La situation est explosive.

Les taux d’intérêt augmentent à une vitesse dingue. Hier, nous avons touché 2.38% pour le taux d’emprunt de l’état Français sur 10 ans. Nous étions à 0.10% au 01 Janvier 2022.

Une hausse spectaculaires aux répercutions que nous avons encore du mal à anticiper. Bien évidemment, c’est le prix de l’ensemble des actifs qui chute au même rythme que cette hausse du taux d’actualisation.

En finance, la valeur d’un actif, qu’il soit immobilier, action, n’importe quel actif …, est égale à la somme des flux futurs actualisés au taux de rendement exigé par les investisseurs :

  • Le prix d’une action égale à la somme des dividendes futurs actualisés ;
  • Le prix d’un logement est égale à la somme des loyers futurs actualisés.
  • … Bref, pour connaitre le prix d’un actif :
    • Il faut être capable de déterminer le flux futurs générés par l’actif, et donc l’usage de l’actif en question ; (d’où mon obsession à essayer de comprendre l’usage du bitcoin pour être capable de le valoriser avant d’investir ; Un actif à l’usage inconnu n’a pas de valeur autre que spéculative)
    • L’évolution future de ces flux futurs ; Il faut anticiper les conséquences de l’inflation, de la croissance économique, de la récession sur le montant de ces flux futurs que sont les dividendes ou les loyers par exemple ;
    • Mais aussi, le taux de rendement exigé par les investisseurs pour investir. Il s’agit classiquement d’un taux dit sans risque (taux d’emprunt de l’état) auquel on ajoute ce que l’on appelle « une prime de risque », c’est à dire une majoration du rendement sans risque qui rémunère l’aléa du rendement et les contraintes attachés à l’investissement (Cf. « Épargne : Connaissez-vous le « prix à payer » pour obtenir un rendement élevé ?« )

Indépendamment des deux premiers critères (Détermination du flux futur + évolution du flux à l’avenir), la hausse violente des taux d’intérêt a pour conséquence d’augmenter tout aussi rapidement le taux de rendement exigé par les investisseurs pour investir.

Prenons un exemple basique d’un bien immobilier situé à Paris.

Aujourd’hui, compte tenu de l’encadrement des loyers, mais surtout du prix stratosphérique atteint par l’immobilier parisien, le rendement locatif est autour de 2.50% à 3% maximum. Un taux de rendement médiocre, mais suffisant lorsqu’il est comparé au taux de rendement de l’état Français à 0% (situation au 01/01/2022 et depuis quelques années)

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Aujourd’hui, le taux d’emprunt de l’état Français n’est plus de 0% (comme il l’était au début de l’année 2022), mais il atteint entre 2.25% et pourrait même atteindre 2.50% rapidement au rythme de la hausse actuelle.

Après une telle hausse, le rendement locatif de l’immobilier parisien paraît bien maigre. Le taux de rendement locatif est inférieur ou égal au taux d’emprunt de l’état Français… malgré toutes les contraintes, impôts et risque qui accompagnent l’investissement locatif.

Dans les conditions actuelle de taux d’intérêt, le rendement locatif de l’immobilier parisien n’est clairement pas suffisant pour justifier l’investissement, même à crédit. Il n’y a plus d’effet de levier.

Pour retrouver de l’attrait aux yeux des investisseurs, le rendement locatif doit augmenter.

Ainsi, dans un contexte d’encadrement des loyers qui interdit toutes perspectives d’augmentation sérieuse des loyers, ce sont les prix de l’immobilier qui doivent baisser !

  • Pour un flux futur net de 10000€ et un taux d’actualisation de 2.50%, le prix du bien immobilier peut atteindre 400 000€ ;
  • Pour un flux futur net de 10000€ et un taux d’actualisation de 4.50%, le prix du bien immobilier peut atteindre 222000€, soit une baisse de 44% !

Voilà, vous venez de comprendre pourquoi la hausse des taux d’intérêt à des conséquences fortement négative pour l’ensemble des actifs, y compris pour le prix de l’immobilier.

Vous venez de comprendre le moteur de la hausse des prix de l’immobilier depuis 2008 ; Vous venez de comprendre le moteur de la baisse des prix de l’immobilier si la hausse des taux d’intérêt devait se confirmer comme pérenne.

Même si, comme nous vous l’expliquions dans cet article « Les conséquences de l’inflation sur vos investissements immobilier et vos placements« , l’inflation qui accompagnerait une hausse des taux d’intérêt permettrait de partiellement ou même totalement compenser les conséquences négatives de la hausse des taux.

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Malheureusement pour l’immobilier parisien, l’encadrement des loyers interdit ou du moins limite très fortement cette perspective d’indexation des loyers sur l’inflation.

Un effet de levier réduit à néant par la hausse des taux de crédit immobilier.

De surcroît, l’argument de l’effet de levier du crédit et le recours au crédit immobilier ne permet d’être plus optimiste quant à la pertinence de l’investissement immobilier dans un tel contexte de taux.

L’effet de levier est détruit par la hausse des taux d’intérêt et des taux de crédit immobilier. Selon mes derniers calculs, le taux d’équilibre est autour d’un taux de crédit immobilier de 3.50% / 4%.

A ces niveaux de taux de crédit immobilier, l’effet de levier est nul ou presque.

A suivre.

Bref, c’est chaud.

Plus les taux d’intérêt augmentent, plus le risque de baisse des prix de l’immobilier est fort, surtout si, dans un même temps, l’indexation des loyers sur l’inflation est impossible du fait d’un encadrement des loyers ou autre mesure de protection des locataires.

A suivre.

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