Depuis le 01 septembre 2014, la loi PINEL est le dispositif fiscal pour l’investissement immobilier neuf.
La loi PINEL permet donc aux investisseurs dans l’immobilier locatif neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle à la durée de leur engagement de location.


Le bénéfice de la réduction d’impôt PINEL est réservée aux investissements réalisés dans zones A, Abis et B1. Les zones B2 et C seront exclues de la loi PINEL. Pour connaître avec précision la zone de la ville de votre choix, vous pouvez utiliser le simulateur mis à disposition sur le site officiel service-publique.fr : Connaître la zone de sa commune : A, A bis, B1, B2 ou C



 
Trois options sont ouvertes pour défiscaliser :

  • Loi PINEL – 6 ans d’engagement de location avec 12% de réduction d’impôt ;
  • Loi PINEL – 9 ans d’engagement de location avec 18% de réduction d’impôt ;
  • Loi PINEL – 12 ans d’engagement de location avec 21% de réduction d’impôt.

 
Pour vous aider dans votre analyse patrimoniale et surtout pour vous aider à comprendre l’intérêt ou non à investir dans l’immobilier neuf avec la loi PINEL, nous avons construit un simulateur complet et gratuit.

Après avoir indiqué les principales hypothèses de la simulation (montant de l’investissement, niveau des loyers et anticipation d’indexation, anticipation d’augmentation ou de baisse des prix de l’immobilier, niveau des charges locatives ….), vous obtiendrez en quelques secondes trois indicateurs qui vous permettront de juger de l’intérêt ou non de l’investissement immobilier en loi PINEL.


 

L’effort d’épargne nécessaire pour devenir propriétaire de l’immeuble.

Le niveau de l’effort d’épargne moyen de l’investisseur pendant les 20 ans de l’investissement immobilier, c’est essayer de déterminer combien l’investisseur immobilier devra débourser tous les mois pour devenir propriétaire de son bien immobilier.

Dans la pratique, pendant la durée du crédit immobilier, l’investisseur devra faire un effort de trésorerie mensuel alors qu’après la période de financement, l’investisseur bénéficiera d’une trésorerie positive.

Ce premier indicateur permet de valider le montant de l’investissement par rapport aux finances de l’épargnant ;
 

Le taux de rendement interne (TRI) de l’investissement immobilier PINEL et la comparaison de l’enrichissement de l’investisseur immobilier PINEL avec un placement financier type Assurance vie.

Le taux de rendement interne est une information essentielle pour le candidat à l’investissement immobilier.Il s’agit de calculer le taux de rendement global de l’investissement (cf »Comment estimer la rentabilité de votre investissement immobilier ?« )

Ce taux de rendement intègre l’économie d’impôt, les charges d’entretien, l’augmentation des loyers, l’évolution des prix de l’immobilier…. C’est le taux de rendement réel de votre investissement immobilier.

Grâce au calcul du Taux de Rendement Interne (TRI), il devient aisé de réaliser des comparaisons avec un autre investissement et notamment avec le rendement d’un autre placement, notamment financier, type assurance vie (en fonds euros ou avec diversification)
A partir de cet indicateur majeur, nous avons calculé un indicateur secondaire dont la valeur dépend directement du niveau du taux de rendement interne (TRI).

Nous avons calculé le différentiel d’enrichissement de l’investisseur en loi PINEL par rapport à un investissement financier type fonds euros du contrat d’assurance vie (le paramètre du taux de rendement du placement est librement fixé par la simulation).

Quel serait l’enrichissement de l’épargnant si l’investisseur se contentait d’utiliser son effort d’épargne dans un simple placement financier ?

Au lieu de débourser X€ tous les mois dans mon investissement PINEL, l’épargnant verse son effort de trésorerie (net de réduction d’impôt, charges …) dans un placement financier dont le rendement espéré est Y%.

Lequel de ces deux placements permettra l’enrichissement le plus élevé ?
L’investissement immobilier PINEL et l’effet de levier du crédit immobilier permet il un enrichissement supérieur par rapport à un simple placement financier ?
 

Dans le simulateur, nous réalisons la comparaison avec un placement type assurance-vie, mais nous pourrions effectuer le même genre de calcul avec un placement de long terme dans un PER comme nous vous le détaillons dans cet article « PER Vs Loi PINEL : Choisir la meilleure stratégie pour défiscaliser et investir. »

Le taux de rendement locatif au terme de la simulation.

Ce troisième indicateur est très important. Il s’agit d’un indicateur permettant de vérifier la qualité des hypothèses prises dans le simulateur et notamment l’hypothèse de revalorisation des loyers et du bien immobilier.

De nombreux commerciaux, vendeur de loi PINEL, ont pris l’habitude de manier les hypothèses pour rendre les simulations toujours plus attrayantes et vendeuses. L’hypothèse de revalorisation du bien immobilier est l’hypothèse dont la manipulation est la plus efficace pour « habiller » une simulation d’investissement (cf. « Immobilier PINEL : L’arnaque des simulations trompeuses !« )

Le calcul du taux de rendement locatif au terme des 20 ans de la simulation d’investissement PINEL donnera donc une indication forte sur la qualité de la simulation. L’hypothèse de revalorisation du bien immobilier est elle fiable ?
 

Simulateur d’investissement immobilier locatif Loi PINEL

A suivre.

Besoin d'un conseil ? Découvrez nos servives :
Conseil personnalisé 
Bilan patrimonial
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Succession
Assurance-vie et gestion de patrimoine
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt
Expertise comptable 
Expert-comptable spécialiste
en location meublée et SCI

Investir dans l'immobilier

49 commentaires