Les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont claires : Les banques ne peuvent plus accorder un crédit immobilier à un emprunteur dont le taux d’endettement serait supérieur à 33%, sauf cas exceptionnel pour le financement de la résidence principale du candidat à l’achat immobilier dès lors que le crédit immobilier est inférieur à 7 années de revenus.
Malgré des taux de crédit immobilier, en hausse, mais toujours excessivement faibles (cf »Comparateur de crédit immobilier » et « Quel meilleur TAEG pour votre crédit immobilier en Janvier 2020 ? Nos conseils pour négocier !), il va être plus compliqué de trouver un crédit immobilier en 2020. 
Extrait de cette recommandation forte du HCSF :

« En considération de ses missions de prévention des risques systémiques et de préservation de la stabilité financière, le HCSF recommande aux établissements de crédit et aux sociétés de financement que pour leur production de crédits immobiliers, ils fassent preuve de prudence en se conformant aux bonnes pratiques usuelles qui garantissent la robustesse du modèle de financement du logement prévalant en France et de prévenir une dynamique excessive de l’endettement des ménages en prenant notamment en considération les critères suivants dans l’octroi des crédits immobiliers résidentiels en France :

(i) le taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier en veillant à ce que dernier n’excède pas 33%;

(ii) la maturité du crédit à l’octroi en veillant à ce qu’elle n’excède pas 25 ans.

Afin de ne pas pénaliser l’accession à la propriété, une partie de la production pourra s’écarter des critères recommandés. La flexibilité admise usuellement pourra aller jusqu’à 15% de la production trimestrielle de nouveaux crédits. Au moins les trois-quarts de cette flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale.

S’agissant des crédits octroyés dans le cadre de cette flexibilité, un endettement maximal de 7 années de revenu est préconisé. »

 
Bref, les choses sont maintenant claires : Il va être complexe de trouver un crédit immobilier pour les candidats à l’investissement immobilier dont le taux d’endettement serait supérieur à 33% (et plus particulièrement pour les financement locatif qui ne sont pas la priorité  dans le cadre de la flexibilité autorisée).
Il est donc essentiel de s’attarder sur le mode de calcul de ce fameux taux d’endettement.
 

Comment calculer le taux d’endettement à 33%.

Jusqu’à maintenant, ce taux d’endettement à 33% était un critère « non officiel » pratiqué depuis toujours par les banques. Depuis cette recommandation du HCSF, ce taux d’endettement devient une norme qu’il convient de respecter. Le HCSF explique même le mode de calcul dans une notice qui accompagne la recommandation.
Le taux d’endettement à 33% est nommé taux d’effort par le HCSF. Il s’agit du ratio entre les revenus annuels du candidat à l’emprunt immobilier et la charge annuel d’emprunt.
Dans les mots du HCSF, cela donne : «Taux d’effort» : le ratio comprenant au numérateur les charges annuelles d’emprunt associées à l’endettement total de l’emprunteur (ou des co-emprunteurs, le cas échéant) et au dénominateur les revenus annuels.
Ainsi, pour calculer votre taux d’endettement, il suffit de diviser le montant de votre remboursement annuel de crédit immobilier par le montant de vos revenus annuels.
Selon le HCSF, le montant des revenus annuels correspond au revenu net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) calculé comme le revenu net imposable tel que défini à l’art. 156 –156 (bis) du Code général des impôts majoré des abattements forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents.
En ce qui concerne les revenus locatifs, le HCSF semble donc imposer aux banques de prendre en considération le revenu foncier net imposable, et non plus 70% des loyers comme il était coutume de le faire. Dans le cadre de l’activité de location meublée ou autre déficit foncier, l’amortissement et plus globalement les charges déductibles minorant le revenu net imposable, le taux d’endettement à 33% pourrait être très rapidement atteint.
La charge annuelle d’emprunt correspond à la somme des différents montants totaux, tels que définis au 9° de l’article L.311-1 du Code de la consommation, dus par l’emprunteur (ou les co-emprunteurs, le cas échéant) au titre du crédit immobilier et des différents emprunts en cours, pour une année donnée : cela comprend le total des intérêts et des remboursements de capital sur une période d’un an tel que préconisé par la recommandation CERS/2016/1.
 

Une définition du taux d’endettement à l’origine d’un retournement du marché immobilier ?

Cette définition fixe de manière très précise le mode de calcul du taux d’endettement. C’est une donnée très importante qui pourrait avoir de lourdes conséquences pour le marché immobilier en 2020 ! En effet, jusqu’à aujourd’hui, les banques calculaient le taux d’endettement selon leur bon vouloir et pouvaient y apporter une flexibilité non négligeable notamment pour les profils à hauts revenus ou les investisseurs locatifs.
Cette flexibilité dans le mode de calcul du taux d’endettement est supprimée. Les banques vont devoir strictement respecter ces recommandations et la production de crédit immobilier pourrait en être affectée en 2020.
Lorsque l’on connait la dépendance du marché immobilier à la capacité des emprunteurs à se financer à crédit, on ne peut être optimiste…
En 2020, les taux de crédit immobilier seront toujours excessivement bas… mais seuls les hauts revenus pourront en profiter !

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