papier (SCPI) qu est qu on fait de notre assurance vie en fonds euros?
Rembourser ses dettes ?
Après 65 ans, le meilleur investissement est de dépenser pour soi même et pour ses descendants.
Ça fera 20% de rendement (droit de succession non payé).
Merci Guillaume pour les sujets de Philo financière, c’est sympa les commentaires, ça remplace pas les envolées au bar du coin mais presque !
Merci à tous ceux qui commentent.
A mon humble avis, je préfère passer aux fonds actions que m’enfoncer dans les tracas de l’immobilier et recevoir des coups de fil en pleine mer pour un chauffe-eau qui fonctionne mal et plutôt que de devoir repeindre complètement un appartement de 75 m2 tous les quatre cinq ans et changer baignoire, évier et WC
Je ne me vois pas faire cela à 80 ans n’étant pas un professionnel du batiment. Tout est vendu, fini les impayés, les assignations,
Quand on fait de l’immobilier locatif, le temps perdu à gérer les locataires (surtout lorsqu’ils sont pénibles), à faire les travaux (vous même ou par des artisans, ce qui est parfois presque aussi pénible en plus du coût), à régler les milles problèmes, c’est ‘gratuit’: c’est l’équivalent des frais de l’AV (souvent en 4 ou 5 fois pire si vous commencez à les chiffrer à votre taux horaire), mais comme c’est payé en « temps libre » et que vous êtes obligatoirement un amoureux de l’immo, des belles pierres et des relations m humaines avec vos locataires qui sont vos amis, vous n’avez pas le droit d’en tenir compte.
L’investissement immobilier ne tient pas toujours les promesses que l’on pourrait croire, on voit par exemple qu’avec la crise sanitaire les biens de ce domaine se sont appréciés dans certaines zones géographiques et assez sensiblement dépréciés dans d’autres. Parier sur une progression linéaire ou presque sur 20 ans est risqué. N’évoque t’on pas régulièrement, notamment dans ce blog, un éclatement probable de la « bulle immobilière » de certains secteurs ?
Je suis assez d’accord pour penser qu’après un certain âge l’on doive privilégier la liquidité des avoirs et leur relative stabilité vis-à-vis de l’inflation éventuelle, par exemple avec une moindre part du contrat investie dans certaines UC à risque modéré, fonds structurés, voire des SCPI, avant de travailler la performance à tout prix.
Investir dans l’immobilier locatif demande en outre une assiduité et un travail de gestionnaire qui n’est pas toujours payé de retour : les travaux, les frais de gestion, les impayés etc… qui plombent le rendement. Les exemples sont récurrents dans ce domaine.
Enfin il reste quand même évident que l’AV reste une « niche fiscale » pour beaucoup d’observateurs. Outre les plus-values défiscalisées en cas de retrait (dans une certaine mesure et après 8 ans) il reste qu’un abattement de 152K€ puis 20% jusqu’à 700K€ et ceci par bénéficiaire désigné, ou encore la possibilité de démembrer la clause bénéficiaire, font de l’AV un instrument précieux en matière d’optimisation de la fiscalité de succession.
Depuis quelques temps, les épargnants commencent (ENFIN) à comprendre que ASSURANCE-VIE n’est pas = à FONDS €.
La collecte UC sur 2020 représente une part nettement plus importante que la collecte en fonds € chez la plupart des compagnies d’assurance les plus connue du marché.
Alors pourquoi se consacrer à acheter de l’immobilier en direct avec tous les inconvénients que cela comporte :
– Aucune diversification 1 seul bien, 1 seule classe d’actif
– Aucune liquidité (besoin d’une somme de 15 000 € dans 3 ans par exemple)
– Gestion locative, carence locative, travaux, charges ?
– Revenus fonciers fortement fiscalisés : TMI + 17,2%
Alors qu’on a la possibilité de continuer à bénéficier de l’assurance-vie en incluant une allocation d’actif avec de l’immobilier ! :
– Plus grande diversification SCPI, OPCI, SCI (résidentiel, bureau, commerce, viager, santé…)
– OPCVM avec des Fonds actions (qui au passage sont le reflet de l’économie réel et donc devrai a priori suivre l’inflation)
– Totalement liquide à tout moment
– Possibilité d’avance si besoin de trésorerie à un moment non adaptée à la situation des marchés
– Gain DMTG (152 500 € par bénéficiaire pour les assurance-vie avant 70 ans)
– Fiscalité en cas de rachat plus faible que les revenus fonciers
Et j’en passe…
Je suis un grand admirateur de vos articles depuis quelques années en tant que confrère CGP, mais à vrai dire certains de vos derniers articles font depuis quelques temps de sacré RACCOURCIS ce qui est dommage quand on connait vos connaissances !
N’oubliez pas que la majorité de vos lecteurs sont des professionnels du métier.
Les Unités de compte. Tarte à la crème depuis 30 ans, mais rentabilité médiocre.
Assurance vie : 2.93% de frais de gestion annuels qui détruisent le rendement ! : https://www.leblogpatrimoine.com/assurance-vie/assurance-vie-2-93-de-frais-de-gestion-annuels-qui-detruisent-le-rendement.html#comment-702595
Par unités de compte, on entend aussi OPCI, SCI…
Frais de gestion d’un bien immobilier ?
Encore faut il avoir un conseiller qui vous trouver une bonne allocation d’actifs, suivies dans le temps avec des conditions de contrats optimales en terme de frais de gestion…
Niveau frais je pense qu’on sera quand même meilleure en assurance-vie même si on regarde un placement sur 20 ans.
Après côté patrimonial … Pas photo ! L’assurance-vie l’emporte.
Quoiqu’il en soit je ne dis pas qu’il faut un patrimoine 100% assurance-vie, il faut de l’immobilier. Mais sur cet article je pencherai largement vers l’assurance-vie.
Réduire l’assurance vie au fonds en euros est aujourd’hui dépassé. D’accord pour l’analyse sur le fonds en euro mais le titre de l’article était plus large, et sa conclusion contestable si l’on parle de l’assurance vie multisupport en architecture ouverte.
Ne pas oublier dans le comparatif qu’investir dans l’immobilier locatif, c’est aussi investir dans les droits de mutations, les frais d’agence (le cas échéant), dans des heures et des heures passées en visites de biens, en négo, en travaux (réalisés soit meme sur son précieux temps libre, soit par des artisans auquel cas on investi dans les devis, les retards, les humeurs changeantes desdits artisans, les éventuelles malfaçons etc), dans le processus laborieux de sélection des locataires (annonces, visites, analyse des dossiers, état des lieux, signature du bail, contrat GLI etc), dans la taxe foncière, dans les normes et les réglementations en constante évolution et complexification (diagnotics obligatoires, permis de louer, travaux d’économie d’énergie…), dans les soucis locatifs (impayés, être dérangé à toute heure pour un cumulus disjoncté, vacance locative)… La plupart des candidats à l’investissement locatif sont très loin d’imaginer la réalité, la complexité et le temps personnel énorme à investir auxquels ils vont être confrontés. Il faut réellement etre passionné par l’immo et considérer ce temps comme un loisir. Sinon, parfois, un point de TRI en moins est préférable à cette perte de temps gigantesque. La vie est courte… extrêmement courte.
C’est probablement le plus gros biais de ce ‘comparatif’. Bien gérer une AV ou un PEA (dans une optique LT donc sans faire de day trading), ça prend 1 heure par mois. Trouvez moi un investissement immobilier locatif en gestion directe (puisque les simulations ne tiennent compte d’aucun mandat de gestion par une agence donc des frais associés) qui ne requiert pas plus de 12 heures par an. C’est totalement irréaliste. La comparaison est faite sur la base implicite que le temps libre personnel conséquent que vous passez à gérer votre bien immobilier ne vaut rien. Sauf pour les oisifs / rentiers, cette hypothèse m’a toujours parue scandaleuse.
Vous comparez 2 situations en retenant tous les points qui vont dans le sens de votre thèse de départ, et en occultant tous ceux qui vont à son encontre. Dommage que vos articles fassent de manière quasi systématique des raccourcis grossiers…
@nicolas
Affirmation non démontrée, merci de développer pour être convaincant
Bonjour,
Ceux qui suivent le blog savent que je suis ( entre autres) LMP parisien.
Quelques remarques pour ceux qui seraient tentés par l’expérience de la location.
Ce que dit Polaris plus haut est très vrai. Tout est fait pour décourager l’investisseur locatif.
Et le rendement se rapproche de zéro, surtout si l’on tient compte des impayés, de l’entretien, des réfections suite à des locataires indélicats, des charges des travaux…. et de l’encadrement des loyers ridiculement bas.
Et bien sur des emm…
Pour exemple, un 30m2 dans un arrondissement central de Paris, , très bien situé, décoré etc…valant 400.000/450.000€ devrait se louer pas plus de 900/1000€/mois si l’on suit les règles de Mme Duflot.
Essayez donc d’en trouver un !!!
Je me demande comment les candidats locataires vont trouver de quoi se loger dans ce contexte.
La seule solution actuellement acceptable pour l’investisseur, est d’être propriétaire de très beaux appartements très bien meublés, et de les louer à des gens riches (entreprises, étrangers …) qui dans l’ensemble ne poseront pas de problèmes, même si en ce moment ce secteur d’activité est sinistré du fait de la crise.
C’est aussi sur ce créneau haut de gamme, que les plus values sont les meilleures.
En réalité il faut voir de plus en plus l’investissement immobilier comme un investissement en capital de long terme, où le rendement devient la portion congrue.
Bonjour Julien,
2 choses:
1) votre vision de l’immobilier locatif – viser le haut de gamme dans le centre des grandes métropoles, le meublé plutôt que la location nue, la plus-value plutôt que le rendement – est radicalement différente (pour ne pas dire opposée) de celle de l’auteur de ce blog, qui privilégie au contraire la location nue dans les villes secondaires… il ne semble pas y avoir de consensus
2) quand je rappelle les risques (bon, d’accord, tout investissement au rendement supérieur à celui du livret A est potentiellement risqué, mais l’immobilier locatif est à mon sens trop souvent présenté comme un ‘placement sans risque’… jusqu’à ce que le pépin survienne) et les contraintes importantes du locatif (en premier lieu le temps énorme à y consacrer, ce qui suppose une organisation de vie bien particulière), j’ai l’impression de passer pour un extraterrestre…
Bonjour Polaris,
Je suis d’accord avec vous sur les deux points :
-Le locatif c’est du travail, un investissement personnel dans ses choix qu’il faut faire bons, et c’est loin d’être sans risque.
-Guillaume et moi ne sommes pas d’accord sur tout. La différence de points de vue participe à l’intérêt des interventions.