Serions-nous en train de créer une nouvelle loi de 48 ?

La catastrophe industrielle de la rénovation énergétique des logements va commencer ses premiers effets dès le mois d’août prochain.

Le marché immobilier locatif pourrait sérieusement être pénalisé dans les prochaines années :

  • A partir du 24 aout 2022, il ne sera plus possible d’augmenter les loyers des logements notés « F » ou « G ». Il sera donc interdit d’indexer les loyers sur l’inflation ou l’IRL, même plafonnée à 3.50% comme le laisse entendre les premières propositions du gouvernement (qui devront être discutées au parlement).
  • A partir du 01/01/2025, à l’occasion du changement de locataire, les biens immobiliers dont le DPE est « G » ne pourront plus être reloués ;
  • A partir du 01/01/2028, à l’occasion du changement de locataire, les biens immobiliers dont le DPE est « F » ne pourront plus être reloués ;
  • A partir du 01/01/2034, à l’occasion du changement de locataire, les biens immobiliers dont le DPE est « E » ne pourront plus être reloués ;

Voici le détail des prochaines échéances :

La catastrophe industrielle est telle que le pragmatisme milite pour une application inapplicable de la loi !

Ou vous se loger les locataires qui ne pourront plus trouver des biens « F » et « G » ? Auront ils les moyens de payer les loyers rehaussés par le coût des travaux engagés par les propriétaires bailleurs ?

Cette loi est clairement inapplicable sauf à vouloir détruire le marché et pénaliser des locataires qui auront encore plus de difficultés à se loger !

A court terme : Interdiction d’indexer les loyers sur l’inflation, même plafonnée à 3.50% pour les logements « F » et « G » à partir du mois d’août 2022.

Pour le moment, l’acte 1 de cette loi climat et résilience va s’appliquer à partir du mois d’août 2022. Vous ne pourrez plus indexer votre loyer en fonction de l’IRL, même plafonné à 3.50%.

A la relocation, le loyer de votre nouveau locataire ne pourra pas être supérieur au loyer précédent.

Bref, votre loyer est bloqué.

Une seule solution pour espérer ré-indexer à nouveau votre loyer sur l’IRL : Faire des travaux et améliorer le DPE de votre logement.

Le seul problème de taille : Les DPE ne sont pas fiables ! Les résultats des DPE semblent tellement aléatoires qu’il n’est même pas certain que vos travaux soit suffisants pour changer de DPE ;-(

Si vous ne voulez pas faire les travaux, vous pouvez aussi envisager la vente de votre logement.

Malheureusement, les quelques acheteurs encore solvables avec la hausse des taux de crédit immobilier et les nouvelles normes d’endettement du HCSF vont rapidement devoir intégrer la hausse du coût des travaux pour négocier le prix d’achat à la baisse !

Bref, on dirait bien que la fête est finie pour l’immobilier de rendement qui trouvait sa rentabilité locatif exceptionnelle dans une piètre qualité du logement.

L’investisseur immobilier locatif va devoir être plus malin et travailler son projet d’investissement en intégrant cette donne nouvelle comme nous vous l’expliquons dans l’édition 2022 dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .

Tout ce qui se passe n’est vraiment pas une surprise pour ceux d’entre vous qui sont capables de lire les grandes tendances du marché.

En revanche, pour ceux d’entre vous qui pensaient que rendement élevé pouvait être obtenu sans « prix à payer » élevé, la désillusion est forte (cf; « Épargne : Connaissez-vous le « prix à payer » pour obtenir un rendement élevé ?« )

A suivre.

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