Avec cet article, je souhaite inaugurer une série d’articles consacrée au calcul de la rentabilité de l’investissement en immobilier locatif. Il s’agit tout simplement de réaliser, pour chacun des régimes fiscaux existants, des simulations commentées au terme desquelles vous serez en capacité de comprendre comment se construit la rentabilité de l’investissement et surtout de comprendre au-delà des légendes urbaines et autres discours commerciaux, l’intérêt ou non d’investir.
Il s’agit là d’une travail de simulation que nous réalisons régulièrement dans le cadre de nos missions d’assistance patrimoniale : Vous avez un projet d’investissement immobilier et vous avez besoin d’un avis objectif avant de vous engager ; Pendant les 45 minutes à 1 heure de notre rendez-vous d’assistance patrimoniale, nous réalisons et commentons avec vous une simulation objective de votre investissement et nous analysons le pertinence financière, fiscale et économique de votre investissement.
Pour calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif, nous allons calculer le taux de rendement interne de l’investissement, c’est à dire son taux de rendement global. Au-delà du rendement locatif (=loyer / prix de revient de l’immeuble), le taux de rendement interne permet d’intégrer la réduction d’impôt, les conséquences de l’effet de levier, l’évolution des loyers ou encore les perspectives sur l’évolution des prix de l’immobilier.
 

Commençons aujourd’hui avec la rentabilité de l’investissement en loi PINEL.

A première vue, et c’est le propos que nous vous proposions déjà dans cet article « La loi PINEL, un investissement immobilier locatif non rentable à cause d’un surcoût de 30% ?« , l’investissement immobilier locatif dans l’immobilier neuf ne paraît pas attrayant tant les prix sont élevés et le rendement locatif médiocre pour un investissement de long terme, immobilisé et probablement source de contrainte de gestion et de frais d’entretien aléatoires mais certains avec l’inévitable obsolescence de l’immeuble.
Pourtant, comme nous allons le voir au terme de la simulation commentées ci-après, le taux de rendement locatif sera très nettement amélioré :

– Par l’effet de levier du crédit immobilier, grâce à la faiblesse excessive des taux de crédit immobilier (cf »barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ) ;

– Par la réduction d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux accordés pendant les 12 premières années de location en loi PINEL ;

Au final, le taux de rendement interne apparaît moins mauvais que pouvait le laisser penser la médiocrité du rendement locatif, même s’il ne sera pas toujours suffisant pour justifier une immobilisation aussi longue et les contraintes et les aléas de gestion.
Seul celui qui sera capable de s’investir dans son investissement PINEL pourra rarement espérer un taux de rendement suffisamment élevé. Dans l’idéal, je crois que la contrainte et le risque de l’immobilier locatif n’est pas justifié en dessous d’un taux de rendement interne de 7%. En dessous, le risque et les contraintes de l’immobilier locatif ne sont pas suffisamment rémunérés.
Considérant que la question de la plus-value immobilière n’est pas une donnée maitrisable, toutes les simulations sont réalisées dans l’hypothèse d’une stagnation des prix de l’immobilier pendant toute la durée de l’investissement (20 ans). Parier sur la plus-value est spéculatif et trop aléatoire pour intéresser l’investisseur immobilier de long terme.
De surcroît, dans le cas spécifique de l’immobilier locatif PINEL, nous réaliserons ici une décote de 30% sur la valeur de l’investissement afin de tenir compte du surcoût classique d’un investissement dans le neuf par rapport à un investissement dans l’ancien. Le lendemain de l’achat en PINEL, l’immeuble neuf devenu ancien perd 30% de sa valeur !
A contrario, et nous le verrons dans les prochains articles lorsqu’il s’agira de réaliser des simulations d’investissement dans l’ancien en location meublée ou déficit foncier, le taux de charge d’entretien est naturellement plus faible en immobilier neuf loi PINEL que dans l’immobilier ancien.
Et surtout, n’oubliez jamais qu’un bon investissement se fait toujours à l’achat ! La plus-value n’est qu’un espoir aléatoire sur lequel on ne peut compter au moment de l’achat. 
 

Simulation d’investissement immobilier en LOI PINEL

Voici les données de l’investissement que nous allons utiliser pour notre simulation :

 
Comme vous le constatez, des données classiques et plutôt conservatrice notamment sur la question de l’évolution future des loyers et des prix de l’immobilier !
Voici les résultats détaillés :

 
1 – Comme expliqué ci-avant, nous adoptons une approche prudente afin de prendre en compte le prix plus élevé de l’immobilier neuf par rapport à l’immobilier ancien. Nous considérons ici, une décote de 30% ;
4 – De surcroît, comme nous adoptons également l’hypothèse de stabilité des prix de l’immobilier ancien pendant toute la période d’investissement, la valeur dans 20 ans de l’investissement est ici de 70% du prix d’achat 20 ans plus tôt ; Vous conviendrez alors de l’extrême prudence de la simulation ;
2 – 3 – L’investissement locatif en loi PINEL générera des revenus fonciers imposables qui seront totalement absorbés par le bénéfice de la réduction d’impôt pendant les 9 premières années de l’investissement ; Pendant 9 ans, la loi PINEL permet à l’investisseur de bénéficier d’une baisse de sa pression fiscale ; Après les 9 premières années, c’est l’inverse, son investissement immobilier locatif est source d’une imposition supplémentaire ; Au total, sur 20 ans, nous sommes presque à l’équilibre : Les impôts sur le revenu foncier sont compensés par la réduction d’impôt acquise pendant les 12 premières années de location ; Sur 20 ans, il y a une quasi neutralité fiscale !
Pour utiliser des termes « à la mode », nous sommes en cash-flow négatifs pendant 20 ans avec un effort de trésorerie de seulement 2925€ la première année, mais 8211€ l’année 20 (dernière année de remboursement du crédit immobilier, mais absence de défiscalisation PINEL, et fin des intérêts d’emprunt déductibles). L’investisseur doit débourser 8211€ en cette 20ième année ; Il faut l’anticiper.
 
 

Quel est le TRI de cet investissement PINEL ?

Avec toutes ces hypothèses, le TRI de l’investissement PINEL ressort à 4.15% !

 
Mais attention à interprétation des chiffres et à l’origine de ce TRI : C’est principalement l’effet de levier du crédit immobilier qui permet d’espérer un tel TRI, malgré des qualités intrinsèques plutôt médiocres de l’investissement. En l’absence de crédit, c’est à dire dans l’hypothèse d’un autofinancement à 100%, le TRI tombe à 1.84% !
Enfin, en supprimant la décote de 30% sur le prix de l’immeuble, les résultats sont tout également très différents. Le TRI ressort alors à 7.79% !
Ce qui devient vraiment intéressant ! Mais n’est-ce pas utopique de croire que la hausse des prix de l’immobilier compensera la surcote payée lors de l’achat neuf ? 
Encore une fois, n’oubliez jamais qu’un bon investissement se fait à l’achat ! Il existe des solutions pour réduire sa dépendance aux prix du neuf trop élevé !
 

A suivre …

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