Entre taux immobilier extrêmement bas (Cf « barème des meilleurs taux immobilier actuellement« ), imposition confiscatoire des revenus fonciers et la perspective d’une augmentation de la rémunération de l’épargne à moyen terme, le recours au crédit IN FINE ne serait-il pas une opportunité à saisir pour financer votre investissement immobilier ?
Il doit être possible pour l’investisseur immobilier à la vision globale d’améliorer le taux de rendement global de son investissement immobilier grâce à l’effet de levier potentiellement supérieur du crédit In fine (Ce thème et plus globalement la question de l’optimisation du financement de votre investissement immobilier sont traités de manière exhaustive dans notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier »).
Vous aurez bien noté le mot « potentiellement » dans la phrase précédente. Le recours au crédit in fine ne sera à l’origine d’un effet de levier maximal uniquement si l’investisseur immobilier est capable de mobiliser son épargne financière dans des projets financiers ou immobiliers dont le taux de rendement sera suffisant.
Mais avant d’aller plus loin, revenons aux bases et aux définitions du crédit in fine et du crédit amortissable.
 
 

Le crédit amortissable : C’est un crédit immobilier à mensualité constante et amortissement progressif du capital.

Le crédit amortissable, c’est le crédit classique. Le crédit immobilier dont le remboursement se fait par mensualités constantes sur toute la durée du financement. Chaque mensualité est composée des intérêts mensuels proportionnels au capital restant à rembourser, puis du capital.
Au fur et à mesure des mensualités et donc du remboursement du capital, la proportion des intérêts dans la mensualité constante diminue au profit du capital.
Voici le tableau d’amortissement d’un crédit amortissable classique

Montant emprunté                         100 000,00 €
taux d’intérêt2,50%
Durée (en année)20
 127177            27 177          100 000
Capital début périodeMensualitéDont intérêtDont capitalCapital restant à rembourser
 100 000,00                                  529,90            208,33            321,57      99 678,43
 99 678,43                                  529,90            207,66            322,24      99 356,19
99 356,19                                  529,90            206,99            322,91      99 033,28
99 033,28                                  529,90            206,32            323,58      98 709,70
98 709,70                                  529,90            205,65            324,26      98 385,44
98 385,44                                  529,90            204,97            324,93      98 060,51
98 060,51                                  529,90            204,29            325,61      97 734,90
97 734,90                                  529,90            203,61            326,29      97 408,61
97 408,61                                  529,90            202,93            326,97      97 081,64
97 081,64                                  529,90            202,25            327,65      96 753,99
96 753,99                                  529,90            201,57            328,33      96 425,66
96 425,66                                  529,90            200,89            329,02      96 096,64
2 633,04                                  529,90                 5,49            524,42         2 108,62
2 108,62                                  529,90                 4,39            525,51         1 583,11
1 583,11                                  529,90                 3,30            526,60         1 056,50
1 056,50                                  529,90                 2,20            527,70            528,80
528,80                                  529,90                 1,10            528,80                 0,00

 

Le crédit In fine, un crédit immobilier destiné à l’investisseur immobilier locatif à mensualité constante et remboursement du capital en une seule fois à l’échéance du crédit immobilier.

Le crédit In fine est un crédit immobilier destiné aux investisseurs immobilier locatifs ; Ce type de crédit immobilier est en apparence toujours plus onéreux qu’un crédit immobilier amortissable. En effet, la mensualité du crédit immobilier sera composée du montant des intérêts sans amortissement du capital.
L’absence de remboursement du capital emprunté au gré des mensualités a pour conséquence un niveau stable des mensualités et donc un coût initial plus élevé.
 
Voici le tableau d’amortissement d’un crédit In Fine :

Montant emprunté    100 000,00 €
taux d’intérêt2,50%
Durée (en année)20
Capital début périodeMensualitéDont intérêtDont capitalCapital restant à rembourser
                   1100 000,00             208,33            208,33                     –          100 000,00
                   2100 000,00             208,33            208,33                     –          100 000,00
                   3100 000,00             208,33            208,33                     –          100 000,00
                   4100 000,00             208,33            208,33                     –          100 000,00
                   5100 000,00             208,33            208,33                     –          100 000,00
                   6100 000,00             208,33            208,33                     –          100 000,00
                   7100 000,00             208,33            208,33                     –          100 000,00
                   8100 000,00             208,33            208,33                     –          100 000,00
                   9100 000,00             208,33            208,33                     –          100 000,00
                 10100 000,00             208,33            208,33                     –          100 000,00
                 11100 000,00             208,33            208,33                     –          100 000,00
                 12100 000,00             208,33            208,33                     –          100 000,00
 …
               236100 000,00             208,33            208,33                     –          100 000,00
               237100 000,00             208,33            208,33                     –          100 000,00
               238100 000,00             208,33            208,33                     –          100 000,00
               239100 000,00             208,33            208,33                     –          100 000,00
               240100 000,00     100 208,33            208,33    100 000,00                           –

 
Comme vous pouvez le constater, le montant des intérêts payés par l’emprunteur sont plus élevés dans un crédit In fine par rapport à un crédit amortissable. C’est toujours comme ça, même après l’impact fiscal attaché à la déductibilité des intérêts d’emprunt.
En effet, dans le cas d’un crédit immobilier locatif, les intérêts d’emprunt payés par l’emprunteur sont une charge déductible du revenu imposable. Cela signifie que le montant des intérêts d’emprunt payé par l’emprunteur aura pour conséquence de réduire le montant des revenus fonciers imposables … et donc le montant de l’impôt sur le revenu calculé selon la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux au taux de 17.20%.
Donc l’emprunteur immobilier locatif via un crédit In Fine aura davantage d’intérêt à déduire, payera moins d’impôt sur le revenu que l’emprunteur via un crédit amortissable … mais payera toujours plus cher au total.
 
Reprenons notre exemple simple pour comprendre.

Montant des intérêts du crédit amortissable : -+ 27 000€

Montant des intérêts du crédit in fine : -+ 50 000€.

 
Considérant l’emprunteur imposable à la tranche marginale d’imposition de 30% + 17.20% de prélèvements sociaux soit 47.20%.

Le coût réel du crédit amortissable sera de 27 000€ – 27 000*0.472 = -+14000€.

Le coût réel du crédit In Fine sera de 50 000€ – 50 000€*0.472 = 26400€.

 
[box]Le crédit In Fine est toujours plus onéreux que le crédit amortissable même si le surcoût est réduit par la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt.[/box]
 
 

L’intérêt du crédit In fine repose sur la capitalisation rendue possible par le remboursement du capital uniquement à échéance du crédit immobilier.

Puisque le crédit In Fine est toujours plus onéreux que le crédit amortissable, même après déductibilité des intérêts d’emprunt, il faut chercher ailleurs l’intérêt d’un tel crédit immobilier pour l’investisseur locatif.
L’intérêt principal repose sur la capitalisation rendue possible par le remboursement à échéance du capital emprunté. Cet effet capitalisation doit permettre de compenser le surcoût par rapport au crédit amortissable et permet d’espérer un effet de levier supérieur.
En effet, contrairement au crédit amortissable dont les mensualités (plus élevés) sont composées d’intérêts + capital, les mensualités du crédit in fine ne sont constituées que des intérêts. L’emprunteur via un crédit immobilier in fine aura des mensualités plus faibles que l’emprunteur via un crédit amortissable. Il pourra donc épargner et valoriser cet écart de trésorerie mensuelle.
Cette situation n’est pas sans intérêt pour l’épargnant qui a compris qu’il était opportun de se constituer un capital sur les marchés financiers grâce à un effort d’épargne régulier. Nous retrouvons la stratégie de l’investissement progressif et programmé telle que nous vous la présentions dans ces articles « Investir progressivement en Bourse est il vraiment rentable ? Quelle rentabilité espérer ? » et « Bourse : Une gestion active de votre investissement progressif est nécessaire pour générer de la performance. »
 
Dans notre exemple, l’écart de mensualité entre le crédit In fine et le crédit amortissable est de 530€ -208€ =322€ par mois pendant les 20 années du crédit immobilier.
Si l’emprunteur place ces 322€, de manière régulière sur les marchés financiers, quel capital disposera t’il dans 20 ans ? Prenons des hypothèses de rendement pour nous projeter :

  • 1% : 85510€, soit un coût total du crédit In fine de 26400€ (coût net de déductibilité des intérêts d’emprunt) + 100000€ (remboursement du capital) + 77280€ (somme des versements en épargne 322*240) – 85510 = 118169€
  • 2% : 94924€, soit un coût total du crédit In fine de 108755€
  • 3% : 105713€, soit un coût total du crédit In fine de 97966€
  • 4% : 118101€, soit un coût total du crédit In fine de 85578€
  • 5% : 132352€, soit un coût total du crédit In fine de 71327€
  • 6% : 148777€, soit un coût total du crédit In fine de 54902€
  • 7% : 167738€, soit un coût total du crédit In fine de  35941€

Pour mémoire, le coût réel du crédit amortissable est de 114 000€. Cela signifie que le recours au crédit In fine peut être attrayant à partir d’un rendement de 2% de l’épargne capitalisée. Plus le rendement de l’épargne sera élevé, plus l’intérêt du crédit In Fine sera élevé.
Vous l’aurez compris, l’emprunteur ne pourra se contenter d’un fonds euros dont le rendement ne sera pas suffisant, mais une allocation prudent long terme sur les marchés financiers doit pouvoir permettre de dégager un gain attrayant.

Pour aller plus loin :
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Investir dans l'immobilier
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