Immobilier locatif : La hausse des taux de crédit immobilier détruit l’effet de levier. Faut-il encore investir ?

Le sujet est grave. Serions nous en train d’atteindre un point de bascule ? En tout état de cause, comme vous allez le constater, la hausse des taux de crédit immobilier a des répercutions importantes sur la rentabilité de l’investissement immobilier locatif.

L’effet de levier du crédit immobilier est littéralement en train de fondre au gré de la hausse des taux. Nous allons peut être bientôt devoir nous interroger sur la pertinence de l’investissement immobilier locatif à crédit tant le TRI espéré paraît de moins en moins convaincant.

Faisons quelques simulations qui nous permettront de chiffrer l’effet de levier et le TRI d’un investissement immobilier locatif.

Pour faire ces simulations, vous pourrez utiliser le simulateur mis à votre disposition gratuitement :

Ces simulations permettront de comprendre l’impact de la hausse des taux de crédit immobilier sur le TRI de l’investissement immobilier locatif.

En effet, il s’agira de comparer le TRI d’un investissement financer sans recours au crédit immobilier avec la simulation d’un investissement fait à crédit. L’effet de levier du crédit immobilier sera donc le gain de TRI des simulations d’investissement à crédit / investissement cash.

Le TRI, c’est le taux de rendement réel de votre investissement immobilier, le taux de rendement qui intègre l’ensemble des flux et des hypothèses (taux du crédit, imposition, charge d’entretien, prélèvements sociaux, hausse des loyers, hausse des prix de l’immobilier) – Cf. « Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ?« 

1- Le taux de rendement interne d’un investissement LMNP cash, sans recours au crédit immobilier.

Prenons un cas simple : Un investissement d’un montant de 250 000€ dans l’ancien. Cet appartement sera loué 900€ / mois hors charges soit un taux de rendement locatif de 4.32%.

Notez qu’il ne faut pas confondre le Taux de Rendement Interne (TRI) et le taux de rentabilité locative.

Le taux de rentabilité locative est le rapport entre le loyer / prix de revient de l’immeuble alors que le TRI est le rendement de l’investissement qui tient compte de l’impact fiscal, de l’effet de levier du crédit immobilier et de toutes les hypothèses d’évolution de l’immeuble dans le temps (loyer et prix de l’immobilier notamment).

Dans cette première simulation de base, l’investissement est effectué cash, sans recours au crédit immobilier.

Nous obtenons les résultats suivants :

Au final, un investissement cash qui permet de dégager une rentabilité net de toutes charges de 3.72%. C’est peu, mais finalement beaucoup plus que le rendement médiocre du fonds euros.

1- Calcul du Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier LMNP locatif financé à l’aide d’un crédit immobilier –

Voici la simulation de base qui va nous permettre de chiffrer les conséquences de la hausse des taux de crédit immobilier sur le TRI de l’investissement immobilier locatif.

Reprenons notre simulation de base en modifiant le mode de financement du bien immobilier. Au lieu de le financer à crédit, l’investissement sera réalisé à l’aide d’un crédit immobilier.

Pour chiffrer l’effet de levier du crédit immobilier, nous allons considérer 4 crédits immobiliers différents :

• 273 750€ / 20 ans au taux de 1% (situation du marché du crédit immobilier au début de l’année 2022) ;
• 273 750€ / 20 ans au taux de 1.80% (situation du marché au cours de l’été Juillet/Août de l’année 2022) ;
• 273 750€ / 20 ans au taux de 2.50% (situation du marché qui semble se dessiner pour cette fin d’année 2022 ;
• 273750€ / 20 ans au taux de 3% (situation du marché qui pourrait se profiler au début de l’année 2023 à l’occasion de la prochaine remontée des taux d’usure).

A – Un investissement financé avec un crédit immobilier au taux de 1%.

Nous obtenons les résultats suivants :

B – Un investissement financé avec un crédit immobilier au taux de 1.80%.

Nous obtenons les résultats suivants :

C – Un investissement financé avec un crédit immobilier au taux de 2.50%.

Nous obtenons les résultats suivants :

D – Un investissement financé avec un crédit immobilier au taux de 3%.

Nous obtenons les résultats suivants :

Conclusion

Comme vous pouvez le constater par les chiffres, la hausse des taux de crédit immobilier détruit l’effet de levier du crédit immobilier. Avec un taux de crédit immobilier autour de 3% / 3.50%, l’effet de levier du crédit immobilier n’existe plus. Le financement à l’aide d’un crédit immobilier n’apporte plus le surplus de rendement qui permettait de justifier la pertinence de l’investissement immobilier locatif.

Avec un taux d’emprunt de l’état Français autour de 3%, il n’est pas concevable d’investir dans l’immobilier locatif pour un TRI inférieur à 6% ou 7%.

La situation est difficilement tenable en l’état :

• Soit les taux d’emprunt baissent ;
• Soit les loyers augmentent et les prix de l’immobilier baissent;

Avec un taux de rendement interne cible autour de 7%, il faut négocier le prix d’achat de votre bien immobilier pour atteindre un taux de rendement locatif (loyer / prix de revient frais de notaire inclus) supérieur à 5% (pour un investissement dans l’immobilier patrimonial, c’est à dire de qualité et avec peu de travaux à envisager à court/moyen terme).

En reprenant, la simulation initiale d’un investissement d’un montant de 250 000€ avec un taux de rendement locatif à 3.95%, il faudrait un négocier le prix d’achat à 180 000€ (soit une baisse de -+25%) pour atteindre, à loyer identique, un taux de rendement locatif à 5.50%.

On obtiendrait alors :

Bref, il faut faire baisser les prix de l’immobilier pour atteindre un taux de rendement locatif minimum de 5%/5.50%.

A suivre.

ps : Attention, on parle ici d’immobilier patrimonial et non d’immobilier de rendement. Le rendement de l’immobilier de rendement requiert un rendement encore supérieur afin de rémunérer le risque d’un emplacement de qualité moindre et de travaux à prévoir dans un bien de moindre qualité.