Cela faisait quelques années que nous avions mis de côté le recours au crédit IN FINE pour financer l’investissement immobilier locatif. Les taux des crédits immobiliers étaient devenus trop élevés au regard du rendement de l’épargne pour espérer réaliser une capitalisation suffisamment importante et justifier le recours au crédit IN FINE par nature plus onéreux.
Néanmoins, la récente et violente baisse des taux des crédits immobiliers doit nous autoriser à revoir cette analyse. Le niveau actuel des taux des crédits immobiliers permet aujourd’hui d’envisager sereinement le recours au crédit IN FINE pour maximiser le rendement global de votre investissement immobilier locatif. 
Essayons de comprendre ensemble pourquoi le recours au crédit in fine est probablement une bonne idée actuellement. Vous pourrez réaliser vos propres simulations la fin de l’article grâce à notre simulateur qui vous permettra de chiffrer l’intérêt ou non du crédit IN FINE par rapport au crédit amortissable.
 

Retour sur le principe du crédit IN FINE.

De manière très simple, le crédit IN FINE est un crédit dont le capital n’est remboursé qu’en une seule fois au terme de la durée de financement. Pendant toute la durée du crédit IN FINE, l’emprunteur rembourse seulement le montant des intérêts.

Taux du crédit IN FINE + Assurance de prêt) * Montant du crédit IN FINE = Mensualité constante du crédit.

Exemple de tableau d’amortissement d’un crédit IN FINE

Montant du crédit      100 000,00 €
Durée15 ans
Taux1,36%
Pour trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier ou votre renégociation utilisez notre comparateur et comparez plus de 100 banques
DuréeCapital restant dûAnnuitéDont intérêtDont capitalCapital restant dû
1     100 000,00 €           1 360,00 €             1 360,00 €0         100 000,00 €
2     100 000,00 €           1 360,00 €             1 360,00 €0         100 000,00 €
3     100 000,00 €           1 360,00 €             1 360,00 €0         100 000,00 €
4     100 000,00 €           1 360,00 €             1 360,00 €0         100 000,00 €
5     100 000,00 €           1 360,00 €             1 360,00 €0         100 000,00 €
6     100 000,00 €           1 360,00 €             1 360,00 €0         100 000,00 €
7     100 000,00 €           1 360,00 €             1 360,00 €0         100 000,00 €
8     100 000,00 €           1 360,00 €             1 360,00 €0         100 000,00 €
9     100 000,00 €           1 360,00 €             1 360,00 €0         100 000,00 €
10     100 000,00 €           1 360,00 €             1 360,00 €0         100 000,00 €
11     100 000,00 €           1 360,00 €             1 360,00 €0         100 000,00 €
12     100 000,00 €           1 360,00 €             1 360,00 €0         100 000,00 €
13     100 000,00 €           1 360,00 €             1 360,00 €0         100 000,00 €
14     100 000,00 €           1 360,00 €             1 360,00 €0         100 000,00 €
15     100 000,00 €      101 360,00 €             1 360,00 €      100 000,00 €                           –   €
      120 400,00 €          20 400,00 €      100 000,00 €

 
Tout le sujet du crédit IN FINE est alors d’organiser et d’anticiper le remboursement de la dernière mensualité dont le montant est à hauteur du montant du capital emprunté.
La banque qui accepte de réaliser un financement IN FINE aura à cœur de prévoir ce remboursement de l’offre de prêt. Il est ainsi de coutume de prévoir le nantissement d’un contrat d’assurance vie dont l’alimentation mensuelle ou initiale permettra d’assurer le remboursement du capital à échéance.
De manière très simple, selon les hypothèses de rendement du support assurance vie, la banque exigera que vous versiez X euros, mensuellement ou en une seule fois au moment de l’édition des offres de prêt. Ces versements et leur capitalisation sur la durée du crédit permettront d’assurer le paiement de la dernière mensualité.
 
Dans notre exemple, pour rembourser 100 000€ dans 15 ans, vous avez le choix, considérant le rendement du placement de 3% / an / 15 ans :

– De réaliser un premier versement de 69 000€ lors de l’octroi du crédit. Cette somme placée au taux de 3% / an / 15 ans permettra de disposer d’environ 100 000€ en N+15.

– De réaliser des versements mensuels de 444€ pendant toute la durée du crédit IN FINE. Cette somme placée mensuellement au taux de 3% / an / 15 ans permettra de disposer d’environ 100 000€ en N+15.

Le crédit IN FINE est toujours plus cher que le crédit amortissable.

Au delà du taux du crédit IN FINE qui peut parfois être très légèrement supérieur au taux du crédit amortissable, le coût global d’un crédit IN FINE est toujours plus élevé que le coût global d’un crédit amortissable.
Le montant des intérêts payés mensuellement est fonction du montant du capital restant à rembourser :

– Dans un crédit IN FINE, le montant de la dette est constant et maximal sur toute la durée du financement ;

– Dans un crédit amortissable, le montant de la dette se réduit au gré des mensualités composées (d’intérêt et de capital). Puisque la dette est progressivement amortie, le montant des intérêts calculés sur une somme qui baisse sera mécaniquement réduit.

 

Exemple de tableau d’amortissement d’un crédit amortissable.

Montant du crédit            100 000,00 €
Durée15
Taux1,36%
Cliquez ici pour utiliser notre comparateur de crédit immobilier et trouver immédiatement la banque qui vous proposera le meilleur taux
DuréeCapital restant dûAnnuitéDont intérêtDont capitalCapital restant dû
1            100 000,00 €7 414,85 €     1 360,00 €6 054,85 €                   93 945,15 €
2              93 945,15 €7 414,85 €     1 277,65 €6 137,19 €                   87 807,96 €
3              87 807,96 €7 414,85 €     1 194,19 €6 220,66 €                   81 587,30 €
4              81 587,30 €7 414,85 €     1 109,59 €6 305,26 €                   75 282,04 €
5              75 282,04 €7 414,85 €     1 023,84 €6 391,01 €                   68 891,03 €
6              68 891,03 €7 414,85 €        936,92 €6 477,93 €                   62 413,10 €
7              62 413,10 €7 414,85 €        848,82 €6 566,03 €                   55 847,08 €
8              55 847,08 €7 414,85 €        759,52 €6 655,33 €                   49 191,75 €
9              49 191,75 €7 414,85 €        669,01 €6 745,84 €                   42 445,91 €
10              42 445,91 €7 414,85 €        577,26 €6 837,58 €                   35 608,33 €
11              35 608,33 €7 414,85 €        484,27 €6 930,57 €                   28 677,76 €
12              28 677,76 €7 414,85 €        390,02 €7 024,83 €                   21 652,93 €
13              21 652,93 €7 414,85 €        294,48 €7 120,37 €                   14 532,56 €
14              14 532,56 €7 414,85 €        197,64 €7 217,20 €                     7 315,36 €
15                 7 315,36 €7 414,85 €           99,49 €7 315,36 €                             0,00 €
            111 222,70 €   11 222,70 €      100 000,00 €

 
Dans notre exemple, la somme des intérêt payés dans le cadre d’un crédit IN FINE est de 20400€ alors que la somme des intérêts payés dans le cadre d’un crédit amortissable n’est que de 11 222€.
 

Mais la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt permet de réduire ce surcoût, sans jamais le supprimer.

Comme vous le savez, les intérêts du crédit immobilier sont déductibles des revenus fonciers (et des BIC pour les locations meublées) et permettent donc de réduire le montant du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu.
Ainsi, en payant plus d’intérêt d’emprunt, l’emprunteur disposera d’un moindre revenu foncier imposable s’il souscrit un crédit IN FINE par rapport à un crédit amortissable.
Attention, la déductibilité des intérêts d’emprunt, ce n’est pas comme on l’entend encore trop souvent : Vous avez intérêt à payer beaucoup d’intérêt d’emprunt pour réduire votre impôt ! (et donc ne pas renégocier votre crédit immobilier locatif (cf »Faut il renégocier à la baisse le taux de crédit immobilier locatif ? Notre simulateur« ).
Quoiqu’il arrive, moins vous payez d’intérêt d’emprunt (et donc plus le taux de votre crédit immobilier est faible), plus vous vous enrichissez ! Vous paierez peut être plus d’impôt sur le revenu, mais au global vous paierez moins d’intérêt d’emprunt et vous vous enrichirez.
 
Dans notre exemple, le crédit IN FINE, c’est 20400€ d’intérêt à payer pendant 15 ans, c’est à dire 20400€ de revenu foncier qui ne subiront pas l’impôt sur le revenu (dont le montant est fonction de la Tranche marginale d’imposition de l’investisseur) ni de CSG/CRDS à 15.50%. Ainsi, payer 20400€ d’intérêt d’emprunt, c’est éviter de payer 9282€ d’impôt sur le revenu.
Au final, le coût réel de votre crédit IN FINE pour un investisseur dont la tranche marginale d’imposition est de 30%, c’est « montant total des intérêts payés sur la durée : 20400€  » – « Impact fiscal de la déductibilité des intérêts d’emprunt : 9282€ = 11 118€.
 
Pour le crédit amortissable, le raisonnement est le même. Le montant des intérêts payés sur la durée du crédit sont de 11 222€, ils permettent de ne pas payer 5106€ d’impôt sur le revenu. Le coût réel du crédit amortissable (c’est à dire déduction faites de l’impact fiscal attaché à la déductibilité des intérêts d’emprunt) est de 6115€ (11222-5106).
 
Comme vous pouvez le constater, même après prise en compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt, le crédit IN FINE est toujours plus cher que le crédit amortissable. (et c’est toujours le cas, c’est mathématique, malgré ce que vous banquier peut essayer de vous expliquer).
 
 

Tout le secret du crédit IN FINE repose sur la capacité à rémunérer l’épargne qui permettra le remboursement de la dernière mensualité.

Le surcoût systématique du crédit IN FINE par rapport au crédit amortissable devra être compensé par le rendement obtenu sur le contrat d’assurance vie qui assurera le remboursement du capital à l’échéance du crédit IN FINE.
Le rendement de l’épargne devra dès lors être supérieur au coût réel du crédit IN FINE pour rendre ce dernier préférable au crédit amortissable.
 
Dans notre hypothèse d’un rendement de 3% / année / 15 ans que je crois totalement réaliste et même prudent, il suffit d’épargner 444€ par mois pendant 15 ans pour disposer à terme d’un capital de 100 000€ (déduction faites de la fiscalité sur le rachat du contrat d’assurance vie support).
Au total, l’emprunteur aura donc déboursé 444*12*15 = 79920€ pour disposer à terme de 100 000€ (là ou dans un crédit amortissable, il aurait déboursé 100 000€).
L’effet capitalisation est particulièrement attrayant et permet de très largement compenser le surcoût mécanique du crédit IN FINE.
 
Au terme de cette simulation réaliste, le crédit IN FINE est préférable au crédit amortissable et permettrait dans l’hypothèse ou l’épargne serait effectivement rémunérée à 3% net par an, un gain de 15 000€ par rapport au crédit amortissable. Cette rémunération de l’épargne suppose une diversification sur les unités de compte ou l’investissement sur des supports novateurs tels le contrat euro-croissance (cf »Crédit IN FINE + Assurance vie Euro-croissance / UC ETF = Effet de levier optimal pour le financement d’un investissement immobilier ?)
J’entends déjà les Cassandres expliquer que ce rendement est foutaise dans ce monde de rendement zéro. Ainsi, pour anéantir l’intérêt du crédit IN FINE par rapport au crédit amortissable, il faudrait un rendement minimum de 1% par an / 15 ans. Cela me semble raisonnable. Non ?
 
Nous devons disposer là de marges de manœuvre intéressantes qui doivent permettre de réfléchir à l’opportunité du crédit IN FINE pour financer les investissements locatifs ?
 
 

Simulateur : Crédit IN FINE ou amortissable ? Quel type de crédit permettra la meilleure rentabilité pour mon investissement immobilier locatif ?

Pour aller plus loin :
Conseil personnalisé 
Assistance patrimoniale
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt
Expertise comptable 
Expert-comptable spécialiste
en location meublée et SCI

26 commentaires