Nous vivons une drôle de période. Nombre d’entre vous agissez de manière compulsive et spéculative espérant vous enrichir facilement et rapidement sans rien faire. Nombreux sont ceux qui ont le sentiment de pouvoir gagner au loto parce que les dés sont pipés.
Cette euphorie spéculative des apprentis rentiers n’est pas saine et me fait craindre le pire. Je suis probablement trop rigide et conservateur, mais je ne crois pas qu’il soit possible de s’enrichir durablement sans travailler ou créer de la valeur. Certains peuvent avoir de la chance, mais il est illusoire que massivement tout le monde puisse en profiter.
Or, c’est exactement ce que nous sommes en train de vivre. L’euphorie des taux bas est en train de vous faire faire n’importe quoi ! Vous avez la certitude qu’en vous endettant que vous ferez fortune sans effort. Ainsi, vous découplez vos dettes au delà du raisonnable pour augmenter votre fortune prévisible.
Il est vrai que la situation est incroyable : Les derniers résultats de notre comparateur de crédit immobilier font état d’un nouveau record de faiblesse des taux de crédit immobilier. Les meilleurs dossiers peuvent emprunter pour 0.58% sur 20 ans ! C’est dingue ! (cf » barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ).
Bientôt, l’assurance de prêt sera plus chère que le taux du crédit immobilier ! (cf »Négocier la délégation d’assurance de prêt plutôt que le taux du crédit immobilier doit être votre priorité »).
Dans votre esprit, la mécanique est simple : Les taux de crédit immobilier sont tellement faibles qu’ils faut en profiter pour s’endetter au maximum (et même au delà du raisonnable) sur 25 ans. Avec cet argent, il faut acheter un actif immobilier qui sera mis en location, soit directement, soit indirectement via les SCPI par exemple. Les taux de crédit immobilier, sont tellement faible que l’effet de levier est automatique et votre enrichissement assuré.
De manière caricaturale : Pour nombre d’entre vous, plus vous vous endettez, plus vous serez riche.
Il y a trois semaines, le responsable d’un service commercial d’une société de distribution de produit d’épargne (assurance vie et SCPI principalement), m’explique qu’il encourageait l’investissement en SCPI à crédit sur 25 ans. Selon lui, l’enrichissement était assuré et facile.
- Crédit immobilier sur 25 ans ; 500 000€ de crédit immobilier sur 25 ans au taux de 1.50%, c’est 2000€ / mois de mensualité de crédit immobilier
- Achat de SCPI dont les revenus couvraient presque la mensualité du crédit immobilier. L’effort d’épargne est théoriquement très faible, voire nul. Les revenus fonciers actuels de 500 000€ de SCPI dont le rendement serait de 4.50% est de 1900€ / mois.
Au final, on obtient :
- Mensualité de crédit immobilier = 2000€
- Revenu de SCPI = 1900€
L’effort d’épargne est quasi nul. Que représente un effort d’épargne de 100€ / mois pendant 25 ans pour une promesse d’obtenir un capital estimé aujourd’hui à 500 000€ (et surtout sans rien faire pendant 25 ans). Il faut juste assumer l’impôt sur le revenu calculé sur la différence entre le montant du revenu foncier et les intérêts.
Ainsi, dans 25 ans, c’est la certitude d’être à la tête d’un patrimoine important sans avoir rien dépensé ou presque ! La martingale de l’argent facile.
Et lorsque je lui rétorque que le prix des SCPI est très élevé ou que le modèle économique de l’immobilier d’entreprise n’est pas sans risque du fait de la mutation des usages (cf »Investir en SCPI aujourd’hui, c’est payer très cher un actif immobilier dont la valeur d’usage est remise en question »), il me répond que comme de toute manière l’opération est en auto-financement, elle ne me coûte presque rien ! Une baisse de la valeur des parts de SCPI n’est pas catastrophique… L’investisseur est toujours gagnant, puisqu’il n’a rien dépensé pour acheter ses SCPI à crédit.
La raisonnement est imparable. Je n’ai aucun argument à rétorqué, pourtant la situation ne me plaît pas. Cette certitude d’une enrichissement facile, sans effort et sans aléa est contraire au bon sens. Cette euphorie spéculative m’effraie. Dans un système spéculatif, tout le monde ne peut pas sortir gagnant. Ceux qui gagnent (beaucoup), le font sur le dos de ceux qui perdent (beaucoup). Il ne peut y avoir que des gagnants.
L’investissement en SCPI ne me semble pas pertinent, et ce n’est pas parce que les taux de crédit immobilier sont au plus bas, que la qualité intrinsèque des SCPI est meilleur.
Pour le moment, je ne parviens pas à déterminer qui seront les perdants, mais il faudra bien que quelqu’un paye. Il ne me semble pas possible de collectivement s’enrichir sans créer de la valeur ajoutée et sans effort.
Il doit y avoir une force de rappel qui équilibrera le système ou alors je suis l’idiot du village qui sait comment faire mais qui ne veut pas y croire (ce qui est aussi possible).
La qualité d’un bien immobilier n’est pas amélioré par la faiblesse des taux de crédit immobilier.
Attention, il ne s’agit pas de vous décourager à investir. Je crois seulement qu’il faut se méfier des certitudes autour de l’argent facile. Cela n’existe pas.
Il existe de nombreuses opportunités d’investissements immobiliers mais elles sont rares et le candidat investisseur immobilier doit s’investir dans son projet d’investissement pour créer la valeur qui sera à l’origine de son enrichissement.
Il pourra s’agir d’investir dans un quartier ou une région en devenir, dans un bien immobilier qui doit être rénové pour être adapté à la demande des locataires, de construire des maisons sur un terrain, faire de la colocation, …. Les bons investissements immobilier existent mais cela nécessite beaucoup de travail et d’investissement personnel. C’est là la seule source d’enrichissement possible. Il ne suffit pas de s’endetter pour s’enrichir !
Pour savoir si vous êtes sur le point de faire un bon ou un mauvais investissement, oubliez les taux de crédit immobilier et demandez-vous si feriez cette investissement avec un financement cash ? Ce n’est pas le mode de financement qui doit déterminer la qualité intrinsèque d’un investissement immobilier.
Les taux de crédit immobilier ne sont qu’un moyen pour vous permettre de financer un investissement immobilier que vous jugez de qualité.
L’euphorie n’est jamais de bon conseil !
