Avec le récent durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers par le HCSF, nous sommes de plus en plus confrontés à des refus de crédit immobilier pour cause de dépassement du taux d’endettement maximum de 35%.

Pourtant; loin d’une être fatalité, il existe des stratégies pour obtenir malgré tout un accord de crédit immobilier. Essayons de faire la synthèse des quelques solutions mises en œuvre par nos courtiers en crédit immobilier pour réussir à financer des projets immobiliers qui pouvaient paraître non finançables lors d’une première analyse financière.

Aujourd’hui, entre l’interdiction de l’utilisation du calcul du taux d’endettement différentiel (cf. « Crédit immobilier : La fin du taux d’endettement différentiel va peser sur le marché immobilier locatif. ») et l’incorporation de la cotisation de l’assurance emprunteur dans le calcul du taux d’endettement, le taux d’endettement maximum de 35% est très rapidement atteint.

Les candidats à l’emprunt immobilier les plus concernés par cette question du taux d’endettement sont :

  • Les investisseurs en immobilier locatif qui n’ont pas encore remboursé l’intégralité du crédit de leur résidence principale ou qui sont locataires ;
  • Les emprunteurs de plus de 60 ans pour lesquels la cotisation d’assurance emprunteur est plus élevée qui peut donc avoir pour conséquence un taux d’endettement (assurance de prêt incluse) trop élevé ;
  • Idem pour les emprunteurs avec antécédents de santé ou risques aggravés de santé dont la cotisation d’assurance emprunteur élevée pourra trop fortement consommer la capacité d’endettement ;

Essayons d’organiser les solutions en fonction de deux catégories de « problèmes » à l’origine du dépassement du taux d’endettement :

  • Le coût parfois prohibitif de l’assurance emprunteur ;
  • Des mensualités de crédit immobilier ou consommation en cours trop élevées qui interdisent de souscrire de nouveaux crédits ;

Des refus de crédit immobilier pour dépassement du taux d’endettement à cause d’une cotisation d’assurance emprunteur trop élevée.

Commençons par le plus simple.

Lorsque c’est le tarif de l’assurance emprunteur qui est à l’origine d’un taux d’endettement excessif, deux solutions pragmatiques s’imposent :

  • Négocier l’assurance emprunteur avec votre banquier afin trouver une assurance emprunteur moins chères et tout aussi protectrice via la délégation d’assurance emprunteur. En réduisant la cotisation d’assurance emprunteur, vous réduisez mécaniquement votre taux d’endettement. Les écarts de tarifs peuvent varier du simple au triple. Pour vous en convaincre, vous pouvez utiliser notre comparateur d’assurance emprunteur ;

Des refus de crédit immobilier pour dépassement du taux d’endettement à cause de mensualités de crédit immobilier en cours trop élevées.

Il s’agit là des situations les plus courantes ;

La situation de ceux d’entre vous qui ont déjà investis dans l’immobilier locatif et qui veulent acheter une nouvelle résidence principale ou tout simplement ceux qui veulent continuer à investir dans l’immobilier locatif malgré des encours déjà importants.

Nous avons identifié 4 stratégies efficaces en théorie, mais comme vous allez le constater, deux d’entre elles sont de moins en moins acceptées par les banques. Commençons par les deux premières solutions les moins appréciées par les banques :

  • Le prêt à paliers ou le lissage de crédit immobilier. Stratégie simple et efficace qui est de moins en moins acceptée par les banques et c’est dommage. Il s’agit tout simplement d’un crédit immobilier dont les mensualités vont évoluer dans le temps. Au début, alors que l’emprunteur doit encore rembourser ses autres crédits immobiliers, la mensualité sera faible pour respecter le taux d’endettement maximum de 35% ; La mensualité augmentera lorsque les autres crédits immobilier seront remboursés.

  • Le rachat à soi-même ou OBO via une SCI. Une stratégie de moins en mois acceptée par les banques qui consiste à faire racheter ses biens immobiliers encore sous crédit immobilier par une SCI dans lequel vous serez associé ; L’OBO permet en réalité d’allonger indirectement la durée du crédit immobilier et donc d’alléger votre taux d’endettement. Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier sous crédit pour une durée restante de 8 ans ; En faisant racheter votre bien immobilier par une SCI avec un crédit immobilier sur 20 ans, vous réduisez mécaniquement vos mensualités de crédit immobilier et donc votre taux d’endettement. Au final, une stratégie qui semble simple mais qui s’avère couteuse et d’un intérêt patrimonial limité sauf situation particulière (cf. « OBO ou la vente à soi-même : Une stratégie à l’intérêt limité, sauf pour le conseiller. »).

Expliquons maintenant les deux stratégies les plus efficaces pour continuer à investir dans l’immobilier malgré un taux d’endettement élevé.

  • La mise en place d’un crédit IN FINE. Un crédit IN FINE est un crédit immobilier dont le capital emprunté est remboursé en une seule fois au terme de la durée du crédit immobilier fixé à l’origine. Ainsi, pendant toute la durée du crédit immobilier, les mensualités du crédit immobilier seront très faibles car limités au seul intérêt d’emprunt; Dans le calcul du taux d’endettement, seules ces faibles mensualités seront intégrées permettant mécaniquement de ne pas trop pénaliser le taux d’endettement ; C’est là une stratégie simple et très efficace pour continuer à investir dans l’immobilier sans trop affecter votre taux d’endettement ; De surcroît, pour les emprunteurs capables d’investir de manière dynamique sur les marchés actions, l’espérance d’effet de levier sera maximal et l’enrichissement patrimonial décuplé.

  • Faire racheter votre crédit immobilier en cours pour allonger sa durée restante à rembourser, réduire les mensualités et le taux d’endettement et ainsi continuer à investir dans l’immobilier. Cette dernière stratégie est probablement la plus efficace. Prenons un exemple simple pour comprendre.

Monsieur X est propriétaire de sa résidence principale. Son crédit immobilier se termine dans 10 ans. Le capital restant à rembourser est de 200 000€, soit 1795€ / mois. Avec 6000€ de revenu mensuel son taux d’endettement est déjà de 30%. La marge disponible pour atteindre 35% est trop faible pour envisager sereinement un nouvel investissement.

Monsieur X souhaite, tout de même, investir dans l’immobilier locatif et ne souhaite pas attendre d’avoir remboursé le crédit immobilier de sa résidence principale pour acheter son immeuble locatif et préparer sa retraite.

Il souhaite acheter un bien immobilier locatif d’une valeur de 200 000€ qui devrait générer un revenu locatif complémentaire de 800€ / mois. Alors que le financement semblait impossible, nos courtiers en crédit immobilier ont trouvé une solution.

La stratégie se déroule en deux étapes :

  • 1- Faire racheter le crédit immobilier résidence principale afin d’allonger la durée à 20 ans. En faisant passer la durée du crédit immobilier de 10 ans à 20 ans, la mensualité du crédit immobilier passe de 1795€ à 965€. Un crédit immobilier traditionnel ne pourra pas permettre d’allonger la durée du crédit immobilier ; La solution est le rachat via un crédit hypothécaire comme nous l’expliquons dans cet article « Rallonger la durée de votre crédit immobilier, baisser vos mensualités et améliorer l’effet de levier. »
  • Après rachat du crédit immobilier et allongement de la durée du crédit immobilier à 20 ans, le taux d’endettement passe de 30% à 16%
  • 2- Mise en place d’un nouveau crédit immobilier locatif sur 20 ans pour une nouvelle mensualité de 965€.
  • ==> Au terme de cette opération de restructuration de crédit, le taux d’endettement total est de 29% ! Nous sommes encore loin du taux d’endettement maximum de 35%. Monsieur X peut donc sereinement envisager son projet immobilier locatif !

Conclusion

Il ne faut pas s’arrêter au refus de crédit immobilier de votre banquier. Il existe des solutions.

Cet article et cette réflexion patrimoniale à forte valeur ajoutée illustrent parfaitement la pertinence de cette nouvelle offre de courtage en crédit immobilier que vous proposons depuis quelques semaines :

A suivre.

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