Investir en démembrement de propriété est à la mode depuis quelques années et la création prochaine de l’IFI, qui confirme l’exonération d’IFI pour les biens immobiliers acheter en démembrement de propriété, devrait encore ajouter de l’intérêt pour cette stratégie d’investissement.

En réalité, investir en démembrement de propriété, c’est acheter la nue-propriété d’un bien immobilier. L’usufruit sera acheté par un autre acteur et le plus souvent un organisme d’HLM. Le démembrement de propriété est contractuellement fixé pour une durée comprise entre 15 ans et 20 ans.

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Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Usufruit, Nue propriété, Quasi-usufruit : Définition, droits et obligations« , pendant toute la durée du démembrement de propriété, l’usufruitier pourra jouir et disposer de l’immeuble. Il pourra le mettre en location, percevoir les revenus fonciers, entretenir l’immeuble, …

Au terme du démembrement de propriété, c’est à dire au terme de 15 ans à 20 ans fixé initialement, l’usufruit s’éteindra et le nu propriétaire deviendra plein propriétaire de l’immeuble : Il pourra à son tour librement jouir de l’immeuble, l’occuper, le mettre en location, le vendre, l’entretenir, … 

Le démembrement de propriété est donc un partage de la propriété dans le temps.

 

S’agissant plus particulièrement des programmes qui sont régulièrement commercialisés par des sociétés spécialisées, l’opération se déroule en plusieurs étapes :

  • 1- Le nu propriétaire achète la nue propriété de l’immeuble ; L’usufruitier, bailleur social, achète l’usufruit de l’immeuble. 
  • 2- Pendant les 15 ans à 20 ans du démembrement de propriété, l’usufruitier exploitera l’appartement, percevra les loyers, paiera l’entretien, .. De son côté, le nu propriétaire n’aura aucun revenu, mais pourra tout de même déduire les intérêts d’emprunt dès lors que l’usufruitier est une personne physique imposée dans la catégorie des revenus fonciers ou un organisme d’HLM (cf »Quid de déduction des intérêts d’un emprunt pour la nue-propriété d’un immeuble ou SCPI ») ;
  • 3- Au terme de la durée contractuelle, le nu-propriétaire devient plein propriétaire de l’immeuble par le simple fait de l’extinction de l’usufruit. De manière contractuelle, l’organisme d’HLM s’engage à reloger les locataires afin que le nu propriétaire dispose d’une logement vide sur lequel il pourra disposer de toutes les prérogatives.

 

Fiscalement, l’opération est très intéressante pour l’investisseur en nue propriété :

  • En l’absence de loyer, le nu propriétaire n’aura pas d’impôt sur le revenu à payer ;
  • La taxe foncière sera payée par l’usufruitier bailleur sociale ;
  • Le bien immobilier est exonéré d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ;
  • Les intérêts d’emprunt payés par le nu propriétaire pour financer l’acquisition sont déductibles de ces autres revenus fonciers ;
  • En cas de revente, le délai de détention qui permettra de prétendre à une exonération après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux sera calculée à compter de la date d’acquisition de la nue-propriété.
  • En cas de revente, la plus-value sera calculée par différence entre le prix de cession de la pleine propriété et le prix d’acquisition de la pleine propriété de l’immeuble. La valeur de l’usufruit qui constitue le bénéfice du nu propriétaire n’est pas considéré comme une plus-value taxable.

 

 

L’intérêt de l’investissement immobilier en démembrement repose sur le calcul de la valeur de l’usufruit et de la nue propriété.

Pour autant, malgré tout les avantages présentés ci-avant, il est encore impossible de déterminer l’opportunité ou non d’investir dans un bien immobilier en démembrement !

Le point central est la question de la clef de répartition entre usufruit et nue propriété. Quelle est la valeur de l’usufruit ? Quelle est la valeur de la nue propriété ? 

En effet, il est courant d’entendre l’argument suivant « Acheter la nue propriété d’un appartement, c’est l’acheter avec une décote de 40%« . Cet argument n’a aucun intérêt car le nu propriétaire ne percevra aucun revenu pendant les 15 ans du démembrement … heureusement qu’il ne paye pas la nue propriété au même prix que la pleine propriété.

Est il préférable d’acheter la pleine propriété d’un immeuble et percevoir 15 ans de loyer indexé ou d’acheter un immeuble à 60% de son prix et ne pas percevoir les loyers que dans 15 ans ? 

La valeur de l’usufruit et de la nue propriété sont déterminés de manière à ce que le taux de rendement brut de l’investissement soit le même pour l’usufruit et le nu propriétaire (nous vous détaillons les formules de calculs de l’usufruit économique et dans notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier« ).

Pour vous simplifier la vie, nous avons construit un simulateur qui devrait vous aider à comprendre :

 

Prenons un exemple essayer de déterminer la juste valeur de l’usufruit et de la nue propriété.

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Valeur de l’appartement en pleine propriété : 200 000€.

Loyer annuel net de charges de propriété : 6000€ (soit un rendement avant impôt, mais après charges de propriété de 3%) – Ce doit être la norme pour un immeuble neuf dans lequel les travaux d’entretien seront faibles pendant 15 ans.

Taux d’indexation des loyers : 1% (hypothèse de revalorisation annuelle des loyers selon l’IRL)

Valeur du bien dans 15 ans : La vétusté naturelle d’un immeuble de 15 ans dans lequel il conviendra de réaliser des travaux nous oblige à la prudence : 160 000€ (soit 20% un écart régulièrement constaté entre l’immobilier neuf et l’ancien).

Avec de telles hypothèses, l’usufruit est estimé à 41% et la nue propriété à 51%. Nous retrouvons là des chiffres conforment aux chiffres proposés par les principaux acteurs du marché. 

 

 

Exemple de valorisation de l’usufruit et de la nue propriété. 

 

 

 

Mais alors, est ce un bon investissement ?

Est il pertinent de dépenser 117807€ en 2017 pour devenir plein propriétaire d’un immeuble valorisé 160 000€ dans 15 ans. Quel est le rendement net d’un tel investissement immobilier ?

La réponse est facile à trouver, c’est le chiffre tout en bas de la simulation. Le taux d’actualisation est en réalité le taux de rendement interne de l’investissement pour l’investisseur. Dans notre exemple, la clef de répartition 60% / 40% correspond à un placement sur 15 ans dont le rendement net serait de 2.04%

En plaçant 117807€ au taux de 2.04% net d’impôt pendant 15 ans, j’obtiens un capital de 160 000€.

Est ce bien raisonnable d’espérer un si faible rendement pour un investissement immobilier sur 15 ans ?

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33 Comments

  1. OlivierSPb says:

    2.04% net de tous impôts, ce n’est déjà pas si mal si c’est dans paris ou une grande métropole!
    Mais le vrai problème c’est l’absence de sécurité juridique. L’article 815 du code civil stipule que: « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »
    Une convention d’indivision est limitée à 5 ans. Donc au delà de 5 ans, rien n’empêche n’importe quel indivisaire de demander la dissolution de l’indivision, ce qui se traduira le plus généralement par la vente du bien. Pour être opposable aux tiers, la convention doit être publiée.
    Et ne parlons pas des cas de vente forcée en cas de liquidation judiciaire, de saisie, etc.
    C’est le talon d’Achille de tous les démembrements usufruit/nue-propriété.
    Une façon de contourner la chose est de créer non pas un droit réel (Usufruit) mais un droit personnel (Droit de jouissance). Ce droit n’est ni cessible, ni saisissable et ne peut être aliéné en aucune façon, sauf accord de l’équivalent du nu-propriétaire.
    Mais ce n’est pas forcément toujours possible et délicat à mettre en oeuvre.

    • Non, désolé, mais là, ce n’est pas une indivision mais un démembrement. L’article 815 n’est donc pas applicable.

      Le talon d’Achille c’est la sortie du locataire au terme des 15 ans. On ne peut rompre un bail à usage d’habitation au motif de l’extinction de l’usufruit. Si le locataire n’est pas coopératif et n’accepte pas l’offre de relogement, je crains des difficultés majeures.

      • OlivierSPb says:

        Un bail a toujours une échéance. La gestion du locataire au bout de 15 ans est la même que la gestion de tout investissement locatif.

        • Justement, il n’existe que trois manières de « virer » un locataire :
          – Le congé pour reprise (lorsque le propriétaire souhaite y loger)
          – Le congé pour vente (lorsque le propriétaire souhaite vendre son immeuble) ;
          – Le congé pour motif réel et sérieux lorsque le locataire ne respecte pas une clause du contrat de bail.

          seul l’article 253-4 du code de la construction évoque le sujet « Le bail conclu dans le cadre d’un usufruit prend fin de plein droit au plus tard à la date de l’extinction des droits d’usufruit sur le bien loué. »

          Mais cela me semble délicat à mettre en oeuvre dans la pratique face à un locataire qui ne veut pas partir

          • OlivierSPb says:

            Je ne vois toujours pas le problème.
            Soit il s’agit d’un investissement locatif et si un locataire sérieux y habite, pourquoi le virer?
            Soit vous souhaitez le vendre ou l’habiter et on peut alors donner congé au locataire à l’échéance du bail.
            Le seul cas de figure où il me semble qu’il y ait un problème serait si on achète pour y loger ultérieurement un enfant ou un petit-enfant. Mais une donation dont le montant net de droits sert à acquérir la nue propriété

            • Le problème est que le loyer est un loyer HLM en dessous du loyer de marché.

              • Extrait de l’article 253-5 du code de la construction :

                « Six mois avant l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, peut :

                -soit, s’il est occupant, informer l’usufruitier de son intention de renouveler la convention d’usufruit ;

                -soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l’usufruit, conforme aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

                -soit donner congé pour vendre ou pour occuper le bien selon les modalités prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, avec effet au terme de l’usufruit. Le congé est dans ce cas valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataire.

                article 253-6 du code de la construction :
                « Trois mois avant l’extinction de l’usufruit, le bailleur propose au locataire qui n’a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret la location d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. »

                article 253-7 du code de la construction :
                Le locataire qui n’a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l’offre de relogement faite par l’usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration de l’usufruit.

                Mais attention à l’interprétation stricte du 235-6 « un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités ».
                Le potentiel de contentieux me semble énorme

  2. OlivierSPb says:

    Si cela ne rapporte rien en tant que loyer, alors il faut vendre et donner le congé pour vente!

  3. Merci pour cet intéressant article (comme souvent !).
    Mais dans votre démonstration financière, vous ne mentionnez pas que l’achat d’un bien démembré peut se faire à crédit.
    Pour un emprunt de 117 800 € sur 15 ans à 1,5 %, cela représente environ 20 000 € d’intérêts déductibles de vos autres revenus fonciers (soit près de 9 500 € d’impôts en moins si vous êtes dans la tranche à 30%).
    N’est ce pas une solution intéressante pour défiscaliser ses revenus fonciers ? (que vous n’indiquez pas dans votre autre article du jour consacré à ce sujet).
    De plus, un rendement net de 2,04 %, ce n’est pas si facile à trouver avec un risque limité dans le temps.
    Le seul risque est de se retrouver avec un bien trop déprécié quand on récupère l’usufruit, mais pensez-vous qu’un bien immobilier neuf pourra perdra plus de 20% sur 15 ans ?

    • « N’est ce pas une solution intéressante pour défiscaliser ses revenus fonciers ? (que vous n’indiquez pas dans votre autre article du jour consacré à ce sujet). » ==> Oui, mais peu accessible car les banques n’aiment pas ce genre de montage faute de garantie hypothécaire.

      « De plus, un rendement net de 2,04 %, ce n’est pas si facile à trouver avec un risque limité dans le temps » ==> Pour un placement bloqué pendant 15 ans, je crois cela assez facile au contraire.

      « Le seul risque est de se retrouver avec un bien trop déprécié quand on récupère l’usufruit, mais pensez-vous qu’un bien immobilier neuf pourra perdra plus de 20% sur 15 ans ? ». En réalité, je crois qu’en l’absence de travaux et d’un marché immobilier dynamique, la vétusté naturelle du bien lié à son utilisation pendant 15 ans (façade, peinture, revêtement mural, sol, …) devrait aboutir à ce genre de perte de valorisation.

    • OlivierSPb says:

      Je pense que dans l’exemple on est dans une hypothèse catastrophiste. Quand vous achetez un bien immobilier, tout le monde vous fait miroiter une plus-value qui ne sera pas toujours au rendez-vous, mais là on est dans une hypothèse ou le bien se déprécie en 15 ans de 20%.

      Quel investissement immobilier résisterait à une telle hypothèse de dépréciation?

  4. Merci pour cet article !
    N est il pas possible de creer soit meme ce montage en investissant dans un immeuble de rapport et en vendant l usufruit sur 15 Ans à une sci a l is ( dont vous êtes également le propriétaire ) ?

    • ALAIN LAMBARD says:

      N’oubliez pas les dispositions de l’article 13.5 du CGI qui aura pour conséquence, si vous avez acheté la pleine propriété de l’immeuble, de taxer immédiatement à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers le PRIX DE CESSION de l’US.
      Pour échapper à ce dispositif il est nécessaire de démembrer, ab initio, le bien acquis au près d’une société soumise à l’IS.

  5. Oui c est que j ai fais j ai revendu les parts de ma sci a ma holding a l is, le prix des parts étant très faible du fait d être en début de pret …
    Ce montage me parait etre judicieux dans la mesure ou il m évite d être lourdement imposé et dans 15 Ans je récupére la PP sur mon sci a l ir …

    • ALAIN LAMBARD says:

      Vendre l’US des parts d’une SCI est différent de vendre l’immeuble.
      Dans le cas de la vente de l’US des parts plusieurs questions se posent:
      1 la justification de la valeur de l’US de ces parts (sur la base des flux de trésorerie prévisionnels compte tenu du remboursement de l’emprunt?)
      2 l’aménagement des statuts de la SCI en fonction des modalités de calcul de ‘US des parts (prévoir que ne seront distribués à l’US que la trésorerie disponible)
      3 (et peut-être en fait premièrement) justifier l’intérêt pour la société à l’IS de détenir cet US par rapport à une autre solution.
      4 …

      • Les points plus hauts ont ete traités, concernant l intérêt de l usufruitier, le pret dur 13 Ans et l usufruit 15 Ans il touchera pleinement les loyers pendants 2 Ans …

      • Guillaume fonteneau says:

        Oui, je suis d’accord. Je n’ai jamais aimé ce montage fiscal qui repose sur une faille du code général des impôts qui conduit à une pratique contraire à l’esprit de la loi.

        • Oui mais qui est un montage optimal pour l optimisation fiscale … si les impots en france n étaient pas Aussi confiscatoires nous ne serions pas obligé d exploiter ces failles …

  6. Le démembrement est un mécanisme intéressant mais les promoteurs qui vendent ce type de bien dans ce dispositif en profite pour nous vendre de l’immo survalorisé comme toujours.

  7. LMNP757575 says:

    Pour éviter de surpayer la nue propriété, on peut se diriger vers le marché secondaire. J’y vois plusieurs avantages par rapport au neuf :
    – durée de démembrement plus courte (mais le prix de la nue pro sera plus élevée) ,
    – prix de la nue propriété non surestimé (à durée de démembrement comparable),
    – possibilité d’apprécier la qualité de construction de l’immeuble, son entretien, son état général,
    – localisations en général, meilleures que celles des programmes neufs (hypercentre).
    Le problème réside dans la gestion de la sortie des locataires sociaux. Les premiers programmes en démembrement prennent fin cette année . Cela sera intéressant de voir si cela se passe bien.
    Juste une remarque : j’ai noté que les programmes en démembrement sur Paris intra muros et dans le 92 concernaient surtout des hlm « haut de gamme » c’est à dire réservés aux locataires sociaux ayant la tranche de revenus les plus élevés (pas de cas sociaux).

  8. En tant que professionnel de ces montages en démembrement (Usufruit Locatif Social, via la plateforme CAERUS IMMOBILIER), je suis assez surpris de la dévalorisation envisagée de 20% sur le prix de référence de l’investissement.
    2 points que j’avance à votre réflexion :
    – les usufruitiers bailleurs sociaux sont en charge des travaux d’entretien, et de remise en état à l’extinction de l’usufruit, selon une grille d’entretien bien déterminé. Le nu-propriétaire récupère un logement vacant et en « bon état d’entretien et d’habitabilité ».
    – les logements proposés sont essentiellement en zone tendue, et la tension de ces marchés permet de sécuriser la valeur patrimoniale de l’investissement.

    Si nous neutralisons l’évolution du prix de l’immobilier qui est incertain/subjectif/propre à chaque investissement, on est donc à 3.5% d’actualisation net de charges/impôt et contraintes pour l’investisseur… avant avantage fiscal de la déduction des intérêts d’emprunt et/ou de la diminution de l’ISF /IFI.

    • LMNP757575 says:

      Bonjour Bertrand B.
      Si on neutralise l’évolution du prix de l’immobilier (donc si on considère que les prix sont stables pendant 15 ans), l’appartement acheté neuf en nue propriété en 2017 ne sera plus neuf en 2032 mais ancien (récent). Son prix subira donc au terme des 15 ans (même en cas de prix complètement stables pendant 15 ans) une décote d’au moins 20% (différence de prix entre un immeuble neuf et un immeuble récent).
      Vous parlez de zones tendues, j’habite Paris. par exemple, les prix dans mon quartier sont d’environ 10000 euros le m2 dans l’ancien et de 12500 à 13000 euros pour les programmes neufs. L’écart est supérieur à 20%, …

      • Ces écarts sont importants je vous suis, mais aussi justifiés par de nombreux points : qualité environnementale & énergétique, frais de notaires réduits, qualité des prestations …
        A l’extinction, le prix sera comparable avec celui des logements récents et bon état, donc sur le panier haut du marché existant. Je ne remets pas en question ces 20% d’écart avec une analyse à date… mais le T.R.I doit se faire avec une projection aussi sur l’évolution des prix de l’immobilier sur cette zone tendue…

        Un exemple (bien sûr à prendre avec des précautions du fait du marché très haussier au début des années 2000) , nous avons commercialisé chez BECARRE la première opération en Usufruit Locatif Social en 1999 proche du parc des musiciens dans le 19ème arrondissement de Paris. La nue-propriété a été vendue à 50% du prix de référence neuf à l’époque qui était de 4 000 €/m² à l’époque sur cet immeuble. Donc une acquisition à 2000€/m², pour un marché qui serait plus proche aujourd’hui de 8 000€/m².

        C’est pour cela que nous préférons neutraliser de notre côté l’évolution du prix qui est forcément dépendant de la qualité de l’actif et de l’évolution du marché.

        • Je comprends votre raisonnement… mais avouer simplement que dans une période ou les prix de l’immobilier ne bouge pas, votre bien perd de sa valeur par sa simple usure et par les travaux rendu nécessaire par l’usage et le temps.

          Si vous considérez que vous pourrez revendre 100€ un bien âgé de 15 ans que vous avez acheté 100€, c’est qu’au terme de la période vous aurez engagé les travaux nécessaire pour que ce bien soit considéré comme un bien neuf sur le marché en N+15.
          L’accélération des normes énergétiques est un exemple qui permet d’illustrer le raisonnement. Dans 15 ans, tous les biens neuf seront à énergie positive. Votre bien vieux de 15 ans ne pourra offrir un standard comparable, il sera naturellement décoté.

          Enfin, je n’ai pas inventé le chiffre de 20%, c’est le niveau de moins-value qui est inclue dans la répartition 60/40 entre la valeur économique de l’usufruit et la valeur économique de la nue propriété. Ce sont les hypothèses retenues par le promoteur lorsqu’il calcul que la valeur de la nue propriété est valorisé 60% de la valeur de la pleine propriété.

          • Je pense que dans dans 15 ans l immeuble aura une norme énergétique meilleure que l ensemble du stock total des logements, donc plus recherché, donc plus chère.

    • « Si nous neutralisons l’évolution du prix de l’immobilier qui est incertain/subjectif/propre à chaque investissement, on est donc à 3.5%  » ==> Ce qui est subjectif c’est de considérer que le prix d’un logement neuf acheté en 2017 sera le même qu’un logement agé de 15 ans en 2032 ..

      Demain si vous achetez une voiture neuve… quelques années plus tard elle vaudra moins cher… même si vous nettoyez les sièges et changez le moteur.

      • Je trouve la comparaison excessive, la nature des biens son très différentes, on peut estimer qu’un bien se déprécie, mais pas de 20%. Cette dépréciation correspond souvent à l écart entre le neuf et la moyenne de l ancien. Le récent est très recherché et est bien plus chère que la moyenne. Ça permet de profiter des normes proches du neuf’ et de l habiter tout de suite.

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