Assurance vie et gestion de patrimoine

L’arrivée d’Uber qui avait pour vocation de disrupter le modèle des taxis traditionnels a, vous le savez bien, fait couler énormément d’encre.

Encensé par certains, décrié par d’autres (beaucoup d’autres), le modèle économique sur lequel est fondé l’économie collaborative existe désormais depuis suffisamment longtemps pour pouvoir être observé, afin d’en tirer quelques conséquences… et extrapoler sur d’autres domaines d’activité où vous pouvez être tenté d’investir pour étoffer votre patrimoine, comme la location saisonnière.



 

 

Une économie collaborative, qui n’en a que le nom ?

Les premiers temps, vous avez pu percevoir l’économie collaborative comme une révolution permettant à tout un chacun de réaliser les tâches qui lui plaisent le plus, librement, simplement.

Mais, force est de constater, et c’est logique, que l’économie classique a repris ses droits.

Le but, avec l’économie collaborative, que ce soit Uber, Airbnb ou tout autre, est bien de gagner l’argent.

Et même plus d’argent qu’auparavant, dans un système économique marchand traditionnel, puisque les intermédiaires sont effacés.

En effet, le principal avantage de l’économie collaborative est de se baser sur les technologies liées à Internet, pour permettre de mettre en relation directe le client (voyageur), avec le fournisseur (propriétaire de location courte durée, ou chauffeur de voiture un peu luxueuse).

 



Une source de revenus inespérés…

Vous ne pouvez pas enlever à l’économie de collaborative de permettre à tout à chacun de générer des revenus, qu’il n’aurait jamais perçu auparavant.

Ainsi, toute une catégorie d’emplois s’est créée.

Que ce soient des emplois à temps plein, à temps partiel, ou de simples sources de revenus complémentaires.

Ainsi, en quelques années le nombre de chauffeurs Uber, ainsi que celui des propriétaires qui mettent en location sur Airbnb, a littéralement explosé.

Pour vous donner un petit exemple, rien que sur Paris, où nous le rappelons, la location de courte durée est dans les faits interdite, nous sommes passés de 20 000 locations saisonnières en 2014, à plus de 150 000 aujourd’hui, en 2017.

L’engouement pour Airbnb, provient de la simplicité avec laquelle vous pouvez générer des revenus complémentaires.

airbnb-paris

Source : Airdna.co

 

 



… mais un piège qui se referme sur vous lorsque la plateforme est en situation de quasi-monopole ?

Seulement voilà, nous ne sommes pas dans le pays des bisounours, et Uber a montré la voie.

Ainsi, au départ, la rémunération des chauffeurs était plus que satisfaisante.

Elle était même très intéressante.

Puis, Uber a pris une place plus importante dans le paysage du transport en France, notamment à Paris.

Et voilà, tout d’un coup, Uber a décidé de manière totalement unilatérale de faire chuter ses commissions versées à ses chauffeurs.

Ces derniers ont eu beau se plaindre, ils ont très péniblement obtenu une maigre revalorisation, et tout cela est très logique, car Uber avait pris une telle place, qu’elle s’était installé en situation de dominer le marché, avec une très forte dépendance des chauffeurs, que la société pouvait très facilement remplacer par d’autres s’ils n’étaient pas satisfaits… De fait, Uber pouvait dans ces conditions pratiquer les tarifs qu’elle souhaitait.

 

Un témoigne paru dans Challenges d’un certain Charles, chauffeur Uber, rapportait que ses revenus avaient été divisés par deux en trois ans.

Outre la concurrence entre chauffeurs, l’utilisation obligatoire, sous peine de déclassement, d’une application avec très forte commission pour Uber, ont semble-t-il accéléré cette baisse de revenus.

Nous observons le même phénomène pour Deliveroo, qui a annoncé récemment une très forte baisse de la rémunération de ses livreurs.

Cela via un changement subtil de prime abord, mais aux conséquences financières énormes : un passage d’une rémunération au forfait à une rémunération à la course.

 

En ce qui concerne Airbnb, et la location saisonnière, c’est le même phénomène qui commence à se profiler pour le propriétaire de location courte durée.

D’ores et déjà, la société californienne impose quasiment aux propriétaires des options que la plupart d’entre eux ne veulent pas :

  • réservation instantanée, il s’agit de la possibilité pour le locataire de ne cliquer que sur un seul bouton pour réserver, sans votre approbation.
  • Tarification dynamique : Airbnb vous fait miroiter de nombreuses observations supplémentaires si vous le laissez fixer les prix.

Le petit souci c’est que les prix proposés par le système de la tarification dynamique sont ridicules ridiculement faibles.

Ainsi, pour une ville comme Carcassonne, où le prix à la nuitée moyen est de 69 €. Airbnb, vous propose de mettre votre location à un tarif de 18€

18€, si l’on considère que vous avez un taux d’occupation de 100%, cela donne 540€ par mois…

Alors, c’est sûr car ce prix-là, votre taux de remplissage va augmenter sensiblement…

Mais du coup, vous ne louez pas plus cher que pour une location à l’année.

Or, en location saisonnière, les charges sont beaucoup plus élevées. Vous avez à inclure Internet, l’eau, l’électricité, la cotisation foncière des entreprises, la taxe de séjour.

À travers cette tarification dynamique de Airbnb, n’assistons-nous pas aux prémices du même phénomène qui a prévalu avec Uber et Delivreoo ?

Et au final, un effondrement de votre rentabilité ?

 

 

Quelle stratégie adopter pour vous protéger ?

Face à cette économie collaborative, les réactions sont diverses.

Certains, freinent des quatre fers et veulent bannir cette forme d’économie de notre paysage.

Mais nous pensons, nous en sommes intimement persuadés, que ce serait lutter contre le sens de l’histoire, ce qui est purement futile.

Dans cette situation, ne faut-il pas rechercher la solution dans le modèle économique même qui sous-tend la stratégie des grands groupes de l’économie collaborative ?

Comme cette stratégie est purement issue du modèle libéral économique des États-Unis, regardons ce que font les Américains lorsque leur environnement économique change de manière drastique ?

Non, ils ne freinent pas des quatre fers, car ils savent très bien que la résistance est inutile à long terme.

Tout simplement, ils savent que le sens de l’histoire de ne pas être contrarié, et donc ils s’adaptent.

Ils prennent acte de cette évolution de l’environnement économique, et soit ils haussent aussi leur niveau, soit envisagent leur activité différemment pour se positionner sur une niche marketing, ou carrément sur une autre activité.

Pour notre part, nous avons une stratégie d’indépendance.

Ce n’est pas une stratégie nouvelle, car nous avons une stratégie d’indépendance financière, et nous ne faisons que l’appliquer au niveau de notre activité de location de gîte.

Concrètement, nous mettons tout en œuvre pour pouvoir à terme nous prémunir d’une évolution drastique de la politique des grands sites d’annonces… et pour pouvoir résister beaucoup mieux que les autres propriétaires.

 

 

Une stratégie de protection contre le risque en prenant les choses en main

Concrètement, nous mettons toutes les stratégies en œuvre possible, pour pouvoir gagner notre indépendance par rapport à Airbnb.

Il s’agit d’utiliser un site Internet, pour avoir des réservations en direct.

Cette stratégie s’inscrit sur le moyen long terme, car avoir un site Internet c’est bien, mais il faut le référencer pour apparaître en bonne place dans les résultats de recherche.

Cela ne prend pas mal de temps.

Autre stratégie, utiliser les réseaux sociaux. À la fois, classiquement en publiant du contenu qui va intéresser les voyageurs pour les amener à réserver en direct.

Mais aussi, en contournant de manière astucieuse les blocages des grands groupes comme Airbnb, en essayant de contacter directement via les réseaux sociaux les gens qui cherchent à réserver par ce biais.

Et comme tout le monde a un profil Facebook, ce n’est pas forcément très compliqué.

Dernière stratégie, probablement la plus importante, pour avoir des réservations en direct, est d’offrir un service de grande qualité à nos locataires. Ceux-ci vont ensuite répandre la bonne parole autour d’eux, et nous n’avons jamais rien inventé d’aussi efficace que le bouche-à-oreille.

 

Nous voulons vraiment nous inscrire dans la durée avec notre activité de propriétaire de location courte durée car il s’agit d’un investissement unique et vraiment particulier.
C’est un investissement dans l’hospitalité.

Il s’agit de donner, fournir un service, avant de recevoir.
C’est un investissement gagnant – gagnant, qui satisfait notre recherche de moralité dans la constitution de notre patrimoine.

La location saisonnière permet d’être entrepreneur de votre patrimoine, en conciliant haute rentabilité, avec valeurs humaines de qualité.

 

Nous sommes conscients que cet article ne suscitera pas l’adhésion de tout le monde.

Il s’agit de notre vision du monde, sur la base de notre expérience et de notre appréhension de l’environnement économique actuel.

Nous aimerions recueillir vos avis, positif ou négatif, toujours argumentée, dans les commentaires ci-dessous.

Nous y répondrons rapidement.

 

Eldorado-immobilier.com

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41 Comments

  1. Bonjour, j’ai toujours craint les monopoles batis sur internet, qu’il s’agisse de Google, Amazon, Uber, Airb&b… Ils détruisent toujours des emplois, font fi des relations humaines et tirent les prix vers le bas. Loueur en meublé saisonnier de plusieurs biens, j’ai toujours fait confiance aux sites « classiques » qui marchent très bien chez nous. Je suis ravi de la teneur de votre article, car je confirme que je loue tout aussi bien sans passer par ces grosses plateformes, beaucoup peuvent en faire de même; seule contrainte: y passer plus de temps et effectivement apporter plus de services.

  2. @Padou je suis 100% d’accord avec vous, d’autant plus qu’après airbnb et booking, Google est en train de se positionner pour s’implanter (écraser) le marché de la location saisonnière…
    Il sera salutaire d’être bien référencé et d’être présent sur des canaux plus traditionnels, sur des sites de niche (gîtes de france, sleepoon pour les manifestations sportives, gîtes de charme des offices de tourisme, gîtes vélo ou animaux « friendly », etc…)

  3. J »estime qu’il est difficile de se passer des plateformes pour la location saisonnière surtout si l’on veut rentabiliser sa résidence principale ou secondaire. Et il me semble normal de payer le service des plateformes.
    Vous prenez l’exemple d’AirB&B, il faut admettre que bon nombre de logement ne seraient pas loués si ce site n’existait pas, alors cela mérite une rétribution.
    Après lorsque votre logement sort du lot, que vos photos sont belles et qu’elles présentent la réalité et que vous êtes raisonnable au niveau du prix et des services, il me semble que vous trouvez preneur rapidement et qu’ils ne vous proposent pas de baisser le prix. C’est gagnant gagnant
    Pour ma part je n’ai fais qu’utiliser ce site en tant que consommateur et jusqu’à présent je n’ai pas eu de mauvaises surprises, au contraire nous avons fait de belles rencontres et mes enfants également. A ce sujet ma fille rentre demain soir de Bruxelles, elle et ses amis ont été accueillis comme s’il faisait parti de la famille qui les recevait. En plus flexibilité sur les horaires, petit pot d’accueil, accompagnement jusqu’au bus, ils leur ont même donné des tickets, indiqué les visites à faire, conseiller des resto, des lieux. Autant de services que vous n’avez pas à l’hotel et en tant que parent, c’est plutôt rassurant de savoir que nos enfants sont en de bonnes mains
    Les loueurs que je connais sont également très satisfaits, mais c’est du travail pour la plateforme et pour le loueur si l’on veut faire les choses comme il faut et bientôt pour les impôts s’il s’attaque à ce marché!!!
    En règle générale, les personnes de mon entourage qui se transforment en loueurs occasionnels, c’est essentiellement pour diminuer leurs charges, voir du monde et faire de belles rencontres.
    Par contre utiliser Le Bon Coin, pour le logement occasionnel: moi j’éviterais parce que ce qui est recherché c’est souvent du prix bas et ce n’est pas toujours signe de qualité et puis ce n’est qu’en France!!

  4. @api pour compléter votre réflexion, le bon coin essaye justement en ce moment de modifier son approche et à mis en place un mode de paiement en ligne comme les grandes plateformes.
    Cela devrait changer son image de site à arnaques et prix bas pour des logements bas de gamme

    Pour le faire de louer en direct sans passer par les grands sites.. c’est comme trouver un appartement qui va vous génèrer plus de 10% de rentabilité net… tout le monde vous dira que ce n’est pas possible, mais certains y arrivent à force de persévérance, de développer leur réseau, etc

    • Je ne considère pas que  » le Bon Coin » soit un site à arnaques, pour moi c’est un site sur lequel on peut faire des affaires, mais encore faut-il que les vendeurs répondent. La chose que je leur reproche et à mon avis c’est ce qui les perdra c’est leur manque de sérieux pour la validation des annonces, peu importe le genre.
      La validation des annonces est faites par des gens qui n’y connaissent rien, donc c’est difficile d’obtenir des réponses précises, les rubriques servent de fourre tout. Lorsque vous cherchez une maison en location, vous vous retrouvez avec les chambres à louer.
      Je viens d’aller voir sur Vannes les location de chambres d’hôtes, c’est une région que je connais bien. Il n’y a que 12 annonces et la plus part ne sont pas sur Vannes. Par contre celui qui loue sur Vannes à plus de chance de trouver preneur puisqu’il y a peu de concurrence
      Moi je suis plutôt ancienne école, et j’estime que l’on récolte ce que l’on sème donc en effet comme vous dites à force de persévérance on peut tendre vers un bon résultat en développant le bouche à oreille, mais c’est un travail de longue haleine, voir besogneux et les résultats pas toujours au rendez-vous.
      Pour moi la plate-forme, peu importe laquelle, vous ouvre des portes immensément plus larges et cela me semble difficile aujourd’hui d’aller à contre courant.
      Par contre je ne vois pas l’intérêt de passer des annonces sur tous les supports, un me semble largement suffisant, mais encore faut-il bien le choisir
      Bonne continuation

      • @api

        Votre démarche est pragmatique et efficace.
        C’est celle que l’immense majorité des propriétaires utilise.

        Mais, c’est une stratégie de court terme et qui consiste ni plus ni moins que de mettre tous vos oeufs dans le même panier 🙂

        J’ai un nombre de demandes incroyable sur le blog de personnes qui louaient à 100% sur Abritel toute l’année via la formule où l’on paie un abonnement pour être certain d’être dans les premiers résultats (platinum je crois).
        Et un jour, patatras, la formule a été supprimée.
        Ils ne louent presque plus.

        Encore hier, une propriétaire d’un péniche avec vue sur les Champs Elysée qui n’a loué que 6 semaines l’année dernière!
        Mêmes causes mêmes effets

        La question que vous devez avoir en tête est « que se passe-t-il pour moi si airbnb disparaît demain? »

        • A la question: « que se passe-t’il demain si airB&B disparaît? » je trouve un autre site pour partir en vacances puisque je ne dispose pas de location saisonnière.
          Mais le problème n’est pas là, ce qui est valable pour le saisonnier l’est également pour les autres locations, il me semble.
          Croyez-moi en 30 ans d’expériences, j’ai vu bon nombre de support perdre de la vitesse ou disparaître.
          Je suis passée des petites annonces payantes sur Ouest-France puisque je suis en Bretagne, au pub, au 35, au minitel, à internet au Bon Coin qui a été crée par Ouest France (et vendu à tord, il me semble) J’ai essayé Loc Services et un autre site dont je me rappelle même plus du nom, peu importe. Tout cela pour dire que je n’ai jamais attendu la fin d’un support pour changer et par conséquent j’ai toujours loué, même avec une petite annonce en boulangerie
          Donc vous avez raison sur la stratégie à court terme, et en effet je met tous mes œufs dans le même panier, pour l’instant « Le bon coin » pour de la location à des étudiants ou jeune couple ou colocation et mon taux de remplissage est de 98%, les 2% sont essentiellement des temps de travaux. Mais j’entretiens de bonnes relations avec mes locataires, ils me préviennent rapidement dès qu’ils partent et c’est reloué avant leur départ et je n’attends pas après des organismes ou agences qui eux me feraient perdre mon temps et mon argent.
          J’avais envisagé le saisonnier, voir même devenir loueur professionnel de meublés en parade dans le cas ou la municipalité de Rennes aurait décidé de bloquer les loyers, mais pour l’instant ce n’est pas à l’ordre du jour.
          Cette histoire de loyer était sensé débloquer la situation du logement en zone tendue, en autre à Paris, or on s’aperçoit aujourd’hui que ce n’était vraiment pas la bonne solution.
          Par contre c’est la multiplication des PINEL qui me pose problème aujourd’hui

  5. Bonjour,
    merci pour cette bonne analyse. en effet airbnb homeaway (expedia) etc ont pris une position dominante pour imposer leurs conditions. jusqu’aux conditions d’annulation par les clients qui nous sont imposées.
    le comble du cynisme est Homeaway qui fait payer ses annonces 249€ avec l’imposition de leur commission et réservation en ligne. ils sont malheuresement incontournables et changent constamment leurs règles dans leur seul intérêt: la recherche du profit.
    cela monte artificiellement le prix final pour le client qui dorénavant paye une commissions de réservation. Cela et fait une proportion importante de mécontents propriétaires et clients.
    il n’y a aucune notion de partenariat et il n’y en aura pas.
    de façon pragmatique il faut aller dans le sens de l’histoire et utiliser ces sites tout en essayant de laisser les clés pour que les clients puissent contacter en direct.
    les clients cherchent de plus en plus à se passer de ces sites en cherchant les sites ou coordonnées sur internet.
    espèrons que le marché s’équilibre tout seul et baisse la part des gros sites.
    les clients sont volages aujourd’hui et le bouche à oreille n’est pas toujours suffisant.
    une autre façon peut être de résister est de faire fonctionner les petits sites spécialisés traditionnels sans commission. moins rentables mais d’un coût d’annonce de 50 à 150€.
    on peut se poser la question de l’adaptabilité du marché: va t’il chercher d’autres sites pour éviter les com des grands sites? certains clients sont encore attachés au contact direct.
    Dans tous les cas il faut une stratégie pour complèter les mastodontes qui ne sont pas des « bisounours » et contrecarrer leur dictat.

  6. @Clement vous avez raison de parler de stratégie d’évitement.
    De plus en plus de gens utilisent facebook pour trouver leur location de vacances.
    Comment ?
    Ils recherchent un logement sur une plateforme de réservation classique, puis vont chercher sur FB le profil du proprietaire du gîte et le contactent directement
    Bien sûr, certains propriétaires font la démarche inverse pour contacter les locataires 🙂

    • Je n’utiliserai pas Facebook pour louer parce que je n’ai pas envie d’ouvrir mon compte à tout le monde. Par contre avant de valider un dossier de location, je vérifie toujours l’activité du locataire potentiel en allant voir son compte FB s’il en a un. C’est souvent très révélateur de la personnalité et cela m’a permis d’éviter de louer a de gros fêtard des logements dans des copro calme.
      You tube c’est pas mal aussi, pour éviter les musiciens, surtout les dj et la techno. Non pas que je n’aime pas la musique mais pour éviter d’en faire profiter tout l’immeuble, les vibrations sur un solivage bois, c’est insupportable!!!
      J’ai vu pas mal de demande de location sur un site étudiant que je consulte régulièrement mais pour l’instant je n’ai rien posté

  7. Bonjour pour demarer une activité de location saisonnière les grandes plateformes comme booking ou airbnb sont indispensables si l’on souhaite un gros taux de remplissage …par la suite il convient de relancer ses anciens clients en proposant une réduction de 25 % pour les réservations en direct la confiance étant installée c’est du gagnant gagnant c’est la méthode que j’utilise et ça marche ne pas brader le prix des nuitées est important pour avoir des visiteurs d’une bonne tenue.

    • @Gérard

      Super méthode… avec juste un bémol… pourquoi brader justement vos prix pour les clients qui sont déjà venus??

      S’ils ont été satisfaits, et qu’ils veulent revenir, c’est pour l’Expérience qu’ils ont passé chez vous.
      Le prix n’a probablement pas à voir pour grand chose dans le mécanisme

      Pour être honnête, on pensait la même chose que vous, et on s’était même mis à un prix moins cher que le moins cher des hôtels… ça marchait bien

      Puis, on a pris notre courage à deux mains et on a DOUBLE le prix à la nuitée… ça marche toujours bien!

      Parce que nous avons créé une niche, nous ne nous adressons pas à tous les voyageurs, mais seulement à ceux qui vont apprécier notre hébergement

  8. Pour ma part je partage totalement l’article de fond sur la gestion des locations saisonnières et pour être plus précis la meilleure façon de capter la clientèle. En effet peut-on se passer des plateformes ? Qui ne s’est déjà pas posé la question ? Il est évident que toute réponse précipitée et surtout manichéenne est à proscrire.Il est fait état des conditions de réservation sans contact préalable avec le locataire que l’on va accueillir imposées par airbnb mais on peut aussi rajouter Homeaway (Abritel et Homelidays) qui pratique la même politique.
    Il est loin le temps où ce groupe jouait après versement normal d’un abonnement annuel le rôle de courtier chargé de mettre simplement en relation 2 parties (propriétaire et locataire) charge à elles d’échanger, de fixer librement les conditions de la location et de conclure ou pas un contrat.
    Alors oui il faut être vu sur ces sites, disposer d’un site personnel Internet, investir pour un référencement efficace, tenter de récupérer les coordonnées personnelles du demandeur afin d’éviter l’application de frais de services de plus en plus élevés. L’ équation n’est pas simple à résoudre mais privilégier le contact préalable reste primordial et rassurant pour chaque partie.
    Heureusement il existe encore des propriétaires qui au-delà de l’aspect seulement financier du job mettent en avant la qualité de leur offre, les rapports humains avec leurs locataires et jouent davantage sur le bouche à oreille que sur la recherche d’une rentabilité déshumanisée. Je pense ici au site LVP (Locations de Vacances Direct Particuliers) constitué par d’irréductibles gaulois, lassés des pratiques d’Homeaway et qui mérite d’être visité et connu.

    • @Nogue

      100% d’accord

      Ce qui est génial avec la location saisonnière, est que vous pouvez allier rentabilité et aspects humains (relationnel, hospitalité).

      Toujours donner plus que ce que l’on reçoit et le succès vient naturellement.

      Merci pour LVP, je ne connaissais pas du tout, j’y vais de ce pas!

  9. @pierre
    la stratégie d’évitement est nécessaire même si nous sommes tributaires de ces sites.
    leur modèle nous étranglera de plus en plus si leur part de marché se renforce.
    il faut de notre part favoriser la concurrence sauf peut être google

    • @Clement

      Les grands sites font vraiment bien leur travail et sont utiles
      A mon sens, il faut surtout éviter de DÉPENDRE d’eux pour faire tourner votre location saisonnière.

      Le risque d’une concentration du secteur est réel (c’est d’ailleurs largement en cours depuis 4/5 ans), et Google montre que cela l’intéresse…

      Il va y avoir du sport!

  10. Bien d’accord avec l’analyse et contenu d’Eldorado Immo

    Airbnb (Air bed & breakfast) est devenu tellement « Ugly et Fat » qu’il essaie déjà et fera demain les prix du marché au détriment des propriétaires loueurs et de leur volontés.

    Probable évolution du marché à court moyen terme : toujours plus d’offres, donc concurrence accrue entre proprios, faisant le bonheur des plateformes qui grossissent, augmentent leur dictat sur leur comm, frais de services, conditions (pas de chances pour nous), volant au passage toujours plus de nuitées pour les hôteliers (malheur pour eux) mais aussi, ce faisant => imposer la baisse des prix du marché (le proprio n’aura plus la liberté d’établir son prix), le tout avec un taux d’occupation en baisse (conjonction paradoxale entre hausse de l’offre, concurrence accrue, malgré l’augmentation d’utilisateurs locataires).
    La location saisonnière n’est pas un marché « illimité »

    15 ans aupravant, un bon produit situé dans un marché actif pouvait pour une période donnée faire un taux d’occupation de 100% avec disons 125 Euros de budget communication, pub et en utilisant une seule plateforme historique.
    Aujourd’hui rares sont les propriétaires pouvant encore faire 100% de taux d’occupation pour cette même période donnée, tout en investissant des CENTAINES (et plus) d’euros de budget comm, pub sur X nombreux canaux dont les nouvelles plateformes, lesquelles facturent en sus des comm par CENTAINES d’euros…

    Il y a 20 ans, une Agence Immo demandait environ 30% du montant de la location pour s’occuper de tout, vraiment tout pour le propriétaire, le bien loué, les locataires, du Sav ou bobo pendant un séjour, accueil et départ locataires, etc. Beaucoup disez : c’est cher !

    Aujourd’hui les nouvelles plateformes ou historiques prennent vite fait bien fait 15% de comm pour afficher « un descriptif et des images », et surtout nous imposer leur dictat. Tout le monde applaudit et dira : c’est pas cher payé !

    • @Quai

      Vous avez raison, la concurrence va faire son effet, de même que la réglementation et la fiscalité (en tous cas son application).
      Le marché devrait se réguler tout seul.

      A mon sens il est toujours largement possible de louer à 100% toute l’année.
      C’est juste plus compliqué qu’avant, il faut être un peu rusé

      Mais cela ne sert à rien de regarder en arrière, plutôt regarder devant les opportunités qui arrivent

      N’oubliez pas qu »avec internet, tout le monde a sa place, petit ou gros
      Les petits peuvent manger les gros sans souci

      Cela me fait penser à cette startup de Montpellier qui a détrôné le mastodonte clearchannel pour le marché de publicité à Paris…

      Vous parlez d’agence immobilière qui a des frais énormes, mais pourquoi ne pas créer vous même votre équipe pour remplacer l’agence? C’est simple finalement

  11. OlivierSPb says:

    En fait l’économie collaborative n’est qy’un mot creux.
    Qi est-ce qui fait le succès d’Uber ou AirBnB? C’est le contournement des règlementations.
    Pour Uber c’est simple, il s’agit de ne pas payer les charges sociales en n’ayant pas des salariés mais des prestataires avec un régime micro-entrepreneur en France ou équivalent à l’étranger. C’est tellement vrai que dans les pays ou les charges sociales sont très basses (Ou non payées) et/ou les chauffeurs de taxi était déjà dans ce typede régime, ils n’ont pas réussi à s’implanter. Notamment en Chine et en Russie. Il faut dire qu’en France ils ont été aidés par l’arrogance des taxis notamment parisiens et les tarifs éhontés qu’ils pratiquaient quand il n’y avait aps de concurrence.
    Pour AirBnB, vous pouvez louer des chambres que vous ne pourriez pas louer si vous aviez des chambres d’hôte.Vous ne respectez pas les normes des chambres d’hôtes: signalisation des sorties,… Bref vous n’avez aucune des charges que subissent les professionnels et vous vous contrefoutez joyeusement de la réglementation. Qui a déjà vu un extincteur dans un AirBnB? Cela permet au particulier qui fait de la location occasionnelle de casser les prix. En plus pas besoin de se casser la tête pour le marketing et la commercialisation. cela dit c’est quand même très commode pour l’utilisateur notamment pour des séjours à l’étranger car on a pas toujours la possibilité de trouver les bon sites locaux de location.
    Le but de la manoeuvre pour ces entreprises c’est de dominer le marché pour pouvoir imposer unilatéralement leurs conditions et leurs règles.
    Mais leur utilité est certaine dans un certain nombre de cas.
    En effet, si je veux faire de la location occasionnelle, je loue mon appartement à Paris quand je suis en vacances ou en déplacement personnel pour quelques jours, il n’y a guère d’autres alternatives.
    Il n’en est pas de même pour ceux qui font de la location saisonnière notamment de vacances. ceux-ci cherchent des locataires qui séjournent longtemps, 15 jours ou un mois. Dans ce cas là on peut faire du commercial soi-même sachant que les périodes ou le logement est disponible sont connues longtemps à l’avance. j’ai un ami qui passe partage son temps entre un pays étranger et la France pour un des raisons professionnelles. Mais son planning n’est pas connu un mois à l’avance. Quand il le connait il airbnbise son appartement, après il y a un client ou pas, mais ce n’est pas grave. C’est une situation très différente de celui qui possède un bien destiné à la location.
    Récemment j’ai loué pour très peu cher à Neuilly un 3 pièces avec jardin (150 € la nuit). C’est un appartement qui appartient à une succession en cours. Bien évidemment il ne vont pas faire du commercial pour louer un appartement, ils ne savent pas combien de temps.

    • @OlivierSPb

      Leur succès est aussi dû à de la flexibilité dans un monde beaucoup trop rigide.

      Trop de réglementation tue la réglementation !

      Pour ce qui est des normes, votre analyse est inexacte.
      Les hôtels ont des réglementations particulières car ils ont plusieurs chambres et sont soumis à la réglementation des ERP (établissements recevant du public)

      Vous pouvez tomber sous le coup de la même réglementation en louant avec Airbnb, c’est une question de nombre de personnes reçues dans votre établissement.

      • OlivierSPb says:

        Vous pouvez tomber sous le coup de la même règlementation, mais est-elle respectée?

        • C’est toujours pareil, il y a des fraudeurs de partout, ce n’est pas propre à la location saisonnière, vous ne pensez pas?

          Par ailleurs, les hôtels ont des avantages fiscaux et des aides dont ils ne se vantent pas trop 🙂

  12. investisseur lambda says:

    J’ai fait des locations saisonnières avant l’arrivée de AirBnB et cela marchait très bien. Mais étant donné le travail nécessaire pour gérer les réservations et pour le ménage, etc. je fais maintenant des locations meublées à l’année, et parfois de courte durée sans aller jusqu’à la nuitée. Notamment des stagiaires ou des personnes en mobilité pour une durée de quelques mois ont du mal à trouver des logements de qualité dans leur budget. Je ne passe donc jamais par les sites comme AirBnB. Il y a beaucoup de sites gratuits pour ce genre de location, dont certains sont très bien structurés et gérés. La bouche à oreille compte pour beaucoup et la réputation aussi, surtout que l’on connecte à ces sites le plus souvent à travers sa page Facebook. La location directe par ma page Facebook, j’ai essayé, mais mon réseau FB n’étant pas très étendu, le résultat n’était pas percutant. J’ai finalement trouvé par d’autres sites. Je suis d’accord que des sites d’annonces gratuits voire payants, mais au forfait, ont de l’avenir devant eux !

    • @Investisseur lambda

      C’est plus tranquille en effet

      Louer via Facebook directement me semble compliqué. C’est plutôt un relais pour donner confiance et amplifier le bouche à oreille…
      Ou alors il faut faire une campagne publicitaire. Et il faut vraiment maîtriser pour ne pas jeter l’argent par la fenêtre.
      J’ai vu des propriétaires qui arrivent à cartonner avec Facebook… mais bon pas beaucoup

      Pour le forfait, c’est intéressant ce que vous dites.
      Dans notre réflexion, nous fuyons plutôt les sites au forfait, pour préférer ceux à la commission.
      Nous nous disons que nous payons ce que nous leur devons et pas plus, et qu’en outre ils sont motivés pour valoriser les annonces….

  13. Bonjour,
    Article et discussion intéressants…oui les Google, amazon, Airbnb, booking, uber sont en situation de monopole et imposent leurs conditions aux clients et prestataires. Ce qui était vu comme une révolution libertaire devient l’inverse et nivelle désormais par le bas le niveau social des utilisateurs et travailleurs… Ce qui m’étonne est que, compte tenu de la manne financière générée par ces sites, des compétences web que l’on peut trouver aujourd’hui et des investisseurs qui ne savent plus où mettre leur argent, aucun site concurrent n’ait vu le jour… Cela me laisse perplexe. Et oui, j’utilise ces sites comme client parfois en tenant de les contourner des que possible, mais je me passe d’airbnb pour les raisons citées en tant qu’investisseur et oui j’ai réussi à générer une rentabilité très élevée avec des risques d’impayés moindre sans avoir à gérer la logistique de courts séjours. Mais cela m’a demandé de vraiment chercher de détecter mon marché de niche…

  14. Bonjour,

    Finalement on passe exactement par ce que les petits hôteliers ont connu depuis l’arrivée des Booking, Expedia et consorts.

    Néanmoins, ne jetons pas le bébé avec l’eau du bain. Les plateformes de réservations sont une formidables sources d’apport de clientèle.

    Difficile à moindre coût d’atteindre une clientèle chinoise, brésilienne etc… on paie donc la mise en relation.

    Par contre :

    – 1 nouveau client vient par une plateforme = la plateforme mérite sa commission, c’est le deal après tout.
    – 1 client revient en passant par une plateforme = on peut se demander « à qui la faute? »

    On peut donc chercher (et c’est ce que nous avons fait) les solutions d’optimisation qui ont été crées pour le monde hôtelier et les adapter à la location saisonnière.

    Concrètement, il existe aujourd’hui des solutions pour mixer intelligemment la gestion directe et via les plateformes :

    1 – Utiliser son propre outil de gestion avec sa propre base de donnée (pour pouvoir communiquer avec ses hôtes)

    2- Avoir une page internet pour prendre les réservations en direct

    3 – Passer par un Channel Manager pour multiplier les sources de revenus (sur des appartements que nous gérons vous seriez surpris par le nombre de client provenant de site comme Ctrip le Airbnb chinois ou Magicstay le Airbnb pour la clientèle corporate)

    4 – Si besoin se faire accompagner sur certains services logistiques (ménage, check-in etc…) ou opérationnels (communication avec les hôtes, rédaction de l’annonce etc…)

    Le secteur se professionnalise et tout à chacun ne peut être expert dans toutes les composantes qui font aujourd’hui une bonne optimisation de sa location saisonnière (du moins à titre perso bien que je connaisse le secteur, j’aurai beaucoup de lacune opérationnelle).

  15. @Sebastien

    Pour communiquer directement avec les hôtes pour qu’ils reviennent, encore faut il que vous ayez leurs coordonnées et c’est ce qu’ont bien compris les grandes plateformes en creeant des emails temporaires.

    Ainsi, sous couvert de lutte contre le méchant spam, les plateformes donnent un email pour chaque voyageur, email qui n’est plus valable après le sejour, et que la plateforme peut surveiller.
    Même le Bon Coin s’y est mis le mois dernier.
    Désormais vous recevez des mails de « telle personne via le Bon coin »
    Pour booking et airbnb cela fait belle lurette que cela existe.

    Il vous faut donc une stratégie pour récupérer les mails de vos visiteurs.
    Pour pouvoir ensuite mettre en place une stratégie de marketing auprès d’eux, avec pour objectif de louer de manière répétitive.

    Concernant les channel managers je suis plus sceptique… cela serait à quoi ?
    C’est tellement simple de synchroniser soi même ses différentes annonces

    Pour le fait de déléguer, je suis surpris que ce soit si difficile à envisager pour tant d’hôtes.
    Simplement la question que vous devez vous poser est de savoir si telle ou telle tâche est à haute valeur ajoutée où non.
    Si la reponse est non, il faut externaliser 🙂

    D’ailleurs cela me semble incontournable pour pouvoir gérer plusieurs biens en même temps en courte durée

    Qu’en pensez vous ?

    • Pour la notion des coordonnées de l’hôte il faut pouvoir les récupérer dans la gestion sur place, il y a plusieurs façons assez simple et non-intrusive (un exemple : nous fournissons aux hôtes une application « guide » de Paris et pour s’y inscrire ils doivent se connecter avec leur mail, on fournit également sur option un boitier wifi qui marche sur tous Paris qui nécessite un mail de connexion).

      Le Channel Manager.
      Certains plateformes commissionnent moins que les majors du secteur (elles remplissent moins également) mais en les multipliant on peut presque se passer des Airbnb, Abritel… Néanmoins nous ne préconisons pas de les couper totalement juste de diversifier pour maximiser le taux d’occupation.
      Il est simple (et encore cela dépend) de gérer 1 ou 2 plateformes mais un Channel Manager peut envoyer votre annonce sur 30 à 50 sites différents.

      Je vous rejoints sur l’externalisation mais le sentiment du « jamais mieux servi que par soi-même » reste un biais psychologique assez présent.

      Aujourd’hui on pourrait lister toutes les actions qui nécessitent une expertise poussée (le pricing, la multi-diffusion, la mise en forme de l’annonce, la communication multi-langue, l’accueil, le ménage…) à mon sens il est impossible de couvrir à 100% toutes les actions de manière optimale.

      J’ai sans doute une vision un peu tête dans le guidon car c’est notre opérationnel quotidien mais nos solutions sont nées des problèmes que nous rencontrions en tant que loueur 😉

      Au plaisir d’échanger

      • @Sébastien

        Merci de votre retour

        Oui, pour les coordonnées, vous pouvez aussi les demander tout simplement, dès la réservation, pour envoyer des documents pdf par mail, les pièces jointes ne passant pas par les interfaces classiques des plateformes 🙂

        Pour les channel manager je ne vois toujours pas, car il est possible de synchroniser 50 annonces avec le format Ical, sans effort, et sans connaissances informatiques

        Autre question… Comment faites vous pour Paris?
        Vérifiez vous la capacité des propriétaires à louer leur bien?

        Au plaisir d’échanger

    • OlivierSPb says:

      C’est quand même rare que les clients restent anonymes. En général avec AirBnB on échange les numéros de portable. Si on a le portable il y a whatsapp et au pire on peut demander le mail.
      Pourquoi ne pas laisser un questionnaire de satisfaction à la fin en demandant les coordonnées de la personne? Ils ne le rempliront peut-être pas car il y a la pagede commentaires airbnb mais si on le tourne bien on peut avoir un bon taux de réponse.
      Au fait c’est quoi un Channel Manager?

  16. Bonjour pour recuperer les coordonnées des clients rien de plus facile que d’envoyer un sms avec demande de mail perso pour envoyer livret d’accueil par PDF.
    Il est également possible d’envoyer un PDF sur une adresse temporaire en passant par votre boite mail perso.
    Concernant les channel manager il en existe des performant à petit prix (moins de 15€ par mois) c’est super efficace et cela permet d’être présent sur un maximum de plateforme sans avoir à gérer calendrier et encaissement des clients.
    cordialement

    • Bonjour Gerard,

      Quel Chanel manager conseillait vous en particulier ? Je suis sur 4 plateformes et je souhaiterais diversifier un peu plus la présence en ligne et surtout la réactivité quand à la synchronisation

    • Pourquoi ne pas utiliser le format Ical tout simplement ?

      • Il y a beaucoup de Chanel Manager (Bed24, Avantio, Booking sync…) chacun ayant ses forces et ses faiblesses.

        Un Ical est utile pour la bonne synchronisation (et encore cette techno crée des écarts de mise à jour qui peuvent créer des surbooking) mais cela n’efface pas le travail de création d’un compte sur la plateforme, création de l’annonce etc…

        Les plateformes ont chacune leur particularité et même avec un Channel on doit souvent repasser à la main pour bien configurer (frais de ménage, options, nombre de photos…)

  17. Les plateformes sont incontournables pour débuter mais il est nécessaire de développer des moyens complémentaires pour louer qui vont peu peu gagner du terrain jusqu’à représenter l’essentiel de son activité.

  18. Tout cela va si vite que je rêve à l’uberisation des mastodontes uberisateurs du jour : air B phagocyté par un disruptif qui serait moins gourmand, réellement collaboratif et cependant rentable, I have a dream…..

  19. Bonjour, complétement d’accord avec l’analyse, ces nouveaux modèles ont cassés le marché en tirant les tarifs vers le bas. Tant mieux pour les consommateurs (et j’en fais partie également) qui peuvent aujourd’hui trouver une location un peu » n’importe quand et n’importe où » à des prix intéressants, mais en tant que propriétaires de plusieurs gîtes, j’estime que la qualité et les services ont un prix (qui doit être acceptable pour tous) et ce qui est proposé par airbnb dévalorise parfois à mon sens le travail effectué…
    Pour ces raisons, je n’ai utilisé que le bon coin jusque maintenant mais ils sont en train d’opérer un virage (nouveau service location, mail caché…) et je ne serai pas surpris de voir d’autres changements importants dans l’avenir vu le nombre d’utilisateurs et la manne financière importante pour le fisc…
    Cdt

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