Depuis quelques mois, c’est le marché immobilier locatif est en phase d’euphorie ! Tout le monde veut investir pour profiter des taux immobiliers au plus bas (cf barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier) et s’enrichir sans effort grâce à l’effet de levier du crédit immobilier.

On se croirait à nouveau revenu au cœur de la bulle immobilière des années 2005/2006, période pendant laquelle, tout le monde voulait acheter investir pour profiter de la hausse sans risque et infinie des prix de l’immobilier. Aujourd’hui, les perspectives de hausse de prix sont plus modestes dans l’esprit des investisseurs immobiliers, et c’est la perspective de profiter d’un effet de levier considérable qui attire. (même, si, selon nos analyses que nous détaillons dans notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier« , il ne faut pas sous-estimer le potentiel de hausse forte des prix de l’immobilier mais dans certaines villes / régions seulement).

Bref, profiter des taux de crédit immobilier au plus bas permettrait de se constituer un patrimoine immobilier sans effort grâce à l’effet de levier. Mais avant de foncer tête baissée bardé de certitude, il semble donc indispensable d’essayer de comprendre ce qu’est l’effet de levier ! et surtout pourquoi, il ne faut pas le sur-estimer. Oui, la période actuelle apparaît excellente pour investir à crédit dans l’immobilier locatif ou résidence principale, mais attention au fantasme…

Calculer l’effet de levier du crédit immobilier, c’est essayer de chiffrer l’intérêt d’acheter aujourd’hui un bien immobilier locatif plutôt que de devoir attendre d’épargner suffisamment d’argent pour avoir les moyens de l’acheter cash. Ainsi, le recours au crédit immobilier est à l’origine d’un enrichissement patrimonial supérieur.

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Pour chiffrer, l’effet de levier du crédit immobilier, il faut tout simplement réaliser une simulation (avec des hypothèses cohérentes) d’un investissement immobilier locatif à crédit, puis comparer les résultats de cette simulation avec le placement de l’effort d’épargne nécessaire sur un placement financier basique. En d’autres mots, l’effet de levier existe, si le taux de rendement de votre épargne est inférieur au taux de rendement interne de votre investissement immobilier locatif.

Ce n’est pas plus compliqué que cela : Il faut simplement calculer le taux de rendement interne espéré de votre investissement immobilier puis le comparer avec le taux de rendement espéré que vous pourriez obtenir en épargnant votre argent sur un autre support. Si le taux de rendement interne (TRI) de votre investissement immobilier financé à l’aide d’un crédit immobilier est supérieur au taux de rendement de l’argent, lentement épargnée, alors, oui, vous pouvez espérer réaliser un effet de levier !

Pour vous aider à chiffrer l’effet de levier du crédit immobilier, voici les données combinées selon le taux d’imposition de l’investisseur, le taux de rendement locatif net et les hypothèses d’évolution des prix de l’immobilier et des loyers. Dans les tableaux qui suivent, vous pourrez lire le TRI sur 25 ans d’un investissement immobilier financé intégralement par un crédit immobilier sur 20 ans.

Ainsi, il y a effet de levier, et donc intérêt à l’investissement immobilier à crédit, si le taux de rendement de l’argent épargné sur la même période est inférieur au TRI calculé. Nous avons réalisé trois séries de simulation :

  • La première avec des hypothèses favorables d’évolution des prix de l’immobilier (+1% par an pendant 25 ans) et des loyers (+1% par an pendant 25 ans) ;
  • La seconde avec des hypothèses neutre d’évolution des prix de l’immobilier (+0% par an pendant 25 ans) et des loyers (+0% par an pendant 25 ans) ;
  • La troisième avec des hypothèses défavorables d’évolution des prix de l’immobilier (-1% par an pendant 25 ans) et des loyers (-1% par an pendant 25 ans) ;

Attention, il s’agit d’envisager une simulation sur 25 ans pendant 25 ans, l’investisseur immobilier conserve le bien immobilier dans son patrimoine. En outre, pendant 25 ans, il ne fait aucun travaux ! Ces simulations sont donc très approximatives, car il est évident que des travaux d’importance devront être réalisés pendant cette période.

Ainsi, entre le risque du marché immobilier, le travail de gestion que cela représente et les indispensables travaux, le taux de rendement interne (TRI) minimum doit être, à minima de 4 à 6% / année pour justifier l’investissement immobilier locatif (dans un contexte de taux de rendement négatif pour l’épargne, 4% sur l’immobilier locatif net d’impôt reste raisonnable, même si sur le long terme ce TRI cible peut paraître excessivement faible).

 

La première avec des hypothèses favorables d’évolution des prix de l’immobilier (+1% par an pendant 25 ans) et des loyers (+1% par an pendant 25 ans)

Taux de rendement locatif net
3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%
TMI (Tranche marginale d’imposition) 0% 5,74% 8,47% 12,49% 21,47%
14% 4,88% 6,89% 9,50% 13,34% 21,68%
30% 3,95% 5,34% 6,97% 8,96% 11,60% 15,64% 25,92%
41% 3,35% 4,39% 5,54% 6,86% 8,41% 10,31% 12,82% 16,66%
45% 3,14% 4,06% 5,07% 6,20% 7,49% 9% 10,87% 13,33%

 

La seconde avec des hypothèses neutre d’évolution des prix de l’immobilier (+0% par an pendant 25 ans) et des loyers (+0% par an pendant 25 ans)

Taux de rendement locatif net
3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%
TMI 0% 3,70% 6,14% 9,58% 16,17%
14% 2,91% 4,74% 7,05% 10,28% 16,25%
30% 2,06% 3,34% 4,81% 6,58% 8,84% 12,08% 18,44%
41% 1,51% 2,47% 3,52% 4,72% 6,10% 7,75% 9,85% 12,82%
45% 1,31% 2,16% 3,09% 4,12% 5,28% 6,62% 8,22% 10,26%

 



La troisième avec des hypothèses défavorables d’évolution des prix de l’immobilier (-1% par an pendant 25 ans) et des loyers (-1% par an pendant 25 ans)

Taux de rendement locatif net
3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%
TMI 0% 1,61% 3,79% 6,72% 11,68%
14% 0,89% 2,55% 4,58% 7,29% 11,71%
30% 0,12% 1,29% 2,62% 4,18% 6,11% 8,71% 13,02%
41% -0,39% 0,49% 1,46% 2,53% 3,75% 5,19% 6,94% 9,27%
45% -0,57% 0,21% 1,06% 1,99% 3,03% 4,21% 5,59% 7,27%

 

 

Conclusion : Quelles sont les conditions pour espérer bénéficier d’un effet de levier sur votre investissement immobilier ?

Ainsi, et sans grande surprise, on constate que la faiblesse excessive des taux de crédit immobilier offre une opportunité d’investissement élevée pour celui qui saura investir intelligemment.

Ainsi, et c’est ce qu’il faut retenir de ces simulations :

 

  • Dans un marché immobilier trop cher, qui peut se caractériser par un rendement locatif (rendement locatif = loyer / prix de revient de l’immeuble frais de notaire inclus) trop faible (3% à 4%), il est vain d’espérer faire un bon investissement immobilier locatif, sauf à espérer que les prix continuent d’augmenter de manière importante.

 

  • Notons que le rendement locatif brut dans les grandes métropoles, c’est à dire, dans les régions ou le marché locatif est dynamique et dans lesquelles l’investisseur n’aura aucune difficulté à trouver un bon locataire, sont justement caractérisées par ces rendements locatifs nets trop faibles. Faut il en déduire que sauf exception, il n’est pas intéressant d’investir dans les grandes villes ou métropoles dynamiques ?

 

  • L’investisseur immobilier locatif qui veut maximiser son enrichissement théorique doit donc rechercher à investir dans des biens immobiliers dont le rendement locatif net est élevé par rapport au marché (6% à 8% net de charges). Il s’agit donc d’investir dans des biens à forte rentabilité que vous ne pourrez trouver dans des zones tendues ou du moins, il sera important d’essayer de comprendre pourquoi ces biens offre un rendement locatif si important : Quel est le défaut qui permet d’expliquer que le bien immobilier soit apparemment vendu en dessous du prix du marché ? Et oubliez immédiatement, l’argument commercial qui consiste à vous expliquer que l’intermédiaire qui vous vend le bien à un réseau qui lui permet de dénicher avant tout le monde des biens de grande qualité vendu moins cher que leur prix ! Ça n’existe pas… (ou du moins, il ne vous le vendra pas, il le garderait pour lui si tel était le cas).

 

  • Pour trouver ces biens immobiliers à fort rendement locatif, l’investisseur immobilier pourrait être tenté d’investir dans des villes moyennes, dans lesquelles le marché immobilier locatif est moins dynamique et la population de locataires moins solvables (les prix de l’immobilier était relativement faibles, tous les habitants « solvables » sont propriétaires sauf ceux qui seraient en transit). Le rendement locatif étant toujours synonyme de risque plus élevé, l’investissement devra y être réalisé avec prudence et après une analyse très approfondie du marché. La liquidité et la revente de ces biens immobiliers pourrait s’avérer très délicate et source de déconvenues.

 

  • Les investisseurs immobiliers qui sont imposés dans des tranches marginale supérieures ou égales à 30% seront particulièrement pénalisés et auront encore plus de difficultés pour espérer profiter d’un effet de levier. La recherche de fiscalité alternative sera indispensable (location meublée, déficit foncier, SCI IS pour repousser l’inévitable) ; Il s’agit alors du forme de course en avant dans lequel l’investisseur s’engage pour éviter l’effet de ciseau fiscal : Lorsque l’on arrête d’investir, les impôts sur le revenu foncier augmente inexorablement et obligent de nombreux propriétaires bailleurs à vendre pour s’en sortir ! (et c’est alors la question de la liquidité du patrimoine et du risque d’investir dans des marchés secondaires des villes moyennes qui se matérialise – Certains biens immobiliers sont très rentables … mais invendable sauf à être vendu à un prix dérisoire). 

 

  • La hausse des prix de l’immobilier et des loyers est une condition importante pour espérer réaliser un bon investissement locatif. Attention à l’euphorie qui vous ferait oublier les fondamentaux !

A suivre …

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46 Comments

  1. Patrick D says:

    Bonjour Guillaume et merci pour cet article très d’actualité.
    Vous oubliez de mentionner les loyers bloqués à Paris et bientôt dans toute la couronne parisienne te les plus grosses villes + les risques de loyers impayés avec procédure de 2 ans et demi en moyenne : rentabilité effondrée ou pas de revenus du tout mais il faut continuer à payer l’emprunt quand même, ça peut refroidir.

    • C est même le plus gros risque même en dehors de blocage des loyers cela s est vérifié aux usa quand le marché s est retourné les femmes de ménage ayant investi sur plusieurs appartements ont fait défaut et tout perdu .il ne faut pas oublier que comme en bourse les arbres ne montent pas jusqu au ciel
      Et sur 25 ans il serait étonnant que la tendance soit positive vu les hausses survenues sur 20 ans

    • Bonjour,
      Refroidir est un mot très gentil,
      Sur la liste interminable de frais
      CSG, Impôts revenu Foncier, Taxe foncière, frais de syndic, coût du crédit, frais de notaire, éventuellement frais d’agence, encadrement des loyers, assurance des murs et assurance perte de loyer ( ne couvre que 18 mois maximum) impayé, viager pour ceux qui se retrouve avec un locataire de 65 ans, impossible de récupérer son logement ) révision toujours plus sévère du DPE ( électricité, norme ascenseur , rotation des locataires et remise en état régulièrement etc…
      Refroidir c’est plutôt bien congelé.
      Rentabilité à 5% même pas en rêve, trop de frais caché, trop de concurrence entre programme neuf/ancien. Sur Paris je rigole avec plus de 10 000 euros du m2, l’impôt va continué a augmenter, les loyers non ! Qui arrive encore à faire des plus value, à gagner de l’argent avec des locations ? Ils sont minoritaire , la belle époque c’est fini, aujourd’hui c’est juste pour entretenir l’état, une contribution comme au moyen âge ou il reste juste de quoi survivre plus en vivre.
      Faire des pronostics sur 20 à 25 ans j’appel plus ça investir, mais plutôt plouf plouf, alors rassurez vous quand même, laisser son argent sur un compte est loin d’être moins risqué ( rire)

      • je crois que Koolby a tout dit, après avoir subit « l’enfer locatif, je ne peut être que d’accord.
        Je ne veux plus être à la merci de locataires à la ramasse, de taxes toujours plus nombreuses et d’impôts plus élévés …
        Sans compter les futures normes qui au fil de l’imagination des législateurs deviendront légions et pour la plupart inapplicables (permis de louer suivant les performances DPE, pourcentage prélevé lors de la vente si travaux d’isolation non effectués, etc…)
        Bref, je crois qu’il est temps de jeter l’éponge !

        • Désolé pour les fautes …

        • Jeter l’éponge et acheter des SCPI, étrangères de préférence à 5% net d’impôts et taxes.

          • Merci Michel 2
            Les SCPI, Encore un marché spéculatif, aucune garantie, a partir du moment ou la communication va bon train sur ce placement plutôt que celui là ou celui ci, ça me rappelle les influenceurs et influenceuses du net très en vogue aujourd’hui.

            • Oui je suis totalement d’accord ! Attention aux effets de mode !

            • Beaucoup de clichés, comme à l’habitude !
              Pour plus de sécurité (et de potentiel) préférer les SCPI commerces, entrepôts, … et étrangères.

              Ceux qui en parlent le moins bien, ce sont ceux qui n’ont pas franchi le pas et donc n’ont pas investi dans les SCPI(s). Ce n’est pas plus risqué que de l’immobilier à Paris, Nice ou Lyon et en tous cas pas les emmerd’s et un rapport bien meilleur le plus souvent. Cdlt

              • Et ce qui est bien par rapport à de l’immobilier en direct c’est que vous connaissez chaque trimestre l’état du marché sur lequel est investie la SCPI.
                La seule chose qui doit vous préoccuper est de savoir combien de revenus vous aurez.
                Les SCPI sont gérées en principe par des gens compétents qui prendront des positions par anticipation.

                • Par des gens compétents généralement il’faut Juste souhaiter que l avidité de certains ne prend pas le pas sur l intérêt sociétal ? scpi oui mais en essayant de comprendre ce qu ils font de vos sous et vu la disparition de placements certains n’en profitent pas pour se revendre entre amis des biens surcotes a charge de revanche (si vous voyez ce que je veux dire ) diffamation ?juste souvenirs du passé ?

        • Bonjour
          il reste immobilier à l étranger
          Miami Detroit Thaïlande
          Cordialement

  2. Article et commentaire très intéressants. Rien de tel que « S’élever pour mieux voir, relier pour mieux comprendre et situer pour mieux agir » Joël de Rosnay dans son livre « Le Macroscope ». Merci.

  3. Suivre débat

  4. L état ne serait il pas en train de se désengager du marché locatif ? En refilant le bébé aux particuliers ne se mettrait il pas à l abri d un prochain crash financier…

    • La question est posée, mais quel péquin peut-il y répondre ?

      • Bonjour Michel 2,
        À votre question, je serai le ou l’un des péquins.
        Comme dans nombre d’autres domaines, l’Etat désire clairement se désengager et transmettre la main au marché. Cela, afin d’améliorer voire de « stabiliser » le respect des objectifs européens. Le problème actuel est que nous pourrions connaître un double krachs boursiers et immobiliers consécutif, là au auparavant, ils étaient décalés. Ce double krach est une réelle problématique. Historiquement, cela s’est toujours très mal terminé. D’où l’utilité de la création de fonds de stabilisation boursier sur la base du respect de la liquidité des titres. Le dernier épisode H24 n’est qu’un des prémices de ce qui risque d’arriver avec effet systémique à partir de 2020. Initialement, c’était anticipé en 2016, mais la politique européenne allemande à reporté l’échéance à 2020.

        • Je lis bien vos arguments et ais tendance à aller dans votre sens et je me réjouis (rais) si le marché prenait le dessus sur les politiques incapables.
          Les intervenants historiques de ce blog vous le confirmeront, notamment Julien ou Guillaume, mais je sais aussi que le plus souvent rien ne se passe comme anticipé ou prévu, il y a tellement d’impondérables dans les marchés, ajoutés aux nombreux revirements de ce gouvernement et de l’Europe.

  5. Très bon article Guillaume.

  6. Très bon article et une belle présentation du levier merci

  7. J’ajouterai aux mises en garde de Guillaume deux questions à impérativement se poser :
    – quel pourcentage de perte puis-je assumer sans impact ou presque sur ma qualité de vie et mes perspectives d’avenir ? (ex. si mon investissement s’avère un fiasco, avec une perte de 80%, est-ce que je perdrai seulement une partie de mes économies ou est-ce que je serai condamnée à vivre chichement pendant les 20 prochaines années ? )

    – quel(s) événement(s) risque(nt) de me faire atteindre un seuil de perte qui me mettrait en grande difficulté ? Quelle est leur probabilité ? La possibilité de les atténuer, s’il y en a une, sera-t-elle suffisante ou aurai-je les moyens de la mettre en oeuvre ? (Si je ne peux pas assumer une vacance qui durerait plusieurs mois, des travaux coûteux qui seraient votés en AG ou imposés par la loi, des frais de remise en état ou des impayés de loyer avec des frais de procédure et d’expulsion, mieux vaut ne pas emprunter pour un tel projet…)

    Dans la vie, il faut se rappeler que nul n’est à l’abri d’un échec, même en étant compétent et bien conseillé… Pensons aux malheureux qui ont investi dans l’immobilier espagnol peu avant la crise de 2008 ou à ceux de la région de Fukushima peu avant la catastrophe.

    Avant de céder aux sirène de l’effet de levier et des taux bas, il me semble sage de s’assurer qu’on aura les moyens d’encaisser des périodes de vaches maigres ou un échec, sans se retrouver lourdement endetté, même après avoir vendu tous ses actifs…

    • Cela s’appelle l’aversion au risque !

      • Ce n’est pas de l’aversion au risque au sens strict, mais plutôt de la sagesse…car je ne dis pas qu’il ne faut pas prendre de risques, mais en prendre des raisonnables par rapport à sa situation et ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier…

        Or avec l’immobilier locatif (hors SCPI), bien des personnes se retrouvent à mettre tous leurs oeufs dans le même panier, vu le ticket d’entrée…(et les coûts lors du moindre aléa…) : si un locataire trentenaire parisien, faute de pouvoir acheter sa RP s’endette pour 25 ans au maximum de ses capacités pour acheter un T3 neuf à 200.000 euros dans une ville moyenne comme celle où j’habite, si peu après son achat, il tombe sur un locataire indélicat qui non seulement ne lui verse pas de loyer, mais quand il s’en va lui laisse un logement avec 10.000 euros de travaux et qu’il n’a pas les moyens de les effectuer, il va être obligé de vendre en le bradant à 50% de sa valeur neuve (l’ancien ne va pas au-delà dans cette ville, sauf bien exceptionnel…)… Il risque d’avoir de nombreuses années à se serrer la ceinture pour rien et sans capacité d’investissement… Par contre d’autres personnes, parce qu’elles ont d’autres avoirs, peuvent tout à fait surmonter ce genre d’aléa sans être obligé de vendre ou peuvent tout à fait encaisser une perte de 100.000 euros sans que cela ne les mette en situation économique inconfortable…

        Pour prendre une métaphore : entre faire du funambulisme sans filet, ni ligne de vie à 30 m de hauteur et faire du funambulisme avec filet ou ligne de vie à 30 m de hauteur, en cas d’échec, l’un présente un risque sévère ; l’autre, un risque maîtrisé…

        • Hé bien si, c’est exactement cela:

          « L’aversion au risque est un comportement économique. Les investisseurs et les parieurs ont habituellement une certaine aversion au risque. Ils préfèrent un gain relativement sûr à un gain bien plus important mais aléatoire, selon l’adage « un tiens vaut mieux que deux tu l’auras ». …
          http://fr.wikipedia.org/wiki/Aversion_Au_Risque « 

  8. Merci Guillaume pour cet article très lucide et qui donne à réfléchir. Schématiquement il y a 2 stratégies possibles :
    1) investir dans la douzaine de grandes aires urbaines en expansion qui concentrent desormais l’essentiel de la création de richesse française : à priori forte demande locative solvable, le marché immobilier est relativement liquide, mais la rentabilité est dérisoire car les prix sont stratosphériques; le seul espoir réel de gain réside dans une éventuelle plus-value à la revente, c’est à dire l’espoir que les prix vont continuer leurs ascension vertigineuse. C’est un pari (en d’autres termes : une spéculation).
    2) ou bien investir dans une ville secondaire economiquement peu dynamique voire en zone rurale; il est certes possible de trouver des biens bon marché et avec un rendement facial très attirant en ces temps de taux nuls, mais ce rendement est la contrepartie de risques locatifs accentués: faible demande locative et/ou locataires fragiles (travail instable ou chômage, dépendance aux APL), vacance locative, concurrence des HLM, faible liquidité et risque de moins-value à la revente… Pour faire le parallèle avec l’investissement obligataire, c’est du High Yield, donc risqué. Ça peut être très profitable… et on peut aussi y perdre sa chemise.
    Le « jeu » en vaut’il encore la chandelle…?

  9. Patrick D says:

    Voici un article que je viens de recevoir sur les nouvelles joyeusetées que l’état réserve aux bailleurs :

    https://www.boursorama.com/patrimoine/actualites-amp/renovation-energetique-les-nouvelles-contraintes-et-obligations-pour-les-proprietaires-b668887795bc50bcbbd29e2b0613bfae

    A prendre en compte par les futurs bailleurs.
    Sans oublier que le chiffre du DPE de tous les logements avec un chauffage électrique est multiplié par 2,58 par rapport aux autres énergie : encore une belle arnaque !

  10. Ça confirme mon opinion et la vente de mon dernier appartement locatif
    ?Trop
    C’est trop

  11. Un belle exemple qui peut animer le débat :

    dans ma région un T1 de 36 m2 123000 euros valeur locative 500 euros
    un T2 de 41 m2 179000 euros valeur locative 600 euros

    Charge du T2 avec impôts sur le foncier minimum 20% plus cher /an

    Faut il investir que dans les T1 ( charge plus faible) mais acquisition plus cher au m2 + de rotations possible mais prix du loyer souvent supérieur au ratio m2/montant loyer

    Vous comprendrez bien que celui qui fait en plus un crédit de 30/40/50% de la valeur d’acquisition pour l’un ou l’autre avec le même apport initial, je cherche encore une éventuelle rentabilité.

    Comment amortir un jour l’écart de prix entre les deux surfaces avec un écart  » valeur locatif » aussi faible ? (rire) .

    Il faudrait louer 30/40/50 ans, c’est pas sérieux l’immobilier parfois non !

    Evidemment cette exemple ne concerne pas ceux qui souhaite récupérer le logement pour un membre de la famille, pour sois même plus tard, c’est juste un exemple pour faire un placement locatif pour investir avec ou sans un crédit.

  12. christophe says:

    exemple d un projet qui à mon avis tient la route.. Investissement dans le marché secondaire de grandes agglo.. Ville de 80000 habitants, agglo de 250 000 habitants, assez dynamique, région Sud ouest.. T3 70 M², avec place de parking aérien privative.. Prix 64 000€ F.A.I, loyer 400€ + 40€ de charges, locataire en place depuis 23 ans!!! TF 632€.. Crédit à 110% de 70 K€ sur 20 ans avec mensualité à 342€… Je suis à l ‘équilibre tous les mois, le projet me coûte uniquement 300€ de frais de dossier chez le notaire… L ‘effet de levier est très puissant sur ce projet, avec un prix du M² en dessous du prix de la construction.. Comme quoi, en France on peut trouver encore de l ‘immobilier abordable dans des prix sympas et raisonnable sans prendre de gros risque et dans des bassins d ’emplois dynamiques

    • Pensez quand même à vous constituer (si vous ne l’avez pas déjà fait) des fonds :
      – pour effectuer les inévitables travaux qui en 20 ans ne manqueront pas de se présenter (travaux de copro. + travaux d’entretien de l’appartement (si vous ne voulez pas que votre locataire déménage pour un logement en meilleur état)
      – pour les possibles périodes de vacances (pas sûr que votre locataire restera 20 ans de plus dans ce logement et qu’à son départ, vous pourrez relouer tout de suite : peut-être y aura-t-il des travaux de rénovations à effectuer, si vous souhaitez trouver des locataires sérieux, surtout si cela tombe dans une période où le marché est particulièrement détendu…)

      En immobilier, c’est comme en entreprise, un bon projet peut échouer faute de la trésorerie nécessaire au moment voulu… En immobilier, les travaux, les aléas… se chiffrent vite à plusieurs milliers d’euros et tout ne peut pas se faire soi-même. Ne serait-il pas dommage de devoir revendre en catastrophe au bout de 5 ans parce que la copropriété a décidé d’un ravalement de façade et que vous n’avez pas les 10.000 euros nécessaires ?

  13. Pourquoi pas …c est à la fin de l’histoire sur vous verrez si vous aviez raison ?parce qu en 20 ans il
    peut s en passer des choses mais bon c est un pari moins insensé que d autres defiscalises

    • christophe says:

      j ‘ai essayé de rester collé au coût de revient de la construction pour minimiser le risque …le prix d ‘achat d ‘un moellon de 50x20x20, d ‘une brique de cloison, d un mètre de fil électrique , ont toujours suivi une augmentation linéaire de leur prix de vente depuis des décennies, alors que les marchés immobiliers corrigeaient.. Donc il n ‘y a aucune raison que ce fondamental ne change pendant ces 20 prochaines années

      • Salut Christophe
        ,
        Ce mode de calcul ne fonctionne pas sur tous les supports (ancien/nouveau) maison/ appartement je vois pas comment suivre le coût de revient alors que les promoteurs marges x 2 x 3 plus frais de notaire, d’agence etc….

        Les terrains se raréfie dans les zones urbaine des grandes villes dans ce cas les moellons iront voir ailleurs !! . Comment déterminer un coût de la construction quand tu peux construire de 1000 à 2000 euros voir + au m2 pour une habitation en fonction des prestations, qualités, conception, norme RT de base ou parfois largement au dessus proche de la RT 2020 !!

        Le logement c’est principalement le prix du terrain qui va fortement déterminer et influencer le prix de revente du promoteur et le niveau de prestation après construction, pas le coût d’un moellon ! en vrai c’est pas aussi simple de collé au coût d’un moellon, mince sur un projet en ossature bois ou métallique dans une zone à forte demande comment calculer ?? bye

  14. Salut Christophe,

    Locataire en place depuis 23 ans c’est presque mon histoire, (21 ans) mais la fin c’est plus cruel, avec la modification de la nouvelle loi qui garantie aux personnes de plus 65 ans (avant 70 ou 72 ans je sais plus) bref, en cas de vente ou reprise, pour récupérer ce logement il faut trouver au ou aux locataire(s) dans un périmètre proche (- 1km) aux même conditions de loyers/surfaces et la c’est badaboum, J’ai vendu le pack (locataire + logement) avec une décote de – 30 % sinon j’aurais eu un viager à vie, avec en plus des travaux impossible à amortir avec un loyer de 450 euros/mois.

    En conclusion j’ai donc absolument rien gagné et par chance rien perdu, dommage pour la belle plus value, le locataire est donc le grand gagnant de cette nouvelle loi et quand je vois à quel vitesse le gouvernement nous sort des nouveaux texte dans le domaine de l’immobilier, parfois très difficile voir impossible à mettre en oeuvre, je considère que gagner sa vie avec un investissement locatif reste extrêmement rare.

    Rester locataire et un jour à la veille des 65 ans ce retrouver à la rue c’est pas très rassurant non plus, parce que à ce moment précis c’est la retraite et la baisse des revenues qui vont avec, alors 3 x le loyers en salaire même avec une épargne confortable c’est la rue !!! vive la France

    L’état aurait il trouvé moyen de désengorger les maisons de retraite surtout que c’est potentiellement gratuit, puisque même ci celui ci ne paye plus il reste en place dans le logement, vous devez lui trouver un nouveau logement et surtout un juge qui accepte d’expulser un locataire de plus de 65 ans, courage !!!!

  15. On parle de valorisation d’actifs, tout dépendra essentiellement des politiques monétaires qui sont vouées à devenir de plus en plus des politiques politico-monetaires d’ailleurs.
    Au point où on en est vaut peut être encore mieux jouer qques k€ au casino du bitcoin

  16. Le bitcoin lol
    Va falloir trouver de l’électricité pour changer d echelle

    • Peut être, qui vivra verra, les jeunes au moins eux ils ont la vie devant eux 😉

      • Et les vieux eux, ils ont de la bouteille !
        Et du savoir vivre.

        • « L’expérience est une lanterne accrochée dans le dos, qui n’éclaire que le chemin parcouru. »
          Bon c pas de moi c’est de Confucius 😉

          • Heureusement pour lui, le Confucius en a écrit des plus pertinentes, comme:

            « Il y a bien ceux qui, sans posséder le savoir, agissent à tort et à travers: je n’en suis pas. Il me faut écouter beaucoup pour en adopter la meilleure part, voir beaucoup pour en prendre bonne note: c’est là le second degré de la connaissance. »

            ou
            « Il est de jeunes pousses destinées à ne jamais fleurir, il en est d’autres qui fleurissent mais ne portent jamais de fruits »

          • Celle là est pas mal aussi:
            « L’âge de votre père et de votre mère ne doit pas être ignoré de vous; il doit aire naître en vous, tantôt de la joie, tantôt de la crainte »

            • Vous êtes pire qu’un gamin aller je m’arrête là et je vous laisse répondre comme ça vous aurez le dernier mot

              • Pour un âgiste, traiter les vieux de gamins est un paradoxe !
                Votre problème Freudien, comme vous a dit Damien, n’est pas résolu. Votre enfance a dû être désagréable. Consultez !

  17. Non pour le bitcoin c’est sûr ça restera une niche. Maintenant les jeunes ont l’ultime richesse et ils ne le comprennent ..si je pouvais donner ce que j ai acquis durant ma vie contre ma jeunesse je n aurai pas l ombre d’une hesitation. .

  18. Merci pour confucius sinon j aurai cru que c’était de vous ?

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