Depuis 2009, nous parlons ici, presque quotidiennement, des prix de l’immobilier et de l’opportunité d’investir dans l’immobilier. Pour vous aider dans votre prochaine réflexion, je viens de finaliser la construction d’un indicateur de pouvoir d’achat immobilier, simple, mais, je crois efficace. Cet indicateur pourra ainsi servir de base pour l’ensemble de nos analyses ultérieures.

J’attends avec impatience votre critique de cet indicateur afin de l’améliorer ! Il s’agit d’un outil construit en interne, il n’est probablement pas parfait et l’intelligence collective doit nous permettre de mettre en avant ses faiblesses et surtout les solutions pour les dépasser.

Nous avons construit notre indicateur de pouvoir d’achat de manière très simple : Il s’agit de calculer l’évolution du pouvoir d’achat d’une personne disposée à rembourser 1000€ (valeur 2003) / mois pendant 20 ans dans le remboursement de son crédit immobilier (qui financera 100% de l’achat immobilier – Nous faisons phi de l’apport personnel, puisqu’il sert souvent à payer les frais d’acte notarié et frais d’agence qui constituent une dépense, une perte de valeur pour l’acheteur immobilier).

L’indicateur de pouvoir d’achat immobilier permet d’approcher la notion d’opportunité de l’investissement immobilier.

 

Comment est construit notre indicateur de pouvoir d’achat immobilier ?

Notre indicateur de pouvoir d’achat immobilier est construit en trois étapes  :

1- Calcul de la capacité d’emprunt d’un investisseur qui souhaiterait rembourser 1000€ (valeur 2003) dans le remboursement de son crédit immobilier. 

Dans cette première étape, l’évolution du taux du crédit immobilier permettra d’augmenter le pouvoir d’achat immobilier de l’investisseur : A prix immobilier constant, plus le taux du crédit immobilier baisse, plus le pouvoir d’achat immobilier augmente.

Pour connaître le taux du crédit immobilier auquel vous pourriez prétendre, vous pouvez utiliser notre comparateur de crédit immobilier

 

 

 

2- Calcul de la capacité d’emprunt d’un investisseur qui souhaiterait rembourser 1000€ (valeur 2003) dans le remboursement de son crédit immobilier – Ajustement de la mensualité du crédit immobilier en fonction de la hausse du pouvoir d’achat de l’investisseur. 

Le pouvoir d’achat des Français évolue régulièrement. Cette évolution du pouvoir d’achat influe naturellement sur les capacités d’endettement de l’investisseur. Nous avons donc réalisé un ajustement de la mensualité du remboursement du crédit immobilier en fonction de la hausse / baisse du pouvoir d’achat en fonction des données INSEE.

Pour calculer la capacité d’emprunt, nous considérons qu’un investisseur disposé à rembourser 1000€ / mois en 2003 est disposé à rembourser 1195€ / mois en 2017. La hausse de la mensualité sur 15 ans s’explique par la hausse du pouvoir d’achat de l’investisseur en euros (net d’inflation) –

 

source : Insee

 

 

3 – Ajustement de la capacité d’emprunt d’un investisseur immobilier qui souhaite rembourser 1000€ / mois (valeur 2003) en fonction de l’évolution des prix de l’immobilier.

Si la baisse des taux d’intérêt et l’augmentation du pouvoir d’achat permet d’augmenter le pouvoir d’achat immobilier des investisseurs immobiliers, la hausse des prix de l’immobilier est à l’origine de la dégradation du pouvoir d’achat immobilier.

Nous allons donc ajuster la capacité d’investissement à crédit de l’évolution des prix de l’immobilier. Pour être plus précis, nous avons réalisé deux pouvoirs d’achat immobilier : France métropolitaine et Paris.

Comme vous pourrez le constater dans les graphiques suivants, cette distinction est fondamentale tant la situation est opposée entre Paris et le reste de la France (Malheureusement, je ne dispose pas des statistiques pour les autres grandes métropoles ou les prix de l’immobilier s’envolent telles que Bordeaux ou Nice).

 

Selon l’indice INSEE, entre 2003 et 2017, les prix de l’immobilier ont augmenté de : 

  • 49.49% pour une maison en province, soit seulement  2.72% par année pendant 15 ans  ; (Je trouve cette statistiques intéressante, car elle ne concerne que les maisons et exclue donc les appartements principalement en centre villes métropoles ou les prix sont élevés)
  • 56.24% pour l’ensemble (maison + appartement) en province, soit seulement 3.02% par année pendant 15 ans ;
  • 66.97% pour l’ensemble (maison + appartement) en France métropolitaine, soit 3.48% par année pendant 15 ans – Attention, aux effets de moyennes lors de l’analyse de ce chiffre, y compris l’impact des prix de l’immobilier à Paris, cité ci après ;
  • 138.54% pour les prix de l’immobilier à Paris, soit 5.97% par année pendant 15 ans ;

 

Naturellement, la dégradation du pouvoir d’achat immobilier sera nettement plus forte à Paris par rapport au reste de la France.

Par ailleurs, au terme des graphiques ci dessous, vous lirez une corrélation certaine entre les prix de l’immobilier à Paris et la baisse des taux de crédit immobilier.

Vous noterez également que cette corrélation n’est pas apparente pour les prix de l’immobilier moyen en France métropolitaine ! Hors Paris (et probablement quelques grandes métropoles, la baisse des taux de crédit immobilier ne s’accompagne pas d’une hausse des prix de l’immobilier).

 

 

 

 

 

4- Concaténation de ces données pour calculer l’indice de pouvoir d’achat immobilier.

Dernière étape, concaténer toutes ces statistiques pour essayer de déterminer l’indice de pouvoir d’achat immobilier.

Plus le pouvoir d’achat immobilier est élevé, plus il semble facile d’investir dans l’immobilier et donc moins l’immobilier semble onéreux au regard des capacité de remboursement des ménages.

Au contraire, plus le pouvoir d’achat immobilier est faible, moins il est facile d’investir dans l’immobilier et donc plus l’immobilier est onéreux au regard des capacités de remboursement des ménages.

En ce qui concerne le pouvoir d’achat immobilier moyens en France métropolitaine, nos résultats semblent confirmer l’opportunité actuel d’investir dans l’immobilier ailleurs qu’à Paris (ou autres grandes villes dans lesquelles les prix ont continué de flamber depuis 10 ans) :

  • L’absence de hausse des prix de l’immobilier depuis 2007 accompagnée d’une baisse violente des taux de crédit immobilier permet d’augmenter le pouvoir d’achat immobilier en Province et davantage encore pour les maisons en province ;
  • La très violente hausse des prix de l’immobilier depuis 2003 à Paris ne cesse de dégrader le pouvoir d’achat immobilier à Paris.

 

 

 

 

Alors, peut on parler d’une bulle immobilière à Paris d’un marché sain en province ?




20 Comments

  1. OlivierSPb says:

    GF devrait renommer son blog « le blog du patrimoine immobilier dans les villes moyennes »! 😉
    Ah Paris sera toujours Paris!
    C’est un cas à part qui défie toutes les analyses fondées sur le pouvoir d’achat!
    Il y a sans doute de nombreux facteurs qui contribuent à ce comportement atypique.
    Je citerai sans que ce soit exhaustif:
    – Le fait que partout dans le monde ou presque une capitale est toujours beaucoup plus chère qu’une autre ville.
    – Une confiance due à une certaine lisibilité de l’avenir, ce qui n’est pas forcément le cas d’une ville moyenne.
    – Bien que l’immobilier soit un placement à long terme, une excellente liquidité. Un bien affiché à un prix de marché se vend rapidement.
    – Une influence non-nulle à mon avis des achats des étrangers. S’ils ne représentent selon la chambre des notaires que 1% des transactions sur toute la France, ils représentent encore 8% sur Paris (Après un pic à 14%) et selon seloger.com 60% de l’immobilier de luxe. et avec le Brexit, la France devant récupérer une partie non négligeable des émigrés du Brexit, cela devrait dynamiser le marché.
    Il y a sans doute bien d’autres raisons.

    A propos du Brexit, j’étais invité récemment à un petit-déjeuner avec un commissaire européen (Pas Barnier) qui nous a fait comprendre en termes diplomatiques et voilés mais suffisamment clairs que l’hypothèse la plus probable aujourd’hui (Mais tout peu changer) était un Brexit sans accord aucun. A vous d’en tirer des conclusions pour de juteuses spéculations!

  2. Oui, Paris se porte bien et c’est tant mieux.

    Par contre, pour tout le nord-est de la France, c’est une autre histoire.
    D’après le site de meilleursagents et son application avec la carte de
    France des prix du m2, on voit que pour cette grande partie du pays,
    l’immobilier a perdu 13 à 15% de sa valeur sur les 10 dernières années.
    C’est effrayant.

    En plus de la conjoncture, notre président sera présent encore 4 ans 1/2,
    ce sera long.

    https://www.contrepoints.org/2017/04/08/285579-emmanuel-macron-declare-guerre-aux-proprietaires

  3. Je tiens à vous remercier pour cette article, Guillaume.

    ……Car cette question que je me la pose tous les jours….

  4. OlivierSPb says:

    GF nous fait des graphiques à la TL!
    Je m’intéresse au graphique intitulé « Évolution des prix de l’immobilier Paris vs Province etc… ». Il appelle de ma part les remarques suivantes:
    1) Quand on fait une comparaison indicielle, on part toujours pour toutes les courbes du même indice de départ: 100 et ce pour toutes les séries de données, ce que fait GF dans le graphique de synthèse intitulé « Évolution de l’indice du pouvoir d’achat…. ». Or dans ce graphique, GF prend des indices de départ différents (Environ 60 pour Paris, 65 pour la France et 70 pour la province) sortis d’on ne sait quel chapeau. Un tel graphique n’a de sens que si l’indice de départ est de 100 pour toutes les séries de données, et ces indices de départ fantaisistes donnent par exemple la fausse impression que l’immobilier parisien aurait été moins cher (En €) .que l’immobilier de province jusqu’à fin 2009, ce qui je pense est faux.
    2) Il manque l’habitat collectif en province et je pense qu’il s’agit d’une part non négligeable du marché. Exclure d’une comparaison la grande majorité des transactions dans des villes comme Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux, etc. me parait un artifice bien grossier. Je dois dire que cela me chiffonne beaucoup…

    Néanmoins en réajustant à l’oeil les courbes sur le même indice 100, cela m’inspire les réflexions suivantes:
    1) Sauf à parfaire de l’habitat collectif de province, les courbes province/France se superposent très bien, ce qui semblerait indiqué le poids faible de Paris dans l’activité immobilière française. Paris ne serait qu’un micro-marché, un gros micro-marché mais un micro-marché quand même. Qualifions le donc de mini-marché!
    2) Les évolutions des courbes sont similaires avec des accélérations différentes. Quand le marché baisse tout baisse, quand le marché monte tout monte. Avec des accélérations différentes selon les segments de marché, ce qui fait que quand cela baisse Paris semble baisser un peu plus, ce qui est logique car cela marche aussi à la hausse. Cela démontrerait à mon sens la cohérence des différents segments de marché, le segment le plus dynamique étant le plus volatil, ce qui semble logique.
    Une première conclusion que l’on pourrait tirer est que finalement le marché immobilier qui est composé de la juxtaposition de micro ou mini-marchés est finalement un marché cohérent dont la tendance globale s’applique aux différents segments (avec des accélérations différentes).
    On voit dans les courbes – réajustées à l’indice 100 – aucun cas ou un segment de marché national aurait eu une tendance haussière alors que le marché était baissier ou inversement.
    Bien évidemment on peut trouver des sous-segments comme le Nord-Est de la France qui ont un comportement différent mais les causes en sont connues et pour le Nord-Est, il s’agit de la désertification industrielle. De même certains sous-segments comme les fameuses zones tendues peuvent avoir une accélération différente.
    Mais globalement sauf cause parfaitement identifiée le marché est cohérent et tout, sauf cause identifiée une fois encore, suit la même tendance.
    Après il est facile de qualifier les marchés qui ont une accélération différente de « bulles » surtout quand on a un parti pris délibéré comme GF, grand thuriféraire des villes moyennes de province.
    Mais il y a le plus souvent une explication au comportement atypique de certains micro-marchés. On peut prendre deux exemples bien différents:
    – L’île de Ré. Annexe des beaux quartiers de Paris son succès ne se dément pas et les prix atteignent des niveaux astronomiques sans aucun rapport avec la situation de l’île qui à mon humble avis ne présente aucun intérêt. J’y suis invité depuis des décennies par de la famille ou des amis, et je ris à chaque fois de voir que sur la plage de Trousse-Chemise tout le monde se fiche de la température de l’eau car on est pas là pour se baigner mais pour taper la converse avec des cousins plus ou moins proches ou des amis que l’on a quitté la veille à Paris! Mais tant que l’île sera le rendez-vous du Paris BCBG, la cote ne faiblira pas!
    – Cap d’Antibes. Vous perdrez très probablement votre temps à proposer à un riche Russe une villa en PACA ailleurs qu’à Cap d’Antibes, car c’est le spot de regroupement de cette clientèle. Et les prix atteignent des sommets vertigineux car il est indispensable que Petrov achète une villa plus belle et plus chère qu’Ivanov! Et cette clientèle a un avantage par rapport aux Français, c’est que comme la plupart des non-résidents, ils n’ont jamais payé un sou d’ISF et ne paieront jamais un sou d’IFI sur leurs propriétés.
    Tant que les causes de ces surcotes perdureront, ces marchés continueront à avoir une dynamique.
    Mais si l’environnement économique se dégrade, ils suivront la tendance.
    Maintenant qu’en est-il du mini-marché parisien?
    Je pense que l’explication la plus probable est le phénomène appelé « gentrification ».
    Ce phénomène a été d’une clarté limpide à Levallois. Autrefois banlieue ouvrière elle s’est « gentrifiée » sous l’impulsion de son très polémique maire Balkany qui a poussé dehors les populations immigrées et les moins solvables par une politique de préemption systématique des terrains à bâtir et la construction d’immeubles de standing par le bras armé de la mairie, la très sulfureuse SEMARELP. A tel point qu’aujourd’hui les prix de Levallois sont quasi les mêmes que les prix de Neuilly.
    Cette gentrification a touché certains arrondissements de Paris comme le 10ième, le 12ième qui il y a une ou deux décennies était considérés comme infréquentables.
    Et elle continue, un clou chassant l’autre, les enfants des beaux-quartiers n’ayant plus les moyens d’acheter là ou ils ont été élevés, les quartiers populaires s’embourgeoisent.
    Tant qu’il y aura une clientèle pour cela et je pense que le réservoir est grand, le phénomène continuera et les prix monteront.
    Prétendre qu’il y a une bulle immobilière à Paris, c’est envisager qu’il pourrait y avoir un scénario de forte baisse sur Paris alors que le reste de l’immobilier, notamment la France profonde, resterait impassible ou presque.
    Et franchement je ne vois pas quel scénario plausible pourrait créer un tel phénomène.
    S’il y a une bulle immobilière à Paris, c’est qu’il y a une bulle immobilière globale et son explosion ou même son dégonflement serait celles de l’ensemble du marché.
    Qualifier la marché Parisien de bulle, n’est que la manifestation de dépit des zélateurs des investissements médiocres qui voient avec morosité le prix de leurs actifs stagner ou s’éroder!

    • Patrick D says:

      Totalement d’accord avec vous. J’ajouterai qu’en comparant les prix de l’immobilier entre Paris et les autres capitales du G8, nous n’obtenons pas un prix du marché excessif à Paris. Il a même encore une marge à la hausse.

    • OlivierSPb says:

      Tiens il me semble qu’il y a des posts qui ont disparus!
      A la lueur du dernier graphique, je comprends mieux pourquoi sur le graphique que je conteste (Non en base 100), la courbe Province Maisons+Apparts ne figure pas. Elle est beaucoup moins flatteuse que la courbe maisons toute seule.
      Et c’est facile d’évacuer l’excellente question sur un pouvoir d’achat négatif en disant que seule la comparaison compte mais il n’en reste pas moins que l’on peut avec un chiffre négatif remettre en cause la fiabilité de vos données.

  5. J’ai trouvé un exemple d’une magnifique plus-value. Bon d’accord, ce n’est pas en France.
    C’est la villa de Johnny en Californie :
    Acheté en 2009 (et construite en 2010) pour 4 500 000 dollars.
    Valeur actuelle : 11 311 614 dollars.

    Plus value en 9 ans : 6 811 614 dollars.

    Pour revenir à la France, je suis sûre que nous avons de beaux jours devant nous en immobilier,
    mais actuellement nous sommes vraiment dans le creux de la vague avec les pieds et les poings liés. Il faut attendre une politique plus conciliante.

    Hier, j’ai vu l’annonce d’une maison toute mignonnette avec jardin, centre ville, pour 6 900 euros !
    Même pas le prix d’un garage. Ce n’est pas normal. C’est même effrayant.

    • OlivierSPb says:

      Centre-ville de Trifouilly-les-Oies?
      Bon il y avait peut-être une coquille sur le prix!

      • (J’ai reconnu la maison. Le prix est cohérent au vue de la situation actuelle de cette ville au bord du gouffre)
        Et Trifoully, c’est tout de même en France, mais du côté des abandonnés…
        du côté où on a pas envie de regarder, pas glamour, trop de problèmes très anciens, trop de chomage (24% avec leurs chiffres traficotés, en réalité près de 40%).

        Tout le monde ne peut pas ou ne veut pas déménager à Bordeaux ou au Portugal.
        Qu’est-ce qu’on fait ? Qu’est-ce qu’on fait ?

        • OlivierSPb says:

          Vite un Pinel à la GF! Cela va vous redynamiser cette ville… Ou alors faire un centre de co-working pour le télétravail et les travailleurs nomades…

          Mais là, on est vraiment dans le Zola ou le Dickens!
          L’auberge ne serait-elle pas tenue par les Thénardier?
          Désolé là, je crains qu’on ne puisse faire grand-chose…

          • Merci pour votre réponse, Olivier.

            Pinel ? c’est du neuf ? Dans cette ville, les maisons sont saines. Pas de termites, ni de mérule.
            De plus, il n’y a pratiquement pas d’appartements, que des jolies petites maisons avec jardins. Je ne vois pas pourquoi il faudrait démolir alors que la tendance actuelle est d’avoir une maison (plutôt qu’un appartement) avec jardin (pour les enfants et leur patogeoire) et proche des commerces et écoles. Là, nous y sommes.

            La seule chose qui manque, ce sont les usines qui sont parties en Asie et qui ont littéralement « planté » cette population de main d’oeuvre à bas prix.

            Bonne nouvelle, le chômage a baissé. Le tertiaire a embauché 250 000 personnes.
            (c’est pourtant le primaire et le secondaire qui enrichit notre pays, et là, pas de nouvelle.)

            • OlivierSPb says:

              Je ne sais pas dans quelle ville vous êtes mais 250.000 emplois cela me parait beaucoup ou alors sur une longue période.
              Et si le chômage va mieux, le prix annoncé m’épate…
              Quant à la création nette d’emplois dans l’industriel, chez vous ou ailleurs, oubliez!
              Tout a été fait pour dégouter les industriels: cela a commencé par les 35 heures et cela continue sans cesse avec le compte pénibilité par exemple. Comme si tout le monde était fait pour travailler devant un ordinateur.
              L’avenir est clair: fonctionnaire, tertiaire ou livreur de pizzas… Mais opérateur dans l’industrie, aucune chance…

              • Je m’étais mal exprimée, sous le coup de l’impatience, c’est 253 000 chômeurs en moins au niveau national pour 2017 qu’on nous a annoncé le 13 mars. (juste avant les grêves, comme par hasard)

                J’ai répondu à l’annonce pour la maison. A ce prix, on ne risque pas grand chose.
                Mais d’après les sites d’estimations immobilières en ligne, cette ville a perdu près de 10% les 3 derniers mois.
                Ça me brise le coeur, car c’est aussi la France, mais comme dit notre président, « il faut aider les premiers de cordée ».
                (surtout pas les premiers de corvée).

  6. D.Desplats says:

    Un indice de « pouvoir d’achat  » NEGATIF ?
    Cf :derniéres courbes présentées : Paris passé de 100 en 2003 à – moins 40 …
    Quelle signification ??

  7. D.Desplats says:

    Merci pour cette réponse .

    Comment – compte tenu d’autres critiques , ci avant, sur ces indices – comparer vos résultats avec ceux de FRIGGIT ( que je n’ai pas reconsulté, en ligne, récemment? ).

    Merci

  8. J. Martin says:

    Bonjour,

    Serait-il possible d’avoir le détail de la méthode utilisée pour concaténer les données ?
    Je ne parviens pas à le refaire de mon côté et obtenir vos courbes.

    D’avance, merci

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