Investir dans l’immobilier locatif sous le régime de la location meublée est définitivement un régime fiscal particulier, qui le rend particulièrement attrayant, mais surtout qui bouleverse tous les repères de l’investisseur immobilier habitué au régime fiscal des revenus fonciers qui s’impose dans le cadre des locations nues.
C’est d’ailleurs la raison pour laquelle nous dédions plus de 50 pages de notre dernier livre « Investir dans l’immobilier » aux questions relatives à la location meublée, la para-hôtellerie et la location équipée.
Quid de l’amortissement de l’immeuble dont l’exploitant en location meublée ne détient que l’usufruit ?
Voilà une question intéressante. Vous le savez, être loueur en meublé, c’est posséder une entreprise individuelle qui exploite l’immeuble loué en meublé. En effet, l’activité de la location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale et les profits sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
A ce titre, le bénéfice imposable doit être calculé selon les règles fiscales propres aux BIC, tel que n’importe quel autre commerçant et artisan imposable dans la catégorie BIC. Exploiter son immeuble en location meublée, c’est bénéficier de la fiscalité normalement applicable aux entrepreneurs.
Parmi toutes ces règles comptables et fiscales propres aux entreprises et qui s’appliquent aux locations meublées, il y a l’amortissement comptable et fiscal de l’immeuble exploité. Classiquement, le bénéfice imposable de l’exploitant d’une location meublée doit tenir compte des charges d’amortissement constatant l’usure par l’usage et le temps de l’immeuble (cf »Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? »).
Pour pouvoir être amorti, l’immeuble exploité en location meublée devra être à l’actif de l’entreprise individuelle de location meublée.
Mais quid de l’immeuble en cas de donation ou de décès de l’exploitant ?
Au décès du propriétaire de l’immeuble loué en meublé, c’est à dire de l’exploitant de la location meublée, le principe de confusion du patrimoine entre le patrimoine privé et le patrimoine à l’actif de l’entreprise individuelle conduit à la transmission totale ou partiel dudit patrimoine aux héritiers : Le bien immobilier exploité en location meublée sera transmis aux héritiers selon leurs droits successoraux.
Ainsi, en présence d’un conjoint et d’enfants du couple, le décès d’un des époux pourra conduire au démembrement de l’immeuble exploité en location meublée. Le conjoint survivant deviendra usufruitier de l’immeuble et continuera de percevoir les revenus et à l’exploiter … alors que les enfants deviendront nu propriétaire dudit immeuble.
La nue propriété de l’immeuble exploité en location meublée devra donc sortir de l’actif de l’entreprise individuelle afin d’être ensuite transmis aux héritiers selon leurs parts successorales.
Cette sortie d’éléments d’actif ne sera le fait générateur de l’impôt sur la plus value immobilière lorsque l’immeuble sera exploité en location meublée non professionnelle (LMNP)… mais sera le fait générateur des plus values professionnelles pour l’exploitant en location meublée professionnelle (LMP) – cf »Location meublée et donation de l’immeuble loué. » et puis « Plus-value immobilière et location meublée (LMNP – LMP) : L’administration fiscale clarifie la situation« . –
Notons, tout de même les conséquences catastrophiques de décès de l’exploitant (LMNP / LMP : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur).
Quid des règles comptables et fiscales qui s’appliqueront après le décès de l’un des époux sur l’immeuble exploité location meublée détenu en usufruit.
La réponse est simple et vient d’être confirmée par une réponse ministérielle Frassa :
« Lorsque, à la suite d’une succession, la propriété d’un logement loué meublé est partagée entre un nu-propriétaire et un usufruitier relevant d’un régime réel d’imposition, les loyers sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux entre les mains de l’usufruitier qui ne peut pratiquer aucun amortissement à raison de ce logement dès lors que celui-ci ne fait pas partie de son actif immobilisé.
Tels sont les éléments de réponse qui peuvent être apportés faute d’informations plus précises sur la situation visée par l’auteur de la question. »
Il s’en suit donc que l’immeuble qui a fait l’objet d’une donation avec réserve d’usufruit ou dont la nue propriété aura été transmise par succession ne pourra plus être amorti.
Source : RM Christophe-André Frassa, JO Sénat du 14 décembre 2017, question n°01401
