Depuis quelques mois, c’est le marché immobilier locatif est en phase d’euphorie ! Tout le monde veut investir pour profiter des taux immobiliers au plus bas (cf barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier) et s’enrichir sans effort grâce à l’effet de levier du crédit immobilier.
On se croirait à nouveau revenu au cœur de la bulle immobilière des années 2005/2006, période pendant laquelle, tout le monde voulait acheter investir pour profiter de la hausse sans risque et infinie des prix de l’immobilier. Aujourd’hui, les perspectives de hausse de prix sont plus modestes dans l’esprit des investisseurs immobiliers, et c’est la perspective de profiter d’un effet de levier considérable qui attire. (même, si, selon nos analyses que nous détaillons dans notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier« , il ne faut pas sous-estimer le potentiel de hausse forte des prix de l’immobilier mais dans certaines villes / régions seulement).
Bref, profiter des taux de crédit immobilier au plus bas permettrait de se constituer un patrimoine immobilier sans effort grâce à l’effet de levier. Mais avant de foncer tête baissée bardé de certitude, il semble donc indispensable d’essayer de comprendre ce qu’est l’effet de levier ! et surtout pourquoi, il ne faut pas le sur-estimer. Oui, la période actuelle apparaît excellente pour investir à crédit dans l’immobilier locatif ou résidence principale, mais attention au fantasme…
Calculer l’effet de levier du crédit immobilier, c’est essayer de chiffrer l’intérêt d’acheter aujourd’hui un bien immobilier locatif plutôt que de devoir attendre d’épargner suffisamment d’argent pour avoir les moyens de l’acheter cash. Ainsi, le recours au crédit immobilier est à l’origine d’un enrichissement patrimonial supérieur.
Pour chiffrer, l’effet de levier du crédit immobilier, il faut tout simplement réaliser une simulation (avec des hypothèses cohérentes) d’un investissement immobilier locatif à crédit, puis comparer les résultats de cette simulation avec le placement de l’effort d’épargne nécessaire sur un placement financier basique. En d’autres mots, l’effet de levier existe, si le taux de rendement de votre épargne est inférieur au taux de rendement interne de votre investissement immobilier locatif.
Ce n’est pas plus compliqué que cela : Il faut simplement calculer le taux de rendement interne espéré de votre investissement immobilier puis le comparer avec le taux de rendement espéré que vous pourriez obtenir en épargnant votre argent sur un autre support. Si le taux de rendement interne (TRI) de votre investissement immobilier financé à l’aide d’un crédit immobilier est supérieur au taux de rendement de l’argent, lentement épargnée, alors, oui, vous pouvez espérer réaliser un effet de levier !
Pour vous aider à chiffrer l’effet de levier du crédit immobilier, voici les données combinées selon le taux d’imposition de l’investisseur, le taux de rendement locatif net et les hypothèses d’évolution des prix de l’immobilier et des loyers. Dans les tableaux qui suivent, vous pourrez lire le TRI sur 25 ans d’un investissement immobilier financé intégralement par un crédit immobilier sur 20 ans.
Ainsi, il y a effet de levier, et donc intérêt à l’investissement immobilier à crédit, si le taux de rendement de l’argent épargné sur la même période est inférieur au TRI calculé. Nous avons réalisé trois séries de simulation :

  • La première avec des hypothèses favorables d’évolution des prix de l’immobilier (+1% par an pendant 25 ans) et des loyers (+1% par an pendant 25 ans) ;
  • La seconde avec des hypothèses neutre d’évolution des prix de l’immobilier (+0% par an pendant 25 ans) et des loyers (+0% par an pendant 25 ans) ;
  • La troisième avec des hypothèses défavorables d’évolution des prix de l’immobilier (-1% par an pendant 25 ans) et des loyers (-1% par an pendant 25 ans) ;

Attention, il s’agit d’envisager une simulation sur 25 ans pendant 25 ans, l’investisseur immobilier conserve le bien immobilier dans son patrimoine. En outre, pendant 25 ans, il ne fait aucun travaux ! Ces simulations sont donc très approximatives, car il est évident que des travaux d’importance devront être réalisés pendant cette période.
Ainsi, entre le risque du marché immobilier, le travail de gestion que cela représente et les indispensables travaux, le taux de rendement interne (TRI) minimum doit être, à minima de 4 à 6% / année pour justifier l’investissement immobilier locatif (dans un contexte de taux de rendement négatif pour l’épargne, 4% sur l’immobilier locatif net d’impôt reste raisonnable, même si sur le long terme ce TRI cible peut paraître excessivement faible).
 

La première avec des hypothèses favorables d’évolution des prix de l’immobilier (+1% par an pendant 25 ans) et des loyers (+1% par an pendant 25 ans)

Taux de rendement locatif net
3%4%5%6%7%8%9%10%
TMI (Tranche marginale d’imposition)0%5,74%8,47%12,49%21,47%
14%4,88%6,89%9,50%13,34%21,68%
30%3,95%5,34%6,97%8,96%11,60%15,64%25,92%
41%3,35%4,39%5,54%6,86%8,41%10,31%12,82%16,66%
45%3,14%4,06%5,07%6,20%7,49%9%10,87%13,33%

 

La seconde avec des hypothèses neutre d’évolution des prix de l’immobilier (+0% par an pendant 25 ans) et des loyers (+0% par an pendant 25 ans)

Taux de rendement locatif net
3%4%5%6%7%8%9%10%
TMI0%3,70%6,14%9,58%16,17%
14%2,91%4,74%7,05%10,28%16,25%
30%2,06%3,34%4,81%6,58%8,84%12,08%18,44%
41%1,51%2,47%3,52%4,72%6,10%7,75%9,85%12,82%
45%1,31%2,16%3,09%4,12%5,28%6,62%8,22%10,26%

 

La troisième avec des hypothèses défavorables d’évolution des prix de l’immobilier (-1% par an pendant 25 ans) et des loyers (-1% par an pendant 25 ans)

Taux de rendement locatif net
3%4%5%6%7%8%9%10%
TMI0%1,61%3,79%6,72%11,68%
14%0,89%2,55%4,58%7,29%11,71%
30%0,12%1,29%2,62%4,18%6,11%8,71%13,02%
41%-0,39%0,49%1,46%2,53%3,75%5,19%6,94%9,27%
45%-0,57%0,21%1,06%1,99%3,03%4,21%5,59%7,27%

 
 

Conclusion : Quelles sont les conditions pour espérer bénéficier d’un effet de levier sur votre investissement immobilier ?

Ainsi, et sans grande surprise, on constate que la faiblesse excessive des taux de crédit immobilier offre une opportunité d’investissement élevée pour celui qui saura investir intelligemment.
Ainsi, et c’est ce qu’il faut retenir de ces simulations :
 

  • Dans un marché immobilier trop cher, qui peut se caractériser par un rendement locatif (rendement locatif = loyer / prix de revient de l’immeuble frais de notaire inclus) trop faible (3% à 4%), il est vain d’espérer faire un bon investissement immobilier locatif, sauf à espérer que les prix continuent d’augmenter de manière importante.

 

  • Notons que le rendement locatif brut dans les grandes métropoles, c’est à dire, dans les régions ou le marché locatif est dynamique et dans lesquelles l’investisseur n’aura aucune difficulté à trouver un bon locataire, sont justement caractérisées par ces rendements locatifs nets trop faibles. Faut il en déduire que sauf exception, il n’est pas intéressant d’investir dans les grandes villes ou métropoles dynamiques ?

 

  • L’investisseur immobilier locatif qui veut maximiser son enrichissement théorique doit donc rechercher à investir dans des biens immobiliers dont le rendement locatif net est élevé par rapport au marché (6% à 8% net de charges). Il s’agit donc d’investir dans des biens à forte rentabilité que vous ne pourrez trouver dans des zones tendues ou du moins, il sera important d’essayer de comprendre pourquoi ces biens offre un rendement locatif si important : Quel est le défaut qui permet d’expliquer que le bien immobilier soit apparemment vendu en dessous du prix du marché ? Et oubliez immédiatement, l’argument commercial qui consiste à vous expliquer que l’intermédiaire qui vous vend le bien à un réseau qui lui permet de dénicher avant tout le monde des biens de grande qualité vendu moins cher que leur prix ! Ça n’existe pas… (ou du moins, il ne vous le vendra pas, il le garderait pour lui si tel était le cas).

 

  • Pour trouver ces biens immobiliers à fort rendement locatif, l’investisseur immobilier pourrait être tenté d’investir dans des villes moyennes, dans lesquelles le marché immobilier locatif est moins dynamique et la population de locataires moins solvables (les prix de l’immobilier était relativement faibles, tous les habitants « solvables » sont propriétaires sauf ceux qui seraient en transit). Le rendement locatif étant toujours synonyme de risque plus élevé, l’investissement devra y être réalisé avec prudence et après une analyse très approfondie du marché. La liquidité et la revente de ces biens immobiliers pourrait s’avérer très délicate et source de déconvenues.

 

  • Les investisseurs immobiliers qui sont imposés dans des tranches marginale supérieures ou égales à 30% seront particulièrement pénalisés et auront encore plus de difficultés pour espérer profiter d’un effet de levier. La recherche de fiscalité alternative sera indispensable (location meublée, déficit foncier, SCI IS pour repousser l’inévitable) ; Il s’agit alors du forme de course en avant dans lequel l’investisseur s’engage pour éviter l’effet de ciseau fiscal : Lorsque l’on arrête d’investir, les impôts sur le revenu foncier augmente inexorablement et obligent de nombreux propriétaires bailleurs à vendre pour s’en sortir ! (et c’est alors la question de la liquidité du patrimoine et du risque d’investir dans des marchés secondaires des villes moyennes qui se matérialise – Certains biens immobiliers sont très rentables … mais invendable sauf à être vendu à un prix dérisoire). 

 

  • La hausse des prix de l’immobilier et des loyers est une condition importante pour espérer réaliser un bon investissement locatif. Attention à l’euphorie qui vous ferait oublier les fondamentaux !

A suivre …

Pour aller plus loin :
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