La hausse récente des taux de crédit immobilier, mais surtout la perspective d’une hausse qui se poursuivrait au cours des prochains mois, est en train de changer la donne pour l’immobilier locatif.

Avec la hausse des taux, l’effet de levier du crédit immobilier et le taux de rendement interne de l’investissement locatif se réduisent comme peau de chagrin ; Sans bénéfice de l’effet de levier du crédit, c’est l’intérêt même de l’investissement immobilier locatif qui pourrait être remis en cause.

Essayons de mieux comprendre avec quelques simulations avant et après hausse des taux;

Prenons l’exemple d’un investissement dans l’ancien avec déficit foncier. Simple mais efficace.

Voici les caractéristiques de l’investissement :

Il s’agit de modifier les hypothèses de financement pour calculer l’impact de la hausse des taux de crédit immobilier sur le taux de rendement interne de l’investissement.

1 – La situation au dernier trimestre 2021 – Des taux de crédit immobilier au plus bas.

Première hypothèse. La plus favorable. Les taux sont au plus bas. Nous sommes au dernier trimestre 2021.

Le crédit immobilier est réalisé au taux de 0.80% / 20 ans.

Avec de telles conditions de financement, le taux de rendement interne de l’investissement apparaît comme particulièrement satisfaisant à 7.28%.

Le taux de rendement interne, c’est le taux de rendement réel de votre investissement. Ce taux tient compte de l’impôt, de l’effort de remboursement du crédit, de la date des décaissements, … Bref de l’ensemble des flux de trésorerie qui accompagneront l’investissement (cf. « Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ?« )

Le TRI permet de comprendre et chiffrer l’importance de l’effet de levier du crédit immobilier.

2- La situation actuelle – Second trimestre 2022 – Des taux de crédit immobilier qui ont augmenté de 0.50%.

Nouvelle hypothèse, moins favorable mais encore tout à fait satisfaisante. C’est la situation actuelle.

Effectuons cette même simulation avec un taux de crédit immobilier de 1.30% / 20 ans (au lieu de 0.80%).

L’impact sur le TRI apparaît comme relativement faible. Le TRI de l’investissement ressort à 6.42%. C’est encore un taux de rendement interne satisfaisant.

3- La situation projetée – La hausse des taux de crédit immobilier se poursuit pour atteindre un taux de 3% sur 20 ans.

Dans le prolongement de cet article « Des taux de crédit immobilier à 3% sur 20 ans à la fin de l’année 2022 ?« , imaginons maintenant que les taux de crédit immobilier poursuivent leur hausse pour atteindre 3% à la fin de l’année.

Le TRI de l’investissement serait alors très fortement dégradé pour atteindre un niveau insuffisant pour justifier l’investissement. Le TRI atteint 4.35%. C’est trop faible.

Dans de telles conditions de rentabilité, l’effort et l’énergie consacré à l’investissement immobilier locatif n’est pas suffisamment rémunérateur.

L’effet de levier du crédit immobilier est alors très réduit. A titre de comparaison, la même simulation réalisé sans recours au crédit immobilier ressort avec un TRI de 2.75%.

Le gain de rentabilité apporté par le crédit immobilier (=effet de levier) est alors de la différence entre 4.35% et 2.75%. C’est très faible.

Selon mes simulations, l’effet de levier du crédit immobilier serait totalement anéanti avec un taux d’emprunt à 4.50% assurance comprise.

Bref, la donne est en train de changer !

Deux options :

  • Soit vous vous dépêcher d’investir afin de profiter des taux bas ;
  • Soit vous anticipez une baisse des prix de l’immobilier et préférez attendre.

Je crois que la réponse dépend de la localisation de votre investissement.

Dans certaines régions, les prix sont encore très raisonnables au regard de la valeur intrinsèque de l’immobilier, il faut donc se presser pour investir car il est illusoire d’attendre une baisse des prix ;

Mais ce n’est clairement pas le cas partout. Néanmoins, faut il vraiment s’attendre à une forte baisse des prix ? L’inflation et l’absence d’alternative d’investissement militent en effet pour un niveau toujours plus haut de l’actif immobilier.

Pas simple.

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