Emprunter sur 25 ans est devenu la nouvelle norme pour les candidats à l’investissement immobilier. Qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou de l’acquisition d’une résidence principale, vous êtes très nombreux à vouloir vous endetter sur la période la plus longue possible.

Si certains n’ont pas d’autres choix s’ils veulent enfin devenir propriétaire de leur logement, d’autres le font par opportunisme et désir d’acheter plus grand, mieux placé ou encore pour maximiser l’effet de levier du crédit immobilier. Il faut avouer qu’il est tentant de s’endetter sur une période aussi longue au regard de la faiblesse des taux de crédit immobilier et surtout de l’écart très faible entre le taux immobilier à 20 ans ou à 25 ans.

Aujourd’hui, en Juin 2020, le taux de crédit immobilier sur 25 ans oscille entre 1.03% et 1.60% selon la région et la qualité du dossier emprunteur (ps : Pour connaître avec plus de précision le meilleur taux auquel vous pourriez prétendre, vous pouvez utiliser notre comparateur de crédit immobilier).

Ainsi, emprunter 250 000€ sur 25 ans à 1.25%, c’est rembourser seulement 970€ par mois, soit la capacité de remboursement d’un couple rémunéré 1500€ chacun.

Le même couple qui voudrait emprunter sur 20 ans devrait se contenter d’un bien immobilier valorisé 206 000€. On comprend aisément la tentation de l’endettement à long terme qui s’offre à ce couple : Soit ils empruntent sur 25 ans et ils peuvent acheter un bien immobilier adapté à leur besoin dont la valeur est de 250 000€, soit ils restent raisonnables mais ne peuvent investir que dans un bien valorisé 206 000€ pour la même mensualité de crédit.

Dans leur situation, emprunter sur 25 ans permet d’acheter plus grand, mieux placé, plus qualitatif ! Le choix est vite fait, ils choisissent l’emprunt sur 25 ans. Pourquoi se contenter de moins quand on peut avoir plus pour le même effort mensuel ?

Rares sont ceux qui auront les moyens de s’endetter sur 20 ans pour acheter une résidence principale qui conviendra à leurs besoins à long terme. Emprunter sur 20 ans, c’est souvent devoir acheter trop petit ou mal placé et donc devoir envisager des travaux d’agrandissement ou même un déménagement lorsque les besoins de la famille l’exigeront. Ce sont alors inévitablement des frais futurs qui devront être engagés pour atteindre l’objectif de cadre de vie de la famille.

Au contraire, sauf dans certaines métropoles dans lesquelles les logements décents sont inaccessibles même avec un emprunt sur 25 ans, celui qui emprunte sur 25 ans pourra, dans la majorité des situations, immédiatement devenir d’un bien immobilier qui correspond à ces besoins actuels et futurs. Avec un emprunt sur 25 ans, plus besoin d’envisager un déménagement ou un agrandissement pour s’adapter à l’évolution des besoins de la famille.

Aujourd’hui, si on considère que 250 000€ est le budget d’investissement accessible pour une famille aux revenus médians (soit -+ 1000€ de remboursement mensuel pendant 25 ans), rares sont les régions de France dans lesquelles il ne serait pas possible de se loger décemment avec un tel budget.

S’il ne s’agit pas d’un budget qui permettra de devenir propriétaire dans des emplacements de première qualité, il suffira de s’éloigner de quelques kilomètres pour trouver son bonheur. Il suffit de consulter les statistiques de prix de l’immobilier pour s’en convaincre.

En France, pour les transactions passées entre Octobre 2019 et Décembre 2019, le prix médian de l’immobilier est de 2110€. Cela signifie que 50% des transactions sont réalisée en-dessous de ce prix/m². Ainsi, avec 250 000€, il est possible de trouver un logement qui permettra de loger une famille décemment.

Je vous encourage à consulter les statistiques de prix de l’immobilier pour constater la réalité du marché immobilier et des prix. La France, n’est pas Paris. Globalement, les prix de l’immobilier sont faibles et surtout accessibles, même pour les ménages aux revenus peu élevés – cf »Faut il craindre une baisse des prix de l’immobilier et une hausse des taux de crédit immobilier ? » –

 

 

 

 

Quels sont les risques lorsque l’on emprunte sur 25 ans ? Pourquoi ce serait une mauvaise idée ?

Devenir propriétaire de son logement n’est pas une opération financière. Il ne s’agit pas de chercher à s’enrichir, mais de construire son foyer. Néanmoins, l’immobilier étant un actif dont la valeur évolue avec l’économie. A long terme, celui qui considère que la croissance économique est indispensable dans notre modèle de société doit détenir des biens immobilier dont la valeur suivra la tendance haussière de la croissance.

Ainsi, à long terme, être propriétaire d’un bien immobilier semble une décision d’investissement de bon sens. Il conviendra seulement d’éviter au mauvais moment, c’est à dire lorsque les prix sera manifestement surévalués comme tel est le cas à Paris, Lyon ou encore Bordeaux, villes dans lesquelles la hausse des prix de l’immobilier est surréaliste depuis 10 ans alors même que les prix étaient stables ou en baisse partout ailleurs en France (cf »Faut il craindre une baisse des prix de l’immobilier et une hausse des taux de crédit immobilier ? »).

Néanmoins, si la valeur d’un bien immobilier de qualité constante à tendance à évoluer favorablement, cela suppose de le maintenir dans un état de qualité en accord avec le marché. Ainsi, le propriétaire d’un bien immobilier devra entretenir, faire des travaux de rénovation, améliorer constamment son logement s’il espère, non seulement le valoriser, mais aussi conserver sa valeur.

Ainsi, le candidat à l’investissement immobilier devra intégrer le coût prévisionnel de ces travaux dans son budget d’investissement :

– Repeindre l’ensemble du logement tous les 10 ans ;

– Refaire le ravalement tous les 15 ans ;

– Changer la cuisine et la salle de bain équipée après 15 ans ;

– Refaire les sols tous les 15 ans à 20 ans selon leur nature ;

– Entretenir le jardin et y apporter de nouveaux éléments de confort ;

– Entretenir régulièrement la toiture ;

– Refaire l’isolation des toits et murs après 20 ans à 25 ans ;

– Changer les huisseries tous les 20 ans ;

… Bref, être propriétaire de son logement ça coute cher ! Vous devez donc anticiper ces dépenses dans votre budget d’autant plus que plus votre logement sera grand, plus les travaux seront onéreux !

Faire travailler un artisan dans votre maison, c’est minimum 50€ / heure de main d’œuvre par ouvrier, soit autour de 400€ / jour de travail par ouvrier sans compter la fourniture des matériaux.

Malheureusement, plus votre crédit immobilier sera sur une durée longue, moins vous aurez les moyens de réaliser les travaux ou solliciter un nouveau crédit travaux. Idéalement, un crédit immobilier sur 15 ans permet au propriétaire de ne plus avoir de mensualité de crédit immobilier lorsque les gros travaux devront être engagés.

Être propriétaire d’un bien immobilier, mais ne pas avoir les moyens de l’entretenir est vraiment la pire des situations ! Vous devez intégrer ces travaux qui ne manqueront pas de devoir être réalisés dans le temps.

Emprunter sur 25 ans, c’est compter sur son augmentation de salaire pour payer ces futurs dépenses ou ne pas faire de travaux et donc constater la dégradation inévitable de votre logement.

A suivre …

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28 Comments

  1. Le fait d’emprunter sur une durée de 20 ans au lieu de 25 ans permet effectivement d’être libéré de cette charge plutôt pour envisager les travaux d’entretien du bien immobilier.
    Mais, emprunter sur 25 ans présente 2 avantages pour une même somme empruntée :
    – cela dégage une capacité d’épargne plus importante. Ainsi cette capacité peut soit servir le moment venu à disposer de fond pour faire face au travaux (vu la faiblesse des taux de rendement des liquidités, autant s’en servir plutôt que de faire un prêt travaux) soit servir à rembourser une partie de son prêt pour retrouver une capacité d’épargne ou un train de vie plus important.
    – durant toute la durée du prêt le foyer est protégé par l’ADI en cas de décès et d’invalidité alors qu’il me semble que pour un prêt travaux l »assurance est facultative. Ainsi, si le risque survient, pendant le prêt immo la famille est couvert alors qu’ en cas de prêt travaux, la famille devra continuer à rembourser.

  2. adnstep says:

    Compte tenu de l’allongement de la durée de vie et du recul de l’âge de la retraite, peut-on faire une équivalence entre un prêt sur 25 ans aujourd’hui et un prêt sur 15 ans dans les années 70, en termes d’effort financier ?

  3. Un article réaliste et sensé!
    A lire de toute urgence pour les candidats à l’accession d’une résidence principale.

  4. Palomar says:

    Pour 250 000 € empruntés sur 25 ans à 1,50%, la mensualité s’élève à 1 000 €.
    Pour le même emprunt sur 20 ans à 1,25%, la mensualité sera de 1 178 €.
    Pour le prêt de 25 ans, le capital restant dû à 20 ans est de 57 000 €.

    Pour que les 178 € de capacité d’épargne mensuelle dégagée (en cas de prêt sur 25 ans vs 20 ans) génèrent 57 000 € sur 20 ans, le rendement annuel moyen d’un placement doit être de 3,09 %. Ce qui ne semble pas délirant sur une période de 20 ans.

    A méditer…

    • Palomar says:

      Même comparaison entre 25 ans vs 15 ans
      Mensualité de 1 507 € si emprunt des 250 000 € sur 15 ans à 1,10%.
      Le CRD du prêt de 25 ans s’élève à 111 000 € à 15 ans.

      Pour que les 507 € d’écart entre la mensualité sur 25 ans vs 15 ans soient placés afin d’atteindre la somme de 111 000 € sur 15 ans , le rendement doit être de 2,55 % / an. Pas impossible, non ?

      Sans compter le levier en terme de prévoyance…

      • adnstep says:

        C’est un peu le même raisonnement qu’on peut tenir pour choisir si on doit mettre un gros apport, ou emprunter au maximum et investir ailleurs.

  5. Badtimes says:

    « Rares sont ceux qui auront les moyens de s’endetter sur 20 ans pour acheter une résidence principale qui conviendra à leurs besoins à long terme. Emprunter sur 20 ans, c’est souvent devoir acheter trop petit ou mal placé et donc devoir envisager des travaux d’agrandissement ou même un déménagement lorsque les besoins de la famille l’exigeront. Ce sont alors inévitablement des frais futurs qui devront être engagés pour atteindre l’objectif de cadre de vie de la famille. »
    Assez effrayant de mon point de vue comme raisonnement (Hors le calcul financier bien sûr). Acheter sa résidence principale en pensant y rester 25 ans minimum et toute sa vie dans la majorité des cas suppose que rien ne change dans cette période de temps!
    Dans le monde dans lequel on vit (et le futur) il faut raisonner à court moyen terme. Les gens seront souvent obligés de changer de travail, de région, de lieux de vie etc…. et dans ce cas là mieux vaut emprunter à long terme sachant que l’on revendra à moyen terme ou court terme et que cet emprunt permettra de rembourser moins mensuellement et donc de vivre mieux.
    Quel est la durée moyenne de détention d’un bien en France?
    8/10 ans maximum aujourd’hui. Il faut donc raisonner en prenant cette durée dans son calcul.

    • Michel 2 says:

      Pas sûr, vu le fait que vous remboursez beaucoup plus d’intérêts que de capital les premières années. Donc plus votre emprunt est court, plus vous aurez remboursé de capital les premières années.
      Le deuxième exemples de Palomar, en supposant que les calculs sont bons, sont parlant.
      Sur un emprunt à 25 ans, il reste pratiquement la moitié du capital à rembourser au bout de 15 ans.

    • Thierry says:

      « Quel est la durée moyenne de détention d’un bien en France?
      8/10 ans maximum aujourd’hui. Il faut donc raisonner en prenant cette durée dans son calcul. »
      Sans vouloir vous vexer, vous ne savez pas calculer, ce qui est un handicap pour l’investisseur .. 😉 .. il y a 37 millions de logements, dont environ 30 millions dans le secteur privé. Avec un millions de transaction /an comme l’an dernier qui était une année exceptionnelle, ça nous donne une durée moyenne de détention d’un bien immobilier de environ 30 ans. N’écoutez pas les médias qui répètent n’importe quelle idiotie comme des perroquets..

  6. Connaissez vous l’inflation plus votre empreint sera long mieux ça sera.

  7. LAURENT says:

    Article pertinent sauf sur un point.
    Vous mettez souvent en avant que paris, Lyon et Bordeaux donc surévalues. Or dans ces villes la demande est non pas forte mais ultra forte. J’habite Lyon. J’ai ma résidence principale et un logement en location. Tous 2 places plein centre a proximité des transports, commerces, services etc ….
    A titre d’exemple, le logement en location reçoit une vingtaine d’appel lors de la mise sur le marché. J’ai 5 à 6 locataires ultra solvables, je les choisis.
    Idem pour une résidence principale de qualité, elles partent après 48h voire moins.

    Donc avant qu’in Tel marché se calme, le reste de la France se sera écroulé

    • adnstep says:

      Selon l’indicateur de tension immobilière de meilleursagents, le nb d’acheteurs est supérieur de 10% au nombre de biens à vendre.

      C’est l’une des villes les plus où l’ITI est le plus élevé.

      https://www.meilleursagents.com/iti/

      • Oui, c’est une lapalissade. Si les prix augmentent, c’est effectivement que la demande est supérieure à l’offre. La question centrale est alors l’origine de la demande.

        • adnstep says:

          Attractivité car emplois, et image positive, à tort où a raison.

          L’ITI est intéressant. Il montre les villes de France les plus attractives. Idem pour les départements et régions.

          On pourrait superposer la carte de France de l’attractivité à celle de l’emploi. La corrélation me semble importante, mais pas totalement. D’autres facteurs entrent en compte à la marge.

          La demande est un facteur, l’autre, la rareté de l’offre adaptée au marché.

          • laurent says:

            Oui. C’est pour cette raison que dire que les prix sont trop élevés. Ce n’est qu’un rapport offre / demande et non pas une comparaison absolue.
            Le marché d’une ville n’a rien à voir avec une autre

        • laurent says:

          Et bien pourquoi dites vous que les prix a Paris, Lyon, Bordeaux constituent une bulle ?

  8. Ma fille (27 ans) vient d’acheter une maison en pierre à 25 km de Vannes en Bretagne .

    Prix de vente affiché : 65000 € net vendeur
    Prix après négociation : 42000 € net vendeur
    Frais négociation notaire : 2500 €
    Frais d’enregistrement. : 4500 €
    Travaux de remise en état : 80000 €

    Emprunt sur 15 ans 1 % : 55000 € (330 €/mois)

    Prêt 0 % sur 10 ans :40000 € (0 € pendant 15 ans , puis 333 € / mois sur 10 ans avec un différé de 15 ans

    Apport personnel. : 35000 € provenant d’une donation .

    Actuellement ma fille paie un loyer de 350 € pour un petit appartement , elle devient propriétaire d’une maison en pierre avec beaucoup de charme , entièrement rénovée de 100 m2 + terrain de 2500 m2 ,pour un remboursement de seulement 330 € / mois .

    Certains diront qu’il vaut mieux emprunter 100 %
    et placer les 35000 € ( donation familiale) …
    Ce n’est pas notre choix à tort ou à raison

    • bonjour max,
      injecter 35 000€ vous a permis d’avoir votre pret plus facilement et peut etre avec de meilleurs conditions.
      Emprunter sans apport vous ferme les portes de beaucoup de banques.

  9. Olivier Vandebroucke says:

    Après, les gens n’empruntent pas non plus sur 25 ans pour rigoler, ils empruntent pour pouvoir être propriétaires quitte à raquer longtemps parce que ça vaut mieux que de rester éternellement locataire et qu’ils ne pourraient pas forcément faire un emprunt plus court.
    Certes, maintenant, il y a toujours des gens capables de mettre de sacrées sommes dans l’immobilier (il y a même des Etats qui capitalisent dessus, par exemple, en investissant assez, on peut s’acheter la citoyenneté Monténégrine https://tranio.com/montenegro/passport/ ), mais la majorité de la population a de plus en plus de mal à mettre de côté pour acheter.

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