Avec cet article, je souhaite inaugurer une série d’articles consacrée au calcul de la rentabilité de l’investissement en immobilier locatif. Il s’agit tout simplement de réaliser, pour chacun des régimes fiscaux existants, des simulations commentée au terme desquelles vous serez en capacité de comprendre comment se construit la rentabilité de l’investissement et surtout de comprendre au delà des légendes urbaines et autres discours commerciaux, l’intérêt ou non d’investir.

Il s’agit là d’une travail de simulation que nous réalisons régulièrement dans le cadre de nos missions d’assistance patrimoniale : Vous avez un projet d’investissement immobilier et vous avez besoin d’un avis objectif avant de vous engager ; Pendant les 45 minutes de notre rendez vous d’assistance patrimoniale, nous réalisons et commentons avec vous une simulation objective de votre investissement et nous analysons le pertinence financière, fiscale et économique de votre investissement.

Pour calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif, nous allons calculer le taux de rendement interne de l’investissement, c’est à dire son taux de rendement global. Au delà du rendement locatif (=loyer / prix de revient de l’immeuble), le taux de rendement interne permet d’intégrer la réduction d’impôt, les conséquences de l’effet de levier, l’évolution des loyers ou encore les perspectives sur l’évolution des prix de l’immobilier.

Commençons aujourd’hui avec la rentabilité de l’investissement en loi PINEL.

A première vue, et c’est le propos que nous vous proposions déjà dans cet article « La loi PINEL, un investissement immobilier locatif non rentable à cause d’un surcoût de 30% ?« , l’investissement immobilier locatif dans l’immobilier neuf ne paraît pas attrayant tant les prix sont élevés et le rendement locatif médiocre pour un investissement de long terme, immobilisé et probablement source de contrainte de gestion et de frais d’entretien aléatoires mais certains avec l’inévitable obsolescence de l’immeuble.

Pourtant, comme nous allons le voir au terme de la simulation commentées ci après, le taux de rendement locatif sera très nettement amélioré :

– Par l’effet de levier du crédit immobilier, grâce à la faiblesse excessive des taux de crédit immobilier (cf »barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ) ;

– Par la réduction d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux accordés pendant les 12 premières années de location en loi PINEL ;

Au final, le taux de rendement interne apparaît moins mauvais que pouvait le laisser penser la médiocrité du rendement locatif, même s’il ne sera pas toujours suffisant pour justifier une immobilisation aussi longue et les contraintes et les aléas de gestion.

Seul celui qui sera capable de s’investir dans son investissement PINEL pourra rarement espérer un taux de rendement suffisamment élevé. Dans l’idéal, je crois que la contrainte et le risque de l’immobilier locatif n’est pas justifié en dessous d’un taux de rendement interne de 7%. En dessous, le risque et les contraintes de l’immobilier locatif ne sont pas suffisamment rémunérés.

Considérant que la question de la plus-value immobilière n’est pas une donnée maitrisable, toutes les simulations sont réalisées dans l’hypothèse d’une stagnation des prix de l’immobilier pendant toute la durée de l’investissement (20 ans). Parier sur la plus-value est spéculatif et trop aléatoire pour intéresser l’investisseur immobilier de long terme.

De surcroît, dans le cas spécifique de l’immobilier locatif PINEL, nous réaliserons ici une décote de 30% sur la valeur de l’investissement afin de tenir compte du surcoût classique d’un investissement dans le neuf par rapport à un investissement dans l’ancien. Le lendemain de l’achat en PINEL, l’immeuble neuf devenu ancien perd 30% de sa valeur !

A contrario, et nous le verrons dans les prochains articles lorsqu’il s’agira de réaliser des simulations d’investissement dans l’ancien en location meublée ou déficit foncier, le taux de charge d’entretien est naturellement plus faible en immobilier neuf loi PINEL que dans l’immobilier ancien.

Et surtout, n’oubliez jamais qu’un bon investissement se fait toujours à l’achat ! La plus-value n’est qu’un espoir aléatoire sur lequel on ne peut compter au moment de l’achat. 

 

Simulation d’investissement immobilier en LOI PINEL

Voici les données de l’investissement que nous allons utiliser pour notre simulation :

 

Comme vous le constatez, des données classiques et plutôt conservatrice notamment sur la question de l’évolution future des loyers et des prix de l’immobilier !

Voici les résultats détaillés :

 

1 – Comme expliqué ci-avant, nous adoptons une approche prudente afin de prendre en compte le prix plus élevé de l’immobilier neuf par rapport à l’immobilier ancien. Nous considérons ici, une décote de 30% ;

4 – De surcroît, comme nous adoptons également l’hypothèse de stabilité des prix de l’immobilier ancien pendant toute la période d’investissement, la valeur dans 20 ans de l’investissement est ici de 70% du prix d’achat 20 ans plus tôt ; Vous conviendrez alors de l’extrême prudence de la simulation ;

2 – 3 – L’investissement locatif en loi PINEL générera des revenus fonciers imposables qui seront totalement absorbés par le bénéfice de la réduction d’impôt pendant les 9 premières années de l’investissement ; Pendant 9 ans, la loi PINEL permet à l’investisseur de bénéficier d’une baisse de sa pression fiscale ; Après les 9 premières années, c’est l’inverse, son investissement immobilier locatif est source d’une imposition supplémentaire ; Au total, sur 20 ans, nous sommes presque à l’équilibre : Les impôts sur le revenu foncier sont compensés par la réduction d’impôt acquise pendant les 12 premières années de location ; Sur 20 ans, il y a une quasi neutralité fiscale !

Pour utiliser des termes « à la mode », nous sommes en cash flow négatifs pendant 20 ans avec un effort de trésorerie de seulement 2925€ la première année, mais 8211€ l’année 20 (dernière année de remboursement du crédit immobilier, mais absence de défiscalisation PINEL, et fin des intérêt d’emprunt déductibles). L’investisseur doit débourser 8211€ en cette 20ième année ; Il faut l’anticiper.

 

 

Quel est le TRI de cet investissement PINEL ?

Avec toutes ces hypothèses, le TRI de l’investissement PINEL ressort à 4.15% !

 

Mais attention à interprétation des chiffres et à l’origine de ce TRI : C’est principalement l’effet de levier du crédit immobilier qui permet d’espérer un tel TRI, malgré des qualités intrinsèques plutôt médiocres de l’investissement. En l’absence de crédit, c’est à dire dans l’hypothèse d’un autofinancement à 100%, le TRI tombe à 1.84% !

Enfin, en supprimant la décote de 30% sur le prix de l’immeuble, les résultats sont tout également très différents. Le TRI ressort alors à 7.79% !

Ce qui devient vraiment intéressant ! Mais n’est ce pas utopique de croire que la hausse des prix de l’immobilier compenseront la surcote payé lors de l’achat neuf ? 

Encore une fois, n’oubliez jamais qu’un bon investissement se fait à l’achat ! Il existe des solutions pour réduire sa dépendance aux prix du neuf trop élevé !

 

 

 

A suivre …

 

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22 Comments

  1. Bonjour,
    Je pense que cette simulation est un peu légère et mériterait quelques ajustements:
    1- Pourquoi acheter un PINEL aujourd’hui ? Pour profiter de l’effet de levier et créer un capital. En partant sur un investissement de 150ke, vu les taux et après une revente apres l’obligation légale de location, nous pouvons obtenir un capital de 50-60ke (prêt 20 ans à 1,5%, revente au meme prix)
    2- Sur le principe : C’est du VEFA, donc la mise en location sera apres 18-24 mois ! donc pas de déficit pendant ce temps et des intérêts intercalaires durant cette période
    3- Le loyer peut se ré ajuster à l’indice correspondant pendant la durée du Pinel (saus la première année)
    4- Les charge sont bien plus proche de 20-25% que de 10% : Charge locative, copro, honoraire de location, impot foncier
    5- Enfin, sur l’exemple ci dessus, on peut trouver un effort d’épargne de 200-250 euros.

    et bien d’autres points.

    En bref je pense qu’il est nécessaire de faire une analyse de trésorerie complète dés la signature de l’acte VEFA jusqu’à la revente en espérant absorber la TVA de l’achat sur la revente pour avoir une simulation qui tient la route.
    Dans ce cas, le TRI est bien meilleur si toutes les hypothèses se réalise durant les 11 ans du programme (délai de livraison et revente inclus)

  2. Je pense que la décote de 30% est absurde, Je comprends bien le raisonnement qui est j acheté neuf je vends ancien, sauf que dans le calcul de la moyenne dans l ancien il y a un écart type très important et jamais il y a une décote de 30 % sur de l immobilier récent (Moins de 15 ans).
    Maintenant admettront que j l on revende 10% moins cher, si je compare à l’ancien, la différence à la revente n est plus que de 5% du fait de frais de notaire réduit.

    Autre chose le Pinel c’est un rendement de 2% par an pendant quasi certain et peu produit permet ce rendement

  3. Je pense que la décote de 30% est absurde, Je comprends bien le raisonnement qui est j acheté neuf je vends ancien, sauf que dans le calcul de la moyenne dans l ancien il y a un écart type très important et jamais il y a une décote de 30 % sur de l immobilier récent (Moins de 15 ans).
    Maintenant admettront que j l on revende 10% moins cher, si je compare à l’ancien, la différence à la revente n est plus que de 5% du fait de frais de notaire réduit.

    Autre chose le Pinel c’est un rendement de 2% par an pendant 9 ans quasi certain et peu produit permet ce rendement

    • La décote de 30% est loin d’être absurde, sur le neuf vous payez de la TVA et une commission au vendeur. Souvent sur de la défiscalisation, on trouve des décote de 40 ou 50%.

      • dans ce cas c’est que vous n’avez pas réalisé d’étude préalable et indispensable pour faire de votre investissement une réussite. Il est évident qu’il ne faut pas investir partout et à n’importe quel prix.

  4. Patrick SOULIS says:

    Les postulats posent vraiment question voir suspicion.
    Questions :
    – Mais pourquoi donc conserver 20 ans un bien alors que l’optimisation fiscale proposée dure 9 voir 12 ans ?
    – Pourquoi un prêt de 20 ans et pas 25 ?
    – Pourquoi une décote de 30 % pour le bien ? 50% des biens neufs sont achetés par des futurs propriétaires occupants au moins aussi exigeants et soucieux d’acheter un bon rapport qualité-prix que l’autre moitié constituée d’investisseurs exploitant très majoritairement le dispositif Pinel. Selon vous ces dizaines de milliers d’acquéreurs font chaque année la pire affaire de l’histoire ?
    Cela mérite quelques explications svp…

    • Quelle suspicion ? Que sous entendez vous ?

      – – « Mais pourquoi donc conserver 20 ans un bien alors que l’optimisation fiscale proposée dure 9 voir 12 ans ? » Je vois bien ici les propos d’un vendeur de PINEL qui se dit conseil en gestion de patrimoine ! L’investissement immobilier, c’est un investissement de long terme ; Concentrer les simulations sur la seule période de défiscalisation, c’est un moyen très efficace pour vendre du rêve ! Lorsque tous les vendeurs de PINEL vendront après 9 ans, que ce passera t’il pour le prix de vente ?

      – Pourquoi un prêt de 20 ans et pas 25 ? Encore une technique pour gonfler le TRI ! Vous êtes vraiment le stéréotypes du vendeur de PINEL !

      – Pourquoi une décote de 30 % pour le bien ? 50% des biens neufs sont achetés par des futurs propriétaires occupants au moins aussi exigeants et soucieux d’acheter un bon rapport qualité-prix que l’autre moitié constituée d’investisseurs exploitant très majoritairement le dispositif Pinel. Selon vous ces dizaines de milliers d’acquéreurs font chaque année la pire affaire de l’histoire ? Bah, tout simplement, parce que nous savons tous que les marges sont gonflées sur les petites surfaces vendus aux acheteurs de PINEL afin de réduire le coût pour les primo accédant et institutionnels acheteurs de surfaces plus grandes.

      Avez vous d’autres doutes sur mes pratiques et la qualité de la simulation ?

      • Patrick SOULIS says:

        J’attendais autre chose en réponse à mes questions : c’est à dire des explications, démonstrations, preuves et /ou arguments. Vous vous contentez de jugements de valeur ou affirmations infondées qui ne font aucunement avancer la réflexion et le débat sur le fond. Je renouvelle donc mes questions dans l’espoir d’une réponse enfin argumentée :
        – Quel avantage y-a-t-il à conserver 20 ans un bien alors que l’optimisation fiscale court sur 9 voir 12 ans, que les travaux seront plus coûteux après 10 / 15 ans de détention, que la fiscalité sur les revenus fonciers s’alourdira au fil des ans ?
        – Quel avantage y-a-t-il à emprunter sur 20 ans vs 15 ou 25 ans ?
        – Pourquoi retenez le taux de 10 % de charges déductibles alors qu’en réalité il me semble plus réaliste de forfaitiser à environ 25 % le niveau de ces charges en cas de gestion déléguée (honoraires de gestion, frais de location et re-location, charges de copropriété non récupérables, PNO, garanties locatives, taxe foncière…)
        – Pourquoi ne revalorisez-vous pas les loyers à long terme alors que l’historique d’indexation de ceux-ci ,sauf trimestre exceptionnel, est en constante augmentation ? Alors même que vous valorisez le rendement des fonds Euros à 1,5 % l’an…
        Au plaisir (sincère) de vous lire. Pour peu que la contradiction soit fondée et argumentée et idéalement exempte de jugements.

  5. Je suis assez d’accord avec le coté un peu léger de votre simulation, pourquoi parler de décote de 30% ? Ce % est arbitraire car il s’apprécie programme par programme, ville par ville.

    Il est tout a fait possible, si on cherche attentivement, de trouver des programmes neufs dont la différence de prix avec l’ancien est bien moins importante, voir dans certains cas (rares mais possibles) nulle (tenant compte de la date d’investissement / grille de prix de lancement du programme / évolution des prix dans l’ancien sur la période).

    D’autre part dans l’ancien les charges liées à l’investissement seront plus importantes que dans le neuf, qu’il s’agisse des frais d’acquisition qui sont pour rappel 7,5%/8% dans l’ancien vs de 2,5% dans le neuf (ce qui gomme encore ce % d’écart de prix que vous citez.) mais également d’entretien (ravalement, rénovation, chauffage, entretien, etc.).

    Enfin dans une stratégie patrimoniale il ne faut pas écarter (sur la base des lois actuellement en vigueur) qu’il sera possible d’optimiser la fiscalité, donc l’effort d’épargne via un changement de statut pour du loueur meublé au terme de l’avantage fiscal, augmentant mécaniquement le TRI de l’opération.

    Et pour terminer, je comprends bien que vous pousserez votre comparatif avec ancien, lmnp, déficit foncier, dans de prochains articles, mais il faudrait un comparatif complet pour apprécier votre analyse.

    • Merci pour ces commentaires, Il est vrai qu’il y a toujours beaucoup à redire sur les hypothèses d’une simulation.

       » je comprends bien que vous pousserez votre comparatif avec ancien, lmnp, déficit foncier, dans de prochains articles, mais il faudrait un comparatif complet pour apprécier votre analyse. ».

      Oui, nous analyserons avec les mêmes critères et réflexion tous les autres mécanismes, y compris bascule en LMNP après PINEL.

      • Bonjour Guilaume étant novice dans le Pinel, je recois mon appartement en Pinel en 2020. J’avais une question sur le crédit, vaut il mieux prendre l’assurance de la banque ou faire une délégation d’assurance qui coute moins cher certe mais du coup moins de déductibilité .
        Autre petite question: si je comprends bien, il ne faut pas s’exciter sur la vente après les 9 ans du Pinel, sauf si le marché est bon?!
        merci beaucoup

      • Bonjour Guilaume étant novice dans le Pinel, je reçois mon appartement en Pinel en 2020. J’avais une question sur le crédit, vaut il mieux prendre l’assurance de la banque ou faire une délégation d’assurance qui coute moins cher certes mais du coup moins de déductibilité .
        Autre petite question: si je comprends bien, il ne faut pas s’exciter sur la vente après les 9 ans du Pinel, sauf si le marché est bon?!
        merci beaucoup

  6. Patrick SOULIS says:

    J’oubliais : « 10% de charges déductibles »
    La taxe foncière c’est « cadeau » ?
    L’hypothèse d’une gestion déléguée et le coût des assurances (PNO) et garanties locatives (impayés, etc…) ?
    On dirait que vous voulez tellement démonter le Pinel que vous en oubliez les basiques…
    Je vous ai lu plus pro !

    • Je suis désolé mais 10% de charges locatives cela signifie qu’on favorise le PINEL. Je ne comprends donc pas votre propos.
      A 20-25% de charges, même déductibles, le projet n’est pas du tout rentable.
      En revanche, il aurait effectivement fallu prendre en compte 3 hypothèses :
      – moins-value de 30 %
      – ni plus ni moins-value
      – plus-value de 15%
      Faut-il rappeler que le rendement moyen de l’immobilier nu est de 2%? Est-ce une rémunération satisfaisante compte tenu des risques qui sont pris?
      Je pense simplement que les investisseurs en France sont en train de creuser la tombe de l’ensemble des investissements en envoyant leurs capitaux dans un secteur de rente, qui fait travailler un nombre de personnes très inférieur à ce que l’on peut trouver dans des secteurs productifs.

      • « Je pense simplement que les investisseurs en France sont en train de creuser la tombe de l’ensemble des investissements en envoyant leurs capitaux dans un secteur de rente, qui fait travailler un nombre de personnes très inférieur à ce que l’on peut trouver dans des secteurs productifs. »
        -> Parlez-vous des investisseurs qui envoient leurs capitaux chez un assureur ? 🙂

  7. Chaque opération est un cas d’espèce et les hypothèses sont fortement dimensionnante du résultat.

    ACHAT :
    Pour un programme particulier en grande couronne parisienne, a coté d’un nœud ferroviaire, j’ai regardé les prix de ventes réalisées d’appartements construits il y a 4 ans

    Pour ce programme et avec les prix du début de sa commercialisation, les prix d’achat étaient dans les prix du marché des ventes dans les immeubles récents.

    LOYERS :
    Comme les plafonds de loyers PINEL sont standards en zone A1(comme dans d’autres zones), cela peut être pénalisant par rapport au marché libre (écart de loyer de 40% à 50%).
    Dans certains cas louer sur le marché libre peut s’avérer plus intéressant.
    Les plafonds PINEL sont revalorisés par décret tous les ans à peu prés dans la dynamique de l’IRL.
    On ne peut pas dépasser ces plafonds durant toute la période PINEL.
    Pour se raccorder au marché libre en fin de PINEL, on ne peut pas augmenter le loyer de plus 10%/an ….ce qui peut conduire à lisser le raccordement sur 3 ou 4 ans. je vois là une difficulté pratique vis à vis du ou des locataires et des impacts financiers certains.

    En conclusion, le Pinel n’est pas la panacée. Chaque opération doit être étudiée de manière détaillée avec les flux de trésorerie.

    Dans le cas d’espèce évoqué pour un 3 pièces, le loyer Pinel est 796euros et le loyer en marché libre est 1200euros.
    ———————–avantage au loyer libre——————

  8. https://www.lefigaro.fr/impots/taxe-fonciere-ce-que-la-reforme-prevue-en-2026-devrait-changer-20191125

    J’en connais qui payent une taxe foncière de 2000 euros pour un bien évalué 150 KE et d’autres 1000 E de TF pour un bien estimé 900 KE . La nationalisation et l’indexation sur la valeur des biens va remettre les pendules à l’heure !!! Et très vite !!!

  9. Si vous avez un écart de 30% entre le neuf et l’ancien, la moins value est telle qu’il vaut mieux investir ailleurs (une autre ville ou un autre quartier). Il y a des centres ville en Ile-de-France ou le neuf et au prix de l’ancien si on prend en compte l’écart sur les frais de notaire. Et si vous vous avez plus de 55 ans et de l’apport, emprunter un minimum pour éviter de payer une ADE hors de prix qui vient aggraver le coût du crédit (votre argent qui dort ne rapporte rien ou perd de la valeur). Bon investissement !

  10. Saint-aimé says:

    Soyons fair, il y a du bon dans cette analyse.

    1) utilisation du TRI, seul juge de paix en matiere de choix entre 2 investissements

    2) volonté pedagogique

    En revanche, ca peche sur 2 points :

    1) la vacance locative est quasi inexistante dans des immeubles neufs – par rapport a la meme chose dans l’ancien. J’espere que les hypothses dans l’ancien prendront une vacance locative en compte

    2) il y a moins de reparations mais aussi un loyer legerement superieur que dans l’ancien. Environ + 10% (en mon experience) la valeur du services propose etant superieur que dans l’ancien

    3) la decote de -30% au bout de 20 ans est… idiote ! Je m’explique : il y a bien une surcote entre le neuf et le prix moyen haut dans l’ancien. Donc si on prend une valorisarion de l’ancien de +1% en moyenne sur 20 ans, la surcote sera moindre au bout des 20 ans. D’experience, sur jbe surcote inferieure a 20% je prends une perte facie de -10% au bout de la 10r annee

    4) et je crois que c’est le pire, la duree de detention ne peut etre la duree de l’emprunt ! C’est risible, d’autant plus pour un investissement pinel donc a vocation defiscalisante. Prenons 10 ans, apres 9 annees defiscalisees

    Pour ce qui est du decalage de la livraison en VEFA, je pense que ce n’est pas recevable : il convient de comparer avec un investissement dans l’ancien sur des periodes ou du revenu sera touché

  11. si les taux passent à 2% dans 4 ans, je vous dis pas le crash total sur ces investissements à 4% de TRI…. et sans compter le temps passé comme l’a justement rappelé Polaris.

    Y a mieux à faire mais Guillaume est obnubilé par l’immo résidentiel…

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