Ce n’est pas le premier article que nous consacrons aux assurances de prêts dites seniors ou bien encore aux prêts immobiliers des emprunteurs de plus de 60 ou 65 ans. Nous avions notamment rédigé cet article « Assurance prêt immobilier senior : Quels coûts, quelles solutions pour emprunter après 60, 65 ou 70 ans ? » dans lequel nous vous indiquions les durées maximales d’emprunt suivant les banques ainsi que les meilleurs tarif d’assurance emprunteur auxquels vous pouviez prétendre en souscrivant une délégation d’assurance.

Nous avions également poursuivi avec cet article « Meilleur taux d’assurance prêt immobilier senior : le comparatif banques vs délégation d’assurance de prêt » dans lequel nous évoquions la difficulté que rencontre les emprunteurs retraités ou âgés à obtenir leur prêt immobilier. Nous avions à cette occasion insisté sur l’importance d’avoir un bon interlocuteur afin de mettre toutes les chances de son côté.

1 à 2 ans après, il nous semble important de revenir sur le cas de ces emprunteurs seniors pour qui la tâche s’est encore durcie et ce à cause de modifications réglementaires : Application de la taxe de 9% sur les garanties décès du contrat d’assurance emprunteur et abaissement permanent des seuils de l’usure ont encore réduit la fenêtre de tir dans laquelle doivent s’engouffrer les plus de 60 ans pour espérer pouvoir obtenir un accord de financement immobilier.

Tous conseils pour mieux gérer votre patrimoine dans nos livres et guides pratiques :

– « Investir dans l’immobilier » pour réussir votre investissement immobilier ;

– « Succession » pour optimiser votre succession et réduire les droits de succession ;

– « Assurance vie et gestion de patrimoine » pour utiliser toute la puissance patrimoniale de l’assurance-vie.

Nous vous avions alerté sur cette problématique de taux d’usure, il y a déjà deux ans et nous n’en étions qu’aux prémices de cette baisse dans cet article important : « Taux d’usure dépassé et refus de prêt immobilier : les solutions pour baisser votre TAEG grâce à l’assurance emprunteur »

Cet article avait été l’occasion de vous donner une série de solutions concrètes permettant de contourner cette problématique. 2 ans plus tard et après la mise en place de la nouvelle taxe sur l’assurance emprunteur au 1er janvier 2019, nous assistons à une explosion des demandes assurances liées à des refus de prêt pour dépassement de taux d’usure.

En effet, la baisse des TAEG maximum à ne pas dépasser pour respecter le seuil de l’usure cumulée à une augmentation systématique de 9% (application de la taxe depuis le 1er janvier 2019) du coût de l’assurance emprunteur réduit considérablement la possibilité pour les emprunteurs seniors d’accéder aux crédits.

Le pire comme toujours, c’est qu’aucune anticipation n’est faite sur cette problématique pourtant flagrante de la part d’une grande majorité des conseillers bancaires ou courtiers en prêts immobiliers. On assiste à une ignorance totale, faisant ainsi monter des dossiers de prêt à des emprunteurs d’un certain âge pour un résultat nul c’est-à-dire un refus de prêt.

Votre conseiller bancaire vous fera ainsi perdre du temps à fournir tous les documents nécessaires à l’obtention d’un prêt immobilier, souscrire l’assurance emprunteur (maison ou en délégation) pour au final vous dire pour que votre prêt est refusé à cause du taux d’usure. Tout ce qu’il verra c’est que sa machine dit NON ou affiche en rouge « taux d’usure dépassé ». Même si l’information concernant le prix maximal à ne pas dépasser pour le coût d’assurance emprunteur est d’une importance primordiale il ne vous le communiquera pas non plus car il faut pour cela maitriser le calcul du TAEG et ses subtilités.

Toujours la même difficulté. Il est difficile d’anticiper une problématique que l’on ne maitrise pas. Cela fait pourtant partie du métier de base d’un conseiller bancaire ou d’un courtier en prêt…..du moins il nous semble. Cet article « Crédit immobilier : Simulateur de calcul du TAEG et du TAEA des taux obligatoires mais souvent FAUX ! » cumulé au baromètre des seuils de l’usure publié tous les trimestres par la banque de France devrait vous aider à faire votre propre calcul et à anticiper ce que votre conseiller bancaire risque de ne voir que dans quelques semaines.

 



L’année 2019 sera une année de taux immobiliers bas et par conséquence une année record pour les refus de prêt immobilier des seniors de plus de 60 ans.

Au regard des nouvelles baisses de taux annoncées pour avril 2019 (cf »La baisse des taux de crédit immobilier comme unique perspective en 2019 ? »),  on pourrait assister à une bouffée d’air sur le second trimestre 2019 (si baisse des taux d’emprunt pour tous les profils) et ne subir les effets pervers à compter du troisième trimetre

En effet la baisse des taux immobiliers à compter d’avril permettra de laisser un peu plus de place au coût de l’assurance emprunteur dans un premier temps pour au final abaisser encore les seuils de l’usure par la suite. Ce seuil étant calculé sur la moyenne des taux immobiliers accordés le trimestre précédent on assistera forcément à une baisse du taux d’usure calculé sur les prêts consentis sur cette période.

N’ayons pas peur de le dire, si vous avez plus de 60 ans et que vous avez des soucis de santé tel que le diabète (cf »Quelle assurance de prêt immobilier pour diabétique de type 1 ou 2 : solution, conseil et analyse. »), des antécédent cardiologiques ou bien encore de maladie cancéreuses récentes, il devient quasiment inutile de franchir la porte d’un établissement bancaire.

Pour prendre un exemple concret entre 2017 et 2019 nous vous présenterions le cas suivant :

Un emprunteur de 65 ans qui souhaitait faire un emprunt immobilier de 100 000€ sur 20 ans pouvait en 2017 pouvait obtenir un taux de 1.65% (bon taux) alors qu’en 2019 il peut prétendre à du 1.38% (catégorie bon taux également)

On estimera pour cet emprunteur, les frais divers minimums (garantie bancaire + frais de dossier banque) à 1000€. Il ne prend pas de courtier en prêt immobilier afin de ne pas alourdir le coût de son prêt et limiter son TAEG. Rappelons que les honoraires du courtier en prêt immobilier rentrent dans le calcul du TAEG puisqu’ils constituent un des coûts obligatoires pour l’obtention du prêt. Comme nous le rappelons dans cet article « Le courtier en crédit immobilier est il vraiment utile pour négocier votre emprunt immobilier ? », les honoraires du courtier en crédit immobilier à pour conséquence d’augmenter le TAEG et réduit donc les marges face au taux d’usure.

TAEG = intérêt de prêt + coût des frais liés à l’obtention du prêt + coût de l’assurance si rendu obligatoire pour l’obtention du prêt.

Côté taux d’usure, le seuil était au premier trimestre 2017 à 3.37% et nous sommes aujourd’hui (1er trimestre mars 2019) à 2.83%. Les taux d’usure et les taux de prêt immobiliers ont baissé d’environ 16% ce qui est normal puisque le seuil de l’usure correspond à la moyenne des taux de prêt accordés le trimestre précédent majoré d’un tiers.

Avec ces différents éléments et après calcul, le coût maximal d’assurance à ne pas dépasser pour rester en deçà du seuil de l’usure est par contre passé de 18480€ (soit un taux d’assurance emprunteur de 0.924%) en 2017 à 15120€ (soit un taux d’assurance emprunteur de 0.756%) en 2019.

Problème !!

Le coût d’une assurance emprunteur n’est pas fonction d’une tendance (comme les taux d’intérêt) ou fixer de manière réglementaire (seuil de l’usure fixé par la banque de France) mais bien calculé en fonction de votre âge et d’autres caractéristiques telles que votre ancien statut professionnel (cadre, non cadre, fonctionnaire catégorie A ou autres, profession libérale,…) ou le fait que vous soyez fumeur ou non. Son tarif n’est donc pas censé baisser en même temps que les taux d’intérêt.

De plus, suite à l’application récente de taxe TSCA, la garantie emprunteur vient d’être augmenter de 9% sur la partie décès c’est-à-dire la couverture qui est demandée par la banque pour un emprunteur senior.

Si l’on récapitule la situation nous avons donc pour notre exemple une place dans le TAEG  pour l’assurance emprunteur qui a été abaissé de 18% alors que dans le même temps les prix viennent subitement de monter de 9%.

En 2 ans le créneau qui permettait aux retraités ou emprunteurs seniors de pouvoir accéder à l’emprunt vient de fortement se réduire suite à une tendance à la baisse des taux d’intérêt et à l’application d’une taxe qu’on dû répercuter toutes les compagnies d’assurances.

Notre fameux tiers de majoration appliquée sur la moyenne des taux accordés le trimestre précédent vient de fondre comme peau de chagrin (en euro, 1/3 de 150 ne vaut pas la même chose qu 1/3 de 100) et l’augmentation des prix de l’assurance emprunteur n’arrange rien

Pour imager la situation, nous sommes un peu dans le cas du puits sans fond….

On peut donc s’interroger sur le moment où cette situation pourra être résolue car tant que les taux resteront bas ou qu’ils ne remonteront que légèrement ce taux d’usure restera un problème récurrent pour les emprunteur séniors et/ou ceux qui sont malade

Plus on avance dans le temps, plus les seuls emprunts accordés le seront à des dossiers dit « VIP » dans les banques ou à des emprunteurs qui pourront emprunter de grosse sommes ou sur des durées courtes. Bref toutes les situations où les taux d’emprunt sont très bas ou dans les lesquels les frais du prêts peuvent être mieux dilué au regard du montant de l’emprunt.

 

Alors que faire pour obtenir son crédit immobilier malgré le dépassement du taux d’usure ?

Au final les conseils ne changent guère mais la seule chose c’est qu’ils ne permettent plus de solutionner autant de situation que par le passé.

Tout d’abord, il ne pas se précipiter vers des solutions vers lesquelles se tournent nombres de courtiers en prêts immobiliers.

Contourner le problème OUI mais à une seule condition, celle d’avoir au moins essayer de mettre en place les choses dans un cadre classique.

Je m’explique.

Certains courtiers en prêts immobiliers qui ont bien saisi la problématique du taux d’usure pour les emprunteurs seniors se tournent de plus en plus (et surtout d’une manière devenue systématique) vers des prêts dits « hypothécaire ».

Solution de facilité ? Pour une grande partie d’entre eux OUI. Plus d’assurance demandée donc plus de souci avec ce paramètre. Il suffit d’expliquer aux clients qu’à leur âge on ne peut plus avoir d’assurance à un bon prix ou bien encore que la banque ne pourrait prêter que sur une durée courte (durée qui court entre votre âge et 75 ans soit un emprunt sur 10 ans si vous avez actuellement 65 ans) ce qui pose un problème sur l’endettement ou constitue un mensualité trop lourde que vous ne pourriez supporter.

Le tour est joué, vous pensez que vous ne pourrez pas emprunter dans un cadre classique.

Ce que l’on a oublié de vous dire c’est :

  • Qu’il existe peut être des solutions d’assurances moins chère ailleurs. Le banquier n’est pas réputé pour son prix d’assurance et le courtier en prêt immobilier n’a peut être pas un panel d’assurance assez large pour avoir des produit en délégation qui soit adapté à une clientèle sénior.
  • Que ce n’est pas parce que l’assurance de la banque ne couvre que jusqu’à 75 ans maximum (cas d’une majorité de produit bancaire notamment assuré chez CNP, l’assurance emprunteur du Crédit Agricole s’arrête à 70 ans) et qu’elle souhaite que vous soyez assuré jusqu’au terme du prêt, que vous n’avez pas la possibilité de choisir une assurance extérieure. C’est un droit, celui donné par la Loi Lagarde et ce depuis l’année 2010. Ceci pourrait donc augmenter votre durée d’emprunt et donc régler cette problématique d’endettement

Ainsi avec un peu de connaissance, on peut avant de se précipiter explorer ces deux pistes que votre banquier ou courtier en prêt immobilier n’ont peut être pas voulu étudier par manque de connaissance mais aussi souvent car le temps de travail est un peu plus élevé que la moyenne.

Mais ceci, ce n’est pas votre problème, le client c’est vous et vous avez le droit à un service ET à un conseil impartial.

Ce qui doit être demandé à vos interlocuteurs bancaires et ce que vous devez rechercher c’est la solution optimale.

Optimal cela signifie trouver un équilibre entre le coût de l’emprunt, l’engagement (caution, hypothèque,…) et la faisabilité (fait d’obtenir son prêt ou pas).

Un emprunt immobilier classique va coûter moins cher qu’un emprunt hypothécaire car le taux d’intérêt sera plus bas et les garanties demandées seront généralement moins « contraignantes » ou couteuses (caution ou PPD contre Hypothèque).

De plus le fait que l’établissement demande une assurance emprunteur sécurise l’emprunt. Bien entendu cela a un coût mais il est vrai notamment pour les emprunteurs seniors que cette couverture n’est pas à négliger. Il n’est bien sûr pas interdit de souscrire une assurance emprunteur pour du crédit hypothécaire. Cela reste facultatif mais fortement conseillé afin d’éviter les déconvenues lié au non remboursement d’un emprunt. Les pourcentages de couverture restant en conséquence libre vous pourriez même aller jusqu’à couvrir votre prêt en deçà des 100% habituels demandés par un établissement classique. En effet mieux vaut couvrir 70% d’un emprunt que de ne pas le couvrir du tout. Vous pourriez ainsi trouver un équilibre entre le coût de l’assurance emprunteur et la couverture qu’elle permet.

Concernant la faisabilité cette fois ci, le bon conseil doit être de vous orienter vers un prêt immobilier qui puisse être accordé. Si toutes les cases sont rouge après avoir étudié la possibilité d’allonger le prêt grâce à une assurance externe à la banque car celle-ci pourrait vous garantir jusqu’à vos 85 ou 90 ans et que l’étude de marché a était faite de manière large, c’est-à-dire auprès d’un nombre de compagnie suffisant, vous pourrez alors vous tourner vers une solution alternative.

En effet même en prenant toutes les précautions et en anticipant, il est possible que l’assurance emprunteur avec un coût standard c’est-à-dire sans majoration tarifaire vous fasse d’ores et déjà dépasser le taux d’usure. Ce dépassement peut également être lié à un surplus tarifaire qui est en rapport à votre déclaratif de santé. Certaines pathologies entrainent systématiquement des surprimes et elles pourront malheureusement mettre un coup d’arrêt à votre projet ou du moins vous obliger à envisager des solutions annexes.

Autre cas qui pourrait poser problème et toujours en rapport avec le taux d’usure, la quotité, notamment pour les retraités qui empruntent en couple. Si une banque s’évertue à vous demander à assurance à 100% par tête, inutile de continuer l’aventure dans cet établissement. En effet à compter de 60 ans les choses sont assez difficile pour une quotité de 100% (pour un couple cela revient à du 50/50 ou 70/30 par exemple) sans que l’on aille rendre la recherche impossible en doublant le prix de l’assurance.

Là aussi on parle bien de la part obligatoire de l’assurance. Ce n’est pas parce que l’établissement bancaire demande 100% c’est-à-dire 50% chacun si vous êtes en couple que vous n’avez pas le droit de vous couvrir à 100/100 ou à 100/50 par exemple. Si c’est votre souhait notamment car vous voulez être totalement serein en cas de disparition prématuré d’un des membres du couple, vous en avez tout à fait le droit. Il conviendra alors de mettre en place un second contrat dont votre conjoint sera bénéficiaire et dont les primes seront calculées en fonction de l’emprunt. Ce coût étant facultatif, il ne sera pas pris en compte dans le TAEG et n’amènera donc aucun effet négatif sur la problématique de taux d’usure.

Afin de vous aider à y voir un peu plus clair sur les projets immobiliers qui peuvent poser des difficultés ou non, nous avons construit une série d’exemple qui vous permettront de vous situer et d’anticiper ce que votre banquier n’aura peut être pas vu de suite. Objectif ne pas perdre de temps inutilement.

Ce tableau reprend les différents éléments qui peuvent avoir un impact sur le TAEG. Le montant du prêt, la durée, le taux et les frais divers constituent la première partie et l’assurance emprunteur la seconde.

La durée est très importante car les taux d’usure sont fixés par fourchette de temps. Ainsi nous avons à ce jour (second trimestre 2019) trois tranches :

  • Les prêts immobiliers dont la durée est inférieure à 10 ans
  • Les prêts immobiliers dont la durée est comprise entre 10 ans et moins de 20 ans (239 mois au maximum)
  • Les prêts immobiliers d’une durée de 20 ans ou plus

Les TAEG maximum à ne pas dépasser étant respectivement de 2.73%, 2.77% et 2.96% pour les périodes de prêt les plus longues.

Nous avons donc suivant les exemples, repris les TAEG maximum permettant ainsi de juger de l’éloignement ou de la proximité du taux d’usure suivant les situations d’âge de l’emprunteur qui déterminent le taux de l’assurance , des taux de prêts obtenus mais aussi des durées de l’emprunt.

Les taux de prêts sont équivalent à ce que l’on pourrait trouver des emprunteurs de plutôt bon en ce moment (base de taux de mars 2019) c’est-à-dire généralement avec un niveau de revenus avoisinant les 50 000€ pour une personne seule ou 80 000€ pour un couple et qui plus est, qui aurait un apport d’au minimum 15% de leur projet.

Il est en de même pour les calculs d’assurance emprunteur, effectué sur les base des meilleurs taux que l’on peut obtenir en ce moment pour un emprunteur non fumeur. Ces taux vous seront donnés dans le détail sur la fin de l’article. Ils sont obtenus lorsque l’emprunteur est non fumeur et fait un déclaratif de santé qui n’engendre pas de surprime.

Que ce soit pour les taux de prêt immobilier ou les taux d’assurance emprunteur, nous avons volontairement inclus des exemples avec des taux un peu plus haut que ce qu’il existe de mieux afin que vous puissiez appréhender l’impact d’un tarif plus élevé niveau emprunt et/ou d’une assurance qui ne soit pas au meilleur prix.

En effet nous sommes parfaitement conscient que la majorité des emprunteurs ne peuvent pas prétendre aux meilleurs taux de prêt notamment à cause de revenus plus faibles que ce qui est demandé par une banque pour accorder le taux le plus bas.

De plus suivant les périodes, la banque qui accorde le meilleur taux de crédit varie. Nous assistons bien souvent à un jeu de chaise musicale tout au long de l’année, la banque ayant le taux le plus bas change tout simplement en fonction de son avancée sur les objectifs commerciaux qu’elle s’est fixé en conquête de nouveaux clients. Les courtiers en prêt recevant la grille de taux de chacune de ses banques partenaires orientera ainsi ses clients d’une banque à l’autre tout au long de l’année mais comme toujours le taux n’est qu’un des éléments financiers du coût du crédit. Dans le cas d’un emprunteur senior la différence sur le coût global se fera principalement sur l’assurance de prêt.

Rappelons une nouvelle fois que taux d’assurance et taux de crédit immobilier ne sont pas équivalent en euros. 0.10% de taux d’assurance étant approximativement l’équivalent de 0.20% de taux de crédit sur une durée de 20 ans.

Pour ce qui est du taux de l’assurance dans notre tableau comparatif de situation, celui sera bien sûr plus stable dans le temps (les assureurs ne changent pas leur tarifs tous les mois en fonctions d’objectifs commerciaux) mais gardez à l’esprit que bien que les comparateurs d’assurance de prêt puissent présenter un produit qui semble être le moins cher, ce n’est pas forcément le cas lorsque l’on prend un peu de recul.

Deux explications à cela. Les comparateurs ne référencent pas tous les produits et certains n’ont au final pas réellement de produits intéressant pour les séniors. Deuxième raison, tous les produits d’assurances ne peuvent être référencés sur des comparateurs notamment pour des raisons de politique commerciale (la compagnie d’assurance peut refuser) ou tout simplement informatique (si la compagnie d’assurance n’a pas développé l’aspect informatique permettant une mise en ligne du prix).

Ainsi vous aurez tout intérêt à vous renseigner auprès de spécialistes de l’assurance emprunteur (contacter un spécialiste assurance emprunt senior) plutôt que de vous tourner vers des plateformes reliées à des téléconseillers. Vous bénéficierez ainsi d’une approche globale c’est-à-dire qui tiendra compte notamment de votre éventuelle problématique de taux d’usure. En effet c’est ce point qui va vous poser problème sur votre accord de crédit immobilier si l’accord financier a déjà été validé.

L’acceptation médicale (surprime ou pas) et le tarif de base auront une importance primordiale. Parfois une compagnie légèrement plus chère mais ayant une acceptation médicale plus souple vous permettra d’avoir au final de meilleures conditions tarifaires. Les spécialistes pourront donc appréhender cet aspect, là ou au contraire les téléconseillers vous feront perdre du temps en sélectionnant la mauvaise offre ou disons celle qui est retenue par la machine comment étant la moins chère.

Si le métier du courtier en assurance emprunteur consiste à vous ouvrir un espace client, ou à vous adresser un dossier de souscription sélectionné par une machine il tendra à disparaître.

La machine des banquiers calculent les TAEG, on voit aujourd’hui les effets pervers sur la professions de conseillers bancaires ou de courtier en prêt immobiliers.

Les machines n’ont pas pris le pouvoir mais elle le prendront un jour si l’humain (conseiller bancaire ou assurance) ne cherche pas à savoir comment elle fonctionne et si son seul métier consiste à vous répéter ce qu’elle dit…..

montant du prêt durée

emprunt

votre âge taux du prêt frais divers (garantie + frais de dossier) taux d’assurance le plus bas coût assurance sur la durée TAEG à ne pas dépasser (taux d’usure) TAEG
final
position sur le crédit immobilier
80 000 € 10 ans 60 ans 0,95% 1 300 € 0,29% 2 320 € 2,77% 1,85% accordé
80 000 € 15 ans 60 ans 1,19% 1 300 € 0,35% 4 236 € 2,77% 2,08% accordé
80 000 € 15 ans 60 ans 1,30% 1 300 € 0,42% 5 040 € 2,77% 2,31% accordé
80 000 € 20 ans 60 ans 1,39% 1 300 € 0,42% 6 720 € 2,96% 2,33% accordé
200 000 € 10 ans 60 ans 0,70% 2 500 € 0,29% 5 800 € 2,77% 1,52% accordé
200 000 € 15 ans 60 ans 1,05% 2 500 € 0,35% 10 590 € 2,77% 1,89% accordé
200 000 € 20 ans 60 ans 1,39% 2 500 € 0,42% 16 800 € 2,96% 2,29% accordé
200 000 € 20 ans 60 ans 1,50% 2 500 € 0,50% 20 000 € 2,96% 2,53% accordé
80 000 € 10 ans 64 ans 0,95% 1 300 € 0,435% 3 480 € 2,77% 2,12% accordé
80 000 € 15 ans 64 ans 1,19% 1 300 € 0,525% 6 300 € 2,77% 2,40% accordé
80 000 € 15 ans 64 ans 1,28% 1 300 € 0,580% 6 960 € 2,77% 2,59% accordé
80 000 € 20 ans 64 ans 1,39% 1 300 € 0,55% 8 800 € 2,96% 2,56% accordé
200 000 € 10 ans 64 ans 0,70% 2 500 € 0,435% 8 700 € 2,77% 1,80% accordé
200 000 € 15 ans 64 ans 1,05% 2 500 € 0,525% 15 750 € 2,77% 2,21% accordé
200 000 € 20 ans 64 ans 1,39% 2 500 € 0,55% 22 000 € 2,96% 2,52% accordé
200 000 € 20 ans 64 ans 1,50% 2 501 € 0,63% 25 200 € 2,96% 2,76% accordé
80 000 € 10 ans 68 ans 0,95% 1 300 € 0,64% 5 128 € 2,77% 2,51% accordé
80 000 € 15 ans 68 ans 1,19% 1 300 € 0,78% 9 360 € 2,77% 2,86% refusé
80 000 € 15 ans 68 ans 1,30% 1 301 € 0,85% 10 200 € 2,77% 3,09% refusé
80 000 € 20 ans 68 ans 1,39% 1 300 € 1,01% 16 096 € 2,96% 3,34% refusé
200 000 € 10 ans 68 ans 0,70% 2 500 € 0,64% 12 820 € 2,77% 2,19% accordé
200 000 € 10 ans 68 ans 0,80% 2 501 € 0,71% 14 200 € 2,77% 2,42% accordé
200 000 € 15 ans 68 ans 1,05% 2 500 € 0,78% 23 400 € 2,77% 2,67% accordé
200 000 € 20 ans 68 ans 1,39% 2 500 € 1,01% 40 240 € 2,96% 3,29% refusé

 

Comment lire ce tableau :

1ère ligne : j’emprunte 80 000€ sur 10 ans avec un taux de prêt de 0.95%. J’ai 60 ans. Le coût des frais divers du prêt immobilier seront de 1300€ (la caution qui est d’environ 1% du coût du prêt + 500€ de frais de dossier). A 60 ans je peux prétendre dans le meilleur des cas à un taux d’assurance de 0.29% ce qui représente 2320€ de coût sur mes 10 ans de prêt. Au vue de ma durée d’emprunt qui est de 10 ans, le taux d’usure fixé par la banque de France est de 2.77%. Dans mon cas et en prenant en compte les différents coûts obligatoire de mon crédit mon TAEG sera de 1.85% je suis donc en dessous du taux d’usure et mon crédit immobilier sera accepté par ma banque.

Dernière ligne : j’emprunte 200 000€ sur 20 ans avec un taux d’emprunt de 1.39%. J’ai 68 ans. Le coût des frais divers du prêt immobilier seront de 2500€ (la caution qui est d’environ 1% du coût du prêt + 500€ de frais de dossier). A 68 ans je peux prétendre, en trouvant le meilleur taux d’assurance à du 1.01% ce qui représente 40240€ de coût sur mes 20 ans d’emprunt. Sur ma durée d’emprunt qui est de 20 ans, le taux d’usure fixé par la banque de France est de 2.96%. Malheureusement dans ce cas et aux vue des différents coûts obligatoires de mon crédit, mon TAEG sera de 3.29%. Je suis donc au dessus du taux d’usure et mon crédit immobilier sera refusé par ma banque. La seule solution qui me restera pour l’obtenir sera d’arriver à baisser mon TAEG de 0.33% (la différence entre les 3.29% obtenu et les 2.96% qu’il ne faut pas dépasser)

Lorsque l’on déroule les différents exemples de ce tableau on va pouvoir tirer différents enseignements et aller jusqu’au bout d’une éventuelle problématique de taux d’usure sans même l’intervention de son banquier. On pourra anticiper à minima certains points avant même de rentrer en contact avec sa banque. L’idée sera de cerner rapidement le taux de prêt à obtenir ainsi que le taux d’assurance qu’il conviendra d’avoir pour que le prêt immobilier ne soit pas refuser pour des raisons que l’on appellera technique.

Il suffit pour cela de prendre le cas qui se rapproche plus de vous.

Rappelons le, le taux d’usure n’a rien à voir avec vos capacité d’emprunt. Vous pouvez être totalement finançable mais avoir un refus de prêt lié à ces normes Banque de France

Si l’on regarde le cas des personnes de 60 ans on s’aperçoit qu’il existe une marge de manœuvre. En effet les TAEG finaux obtenus sont assez éloignés du seuil de l’usure qu’il convient de ne pas dépasser. Les seuls cas où il conviendra d’être vigilant sont ceux où la durée s’allonge c’est-à-dire sur 20 ans ou plus. Là l’écart est moins important et un taux de prêt élevé ou un taux d’assurance ayant été augmentée par une pathologie existante ou passée peut avoir un impact négatif sur votre accord de crédit.

D’ordre général il faut retenir que plus la durée du prêt est longue plus le taux de prêt et le taux d’assurance sont importants. Certes le seuil ne l’usure augmente lui aussi mais cela ne compensera pas forcément l’augmentation simultanée du taux de prêt et du taux d’assurance

Pour les emprunteurs de 64 ans les durées sur 20 ans commencent à devenir problématiques. On constate qu’un emprunteur de 64 ans qui emprunterai 200 000€ sur 20 ans et qui n’aurai pas forcement les conditions optimales sur son taux de prêt et d’assurance se retrouverai avec un TAEG de 2.76% avec un taux d’usure fixé légalement à 2.96%. Si le taux d’assurance ou de prêt était à peine plus haut le prêt serait refusé. Dans des cas comme celui-ci tout doit être réglé au millimètre et votre banquier doit donc être coopératif dans l’anticipation de ces points. En effet même si vous faites vous-même tous les calculs et que ceux-ci sont bons, gardez à l’esprit que c’est toujours la banque qui validera ou pas.

A notre niveau, nous avons parfois mis quelques minutes à régler des problématiques de ce type avec des conseillers bancaires compétent c’est-à-dire maitrisant le sujet et étant capable rapidement de modifier certains paramètres permettant de rentrer dans les cases. A contrario nous avons également mis plusieurs semaines sur d’autres dossiers similaires, le ou la conseillère étant totalement incapable de savoir quels chiffres devant être rentré dans son logiciel et les impacts plus ou moins lourds de ceux-ci sur le calcul du TAEG.

Si au premier contact bancaire vous sentez que le conseiller ne maitrise pas le sujet, changer d’interlocuteur ou de banque car vous risquez de monter un dossier complet (assurance + banque) pour au final perdre un temps énorme lié à un chiffre qu’il sera incapable de vous donner et qui sera pourtant la clé de votre accord d’emprunt.

A l’extrême lors de votre premier rendez vous, demandez lui quel est le montant global d’assurance à ne pas dépasser sur votre projet. Si il n’est pas en capacité de vous donner ce chiffre, vous aurez votre réponse. Il faudra changer d’agence ou de banque afin d’optimiser vos chances d’obtenir votre financement sans perdre de temps.

Point important, si vous avez plusieurs prêt, il faut demander le montant maximal d’assurance par prêt car le TAEG est calculé pour chacun des prêt. c’est notamment le cas lorsqu’il y a un prêt relai.

Le taux d’usure peut donc être dépassé sur seulement un des deux prêts. Il est donc important que vous ayez tous le détail.

Dans tous les cas ce n’est pas la négociation sur votre taux d’emprunt qui constituera le coût le plus important mais bien l’assurance emprunteur d’où l’intérêt que le banquier ne vous impose pas son contrat si celui-ci est plus cher ou réduit la durée sur laquelle vous pouvez emprunter

Quelques exemples concrets toujours en rapport avec le tableau présenté et qui vous donneront quelques points importants sur l’importance ou pas de votre négociation d’emprunt.

  • Un prêt de 200 000€ sur 10 ans à 0.70% coûte 7139€ d’intérêt. Si vous obtenez 0.10% de moins ou de plus l’impact est de 1010€ sur les 10 ans
  • Un prêt de 200 000€ sur 15 ans à 1.05% coûte 16250€ d’intérêt. Si vous obtenez 0.10% de moins ou de plus l’impact est de 1512€ sur les 15 ans
  • Un prêt de 200 000€ sur 20 ans à 1.39% coûte 29201€ d’intérêt. Si vous obtenez 0.10% de moins ou de plus l’impact est de 2015€ sur les 10 ans

Au vue des montants de coût présentés et surtout les économies sur une négociation de taux je vous laisse faire la comparaison avec ce qui peut être gagné entre une assurance souscrite auprès d’un établissement bancaire, voir auprès de votre assureur auto et ce que vous pourrez trouver en effectuant une recherche élargie.

Pour nos emprunteurs de 68 ans on voit que la situation se corse puisque mis à part les cas ou les durées sont courtes et/ou les taux d’emprunt très bas les prêts sont refusés pour des dépassements de taux d’usure

Il est donc important après 66 ou 67 ans de bien anticiper tous les éléments car le nombre de refus va être important. Si vous souhaitez obtenir votre crédit immobilier sur des durées supérieures à 15 ans il faudra figurer dans la bonne case bancaire tout en cumulant un état de santé « irréprochable » pour ce qui est de l’acceptation médicale de l’assureur.

Difficile ne signifie pas pour autant impossible.

Certaines « astuces » vous permettront que vous soyez plus ou moins âgés de réduire la facture assurance emprunteur. La réduction couple peut ainsi faire pencher la balance du bon côté. Certains assureurs pratiquent une réduction commerciale qui permettra de réduire la note de 10% sur un des deux assurés, voir les deux. Il faut pour cela penser à inclure votre conjoint dans le dossier d’assurance parfois même pour une quotité minime. Le tout étant de de vous assurer en couple.

L’optimisation de tarification, qui consiste à choisir le bon produit pour chacun des deux emprunteurs est également une solution. Certains assureurs avantagent les retraités ex cadre ou profession libérales, d’autres ne font aucune distinction. Ce travail ne peut être fait par un comparateur d’assurance qui ne reste qu’une machine et ne peux donc prendre en compte votre cas spécifiques. Ceux sont les limites que nous vous révélions dans cet article « Comparateur d’assurance de prêt : comparer les tarifs c’est bien, comparer les garanties c’est mieux ! »

Mais il existe très régulièrement une possibilité de régler la problématique du taux d’usure notamment lorsque votre TAEG final est assez proche du seuil de l’usure.

Afin que de vous aider dans votre démarche de recherche d’assurance emprunteur et en fonction de votre âge et de votre durée d’emprunt nous avons effectué un comparatif des meilleurs taux d’assurance de prêt pour les emprunteurs séniors.

 

 

Meilleurs taux d’assurance emprunteur seniors suivant votre âge et durée de crédit immobilier :

Ces taux sont issus en partie du comparateur d’assurance de prêt mais aussi de produits non référencés sur les comparateurs d’ordre général. Les différentes simulations ont été effectuées sur une base de 100 000€ emprunté au taux de marché actuel et ce pour un retraité non fumeur.

prêt sur 10 ans
(base 100K€ emprunté)
prêt sur 12 ans
(base 100K€ emprunté)
prêt sur 15 ans
(base 100K€ emprunté)
prêt sur 20 ans
(base 100K€ emprunté)
60 ans 0,290% 0,317% 0,353% 0,420%
61 ans 0,327% 0,348% 0,393% 0,495%
62 ans 0,359% 0,383% 0,432% 0,550%
63 ans 0,395% 0,421% 0,476% 0,550%
64 ans 0,435% 0,464% 0,525% 0,550%
65 ans 0,479% 0,511% 0,550% 0,550%
66 ans 0,528% 0,550% 0,550% 0,817%
67 ans 0,582% 0,621% 0,705% 0,906%
68 ans 0,641% 0,685% 0,780% 1,006%
69 ans 0,707% 0,756% 0,862% 1,117%
70 ans 0,780% 0,835% 0,955% 1,241%
71 ans 0,861% 0,923% 1,060%
72 ans 0,951% 1,023% 1,178%

 

Nous avions effectué ce même travail de comparaison il y a 3 ans et globalement on est aujourd’hui en capacité de dire que les taux d’assurance de prêt des séniors ont baissé et ce de manière significative.

En effet contrairement aux communicants (courtier internet ou franchisé) qui ces derniers temps ne parlent que de la hausse des tarifs d’assurance de prêt liés à la mise en place de la taxe de 9%, nous verrions plutôt le verre à moitié plein puisqu’en 3 ans les tarifs ont à peu près baisser de 5 à 10% (après prise en compte de l’application de la taxe donc ils avaient baissé de 15 à 20% avant le 1er janvier 2019)

Certains produits d’assurance emprunteur ont stoppé leur commercialisation, d’autres ont revu leur critère de tarification, d’autres ont vu le jour et la concurrence même si elle est moindre sur le créneau des séniors a permis une baisse de prix. En effet quand on trouve une quasi-totalité des produits bien placé d’un point de vue tarifaire sur le marché des trentenaires, on ne trouve plus que 4 ou 5 compagnies qui se disputent la tranche des 60-70 ans.

Pour calculer votre niveau de cotisation mensuelle en fonction des taux d’assurance communiqué dans le tableau ci-dessus il vous suffira d’appliquer la formule suivante :

Montant du prêt * taux d’assurance = cotisation annuelle de l’assurance

Vous pourrez ensuite diviser par 12 pour avoir la cotisation mensuelle moyenne

Ex : 200 000 * 0.464% = 928€ d’assurance par an soit 77.33€ par mois en moyenne

Nous parlons de moyenne car la plupart du temps les cotisations sont calculées sur le capital restant dû et sont donc plus chères en début d’emprunt.

Ainsi pour une cotisation mensuelle moyenne de 77.33€ les cotisations pourront commencer à plus de 100€ pour ensuite diminuer au fur et à mesure des années.

Pour avoir une lecture encore plus directe et en euros cette fois ci , nous avons repris le même tableau avec cette fois une base de prêt de 100 000€. La cotisation mensuelle moyenne vous est donc donnée directement.

Pour un prêt de 200 000€, les cotisation étant proportionnelles, il vous suffirait donc simplement de multiplier par 2

prêt sur 10 ans
(base 100K€ emprunté)
prêt sur 12 ans
(base 100K€ emprunté)
prêt sur 15 ans
(base 100K€ emprunté)
prêt sur 20 ans
(base 100K€ emprunté)
60 ans 24,17 € 26,42 € 29,42 € 35,00 €
61 ans 27,25 € 29,00 € 32,75 € 41,25 €
62 ans 29,92 € 31,92 € 36,00 € 45,83 €
63 ans 32,92 € 35,08 € 39,67 € 45,83 €
64 ans 36,25 € 38,67 € 43,75 € 45,83 €
65 ans 39,92 € 42,58 € 45,83 € 45,83 €
66 ans 44,00 € 45,83 € 45,83 € 68,08 €
67 ans 48,50 € 51,75 € 58,75 € 75,50 €
68 ans 53,42 € 57,08 € 65,00 € 83,83 €
69 ans 58,92 € 63,00 € 71,83 € 93,08 €
70 ans 65,00 € 69,58 € 79,58 € 103,42 €
71 ans 71,75 € 76,92 € 88,33 €
72 ans 79,25 € 85,25 € 98,17 €

 

Pour conclure et après vous avoir fourni les différentes problématiques auxquelles un emprunteur sénior peut être soumis, nous ne serons que vous conseiller plusieurs choses :

 

1er enseignement : anticiper l’éventuelle problématique du taux d’usure

Nous vous avons fourni un certains nombre d’exemples vous permettant de savoir si votre dossier aura un TAEG final plus ou moins éloigné de ce seuil. Si d’un coup d’œil, vous remarquez que vous risquez d’être en difficulté, anticipez en vous intéressant aux conditions de financement potentielle (quel taux vous serez attribué) et le taux d’assurance précis qui peut vous être accordé

Si un antécédent de santé est présent avancez sur l’acceptation médicale de l’assureur car sa décision sera primordiale.

 

2ème enseignement : choisissez des interlocuteurs compétents

Que se soit en terme de recherche de financement ou de contrat d’assurance emprunteur, veillez à ce que vous interlocuteurs prennent bien en compte la spécificité de votre demande (prise en compte de la problématique de taux d’usure notamment) et surtout maitrise le sujet.

Si vous voyez que l’interlocuteur ne percute pas sur ce point, changez en. Vous aurez peut être l’impression de reprendre à zéro mais au final vous gagnerez du temps sur la durée. De plus vous augmenterez nettement vos chances que le financement soit accordé ce qui est le but de votre démarche initiale.

Soyez vigilants vis-à-vis des interlocuteurs qui vous indiquent d’emblée que le prêt hypothécaire est la seule solution envisageable dans votre cas. Vigilants car si vous avez constaté par vous-même sur la base de nos données que ce n’est pas le cas il convient d’étudier en amont les autres solutions. Comme nous l’avons dit en début d’article, ces interlocuteurs cherchent leur intérêt (facilité et encaissement rapide de leurs commissions ou honoraires) avant le vôtre. Ce n’est pas une bonne base pour des relations commerciales ou partenariales. De plus cela montre qu’ils n’ont pas une totale maitrise du sujet.

Dernièrement choisir des interlocuteurs qui maîtrise le sujet permettra aussi le moment venu et notamment si les choses se complexifient d’être en rapport avec des personnes (intermédiaires bancaire ou assurance) qui seront à même d’étudier toutes les possibilités pour réduire votre TAEG.

Comme nous l’expliquons souvent, régler une problématique de taux d’usure (nous contacter pour solutionner votre dossier), revient à faire rentrer un carré dans un rond. Ce n’est pas en forçant qu’on y arrive mais tout simplement en réfléchissant.

 

 

3ème enseignement : le taux d’assurance emprunteur pour un senior est un des éléments les plus coûteux du prêt

Vous l’avez constaté dans les différents tableaux que nous avons élaborés, le coût de l’assurance emprunteur et loin d’être négligeable si on le compare à celui des intérêts du prêt.

Vous devez donc vous attardez autant sur ce point que sur celui du taux de l’emprunt.

Après un certains âge certains assureurs peuvent exiger des formalités médicales un peu plus lourdes comprenant un examen médical auprès de votre généraliste, des analyses de sang voir même des examens cardiologiques. Certes, réaliser ces examens peut parfois vous ennuyer mais dans certains cas ils permettront de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économie.

Dans l’assurance emprunteur, chacun peut trouver chaussure à son pied (avec ou sans formalité médicales, cotisation fixe ou variable dans le temps), alors n’hésitez pas à demander aux conseillers ces détails sur les différents produits afin de juger par vous-même ce qui peut être mieux pour vous. Ce conseiller peut également être de bon conseil alors n’hésitez pas à lui en dire de plus possible afin que si il maitrise son sujet, il puisse vous guider au mieux.

Afin d’avoir une tendance sur la question du taux d’usure, la partie commentaire vous permettra de vous exprimer sur le sujet notamment si vous avez fait face à un refus de prêt immobilier ces derniers temps ou si vous vous heurtez à des difficultés à ce sujet avec votre conseiller bancaire ou courtier en prêt immobilier.

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5 Comments

  1. Merci à Geoffroy ROQUES pour , comme toujours, cette article de haute technicité, qui permet d’anticiper les problématiques à venir et – cela accessoirement – d’éviter les discussions oiseuses sur le sexe des anges au café du commerce…..

  2. Etre endetté jusqu’à la mort ? Rien à faire je dois etre trop allemand dans l’ame …

    • Bonjour,
      Je viens de lire cet article qui était très intéressant. À 62 ans, j’envisage d’acheter un appartement (mon assurance ne peut aller que jusqu’à 76 ans). Je me questionne sur votre réflexion « endetté jusqu’à la mort »… Je paye depuis 15 ans un loyer de1000 € donc un crédit immobilier remplacera ce que je perdais tous les mois… Cordialement.

      • Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

        Bonjour Madame,
        que vous vous interrogiez sur la réflexion « endettée jusqu’à la mort » c’est une chose. par contre pour le fait de ne pouvoir aller que jusqu’à 76 ans pour l’assurance c’est autre chose. concrètement ça c’est la réflexion du banquier qui souhaite vendre son assurance.
        hors son problème n’est pas le vôtre.
        au vue des taux d’assurance présenté dans cet article on arrive à des choses tout à fait raisonnable en terme de budget tout en pouvant être couvert jusqu’à 85 ou 90 ans (je ne parle pas de votre cas personnel mais pour l’ensemble des personnes)
        aussi vous pourriez prendre un prêt jusqu’à 80 ans par exemple pour réduire un peu votre mensualité de prêt tout en étant couverte par une assurance jusqu’au terme (ce qui devrait être le souci du banquier à la base si celui ci ne pensait pas en priorité à sa marge).

  3. Bonjour
    Suivre le débat

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