Le crowdfunding est en plein boom. Les plateformes se sont multipliées ces dernières années et proposent des rendements attractifs. Le crowdfunding immobilier, qui allie cette forme nouvelle d’investissement et l’intérêt des Français pour la pierre, n’est pas en reste. Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ? Quels critères de sélection pour l’investisseur ?
Avec des rendements annuels de 7 à 12 %, le crowdfunding immobilier attire de nombreux investisseurs. Poussés par l’envie de participer à un projet collaboratif et/ou de réaliser un très bon placement, les particuliers peuvent néanmoins se sentir perdus face à la multiplication des plateformes. De fait, des précautions sont à prendre, notamment en raison des risques liés à ce type d’investissement.
Quelle forme de crowdfunding immobilier ?
En premier lieu, il convient de distinguer le crowdfunding locatif (achat d’un appartement à plusieurs) et l’investissement dans la promotion immobilière, c’est-à-dire l’apport de fonds propres à un promoteur immobilier afin de l’accompagner sur un projet de construction.
Le premier constitue généralement un placement long, étant donné que le bien immobilier est destiné à être gardé. Dans ce cas de figure, le montage généralement mis en place est une SCI (société civile immobilière). Les investisseurs sont solidaires des dettes, indépendamment des sommes investies par chacun, et cela indéfiniment. D’où l’alerte de l’AMF sur ce type de montage, et son refus d’accorder les agréments à ces plateformes (Ajout par Guillaume FONTENEAU cf « Le crowdfunding immobilier locatif est il vraiment légal ? » pour mieux comprendre cette alerte de l’AMF)
La seconde catégorie de crowdfunding immobilier – la promotion immobilière donc – offre un horizon de placement de deux à trois ans, le temps que le programme immobilier soit livré. Avant même de construire voire d’acheter un terrain, le promoteur doit mettre en place une structure juridique qui va porter le projet. La SAS (société par actions simplifiées) est la plus utilisée.
La SAS créée est dédiée à une seule opération immobilière. Elle est chargée de gérer le chantier et la commercialisation du programme. C’est elle qui émet les obligations qui sont souscrites par les investisseurs particuliers dans le cadre de l’opération de crowdfunding. Avec une SAS, les investisseurs ne sont pas solidaires des dettes. Par conséquent, leur engagement est limité aux seules sommes engagées. La SAS émet des obligations non convertibles (ONC) et s’engage à rembourser les souscripteurs au bout de 3 ans maximum. Le plus souvent, les remboursements sont effectués entre 18 et 24 mois.
Les obligations sont nominatives, émises en euros et le taux d’intérêt est contractuel. Le remboursement des investisseurs se fait à la fin de l’opération.
Enfin, les ONC sont remboursées en 2ème rang, les crédits bancaires étant prioritaires.
Pourquoi faire appel à des investisseurs pour la promotion immobilière ?
L’allongement des cycles de production (délais d’instruction permis, recours, nouvelles normes…) a pour corollaire celui de la durée de blocage des fonds propres des promoteurs qui, par conséquent, sont à la recherche de nouvelles sources de financement pour leurs opérations.
En faisant appel au financement participatif, les promoteurs immobiliers peuvent ainsi :
→ Compléter les fonds propres dont ils ont besoin pour démarrer leur chantier et livrer des logements neuf plus rapidement. Il faut savoir que les solutions alternatives de financement (fonds, co-promotion,) coûtent au promoteur 2,5 à 4 fois plus cher que le crowdfunding !
→ Mettre en route la construction de futurs logements
→ Augmenter leurs fonds propres disponibles pour répondre à l’accroissement des ressources demandées par les banques.
L’équation financière.
Le crowdfunding immobilier propose généralement des rendements compris entre 7 et 12 % par an. Ces rendements performants s’expliquent par l’effet levier propre au financement de la promotion. Il faut en effet compter en moyenne 100 000 euros de fonds propres pour réaliser 1 million d’euros de chiffre d’affaires à la vente. Les 90 % restants sont constitués de crédits bancaires, du prépaiement des logements au fil des travaux (loi VEFA) et de la marge commerciale.
Or, le rendement proposé par les plateformes de crowdfunding tel crowdfundingimmo ne porte que sur les fonds propres. Ainsi, à titre d’exemple, un rendement de 10 % sur les fonds propres d’une opération représenterait un coût de 1 % du chiffre d’affaires total. Ce type de montage, strictement encadré, permet donc de proposer un rendement attractif sans obérer l’équation financière globale.
Le déroulé d’une opération
La promotion immobilière est un métier complexe qui fait appel à des expertises spécifiques multiples : juridiques, fiscales, commerciales, financières et bien entendu immobilières. Fondé par des professionnels de la promotion immobilière : la sélection des opérations passe par l’analyse experte de professionnels de l’immobilier. Par exemple, la plateforme ne retient que des programmes immobiliers bénéficiant d’un permis purgé des recours et ayant obtenu la Garantie de Fin d’Achèvement (GFA). Les dossiers répondant à ces critères sont ensuite soumis à un comité des engagements qui étudie l’historique du promoteur et le programme lui-même : localisation, prix, nombre d’appartements, préventes…
Savoir identifier les risques
Investir sur une plateforme de crowdfunding peut présenter quelques risques qu’il convient d’identifier :
– L’illiquidité en cas de retard du programme. Ce cas de figure peut survenir lors d’accidents sur le chantier ou si les délais de vente s’allongent. De ce fait, des retards peuvent se produire.
– Les capacités des promoteurs. La plateforme de crowdfunding doit s’assurer, avant chaque opération, de la viabilité des promoteurs, de leurs parcours (plus de trois ans d’existence, une planification triennale des besoins en fonds propres, des marges suffisantes…) et de la solidité des programmes. En outre, toutes nos opérations sont réalisées avec une GFA bancaire à destination des acquéreurs et la mise en place d’un compte séquestre dédié à cette seule et unique opération.
– Les compétences en matière financière de la plateforme. Repérer la mention Conseiller en Investissement Participatif (CIP) ou Intermédiaire en Financement Participatif (IFP) accordée par l’ORIAS, après dépôt et étude du dossier à l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Tous ces éléments peuvent être consultés une fois l’inscription sur la plateforme finalisée.
Imposition
Le crowdfunding immobilier est imposé selon la règle d’imposition des valeurs mobilières, c’est à dire selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur après un prélèvement forfaitaire non libératoire de l’impôt sur le revenu de 24%. Les prélèvements sociaux au taux de 15.5% s’ajoute également à l’impôt sur le revenu.
Les chiffres du crowdfunding immobilier
En 2016, on compte 26 plateformes de crowdfunding immobilier actives en France. Depuis 2014, 151 projets ont été financés ou sont en cours de financement, ce qui représente 48 millions d’euros et 3 432 logements construits.
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Je n’ai pas l’impression que la construction neuve se porte si bien que cela ( je connais des sociétés en province de BTP qui vivaient autrefois avec la construction de maisons neuves et qui survivent aujourd’hui avec la rénovation).
Alors mettre de l’argent dans de la construction neuve pour en tirer du 10 % me parait utopiste. Surtout que les programmes Pinel ont des prix surévalués. Quand les gens le sauront vraiment, le neuf risque de baisser sérieusement.
En fait si, la construction neuve se porte bien => http://infos.trouver-un-logement-neuf.com/achat-neuf/actualites/immo-neuf-ventes-des-promoteurs-s-envolent-5284.html
C’est vrai que 2015 est une bonne année … pour les grands groupes et dans les zones tendues. Mais la référence de 2014 était fraiment mauvaise. Mais partout ailleurs en province, les petites entreprises courent après les contrats pour avoir le minimum pour payer leurs taxes sociales.
J’ai l’impression que la situation décrite par cet article ne prend pas en compte toute la réalité du terain.
Bonjour Patrick D,
justement, l’un des intérêts du crowfunding immobilier, c’est que l’on n’investit pas dans un logement prétendument défiscalisé type Pinel ou autre, c’est-à-dire à la qualité et à l’emplacement douteux, au rendement très faible, et surtout au tarif au m² complètement surévalué voire délirant ce qui anéanti toute perspective de plus-value à long terme (il faut bien payer tous les intermédiaires: promoteur, cabinet de défiscalisation, bureau d’études, experts en tout genre, et surtout la fameuse loi SRU qui exige, dans tous les programmes de plus de 20 logement ou 2000m², de réserver la vente de 20 ou 25% des logements à un bailleur social qui va les acquérir à prix cassé – au coût de construction voire moins ! -, ce qui signifie que ce sont tous les autres acquéreurs qui vont payer la marge de ces appartement sociaux en plus de celle de leur propre investissement…). On investit en fait dans une société de promotion immobilière, pas dans la pierre elle-même. En fait, on prête de l’argent à l’un des nombreux intermédiaires que j’ai dénoncé plus haut; on prend une (petite) part dans le gras bien goûteux des marges et commissions qui accompagnent toute opération immobilière type PINEL ou autre… C’est pour cela que le taux d’intérêt est sans commune mesure avec le rendement très faible de la location elle-même. L’investissement est limité en montant et en durée, la situation me semble donc bien plus enviable que ceux qui vont investir dans ces logements sur évalués et en prendre pour 20 ans avec l’augmentation prévisible de la fiscalité sur les revenus fonciers (mais bon, il vont faire une « grosse économie d’impôts », et ça, ça n’a pas de prix, hein…). Maintenant attention, c’est très loin d’être sans risque. Les projets immobiliers qui capotent, ce n’est pas rare. D’ailleurs, il est très dommage que l’auteur de cet article un peu « léger » n’ai pas jugé bon d’ajouter une check-list technique des points à vérifier avant d’investir (j’en cite quelques un mais il y en a probablement beaucoup plus, je ne suis pas du tout un expert du crowfunding immo): le permis de construire, la pré commercialisation, la structure juridique (attention aux montages en SCI qui ne limitent pas la responsabilité financière des associés à leur seul apport !)…
Merci pour la réponse. Je comprends mieux
Le sujet mériterait un article plus approfondi …
Votre article semble très optimiste quant à ce type d’investissement
Bonjour,
en tant que particulier, est-il envisageable/réaliste d’investir dans le crowdfunding immobilier via une société (quelle structure ?) pour atténuer le fiscalité lourde CSG/CRDS + IR.
merci