Entre taux immobilier extrêmement bas (Cf « barème des meilleurs taux immobilier actuellement« ), imposition confiscatoire des revenus fonciers et la perspective d’une augmentation de la rémunération de l’épargne à moyen terme, le recours au crédit IN FINE ne serait-il pas une opportunité à saisir pour financer votre investissement immobilier ?

Il doit être possible pour l’investisseur immobilier à la vision globale d’améliorer le taux de rendement global de son investissement immobilier grâce à l’effet de levier potentiellement supérieur du crédit In fine (Ce thème et plus globalement la question de l’optimisation du financement de votre investissement immobilier sont traités de manière exhaustive dans notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier »).

Vous aurez bien noté le mot « potentiellement » dans la phrase précédente. Le recours au crédit in fine ne sera à l’origine d’un effet de levier maximal uniquement si l’investisseur immobilier est capable de mobiliser son épargne financière dans des projets financiers ou immobiliers dont le taux de rendement sera suffisant.

Mais avant d’aller plus loin, revenons aux bases et aux définitions du crédit in fine et du crédit amortissable.

 

 

Le crédit amortissable : C’est un crédit immobilier à mensualité constante et amortissement progressif du capital.

Le crédit amortissable, c’est le crédit classique. Le crédit immobilier dont le remboursement se fait par mensualités constantes sur toute la durée du financement. Chaque mensualité est composée des intérêts mensuels proportionnels au capital restant à rembourser, puis du capital.

Au fur et à mesure des mensualités et donc du remboursement du capital, la proportion des intérêts dans la mensualité constante diminue au profit du capital.

Voici le tableau d’amortissement d’un crédit amortissable classique

Montant emprunté                          100 000,00 €
taux d’intérêt 2,50%
Durée (en année) 20
 127177             27 177           100 000
Capital début période Mensualité Dont intérêt Dont capital Capital restant à rembourser
 100 000,00                                   529,90             208,33             321,57       99 678,43
 99 678,43                                   529,90             207,66             322,24       99 356,19
99 356,19                                   529,90             206,99             322,91       99 033,28
99 033,28                                   529,90             206,32             323,58       98 709,70
98 709,70                                   529,90             205,65             324,26       98 385,44
98 385,44                                   529,90             204,97             324,93       98 060,51
98 060,51                                   529,90             204,29             325,61       97 734,90
97 734,90                                   529,90             203,61             326,29       97 408,61
97 408,61                                   529,90             202,93             326,97       97 081,64
97 081,64                                   529,90             202,25             327,65       96 753,99
96 753,99                                   529,90             201,57             328,33       96 425,66
96 425,66                                   529,90             200,89             329,02       96 096,64
2 633,04                                   529,90                  5,49             524,42          2 108,62
2 108,62                                   529,90                  4,39             525,51          1 583,11
1 583,11                                   529,90                  3,30             526,60          1 056,50
1 056,50                                   529,90                  2,20             527,70             528,80
528,80                                   529,90                  1,10             528,80                  0,00

 

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Le crédit In fine, un crédit immobilier destiné à l’investisseur immobilier locatif à mensualité constante et remboursement du capital en une seule fois à l’échéance du crédit immobilier.

Le crédit In fine est un crédit immobilier destiné aux investisseurs immobilier locatifs ; Ce type de crédit immobilier est en apparence toujours plus onéreux qu’un crédit immobilier amortissable. En effet, la mensualité du crédit immobilier sera composée du montant des intérêts sans amortissement du capital.

L’absence de remboursement du capital emprunté au gré des mensualités a pour conséquence un niveau stable des mensualités et donc un coût initial plus élevé.

 

Voici le tableau d’amortissement d’un crédit In Fine :

Montant emprunté     100 000,00 €
taux d’intérêt 2,50%
Durée (en année) 20
Capital début période Mensualité Dont intérêt Dont capital Capital restant à rembourser
                   1 100 000,00              208,33             208,33                      –           100 000,00
                   2 100 000,00              208,33             208,33                      –           100 000,00
                   3 100 000,00              208,33             208,33                      –           100 000,00
                   4 100 000,00              208,33             208,33                      –           100 000,00
                   5 100 000,00              208,33             208,33                      –           100 000,00
                   6 100 000,00              208,33             208,33                      –           100 000,00
                   7 100 000,00              208,33             208,33                      –           100 000,00
                   8 100 000,00              208,33             208,33                      –           100 000,00
                   9 100 000,00              208,33             208,33                      –           100 000,00
                 10 100 000,00              208,33             208,33                      –           100 000,00
                 11 100 000,00              208,33             208,33                      –           100 000,00
                 12 100 000,00              208,33             208,33                      –           100 000,00
 …
               236 100 000,00              208,33             208,33                      –           100 000,00
               237 100 000,00              208,33             208,33                      –           100 000,00
               238 100 000,00              208,33             208,33                      –           100 000,00
               239 100 000,00              208,33             208,33                      –           100 000,00
               240 100 000,00      100 208,33             208,33     100 000,00                            –

 

Comme vous pouvez le constater, le montant des intérêts payés par l’emprunteur sont plus élevés dans un crédit In fine par rapport à un crédit amortissable. C’est toujours comme ça, même après l’impact fiscal attaché à la déductibilité des intérêts d’emprunt.

En effet, dans le cas d’un crédit immobilier locatif, les intérêts d’emprunt payés par l’emprunteur sont une charge déductible du revenu imposable. Cela signifie que le montant des intérêts d’emprunt payé par l’emprunteur aura pour conséquence de réduire le montant des revenus fonciers imposables … et donc le montant de l’impôt sur le revenu calculé selon la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux au taux de 17.20%.

Donc l’emprunteur immobilier locatif via un crédit In Fine aura davantage d’intérêt à déduire, payera moins d’impôt sur le revenu que l’emprunteur via un crédit amortissable … mais payera toujours plus cher au total.

 

Reprenons notre exemple simple pour comprendre.

Montant des intérêts du crédit amortissable : -+ 27 000€

Montant des intérêts du crédit in fine : -+ 50 000€.

 

Considérant l’emprunteur imposable à la tranche marginale d’imposition de 30% + 17.20% de prélèvements sociaux soit 47.20%.

Le coût réel du crédit amortissable sera de 27 000€ – 27 000*0.472 = -+14000€.

Le coût réel du crédit In Fine sera de 50 000€ – 50 000€*0.472 = 26400€.

 

Le crédit In Fine est toujours plus onéreux que le crédit amortissable même si le surcoût est réduit par la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt.

 

 

L’intérêt du crédit In fine repose sur la capitalisation rendue possible par le remboursement du capital uniquement à échéance du crédit immobilier.

Puisque le crédit In Fine est toujours plus onéreux que le crédit amortissable, même après déductibilité des intérêts d’emprunt, il faut chercher ailleurs l’intérêt d’un tel crédit immobilier pour l’investisseur locatif.

L’intérêt principal repose sur la capitalisation rendue possible par le remboursement à échéance du capital emprunté. Cet effet capitalisation doit permettre de compenser le surcoût par rapport au crédit amortissable et permet d’espérer un effet de levier supérieur.

En effet, contrairement au crédit amortissable dont les mensualités (plus élevés) sont composées d’intérêts + capital, les mensualités du crédit in fine ne sont constituées que des intérêts. L’emprunteur via un crédit immobilier in fine aura des mensualités plus faibles que l’emprunteur via un crédit amortissable. Il pourra donc épargner et valoriser cet écart de trésorerie mensuelle.

Cette situation n’est pas sans intérêt pour l’épargnant qui a compris qu’il était opportun de se constituer un capital sur les marchés financiers grâce à un effort d’épargne régulier. Nous retrouvons la stratégie de l’investissement progressif et programmé telle que nous vous la présentions dans ces articles « Investir progressivement en Bourse est il vraiment rentable ? Quelle rentabilité espérer ? » et « Bourse : Une gestion active de votre investissement progressif est nécessaire pour générer de la performance. »

 

Dans notre exemple, l’écart de mensualité entre le crédit In fine et le crédit amortissable est de 530€ -208€ =322€ par mois pendant les 20 années du crédit immobilier.

Si l’emprunteur place ces 322€, de manière régulière sur les marchés financiers, quel capital disposera t’il dans 20 ans ? Prenons des hypothèses de rendement pour nous projeter :

  • 1% : 85510€, soit un coût total du crédit In fine de 26400€ (coût net de déductibilité des intérêts d’emprunt) + 100000€ (remboursement du capital) + 77280€ (somme des versements en épargne 322*240) – 85510 = 118169€
  • 2% : 94924€, soit un coût total du crédit In fine de 108755€
  • 3% : 105713€, soit un coût total du crédit In fine de 97966€
  • 4% : 118101€, soit un coût total du crédit In fine de 85578€
  • 5% : 132352€, soit un coût total du crédit In fine de 71327€
  • 6% : 148777€, soit un coût total du crédit In fine de 54902€
  • 7% : 167738€, soit un coût total du crédit In fine de  35941€

Pour mémoire, le coût réel du crédit amortissable est de 114 000€. Cela signifie que le recours au crédit In fine peut être attrayant à partir d’un rendement de 2% de l’épargne capitalisée. Plus le rendement de l’épargne sera élevé, plus l’intérêt du crédit In Fine sera élevé.

Vous l’aurez compris, l’emprunteur ne pourra se contenter d’un fonds euros dont le rendement ne sera pas suffisant, mais une allocation prudent long terme sur les marchés financiers doit pouvoir permettre de dégager un gain attrayant.

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20 Comments

  1. Donald Duck says:

    Suis-je le seul à penser que la bourse est sous cocaine et que ça va se crasher très fort à moyen terme ?

    En 18 mois la capitalisation boursière mondiale a doublé !! Avez-vous vu la croissance mondiale doubler ?

    Donc : acheter de la nue-propriété en in fine pourquoi pas (ce serait mon idée) mais seulement après le big reset…

  2. ALAIN LAMBARD says:

    Bonjour Guillaume,
    Mon approche de la comparaison crédit amortissable / crédit in fine est la suivante:
    1° en ce qui concerne le coût fiscal net d’impôt, ne pas omettre la déduction de la CSG déductible, qui avec un taux marginal de 30% ramène le taux IR+PS à 45,16% et le surcoût net pour le crédit in fine à 12 516€.
    2° Pour que le crédit in fine soit plus favorable que le crédit amortissable il faut que le placement du gain de trésorerie mensuel de 322€sur un support de capitalisation sur la période de 20 ans et compte tenu de la fiscalité (prélèvement à la source des PS au fil de l’eau) et de l’IR forfaitaire à 7.5% appliqué au montant capitalisé sous déduction de l’abattement de 9200€ soit supérieur à 100 000+ 12516 soit 112516€.
    En utilisant dans Excel la fonction « valeur cible » on obtient un taux annuel de 4.52% actuellement bien loin du marché.

  3. Plusieurs inconnues dans le in fine dont certaines récentes :

    – in fine, quelle sera la somme épargnée ET valorisée sur les supports choisis ? avec la « bourse sous coke » comme dit plus haut, que peut -on espérer hormis des sueurs et une vallée de larmes ? Au pire, et je le vois souvent, il faut mobiliser tout son patrimoine pour rembourser in fine un adossement insuffisant=> pas terrible

    – quelle sera la fiscalité de sortie dudit adossement? plus sévère à n’en point douter.

    – comment admettre de bloquer son épargne au profit de banques au comportement erratique et insolvable? on donne la clef de la cave à vins à l’ivrogne (si en plus elles obligent à souscrire une AV maison , jamais des meilleures..)

    – comment imaginer la pérennité de la déductibilité des intérêts d’emprunt ? avec les alertes sur les loyers fictifs et autres confiscation étatique sur les terrains, on ne peut douter de l’ingéniosité de Bercy, toujours dans le même sens of course :=))

    Il faut à mon sens pour toutes ces raisons, privilégier l’amortissable (et oublier la martingale du surplus d’intérêts déductibles), et privilégier la mobilité des investissements (tant qu’elle demeure possible)

    Les projections sur 20 ans appartiennent au monde d’hier, surtout en mode bisounours.

  4. J’oubliais :

    pour vous étrangler un peu plus , les banques demandent un adossement Assvie sur fonds euros, le plus souvent,avec les perspectives que l’on connait….

    Merci pour tout et au revoir

    • Jean-Louis says:

      Avec le crédit in fine nanti sur une assurance-vie on économise l’assurance emprunteur obligatoire pour un crédit amortissable.

      • Bonjour
        Attention : Ne pas confondre ass vie en en garantie du crédit qui vient remplacer une hypothèque. Et assurance emprunteur DIT qui reste souvent obligatoire.

  5. Bonjour,

    Je ne suis pas un expert de ces questions, mais dans la pratique, pour un même emprunteur et une même durée, et dans la même banque, est-on sûr que le taux d’intérêt sera le même entre emprunt in fine et emprunt amortissable ? Dans le crédit in fine, le prêteur a un risque supplémentaire (c’est plus difficile de rembourser en une seule fois dans 20 ans que de rembourser en 240 mensualités) et ce risque n’est-il pas rémunéré par un différentiel de taux d’intérêt au détriment de l’emprunt in fine ?

    Cela dit, la démonstration de Guillaume sur l’intérêt du crédit in fine reste pertinente sur le fonds, il convient simplement de préciser ce point s’il est avéré.

    • Bonjour,

      Effectivement il faut compte un taux plus élevé pour un prêt in fine par rapport à un amortissable (pour la même période). +0.5points pour le prêt in fine dans certains cas.

  6. J’ai déjà posté sur le infine.

    Il faut compléter ce qui est dit par plusieurs choses, en résumé:
    – son intérêt n’est évident que pour l’investissement immobilier, donc ne comprend pas l’achat de sa résidence principale
    – chaque cas est particulier dans l’investissement immobilier, en fait c’est difficile de tirer des règles générales. C’est encore pire en utilisant le infine
    – adosser le infine utilisé pour l’investissement immobilier à des placements financiers n’a souvent aucun intérêt, il est préférable de l’adosser à un patrimoine immobilier
    – utiliser la capitalisation pour augmenter le levier via des placements n’est pas la seule possibilité. Il est souvent préférable de jouer sur la qualité de l’investissement lui-même pour se mettre au taquet du principe loyer=remboursement

    Mais l’idée générale de Guillaume est correcte.

  7. Bonjour à tous

     » Donc l’emprunteur immobilier locatif via un crédit In Fine aura davantage d’intérêt à déduire, payera moins d’impôt sur le revenu que l’emprunteur via un crédit amortissable … mais payera toujours plus cher au total.  »

    Il me semble avoir lu (mais où !!!! ) que la totalité des intérêts d’un prêt in fine n’étaient pas déductible , seulement une partie , sans me souvenir du pourcentage .
    Quelqu’un peut-il confirmer ou infirmer?

    Si la banque n’imposait pas son propre placement financier , ce serait vraiment TOP

    • « Si la banque n’imposait pas son propre placement financier , ce serait vraiment TOP »
      Imposer?
      C’est vous le client, et le Client est Roi.
      Et relisez mon message au-dessus, ce n’est même pas obligatoire!

      Je n’ai jamais vu cette limitation des intérêts du in fine? C’est récent?

      • Jean-Louis says:

        Il me semble que cette limitation progressive dans le temps porterait sur le calcul de l’IFI. La déduction des intérêts déductibles dans le calcul de l’IFI diminuerait progressivement et proportionnellement au nombre d’années de remboursement initialement prévu. Il ne devrait y avoir aucune incidence sur le calcul de l’IR. Attendons l’adoption définitive de la loi de finances pour 2018 pour en savoir un peu plus.

        • ALAIN LAMBARD says:

          Il ne s’agît pas de déduire les « intérêts » dans le calcul de l’IFI, mais le capital restant du.
          C’est ce capital restant du qui serait retraité et réduit d’une façon théorique et sur un mode linéaire sur la durée du contrat.

  8. Aucune limitation de la déduction des intérêts de l’in fine, en revanche avec le nouvel IFI ce sera la valeur faciale du passif qui décroîtra avec le temps, comme un amortissable.

    Le client est roi ? oui mais vous êtes demandeur Ankou, et vous trouverez difficilement une banque qui vous laissera le choix de l’adossement, en fin d’instruction du dossier,contrairement à leurs affirmations initiales, croyez-moi…..

    • Le but du crédit in fine est juste de déduire plus d’intérêts des impôts, on ne peux pas préférer un crédit in fine au crédit amortissable uniquement pour payer moins d’IFI, ce serait trop facile! Il y a une disposition pour réduire la déduction du capital restant dû d’un crédit in fine pour le calcul de l’IFI qui revient à déduire l’équivalent du capital de ce qu’aurait été un crédit amortissable

  9. On tourne un peu en rond, déjà dit…..

  10. Bonjour,

    Vous oubliez tous des éléments primordiaux pour un investisseur :

    – Il n’y a pas que la différence financière entre in fine et crédit classique qui peut alimenter le capital, on dégage aussi et surtout beaucoup plus de cash flow mensuel (loyers-charges) puisque la charge mensuelle est moins lourde :

    1000€ de loyer HC pour 900€ de crédit classique = 100€ de cashflow mensuel
    1000€ de loyer HC pour 500€ de crédit in fine = 500€ de cashflow mensuel

    Du coup, ça permet de réaliser un remboursement anticipé plus rapide ou d’alimenter un autre projet.

    – On a un aussi un scoring bancaire beaucoup plus attractif pour une banque (car moins d’endettement et plus de cashflow), laquelle pourra alors plus facilement nous suivre sur d’autres investissements.

    Pour les aspects fiscaux, encapsulez ce cash flow dans une société à l’IS (Impot sur les Sté) qui n’impactera pas votre IR (Impôt sur le Revenu) : SCI à l’IS, SARL… et vous pourrez en plus faire de l’amortissement du bien et déduire un tas de charges qui annulera ou maintiendra l’IS sous 15%.

    voilà pour ma contribution à la réflexion.

    Rudy

  11. bonjour à tous
    question à Liotaud
    Quid du rendement du capital nanti auprès de la banque ;qui pour le coup se  » gave « 

    • Bonjour gilbertG,
      Je ne suis pas sûr de comprendre la question. Le rendement du placement sur lequel les 20 ou 30% d’apport ont été adossés (le plus souvent une assurance vie de la banque) est aujourd’hui bien trop faible pour espérer faire croître rapidement le capital.
      Quant au nantissement du capital, cela n’empêche en rien un remboursement anticipé total ou partiel.

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