Les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont claires : Les banques ne peuvent plus accorder un crédit immobilier à un emprunteur dont le taux d’endettement serait supérieur à 33%, sauf cas exceptionnel pour le financement de la résidence principale du candidat à l’achat immobilier dès lors que le crédit immobilier est inférieur à 7 années de revenus.

Malgré des taux de crédit immobilier, en hausse, mais toujours excessivement faibles (cf »Comparateur de crédit immobilier » et « Quel meilleur TAEG pour votre crédit immobilier en Janvier 2020 ? Nos conseils pour négocier !), il va être plus compliqué de trouver un crédit immobilier en 2020. 

Extrait de cette recommandation forte du HCSF :

« En considération de ses missions de prévention des risques systémiques et de préservation de la stabilité financière, le HCSF recommande aux établissements de crédit et aux sociétés de financement que pour leur production de crédits immobiliers, ils fassent preuve de prudence en se conformant aux bonnes pratiques usuelles qui garantissent la robustesse du modèle de financement du logement prévalant en France et de prévenir une dynamique excessive de l’endettement des ménages en prenant notamment en considération les critères suivants dans l’octroi des crédits immobiliers résidentiels en France :

(i) le taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier en veillant à ce que dernier n’excède pas 33%;

(ii) la maturité du crédit à l’octroi en veillant à ce qu’elle n’excède pas 25 ans.

Afin de ne pas pénaliser l’accession à la propriété, une partie de la production pourra s’écarter des critères recommandés. La flexibilité admise usuellement pourra aller jusqu’à 15% de la production trimestrielle de nouveaux crédits. Au moins les trois-quarts de cette flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale.

S’agissant des crédits octroyés dans le cadre de cette flexibilité, un endettement maximal de 7 années de revenu est préconisé. »

 

Bref, les choses sont maintenant claires : Il va être complexe de trouver un crédit immobilier pour les candidats à l’investissement immobilier dont le taux d’endettement serait supérieur à 33% (et plus particulièrement pour les financement locatif qui ne sont pas la priorité  dans le cadre de la flexibilité autorisée).

Il est donc essentiel de s’attarder sur le mode de calcul de ce fameux taux d’endettement.

 

Comment calculer le taux d’endettement à 33%.

Jusqu’à maintenant, ce taux d’endettement à 33% était un critère « non officiel » pratiqué depuis toujours par les banques. Depuis cette recommandation du HCSF, ce taux d’endettement devient une norme qu’il convient de respecter. Le HCSF explique même le mode de calcul dans une notice qui accompagne la recommandation.

Le taux d’endettement à 33% est nommé taux d’effort par le HCSF. Il s’agit du ratio entre les revenus annuels du candidat à l’emprunt immobilier et la charge annuel d’emprunt.

Dans les mots du HCSF, cela donne : «Taux d’effort» : le ratio comprenant au numérateur les charges annuelles d’emprunt associées à l’endettement total de l’emprunteur (ou des co-emprunteurs, le cas échéant) et au dénominateur les revenus annuels.

Ainsi, pour calculer votre taux d’endettement, il suffit de diviser le montant de votre remboursement annuel de crédit immobilier par le montant de vos revenus annuels.

Selon le HCSF, le montant des revenus annuels correspond au revenu net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) calculé comme le revenu net imposable tel que défini à l’art. 156 –156 (bis) du Code général des impôts majoré des abattements forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents.

En ce qui concerne les revenus locatifs, le HCSF semble donc imposer aux banques de prendre en considération le revenu foncier net imposable, et non plus 70% des loyers comme il était coutume de le faire. Dans le cadre de l’activité de location meublée ou autre déficit foncier, l’amortissement et plus globalement les charges déductibles minorant le revenu net imposable, le taux d’endettement à 33% pourrait être très rapidement atteint.

La charge annuelle d’emprunt correspond à la somme des différents montants totaux, tels que définis au 9° de l’article L.311-1 du Code de la consommation, dus par l’emprunteur (ou les co-emprunteurs, le cas échéant) au titre du crédit immobilier et des différents emprunts en cours, pour une année donnée : cela comprend le total des intérêts et des remboursements de capital sur une période d’un an tel que préconisé par la recommandation CERS/2016/1.

 

Une définition du taux d’endettement à l’origine d’un retournement du marché immobilier ?

Cette définition fixe de manière très précise le mode de calcul du taux d’endettement. C’est une donnée très importante qui pourrait avoir de lourdes conséquences pour le marché immobilier en 2020 ! En effet, jusqu’à aujourd’hui, les banques calculaient le taux d’endettement selon leur bon vouloir et pouvaient y apporter une flexibilité non négligeable notamment pour les profils à hauts revenus ou les investisseurs locatifs.

Cette flexibilité dans le mode de calcul du taux d’endettement est supprimée. Les banques vont devoir strictement respecter ces recommandations et la production de crédit immobilier pourrait en être affectée en 2020.

Lorsque l’on connait la dépendance du marché immobilier à la capacité des emprunteurs à se financer à crédit, on ne peut être optimiste…

En 2020, les taux de crédit immobilier seront toujours excessivement bas… mais seuls les hauts revenus pourront en profiter !

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22 Comments

  1. « le HCSF recommande aux établissements de crédit et aux sociétés de financement que pour leur production de crédits immobiliers, ils fassent preuve de prudence en se conformant aux bonnes pratiques usuelles qui garantissent la robustesse du modèle de financement du logement prévalant en France »
    Une recommandation est elle force de loi ? S’agit il là d’une publication visant à inciter les banques a faire plus attention ou bien les obliger à se conformer a cette recommandation ?

    • Une recommandation dont l’application fera l’objet d’un reporting

      : « Le Haut Conseil,en lien avec l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution(ACPR), sera particulièrement vigilant quant au suivi de la présente recommandation et à l’évolution des pratiques d’octroi.Il appréciera ces évolutions sur la base du reporting défini par l’instruction 2011-I-14 du 29 septembre 2011de l’ACPR et amendé par les instructions 2013-I-06 du 28 mai 2013 et 2019-I-08 du 26 mars 2019.Il demande en particulier à l’ACPR d’amender dans les plus brefs délais cette dernière instruction afin de disposer d’un suivi de la présente recommandation,de prévoir des missions de contrôle sur la mise en œuvre de ce reporting et d’engager un dialogue bilatéral avec les établissements afin d’apprécier les suites qu’ils auront données à la présente recommandation.

  2. Cela reste une recommandation pour le moment. Si un problème survient le HCSF sera exonéré de critiques. Le jour ou ça devient la règle stricte les conséquences seront visibles immédiatement.
    A voir si les Banques vont appliquer la recommandation à la lettre!

    • Voici qu’il était possible de lire dans la première version de la recommandation :

      « Si cette recommandation n’était pas suffisamment suivie d’effet, le HCSF pourra ultérieurement recourir aux pouvoirs qui lui sont conférés par le 5° de l’article L-631-2-1 du code monétaire et financier, ou le 4°ter du même article incluant la possibilité de demander aux banques davantage de capital à raison des nouveaux crédits non conformes aux bonnes pratiques établies.Le Haut Conseil souhaite également attirer l’attention des établissements de crédit sur l’importance d’une tarification du crédit immobilier qui ne fragilise pas le modèle français de financement de l’habitat, ce qui implique une couverture appropriée des coûts et risques.

      Afin de suivre les pratiques des établissements dans ce domaine, le Haut Conseil demande à l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) de mettre en place un reporting détaillé dans les délais les plus brefs et d’engager en conséquence un travail avec les établissements.L’effet attendu de ces mesures est de préserver des pratiques saines, à même d’assurer la résilience du modèle français de financement de l’habitat et de sécuriser l’accession à la propriété. « 

  3. L’ACPR est au secteur bancaire ce que l’AMF est au secteur financier : l’autorité de tutelle ayant un pouvoir normatif et de sanction.
    Donc quand l’ACPR « recommande », ça veut dire « commande » en langage prudentiel.
    Sauf erreur il ne peut en effet y avoir de sanction disciplinaire à proprement parler, mais en soi imposer un renforcement des fonds propres en cas de méconnaissance est une forme de sanction indirecte.

    Quoiqu’il en soit, tous ceux qui voulaient devenir rentiers en ne faisant notamment que de la location meublée ou de la résidence services gérée risque d’être déçus… Après, c’est pour moi objectivement une bonne mesure pour réguler la pression sur les prix.

    • Les prix dans un marché libre sont le rapport entre l’offre et la demande. Il n’y a pas d’offre. Ce n’est pas en contraignant le crédit que l’on résoudra le prblm de l’offre.
      La construction en 2019 est en baisse, une progression démographique, des PLU peu ambitieux, à Paris ou sur des lieux touristiques une forte demande d’étranger …
      L’accès immobilier pour les revenus modestes risque de ce durcir et laissé plus de champ pour les hauts revenus.

  4. Ce calcul est étrange! Il pénaliserait les investissements en LMNP qui sont plus rentables que les autres due à la location meublée + amortissement. Après on peut déclarer une location nue au montage du dossier.
    Du plus il s’agit que d’une recommandation. En pratique les banques vont s’appuyer dessus pour évacuer les dossiers les moins rentables et garder les autres.
    J’ai RV la semaine prochaine avec ma banquière pour discuter nouvel invest. Je suis déjà à plus de 33%. Je lui ai fait miroiter la souscription d’une AS en plus des assurances habitations et crédit ( en délégation) que j(ai déjà pris déjà chez eux aux invests précédents.
    On aura un retour d’expérience concret!

  5. « Le taux d’endettement à 33% est nommé taux d’effort par le HCSF. Il s’agit du ratio entre les revenus annuels du candidat à l’emprunt immobilier et la charge annuel d’emprunt. »
    🙂
    🙂
    🙂

    Bien entendu, je me gausse, non pas de la fôte d’orthographe, Guillaume est mille fois pardonné, mais du rapport.

    Même ces gens y vont du %.
    Personne pour leur dire que ça n’a aucun sens, et particulièrement dans ce cas particulier?

    Si un membre du HCSF me lit, Guillaume a l’autorisation de donner mes références.

    Mon avis? C’est inapplicable et ne sera jamais totalement appliqué, sauf certainement pour les « petites gens » (ce n’est pas péjoratif, j’en suis) qui n’ont pas trop de moyens (je n’en suis plus) et qui veulent se débrouiller pour faire vivre dignement leur famille.

    Le System est vérolé, et ils prennent des dispositions non pas pour changer la cause, mais en s’attaquant aux conséquences.
    Je suggère au même gentil membre de faire un Ishikawa

    Scandaleux!

    Bye

  6. Donc les banques ne financeront plus les dossiers les plus fragiles, ou les montages un peu osés de gens aux revenus confortables mais ne rentrant plus dans les critères officiels.

    Puisque les banques ne peuvent plus leur prêter, vers qui vont-ils devoir se tourner ? Quel système va-t-on leur proposer ? D’autres types de crédits ? Que vont faire les banques étrangères ? Quid de la tontine ? Et si les gros promoteurs montaient leurs propres organismes de crédit, comme l’on fait les distributeurs il y a quelques décennies ?

    • En fait les Français anticipent la fin de la retraite par répartition et capitalisent…en se rabattant massivement sur l’ immobilier.
      Du coup tout cet argent échappe à Blackrock et autres fonds vautours.
      Les ploutocrates qui nous gouvernent sentent le danger (il faut bien se faire financer 2022) et essaye donc de couper a la source le.robinet de l’ immo.
      Ils ne tarderont pas à favoriser ensuite les fonds vautours via des incitations fiscales.

  7. Stéphane says:

    Bonjour,
    Merci Guillaume pour cet article fort intéressant.
    Pour le moment pas de directive de la part de mes partenaires bancaires (je suis courtier).
    Je vous tiens au courant dès que j’ai du nouveau.
    En tout cas la notion de reste à vivre va disparaitre alors qu’elle est dans certain cas bien plus pertinente. Pour un couple avec 2 500€ de revenus et 3 enfants il est idiot d’aller jusqu’à 33% de taux d’endettement, c’est les envoyer droit dans le mur. En revanche un célibataire avec 10k€ revenus, 50% de taux d’endettement n’a rien de choquant…

  8. Ceux qui gueulent sur cet encadrement sont les mêmes qui gueuleront parce les banques auront pris trop de risques. Les subprimes, ça ne vous dit rien Messieurs / Dames ?
    Qu’on assainisse un peu le marché immobilier.

  9. Endetter à 33% un couple vivant au SMIC est il moins dangereux qu’endetter à 50% un couple de cadres cumulant 10000€ par mois ?

    Je prends volontairement des exemples triviaux, mais c’est pour l’exemple.

  10. une solution de contournement pour les investisseurs risque de ce traduire vers le crédit in fine avec alimentation d’une assurance vie, cela diminuera la charge de l’emprunt pour respecter les conditions d’endettement.

    Pour avoir deux dossier de demande de pret en cours je confirme que les banques n’applique pas encore le mode de calcul.

  11. Alexandre says:

    Si je comprends bien le mode calcul, on ne prend en compte que le revenu fiscal, indiqué sur l’avis d’impôts donc?
    Dans ce cas, c’est tout sauf intelligent. Un investissement avec cash flow, mais sans revenu déclaré (revenu foncier – charges = 0€), donne donc un calcul du taux sans prendre en compte un seul euro de revenu locatif…
    A l’inverse, un investissement sans travaux, et donc avec faibles charges, permet de ne pas trop rogner ce taux d’endettement…mais vous fait payer un beau montant d’impôts !
    Cela va devenir compliqué d’être ne serait-ce qu’à l’équilibre. Sauf à investir dans le neuf (bon courage pour trouver du rentable) ou avec un bon apport. Ou à augmenter les loyers !
    Dites-moi que je me trompe et que j’ai mal compris !

    • Vous avez bien compris que ceux qui militent leurs revenus fonciers seront pénalisés. Et que plus vous afficherez de revenus fonciers imposables, donc plus vous paierez d’impôts, plus vous pourrez augmenter votre emprunt.

  12. elizabeth says:

    On voit les effets. Je viens d’avoir un refus par la banque postale qui a eu mon dossier depuis novembre dernier. Le conseiller m’a indiqué qu’il n’avait pas de souci car en utilisant un calcul différentiel nous étions <20% mais en s'appliquant ce nouveau formule nous dépassons le 33% à la base seulement des revenus français, nous avons largement ce qu'il faut en comptant des revenus domiciliés à l'étranger. Même avec des revenus, car ils sont domiciliés à l'étranger.

  13. « Enfin, nous demanderons aux banques un compte-rendu dans les mois qui viennent sur :
    – la mise en œuvre du respect de ces deux règles de bon sens,
    – l’application de la flexibilité prévue.

    Nous contrôlerons, et s’il y avait des problèmes particuliers, nous en discuterions avec chacune d’entre elles, avant de passer éventuellement à une phase plus contraignante. » (Communiqué du 4 février 2020).

    Ça, c’est une proposition que les banques ne peuvent pas refuser

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