Emprunter sur 25 ans est devenu la nouvelle norme pour les candidats à l’investissement immobilier. Qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou de l’acquisition d’une résidence principale, vous êtes très nombreux à vouloir vous endetter sur la période la plus longue possible.
Si certains n’ont pas d’autres choix s’ils veulent enfin devenir propriétaire de leur logement, d’autres le font par opportunisme et désir d’acheter plus grand, mieux placé ou encore pour maximiser l’effet de levier du crédit immobilier.
Il faut avouer qu’il est tentant de s’endetter sur une période aussi longue au regard de la faiblesse des taux de crédit immobilier et surtout de l’écart très faible entre le taux immobilier à 20 ans ou à 25 ans.
Aujourd’hui, en Avril 2021, le taux de crédit immobilier sur 25 ans oscille entre 0.97% et 1.30% selon la région et la qualité du dossier emprunteur.
Ainsi, emprunter 250 000€ sur 25 ans à 1.25%, c’est rembourser seulement 970€ par mois, soit la capacité de remboursement d’un couple rémunéré 1500€ chacun.
Le même couple qui voudrait emprunter sur 20 ans devrait se contenter d’un bien immobilier valorisé 205 000€. On comprend aisément la tentation de l’endettement à long terme qui s’offre à ce couple : Soit ils empruntent sur 25 ans et ils peuvent acheter un bien immobilier adapté à leur besoin dont la valeur est de 250 000€, soit ils restent raisonnables mais ne peuvent investir que dans un bien valorisé 205 000€ pour la même mensualité de crédit.
Dans leur situation, emprunter sur 25 ans permet d’acheter plus grand, mieux placé, plus qualitatif ! Le choix est vite fait, ils choisissent l’emprunt sur 25 ans. Pourquoi se contenter de moins quand on peut avoir plus pour le même effort mensuel ?
Rares sont ceux qui auront les moyens de s’endetter sur 20 ans pour acheter une résidence principale qui conviendra à leurs besoins à long terme. Emprunter sur 20 ans, c’est souvent devoir acheter trop petit ou mal placé et donc devoir envisager des travaux d’agrandissement ou même un déménagement lorsque les besoins de la famille l’exigeront. Ce sont alors inévitablement des frais futurs qui devront être engagés pour atteindre l’objectif de cadre de vie de la famille.
Au contraire, sauf dans certaines métropoles dans lesquelles les logements décents sont inaccessibles même avec un emprunt sur 25 ans, celui qui emprunte sur 25 ans pourra, dans la majorité des situations, immédiatement devenir d’un bien immobilier qui correspond à ces besoins actuels et futurs. Avec un emprunt sur 25 ans, plus besoin d’envisager un déménagement ou un agrandissement pour s’adapter à l’évolution des besoins de la famille.
Aujourd’hui, si on considère que 250 000€ est le budget d’investissement accessible pour une famille aux revenus médians (soit -+ 1000€ de remboursement mensuel pendant 25 ans), rares sont les régions de France dans lesquelles il ne serait pas possible de se loger décemment avec un tel budget.
S’il ne s’agit pas d’un budget qui permettra de devenir propriétaire dans des emplacements de première qualité, il suffira de s’éloigner de quelques kilomètres pour trouver son bonheur. Il suffit de consulter les statistiques de prix de l’immobilier pour s’en convaincre.
En France, le prix médian de l’immobilier est de 2110€. Cela signifie que 50% des transactions sont réalisée en-dessous de ce prix/m². Ainsi, avec 250 000€, il est possible de trouver un logement qui permettra de loger une famille décemment.
Quels sont les risques lorsque l’on emprunte sur 25 ans ? Pourquoi ce serait une mauvaise idée ?
Devenir propriétaire de son logement n’est pas une opération financière. Il ne s’agit pas de chercher à s’enrichir, mais de construire son foyer. Néanmoins, l’immobilier étant un actif dont la valeur évolue avec l’économie. A long terme, celui qui considère que la croissance économique est indispensable dans notre modèle de société doit détenir des biens immobilier dont la valeur suivra la tendance haussière de la croissance.
Ainsi, à long terme, être propriétaire d’un bien immobilier semble une décision d’investissement de bon sens. Il conviendra seulement d’éviter au mauvais moment, c’est à dire lorsque les prix sera manifestement surévalués comme tel est le cas à Paris, Lyon ou encore Bordeaux, villes dans lesquelles la hausse des prix de l’immobilier est surréaliste depuis 10 ans alors même que les prix étaient stables ou en baisse partout ailleurs en France.
Néanmoins, si la valeur d’un bien immobilier de qualité constante à tendance à évoluer favorablement, cela suppose de le maintenir dans un état de qualité en accord avec le marché.
Ainsi, le propriétaire d’un bien immobilier devra entretenir, faire des travaux de rénovation, améliorer constamment son logement s’il espère, non seulement le valoriser, mais aussi conserver sa valeur.
Ainsi, le candidat à l’investissement immobilier devra intégrer le coût prévisionnel de ces travaux dans son budget d’investissement :
- Repeindre l’ensemble du logement tous les 10 ans ;Refaire le ravalement tous les 15 ans ;
- Changer la cuisine et la salle de bain équipée après 15 ans ;
- Refaire les sols tous les 15 ans à 20 ans selon leur nature ;
- Entretenir le jardin et y apporter de nouveaux éléments de confort ;
- Entretenir régulièrement la toiture ;
- Refaire l’isolation des toits et murs après 20 ans à 25 ans ;
- Changer les huisseries tous les 20 ans ;
… Bref, être propriétaire de son logement ça coute cher ! Vous devez donc anticiper ces dépenses dans votre budget d’autant plus que plus votre logement sera grand, plus les travaux seront onéreux !
Faire travailler un artisan dans votre maison, c’est minimum 50€ / heure de main d’œuvre par ouvrier, soit autour de 400€ / jour de travail par ouvrier sans compter la fourniture des matériaux.
Malheureusement, plus votre crédit immobilier sera sur une durée longue, moins vous aurez les moyens de réaliser les travaux ou solliciter un nouveau crédit travaux. Idéalement, un crédit immobilier sur 15 ans permet au propriétaire de ne plus avoir de mensualité de crédit immobilier lorsque les gros travaux devront être engagés.
Être propriétaire d’un bien immobilier, mais ne pas avoir les moyens de l’entretenir est vraiment la pire des situations ! Vous devez intégrer ces travaux qui ne manqueront pas de devoir être réalisés dans le temps.
Emprunter sur 25 ans, c’est compter sur son augmentation de salaire pour payer ces futurs dépenses ou ne pas faire de travaux et donc constater la dégradation inévitable de votre logement.
A suivre …
