Les banques aimeraient bien augmenter davantage les taux des crédits immobiliers, mais elles ne le peuvent pas à cause d’un taux d’usure trop faible. En effet, le TAEG de votre crédit immobilier ne peut pas dépasser le taux d’usure fixé trimestriellement par la Banque de France.

Aujourd’hui, avec la hausse récente des taux subit depuis le début de l’année 2022, les TAEG sont à leur maximum et sont très proches des taux d’usure ; Une nouvelle hausse du taux nominal des crédits immobilier est donc impossible ou du moins très limitée.

La prochaine révision du taux d’usure est prévue pour le 01 juillet 2022. La hausse des taux pourrait alors sérieusement reprendre le chemin de la hausse, mais pour le moment le taux d’usure protège les candidats emprunteurs d’une hausse des taux de crédit immobilier qui devrait être beaucoup plus violente.

Lecture : Le TAEG de votre crédit immobilier d’une durée supérieure à 20 ans, accordé en Juin 2022, ne peut pas dépasser 2.40%.

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le taux qui représente le coût global de votre crédit immobilier la première année. Pour calculer le TAEG, il convient de tenir compte :

  • Le taux nominal du crédit immobilier ;
  • Des frais de dossier de la banque ;
  • Des frais de garantie ;
  • Cotisations d’assurance emprunteur pour une couverture à 100% du crédit immobilier ;
  • … et globalement de tous les frais OBLIGATOIRES qui accompagnent la souscription d’un crédit immobilier.

Pour vous aider, nous avons construit un simulateur de TAEG.

Simulateur TAEG et TAEA de votre crédit immobilier et assurance de prêt.

Pour réduire le TAEG de votre crédit immobilier (et pour faire des économies), le candidat emprunteur devra négocier son assurance emprunteur et ne accepter le discours commercial du banquier qui voudra lui vendre son assurance emprunteur groupe.

Pour vous rendre compte des gains potentiels, vous pouvez utiliser notre comparateur d’assurance emprunteur.

comparateur assurance emprunteur

Vous vous rendrez compte des écarts de tarif considérables entre les contrats d’assurance emprunteur. Vous allez faire de belles économies sur le coût de votre crédit immobilier.

Le crédit hypothécaire, une solution face au refus de prêt pour dépassement de TAEG grâce à l’assurance de prêt « facultative ».

Le crédit hypothécaire est une autre solution pour contourner la problématique du taux d’usure. Pierre Marchand, notre partenaire expert du conseil du financement immobilier, m’expliquait devoir de plus en plus souvent passer par l’option crédit hypothécaire pour permettre à ces clients d’obtenir un crédit immobilier.

Pour certaines populations d’emprunteurs exclus du crédit immobilier à cause du taux d’usure (souvent âgé de plus de 60 ans et/ou avec des antécédents de santé qui ont pour conséquence de majorer l’assurance emprunteur), le crédit hypothécaire est la seule solution pour espérer financer leur projet immobilier.

En effet, comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Le prêt hypothécaire, un crédit immobilier sans assurance emprunteur pour investir malgré un problème de santé ou après 60 ans« , l’assurance emprunteur est facultative dans un crédit hypothécaire.

Ainsi, l’assurance emprunteur n’est pas intégrée dans le calcul du TAEG qui ne tient compte que des coûts obligatoires.

Une solution très efficace, mais qui voit néanmoins son attrait se limiter aux crédits immobilier locatif dont la durée est inférieure à 15 ans.

Bref, une solution efficace, mais finalement assez limitée.

Les SCI ne sont plus finançables à cause d’un taux d’usure encore plus faibles, mais…

La question du taux d’usure pour les SCI est encore plus complexe car ce dernier est encore plus faible que le taux d’usure pour une personne physique.

Avec un taux d’usure, c’est à dire un TAEG maximum à 1.53% pour les crédits d’une durée supérieure à 2 ans, il est impossible de financer les SCI !

Comme vous pouvez le constater, c’est la nature civile ou commerciale qui permet de déterminer le taux d’usure applicable.

En théorie, une SCI dont l’activité est la location de logement vide ou meublée exerce une activité civile et ne peut prétendre à un crédit professionnel.

Le fait que la SCI soit imposée à l’IR ou à l’IS n’a, en théorie, aucune incidence sur la nature de l’activité exercée.

Néanmoins, une jurisprudence jette le doute sur cette analyse.

Dans cet arrêt de la cour de cassation (cour de cassation, 1ière chambre civile, 8 septembre 2021, n° 20-18.642), la cour de cassation explique que le bénéfice du taux d’usure « particulier » est réservé aux SCI qui ont uniquement pour objet la gestion du patrimoine de ses associés. Ainsi, si les associés de la SCI démontrent que l’objet de la SCI n’est pas limité à la gestion du patrimoine personnel des associés, l’activité de la SCI peut être qualifiée de « professionnelle ».

Une telle qualification professionnelle de l’activité de la SCI pourrait autoriser l’obtention d’un crédit professionnel (et non plus d’un crédit particulier); Le taux d’usure pour les crédits professionnels n’est alors plus un problème tant son niveau est élevé (14,96%).

Néanmoins, je dois avouer être particulièrement dubitatif sur une telle analyse tant elle paraît contraire à l’esprit du législateur.

Pourtant, Pierre Marchand, expert du financement immobilier, il s’agit d’une pratique qui semble se développer rapidement depuis quelques mois.

J’imagine que les banques qui accordent des crédits professionnels aux SCI doivent avoir bien travaillé sur la faisabilité juridique du montage.

Barème des meilleurs taux de crédit immobilier – Juin 2022

Voici la synthèse des meilleurs taux obtenus via notre partenaire courtier en crédit immobilier :

Durée du crédit immobilier – Mai 2022Taux immobilier « Excellent »*Taux immobilier « Très bon »*Taux immobilier « Bon »*Taux immobilier « Moyen»*
7 ans0.57%1.00%1.09%1.15%
10 ans0.65%1.05%1.21%1.25%
15 ans0.75%1.20%1.42%1.45%
20 ans0.80%1.39%1.53%1.55%
25 ans1.15%1.55%1.68%1.70%

A suivre.

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