C’est fait ! Le crédit immobilier est officiellement encadré par la loi. Les banques ne sont plus libres d’accorder un crédit immobilier et doivent se conformer aux règles imposées par le HCSF.
Ces règles sont dorénavant inscrites dans le dur avec leur publication dans le Journal Officiel : »Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers«
Dans le détail, on notera que ces normes HCSF s’imposent pour tous les crédits immobiliers dont le premier décaissement est effectué à partir du 01/01/2022. Cela signifie que les crédits immobiliers qui sont en cours de montage, mais qui seront effectivement décaissés en 2022 sont concernés par la présente exigence.
Dorénavant, pour espérer obtenir un accord de crédit immobilier, votre taux d’endettement devra être inférieur à 35% sur une durée maximale de 25 ans.
Pour aider à intégrer ces nouvelles exigences, nous avons construit un simulateur de taux d’endettement HCSF 2022.
Un outil simple et efficace que construit en étroite collaboration avec notre service de courtage en crédit immobilier qui a l’habitude de traiter ces situations délicates (et qui trouvent parfois des solutions).
Il vous suffit de rentrer vos données personnelles dans l’outil pour obtenir immédiatement votre taux d’endettement HCSF avant et après nouveau projet d’investissement.
A suivre.
38 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Bonsoir,
Pour être un peu plus exact ne faut-il pas demander la durée restante des prêts en cours de remboursement (car si < 6 mois = habitude de ne pas prendre en compte)? Il faut demander également si certains crédits vont être remboursés ou non car si l'internaute répond uniquement au formulaire il pourrait se retrouver avec un taux d'endettement non exact après financement!
Bonjour,
c’est OK. Mais quand est il en ce qui concerne « la loi » pour des financements inférieurs à 25 ans. Le taux d’endettement à respecter est il identique ? Car sauf erreur de ma part, cette précision n’est pas apportée ??? Il paraît sommes toutes logiques que l’endettement doit être apprécié et étudié en fonction de la durée du nouveau financement, non ? Et donc plus la durée de financement est courte, plus l’endettement est élevé… Donc, parler d’un taux d’endettement uniquement sans prendre en considération ce paramètre me paraît simpliste… sachant que les établissements bancaires auront tout intérêt à endetter leurs clients sur du long terme pour tout d’abord respecter ce fameux « taux d’endettement de 35 % » et aussi et surtout pour engendrer plus de profits… car plus c’est long, plus c’est cher…
Ou lez vous signaler que les établissements de crédit seraient à la manœuvre au niveau de ce « HCSF » Merci de bien vouloir apporter une précision svp par rapport à ces éléments si vous le pouvez…
Bien à vous, Guillaume V.
Je ne comprends pas votre agressivité.
Le taux de 35% est a respecter quelle que soit la durée du crédit.
Bon, tout ça pour écrire que chaque cas est unique et doit être étudié indépendamment et dans le respect d’un endettement conforme et collatéral. C’est à dire que vous pourrez faire tous les commentaires que vous souhaitez, mais vous continuerez à trouver toujours des taux d’endettement à 100 %… et fort heureusement…
Car un TE ne veut strictement rien dire… Il existe dans un seul but : REFUSER des dossiers incohérents. Et c’est très bien…
Arrêtez svp de faire vos choux gras en faisant peur aux « investisseurs »… qui souhaitent créer de la valeur ajoutée dans ce pays.
Tout est une question de proportion et d’interprétation et en tant que « Gestionnaire de Patrimoine » il me semble que vous avez dû apprendre une seule règle en ce sens, qui se décline en 3 mots : SÉCURITÉ – SÉCURITÉ -SÉCURITÉ !!!
Vous trouverez toujours des cas de jurisprudence avec tout et son contraire…
Sécurité pour l’un, égale grand risque pour l’autre !!! Mais vis à vis de l’administration fiscale, en tout état de cause, ce qui est sincère, sain et de bonne foi, créateur de richesse non personnelles, apparaît bien souvent comme source de bienveillance…
Arrêtez de prendre au pied de la lettre les informations qui vous arrive en permanence et prenez le temps de trouver des solutions de bons sens…
Amitiés, Guillaume V.
La loi, c’est la loi. Je ne suis pas l ‘origine de ce texte.
Votre agressivité n’est vraiment pas utile au débat.
et pour essayer en ce moment de trouver un emprunt avec deja qques emprunts immo en cours, je peux vous assurer que le calcul est fait de manière « bête et méchante ». Aucune analyse des emprunts en cours par rapport à leur durée, aucune analyse de la durée demandée, et surtout aucune analyse du reste à vivre. Sur ce dernier, qu’il soit de 1.000€, 10.000€ ou 100.000€, ce n’est pas considéré. Si c’est au-dessus de 35% de taux d’endettement, la réponse est négative et fin de l’histoire… que l’on soit d’accord ou pas avec la manière de voir les choses, c’est appliqué de manière vraiment rigide.
« Arrêtez svp de faire vos choux gras en faisant peur aux « investisseurs »… »
Sur les plateaux télés (BFM business, par exemple), c’est plutôt le monde de l’immobilier qui crie misère.
De quelle agressivité parlez vous ??? Je me permets simplement d’écrire que ce que vous dites est une analyse simpliste de la chose et que les établissements bancaires sont totalement souverains et autonomes en ce qui concerne leurs octrois de financement et fort heureusement.
La « loi » comme vous l’indiquez est nécessaire pour éviter tout abus et les encadre ! Et forte heureusement à nouveau… la loi est la loi et chacun la respecte. Tout est question d’analyse. il n’y a rien de catégorique dans quelconque montage qui pourra être défendu et argumenté par chaque partie prenante.
Simplement, je me permets de vous signaler que les discours tels que ce genre d’article reste général. Ils ne sont pas exhaustif d’une stratégie pensée, argumentée et développée au cas par cas…
Voilà tout. La loi reste la loi et chacun se doit de la respecter et l’appliquer. En l’espèce le débat restera toujours ouvert.
Et en effet, mon intime conviction (elle reste personnelle et sans aucune vérité) est que ce genre de débat n’a qu’un seul but : un bon motif de REFUS de la part de l’établissement bancaire. Mais dites vous bien que si le dossier et solide et même s’il ne rentre pas dans les « standards » de « la loi », il sera accepté par les établissements créanciers qui sont là pour soutenir l’économie et produire de « la richesse ».
Bien à vous, Guillaume V.
Essayons de boire le verre à moitié plein plutôt qu’à moitié vide…
Un bon dossier argumenté d’une véritable stratégie patrimoniale basée sur de nombreux paramètres tels que les motivations civiles pour protéger et préparer une transmission ou une donation mûrement réfléchie faisant apparaître plusieurs parties au projet ou bien encore un projet d’investissement cohérent, même si son endettement est hors norme (« > 35 % d’endettement ») sera toujours meilleur et donc accepté à fortiori, plutôt qu’un mauvais dossier sans aucun intérêt et totalement incohérent même si il est largement en dessous de ces fameux « 35 % »,
Autrement dit, cette analyse pourrait vouloir dire que même si le projet est totalement dénoué de sens et sans valeur ni civile, ni financière, mais s’il respecte vos fameux 35 % d’endettement, il sera accepté ?
Soyons mesurés et cherchons des solutions si nécessaire plutôt que se cacher derrière des écrans de fumée…
Bien à vous…
A bon entendeur,
Les banques peuvent déroger à ces règles dans 20% des dossiers. Au-delà, pensez-vous qu’elles prendraient le risque d’encourir des sanctions ?
Et les 20% de dossiers seront virés atteints : primo accédants ou investisseurs avec un très bon apport, reste à vivre conséquent…
et de ce que j’ai lu dans les Echos, les 20% d’exception seront réservés en priorité aux primo accédant et résidence principale. les investisseurs au-dela des 35% ne devraient donc pouvoir représenter que qques %
C’est ça, ils n’ont accès qu’à 4% des exceptions (qui devra être partagé avec le financement des résidence secondaires) comme expliqué dans cet article « https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/tendance-des-taux/immobilier-linevitable-durcissement-des-conditions-de-credit-immobilier-locatif.html
Cette recommandation est assortie de marges de flexibilité :
La flexibilité admise peut aller jusqu’à 20 % du montant de la production trimestrielle de nouveaux crédits ;
Au moins 80 % de la flexibilité maximale est destinée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % de la flexibilité maximale est réservée aux primo-accédants. Par conséquent, les établissements sont également tenus de respecter les 2 conditions suivantes :
Part de la production non conforme hors résidences principales < (1-80 %) x 20 % = 4 % de la production totale Part de la production non conforme hors primo-accédants < (1-30 %) x 20 % = 14 % de la production totale.
bon… c’est peut etre sur le blogpatrimoine que je l’ai lu alors 🙂 !
Bonjour Guillaume et merci pour ton travail et ton partage
je ne comprend pas comment le calcul est effectué, pourrais tu en donner le détail ?
si je rentre des sommes différentes pour les revenus et les loyers, mais en faisant en sorte que le total soit identique, ca donne des taux différents
par exemple, si je rentre revenus hors foncier 5k avec mensualité crédit en cours de 1.5k ça donne taux de 30%
et si je rentre revenus 2.5k + loyer perçu 2.5k (donc total revenu 5k) avec mensualité crédit en cours de 1.5k ça donne taux de 35,29%
Il y a forcément décote de 70% des loyers déjà perçus ? et combien pour les loyers futurs ?
merci
JCP
Oui, c’est ça. Le décret précise : « il doit être appliqué des décotes par les établissements de crédit afin de refléter le risque locatif. »
J’ai appliqué un abattement de 30% sur les loyers.
Un abattement de 30% est ce la norme dans le secteur bancaire ? ou le pire scenario ?
Le texte de loi dit : « Toutefois, s’agissant des revenus fonciers, y compris le cas échéant les loyers futurs tirés de la location du bien faisant l’objet du crédit, le revenu à prendre en compte est le revenu brut avant déduction d’éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d’emprunts et assurance emprunteur, auquel il doit être appliqué des décotes par les établissements de crédit afin de refléter le risque locatif. Les revenus annuels peuvent, le cas échéant, être majorés du montant annualisé des réductions d’impôts accordées dans le cadre du dispositif prévu à l’article 199 novovicies du code général des impôts, dès lors que le crédit immobilier sur lequel porte la décision d’octroi est concerné par le dispositif précité. »
Pas plus de précisions, mais ne tenir compte que de 70% des revenus immobiliers semble être la norme.
Bonjour monsieur Fonteneau,
Il serait utile de préciser dans la note explicative du simulateur qu’il faut indiquer les loyers avant décote, car en tant qu’investisseurs on a tendance à l’appliquer d’emblée dans nos calculs de simulation. En revanche, faut-il indiquer les loyers HC ou CC ? J’ignore si les nouvelles règles vont changer ce point… Merci d’avance pour vos précisions.
Bonjour,
Est-ce que les banques auront tjs la possibilité de déroger à la règle pour 20% des dossiers?
Après en pratique comment l’état va vérifier cette règle? Echantillonnage? Audit généralisé? Il faut avoir la capacité de traitement aussi. Ne serait-elle pas mieux utiliser pour traquer la fraude fiscale? Vaste sujet!
Les banques vont devoir effectuer un reporting trimestriel. Ce sont les banques qui vont « payer » pour se faire contrôler
« comment l’état va vérifier cette règle? »
A priori, ça reste du déclaratif :
La Banque de France recueille les réponses des participants à un questionnaire qualitatif portant sur les
évolutions intervenues au cours des trois mois passés ou prévues au cours des trois mois à venir pour
l’enquête trimestrielle, au cours du mois passé ou du mois à venir pour l’enquête mensuelle. Les
questions portent sur :
– l’évolution des critères régissant les décisions d’octroi de crédit (acceptation totale ou partielle
du dossier ou refus);
– les facteurs influençant les évolutions constatées : enchérissement du coût de la ressource,
contraintes de fonds propres, concurrence… ;
– l’évolution des « conditions de crédit » c’est-à-dire les marges bancaires, le montant des
crédits octroyés, les frais autres que les intérêts (par exemple les commissions), les demandes
de garanties, les clauses de révision contractuelle et la durée des crédits :
– la perception qu’ont les banques des évolutions de la demande de crédit des entreprises et des
ménages ;
– la perception à court terme quant à l’évolution de la politique de crédit des établissements et
de la demande des entreprises et des ménages.
Je suppose que quelques indicateurs ont été ajoutés pour suivre cette nouvelle règle.
C’est donc du déclaratif, mais quel banquier prendrait le risque de pipeauter la BF ?
« Il faut avoir la capacité de traitement aussi »
Au pire, ils travaillent au fichier excel 🤣🤣. Pas bien compliqué de compiler les données.
Ces stats trimestrielles sont transmises depuis 2002, et sont une « recommandation » de la BCE. Elle ont été enrichies depuis 2007 par les stats mensuelles demandées spécifiquement par la BF.
Ah, le monde merveilleux des indicateurs ! Tous les manageurs connaissent bien 😭😭.
Source : https://www.banque-france.fr/statistiques/credit/credit/credits-aux-particuliers
Voir lien : méthodologie.
Je n’avais pas vu qu’en laissant le doigt sur les items de votre tableau, on avait toutes les explications nécessaires 🙂.
Bien joué.
C’est beau la technologie 😉
Je reprends là le fil pour plus de clarté.
En ce qui concerne les investisseurs : « ils n’ont accès qu’à 4% des exceptions (qui devra être partagé avec le financement des résidence secondaires) »
Pensez-vous qu’une partie de ces investisseurs plus ou moins avertis, écartés du marché locatif, vont se tourner vers l’activité de marchands de biens et le crowdfunding ?
L’activité de marchands de biens n’est pas accessible. Les conditions d’octroi de crédit sont très stricte…
En ce qui concerne le crowdfunding, je crains que s’ils demandent un crédit malgré un taux d’endettement élevé, ils n’aient pas les liquidités pour épargner en crowdfunding.
Guillaume, vous savez que je suis taquin 🙂 :
https://www.yoni-lemarchanddebiens.fr/les-differentes-solutions-de-financement-du-marchand-de-biens/
———
Plus sérieusement : au sujet du crowdfunding, je me suis mal exprimé, je pensais plutôt au financement des fonds propres du marchand de bien.
Exemple :
opération de division d’une maison en 3 lots avec 1 T4 de 120m², 1 T4 de 100m² et 1 terrain à bâtir de 240m².
Achat : 380.000 € frais de notaire inclus et charges accessoires (dont travaux et charges financières) pour 180.000 €.
Prix de revente global visé : 700.000 €. (Chaque appart à 280 000€ et le terrain à 140 000€).
Financement à 80% par la banque : 450 000€ (coût 30 000€, je pense que le taux doit être aux alentours de 7-8%)
Crowdfunding : 100 000€ (frais 18000€, avec 10000€ pour les prêteurs, 8000€ pour la plateforme)
Fonds propres : 10 000€.
Séduisant, non ?
Bonjour, Ce tableau ne prend pas en compte la valeur des immeubles rembourses, ni de la residence principale. Il me semble que la banque utilise tous les biens pour faire ce calcul.
La garantie de fait pas le crédit.
Ce n’est pas parce que vous possédez un patrimoine net de crédit que la banque vous prêtera de l’argent. La banque vous pretera de l’argent car vous avez des revenus qui permettront de rembourser le crédit.
bonjour, je n’ai pas vu de précision à ce sujet. Les biens détenus en SCI IS et les emprunts détenus par ces SCI IS entrent ils dans le calcul de l’endettement « privé »? Si une nouvelle SCI IS est créée, comment sera calculé le taux d’endettement (personne physique donc associé, ou uniquement personne morale). Merci pour votre retour.
Oui. Ce serait trop facile 😉
Comment se fait le calcul ?
Par ex, si je suis détenteur de 10% direct de parts de SCI qui a solicité un pret d’un montant N
Quiz de la détention indirecte ? Par ex via des parts de holding détenant la SCI…
bonjour, d’après la video de BFM Business que vous venez de poster, les SCI IS seraient hors cadre des + de 35% d’endettement… Attendez vous une confirmation pour valider ces dires? Merci pour votre réponse.
Une SCI à l’IS est une personne morale qui doit être financée par un crédit professionnel. Cela semble effectivement une alternative, mais attention, l’IS est une option fiscale qui peut être très onéreuse, notamment lorsqu’il s’agit d’investir à long terme dans un bien immobilier dont le potentiel de revalorisation est important.
Avec ces nouvelles règles, peut on faire un crédit hypothécaire sur sa résidence principale pour un projet immobilier pour un enfant ?
Oui, cela semble possible.
Quid des revenus LMP/LMNP ?