Le taux d’usure est un dispositif légal qui protège les candidats emprunteurs d’une hausse trop violente des taux de crédit immobilier. Un dispositif fiscal protecteur des emprunteurs … mais qui pénalise fortement les banques dans ces périodes de très fortes hausses des taux d’intérêt.
Les banques aimeraient prêter à des taux plus élevés. Heureusement pour certains, et malheureusement pour d’autres, elles sont empêchées par le taux d’usure :
- Les meilleurs emprunteurs réussissent toujours à se financer à des taux très avantageux grâce à ce dispositif de protection des emprunteurs ;
- Mais un certain nombre d’emprunteurs n’arrivent plus à se financer tant les banques deviennent sélectives. La marge d’intermédiation est trop faible pour les banques ; Elles prêtent à perte et doivent donc accordent des crédits immobilier en priorité à leurs clients les plus fidèles et rentables. Les emprunteurs standards pourraient bien ne plus trouver de financement.
C’est le sujet important du moment ! Le taux d’usure est protecteur et permet de limiter la hausse des taux de crédit immobilier.
C’est là une bonne chose en apparence. Mais le revers de la médaille est que les banques ne gagnent pas assez d’argent et n’ont qu’un intérêt limité à prêter de l’argent aux candidats emprunteurs immobilier : Elles deviennent donc de plus en plus restrictives dans leurs accords de financement.
Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Taux d’usure : Le vrai/faux problème du TAEG et des refus de crédit immobilier« , la question du taux d’usure peut assez facilement être contournée avec une négociation d’une assurance emprunteur dès la souscription du crédit immobilier (et non après l’obtention du crédit immobilier).
Aujourd’hui, les courtiers en crédit immobilier jouent contre l’intérêt de leurs clients.
Les courtiers en crédit immobilier sont payés par les banques pour leur apporter de nouveaux clients rentables.
Les courtiers ne peuvent donc pas se permettre d’être trop virulents sur la négociation de l’assurance emprunteur et expliquent régulièrement à leurs clients qu’il faut accepter l’assurance emprunteur de la banque (trop chère, mais qui conditionne l’obtention d’un bon taux de crédit immobilier) afin de le résilier dans quelques mois (lorsqu’ils auront touché leur commission de la banque)
Cette stratégie ne fonctionne plus !
En effet, ce qui empêche l’obtention du crédit immobilier, la cause du dépassement de taux d’usure, ce n’est pas le taux du crédit immobilier… mais le coût de l’assurance emprunteur vendu par la banque !
Si le niveau de marge est très faible sur le taux du crédit immobilier, il est maximum sur l’assurance emprunteur.
Les courtiers en crédit immobilier n’ont pas le droit de négocier l’assurance emprunteur ! Les banques n’accepteraient pas durablement cette attitude pro-client qui serait pas dans l’intérêt de la banque.
Les banques rémunèrent pour les courtiers pour l’apport de nouveaux clients rentables…. Elles n’apprécient donc pas l’attitude d’un courtier qui encouragerait systématiquement une délégation d’assurance de prêt !
Voilà, vous venez de comprendre pourquoi tout le monde (banque et courtier en crédit immobilier) militent pour changer le calcul du taux d’usure (et donc accélérer la hausse des taux de crédit immobilier). Ils ne travaillent pas dans l’intérêt des emprunteurs, mais dans l’intérêt de leur modèle économique.
Les banques et les courtiers en crédit immobilier veulent protéger leur marge et empêcher la négociation de l’assurance emprunteur, solution simple et très efficace pour respecter le taux d’usure dans la grande majorité des situations.
Barème des meilleurs taux de crédit immobilier – Juillet 2022
| Durée du crédit immobilier – Juillet 2022 | Taux immobilier « Excellent »* | Taux immobilier « Très bon »* | Taux immobilier « Bon »* | Taux immobilier « Moyen»* |
| 7 ans | 0.57% | 1.07% | 1.20% | 1.30% |
| 10 ans | 0.65% | 1.19% | 1.22% | 1.35% |
| 15 ans | 0.75% | 1.33% | 1.46% | 1.55% |
| 20 ans | 0.80% | 1.48% | 1.60% | 1.70% |
| 25 ans | 1.15% | 1.60% | 1.70% | 1.80% |
A suivre.
16 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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mais qui pénalisent
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mais qui pénalise
A nouveau « Merci ».
Guillaume
Il est intéressant de constater que pour les dossiers classés « excellent », les taux n’ont pas augmenté par rapport à Juin.
Perso je travaille dans une banque pour un service de gestion de patrimoine et je m’étonne vraiment des taux annoncés….
1,15% sur 25 ans…je serais curieux de voir quel profil de client a pu bénéficier de cette offre.
A mon avis, ne prenez pas ce tableau au sérieux…
Je pense que c’est une erreur de Guillaume pour la partie « excellent » qui n’a pas bougé depuis le mois de mai.
Il confirmera, mais je pense aussi qu’il s’agit d’une erreur.
Mohamed pour vous apporter un éclairage complémentaire, les taux qui sont présentés dans les tableaux de taux partagés par Guillaume sont simplement un copier-coller des baromètres de taux publiés par l’enseigne Meilleur Taux (enseigne de courtage nationale), baromètres mis à jour de façon hebdomadaire en début de semaine. En l’occurrence le « 1,15% / 300 mois » est affiché sur la région Rhône-Alpes, et donc repris au titre des « meilleures conditions – taux excellent » au national (et mécaniquement ne saurait par essence être représentatif de la réalité du marché de partout en France).
Je corrobore totalement la position de « Nico » : je ne cerne pas du tout ce positionnement à l’affichage (1,15% / 300 mois), cela fait bien longtemps que ces conditions ne sont plus accessibles sur notre territoire, même pour les plus « beaux profils » (comprendre les emprunteurs à fort revenus, projet résidence principale, apport des frais annexes au projet ou plus, potentiel commercial fort pour la banque), ledit 1,15% / 300 mois « excellent » étant affiché depuis Février dernier (or la planète taux n’est plus la même à date vs Février dernier).
> Si vous souhaitez vous appuyer sur une information plus « fiable », il faut davantage vous référer à la borne « bon taux » de ce même baromètre, correspondant à un atterrissage déjà en net décrochage par rapport aux grilles de taux communiqués par nos partenaires bancaires. Cela me semble coller davantage à la réalité du terrain.
> Enfin, prendre ces « taux » avec recul (taux affichés sur les baromètres) : comme l’explique Guillaume, un taux d’intérêt est loin d’être la seule composante dans un prêt immobilier (afficher un taux « sec » dans un baromètre ne délivre qu’un faisceau de l’information sous-jacente : montant du prêté financé ? quote-part d’apport des emprunteurs sur le coût total du projet ? Montant des revenus professionnels retenus pour les emprunteurs ? Nature/Typologie du projet financé – RP, RS, RL, Travaux ? Localisation du projet ? Contreparties commerciales apportées par le client en contrepartie des conditions de financement apportées ?
>> Comparer des taux d’emprunt d’un profil/projet à l’autre sans avoir toutes les composantes dudit projet/profil emprunteur n’a aucun sens ; C’est malheureusement le seul agrégat (taux) qui est poussé en avant (médias, confrères banquiers, courtiers) car c’est la seule composante dont les emprunteurs veulent entendre parler, s’agissant de la jauge principale permettant de juger de la qualité d’une offre de financement (à la machine à café ou lors des repas de famille, on n’évoque rarement autre chose que le taux);
> Autres éléments pour vous aider à prendre du recul quant à ces baromètres : les taux ici présentés étant mis à jour sur base hebdomadaire (le Mardi de chaque semaine pour Meilleur taux), les taux affichés correspondent aux taux obtenus la semaine qui précède ; Ces même taux obtenus la semaine qui précède étant le fruit de la négociation réalisée entre courtier et banques – échanges prenants plusieurs jours – , et devant être validés par les clients suite à la présentation du courtier, les taux présentés dans ces baromètres correspondent à des dossiers présentés 2 à 3 semaines en amont. Décalage temporel à l’affichage qui a toute son importance par les temps qui courent (avec des partenaires bancaires ayant réhaussé leurs taux jusqu’à 2 fois dans le mois).
Je n’ai pas vocation à dire que j’ai la science infuse, j’exerce simplement en tant que courtier en prêts immobiliers sur la région Rhône-Alpes et bénéficie d’une vision terrain quant à l’environnement de « taux » qui s’offre à nous (et ce post décotes / dérogations obtenus auprès de nos partenaires).
Enfin, il ne s’agit pas de critiquer spécifiquement la méthodologie employée par « Meilleur Taux », cela est valable pour tout baromètre publié par toute enseigne de courtage (ceux publiés par ma propre enseigne étant également complètement lunaires) : gardez bien à l’esprit qu’il y a un intérêt commercial certains derrière l’affichage de taux « sexy » (sans pour autant que l’on vous détaille la date d’obtention de ces conditions, et que l’on vous détaille tous les paramètres du projet / profil concerné) : vous attirer (« telle enseigne propose vraiment de super taux »), vous faire cliquer pour laisser vos coordonnées, et ensuite être pris en charge par leur plateforme de courtage en ligne (ou rebasculé en agence) ; C’est à ce moment-là que l’on vous dira lorsque l’on prendra contact avec vous « Désolé Monsieur mais les taux ont fortement augmenté » >> Mais l’objectif aura été atteint, vous êtes rentrés en relation avec votre interlocuteur qui aura désormais l’opportunité de concrétiser commercialement avec vous.
Au plaisir d’échanger sur ces sujets passionnants
Merci pour ce commentaire très détaillé qui permet aux lecteurs les moins avisés de prendre le recul nécessaire face à la communication volontairement, ou pas ?!, tronquée de certains professionnels du secteur.
Quand j’ai acheté mon premier appartement en 1978, j’ai emprunté à 13,5%.
Alors 2 ou 3 %….
Peut-on vraiment comparer ?
Les prix immobiliers étaient-ils aussi haut ?
merci
Il faut comparer le prix d’alors par rapport au salaire disponible alors.
Bonjour, je viens de regarder et c’est intéressant : Cet appartement de 100 m2 en proche banlieue vaudrait environ 800000/900000€. Avec un smic d’aujourd’hui à environ 11€/ heure. Je l’avais payé 800000francs en 1978 et le smic de l’époque était à environ 11 /12 francs de l’heure.
Bonjour
On est dans les clous: exactement en 1978 un emprunt à 12,5% et à 400000 F . En 1984 rénovation pour 400000 F( évidemment « pas comparable » aux 400000 de 1978″. Aujourd’hui elle vaut environ 500000 à 600000 €.
Si vous avez réussi à obtenir le taux de la colonne Exellent, c’est que vous êtes capable de voyager dans le temps (ou sur un conseiller qui s’est endormi sur une grille de taux de février).
Si vous étiez sur le terrain, vous sauriez qu’une banque peut refuser un prêt sans avoir à se justifier, et clairement en tant que courtier, j’ai plusieurs fois eu le cas où un bon client a mes yeux avait un accord avec le décideur et arrivé en Agence, le directeur refuse sous prétexte que le client n’est pas assez rentable….
Je préfère donc clairement faire accepter les conditions au client et reprendre l’assurance dans la foulée plûtot que ne pas lui obtenir son prêt.
Résultat : Le prêt n’est pas accordé à cause de vous !
Qu’est ce que vous en savez ? pour deviner que le prêt a été refusé à cause de lui vous êtes Madame Irma?
Je vous trouve bien prétentieux, vous ne savez pas peut-être qu’il à sauver des centaines de clients et projets.
Quand on ne sait pas, on ne parle pas vous devriez appliquer ce principe ça vous ferai du bien.
Cet article est comme d’habitude remplit d’exagération et de bêtises dommage.
Vous avez une sacré haine contre les courtiers, je sais pas ce qu’on vous a fait mais il serait temps de tourner la page maintenant…