C’est connu de tous, Paris est magique ! C’est vrai dans tous les domaines, et surtout pour le marché immobilier ou Paris restera toujours Paris. On ne déplace facilement la tour Eiffel, l’arc de triomphe et les lieux de pouvoir.

Pourtant, de tels arguments proche des légendes urbaines n’expliquent pas pourquoi les prix de l’immobilier à Paris ont augmenté de 140% depuis 2003 (-+ 6% par année pendant 15 ans) alors que la moyenne nationale fait état d’une hausse réduite de -+ 50% (-+ 3% par année pendant 15 ans). 

 

Les prix de l’immobilier à Paris ont augmenté de 65% entre Juin 2006 et début 2018 ! Alors que les prix en province sont stables sur la même période.

Comme nous vous le présentons dans cet article « Analyse : Est ce le moment d’investir dans l’immobilier grâce à l’indice de pouvoir d’achat immobilier ?« , cette hausse des prix de l’immobilier à Paris semble totalement corrélée à la baisse des taux d’intérêt des crédits immobiliers. (Mais, corrélation, ne dit pas causalité…)

En province, depuis 2003, les prix sont stables depuis 2005/2006 et le marché immobilier en province n’a donc pas profité de la considérable baisse des taux de crédit immobilier (cf « Barème des meilleurs taux de crédit actuellement« ). En réalité, la hausse de 50% des prix de l’immobilier en Province se réalise entre 2003 et 2006. Depuis 2006, les prix ne bouge presque pas ! Cela fait 12 ans d’une relative stabilité des prix de l’immobilier.

Les prix de l’immobilier à Paris ont augmenté de 65% entre Juin 2006 et début 2018 ! Pourtant, rien n’explique que cette hausse soit supérieure à Paris par rapport à la province, notamment dans un contexte de flux migratoire négatif (Contrairement aux idées reçues, il y a plus de départ que d’arrivée de nouveaux habitants à Paris  – cf »Baisse de la population à PARIS, Périurbanisation, Mouvement migratoire vers le Sud et l’Ouest de la France !).

Dans un période, ou les taux de crédit immobilier devraient progressivement augmenter dans les prochains mois du fait d’une politique monétaire moins accommodante, ne peut on penser que les prix de l’immobilier à Paris sont sous tension baissière ? (cf Crédit immobilier : Et si les taux augmentaient plus vite que prévu en 2018 ?).

 

 

 

L’éclatement de la bulle immobilière de  1991 nous apprend que la hausse excessive des prix de l’immobilier n’est pas toujours éternelle.

Le graphique de l’évolution des prix de l’immobilier permettra d’expliquer simplement l’éclatement de la bulle de 1991, mais aussi le paradoxe actuel de prix de l’immobilier qui continuent d’exploser à Paris, et en Ile de France (et quelques autres très grandes villes), mais qui restent faibles en Province.

 

Comment peut on expliquer ce marché immobilier dual entre Paris, dont les prix augmentent violemment depuis 2006… et la Province ou les prix sont stables (et baissent même dans certaines zones) sur la même période ?

Je ne sais pas, je ne comprends pas les fondements de ce marché immobilier au comportement opposé. La stabilité des prix de l’immobilier en province depuis 2006, n’est elle pas au contraire une situation saine au regard des excès constatés entre 1999/2000 et 2006 ?

Ne peut on penser que la prochaine hausse des taux d’intérêt aura pour conséquence, ou prochaine crise cyclique qui ne devrait pas tarder au regard de la durée du cycle de hausse actuel ?

Selon nos calculs, les prix de l’immobilier à Paris doivent baisser de 35% pour rejoindre le niveau des prix en Province. Il ne s’agit pas d’une prédiction ou d’une prospective, mais simplement d’un fait. Les prix de l’immobilier à Paris doivent il rejoindre le niveau relatif des prix en province ? (toujours plus élevé naturellement, mais à rythme de croissance comparable, une baisse de 35% devrait permettre de retrouver des niveaux de prix acceptés en Province).

 

 

En tout état de cause, bulle immobilière ou pas à Paris, il ne semble pas pertinent de chercher à y investir tant le niveau des prix des astronomiques… et surtout la hausse totalement déconnectée des fondamentaux que l’on peut retrouver dans le niveau des prix en Province (attention, tout de même au très très grandes métropoles qui subissent également cette spéculation immobilier telles que Bordeaux).

Pour mémoire, voici un brève extrait « wikipédia » qui décrit trop brièvement la crise de 1991 (toutes ressemblances avec la situation actuelle n’est pas que pure fiction 😉 Vous pouvez remplacer « guerre du golfe » par Russie ou Corée du Nord ou autre … 

« La conjoncture économique mondiale est portée jusqu’à la fin des années 1980 par un cycle d’investissement favorable et le reflux de l’inflation dans les grands pays industrialisés. Cependant, cette bonne conjoncture s’accompagne de la formation de bulles spéculatives sur les marchés financiers et immobiliers. 

Le cycle de croissance né du rebond postérieur à la récession du début des années 1980 s’accompagne d’une forte hausse de l’investissement. Celle-ci entraîne une forte hausse des capacités de productions. La fin de ce cycle d’investissement qui avait été prévu dans les prévisions du début de la décennie ne suffit cependant pas à expliquer l’ampleur de la récession1.

Celle-ci a en effet été encore amplifiée par plusieurs facteurs1 :

  • Le resserrement de la politique monétaire des grandes banques centrales avec une hausse des taux d’intérêts pour lutter contre le retour de l’inflation
  • L’augmentation du taux d’endettement des ménages

La combinaison de ces facteurs (endettement et hausse des taux) a forcé les ménages à réduire leur demande pour se désendetter et les banques à réduire leur offre de crédit face aux risques de défaut.

 

Vous pouvez aussi consulter cet excellent document qui reprend l’ensemble des articles « Immobilier » publiés dans Le monde entre 1989 et 1994 ! C’est passionnant : Chronique d’un désastre, La crise immobilière de 1991 vue dans le journal Le Monde.




196 Comments

  1. immo 2018 says:

    Bonjour, il faut demander à julien bonnetouche dans la section Actualités/baromètre mensuel de meilleursagents , il se vante d’avoir fait déposé les armes aux baissiers . Son raisonnement haussier n’a plus de limites. Moi je pense qu’il y a un réel risque .

    • C’est vrai que dans cette babylone , le logement est réservé pour les migrants en HLM , les riches investisseurs étrangers. Les cadres nationaux dont la famille a versé le sang pour ce pays sont poussé à l’ expatriation . Tout va bien dans le meilleur des mondes !!

      • En plus le système monétaire avec la BCE de merde soutient ces conneries via les taux bas et , QE et companie . Enfin les italiens ont ouvert la brèche , ici faudra attendre d’être minoritaire avant de comprendre.

        • OlivierSPb says:

          Tout le monde sait que le QE ce n’est pas sain. Mais comment en sortir sans déclencher la cata, personne ne sait…
          Donc cela va durer.

          • C’est comme la dette, on ne sait pas comment en sortir (*) donc on en fait plus et encore plus …
            (*) sauf l’Allemagne

      • OlivierSPb says:

        Il y a des immeubles de la RIVP très BCBG…

  2. OlivierSPb says:

    GF nous fait une brillante démonstration de manipulation et de désinformation digne de la Propagandastaffel!
    Après avoir posé la question « Alors, peut on parler d’une bulle immobilière à Paris d’un marché sain en province ? », son billet suivant tient pour acquis qu’il existe une bulle immobilière!
    Le marché parisien est plus volatil que le reste qui stagne désespérément dans une médiocrité banale, mais il reste dans la continuité d’une dynamique et malgré les imprécations de GF, jamais il ne rejoindra le prix de l’immobilier de province!

  3. OlivierSPb says:

    Exercice classique de désinformation journalistique: on commence par poser une question « Alors, peut on parler d’une bulle immobilière à Paris d’un marché sain en province ? » puis on supprime le point d’interrogation et cela devient une affirmation largement prouvée puisqu’en effet on en a déjà débattu.
    Il y a une variante c’est de commencer par une supposition: « Et si Guillaume Fonteneau était un alien mangeur de petits enfants? », puis le « si » et le « ? » disparaissent et il est donc avéré que GF est un ogre alien.

    • OlivierSPb says:

      Et c’est très payant, car une fois que l’on a introduit le concept c’est à GF de nous prouver qu’il n’est pas un ogre et n’a jamais mangé de petits-enfants. Ce qu’il sera incapable de faire et donc me permettra de claironner que GF est bien un ogre puisqu’il est incapable de prouver le contraire!
      C’est ce qui a perdu Saddam Hussein, car si on peut prouver que l’on possède quelque chose, on ne peut pas prouver qu’on ne le détient pas.
      Donc il est démontré que GF est un ogre et qu’il détient le plus gros diamant du monde puisqu’il est incapable de prouver le contraire.
      Ce n’est pas à un vieux singe que l’on apprend à faire des grimaces et l’excellente institution dont je suis diplômé donnait des cours sur la manipulation des masses et la désinformation et ce il y a bien longtemps.

      • Jérôme ANTOINE says:

        Ce blog que j’avais déserté, malgré la très bonne documentation qui y est apportée, malgré aussi quelques bonnes interventions de la part de ses auditeurs, regagne parfois de l’intérêt au point que je m’en veuille de l’avoir trop laissé de côté (hier je me suis délecté à la lecture de l’article sur ThomasLloyd et d’un de ses chefs de file Raélien).
        Les analyses et conclusions donnés par GF -purement journalistiques comme vous le signalez, sont toujours aussi biaisées, voire pénibles, au point que j’en sois venu à lire avec attention les commentaires et ne parcourir les articles qu’en diagonale…
        Tout cela me fait penser à ces écoles dont on dit qu’elles ne valent pas par la qualité de leurs professeurs mais par celles des étudiants !
        Et l’étudiant véritable, n’est-ce pas celui qui conclue toujours par une question après avoir élargi le plus possible le champ d’investigation?
        A l’inverse, « Les gens opposent les choses parce qu’ils sont ignorants à leur sujet » (Al Ghazali, sufi iranien du 11ème siècle).
        Enfin, considérer les prix au mètre carré de manière macroscopique, comme j’aime le rappeler, c’est aussi dérisoire que d’acheter des voitures au kilo : avec un esprit ouvert et sa plume, on vaut beaucoup plus que la panzer division !
        Je ne serais pas choqué de voir de ces mètres à 100 K€, dans des aires hyper sécurisées de Paris et de Neuilly, tandis qu’à 10 km de ma colline, ici à Toulouse, on doit en trouver d’autres à 800€…

      • Fredy Gosse says:

        Ainsi c est vous le père du principe de précaution ?

  4. Grichksss says:

    On ne peut en effet pas comparer Paris et la province. Paris est « hors sol » en France, c’est une Ville-Monde comme on en compte sur les doigts d’une main à la surface de la Terre (avec peut-être NYC, Londres, Tokyo, Shanghai).
    Tout s’y passe, au niveau de la politique mondiale, culturelle, artistique, sportive, économique et financière. Que se passe-t-il à Angers ou à Angoulême en comparaison ? Alors oui, cela justifie entièrement un prix 5 fois plus élevé à Paris, il n’y a aucun doute !
    Nous sommes dans un monde où les facteurs économiques poussent à la pôlarisation, à la concentration des richesses et des pouvoirs dans les mains de certaines personnes et de certaines régions dans le monde. Et cela ne s’arrêtera pas pour Paris : effet Jeux Olympiques, effet Grand Paris, effet Brexit avec rappartiement de bon nombre de banquiers et de traders qui à eux seuls (il en suffira de quelques petits milliers) pourront faire à nouveau exploser les prix.
    De plus, il ne faut pas oublier les mouvements de populations sous-jacents. A Paris, petit à petit, les moins riches ont fini par déserter cette ville qui ne compte désormais plus que les classes les plus aisées : banquiers, chefs d’entreprises, expatriés… Tout comme à Londres. Ma femme et moi sommes cadres à Paris, avec des revenus de l’ordre de 120,000€ bruts annuels à deux, et nous ne pouvons pas nous loger ! Donc nous allons quitter cette ville, et des gens encore plus riches que nous prendront notre place. Donc il n’y a pas de décorrélation des prix à Paris par rapport aux revenus des habitants, juste des mouvements de populations qui échappent aux statistiques. C’est triste mais c’est ainsi.
    Donc Paris restera toujours Paris et rien ne pourra faire baisser les prix. Car il suffira que les prix baissent ne serait-ce que de 5% pour que tout le monde se jette sur l’opportunité d’entrer sur le marché et refassent monter les prix de plus belle !
    A cela, j’ajoute que le marché immobilier en France en général, bien que légèrement euphorique ces derniers temps, reste parfaitement sain en comparaison de l’Angleterre par exemple, où les ménages s’endettent jusqu’à 70% (en France nous sommes limités à 30%), à taux variable (contre des taux fixes en France), et avec un marché de l’emploi qui reste protecteur (CDI, etc comparé aux emplois précaires outre-manche).
    Donc le doux rêve d’une correction de 40% du marché qui permettrait à chacun d’investir à Paris est une utopie que vous pourrez attendre très, très longtemps……..

  5. Bonjour

    Article d’une Simplicité et d’un amateurisme qui fait peur pour un soi disant expert …

    Premièrement comparer un marché, PARIS, le plus attractif des marchés, a une multitude de marchés, la province… , qui a une particularité par villle ( ah bon, les prix ont stagné à Bordeaux, Lyon, Nantes …? ) pour prévoir une baisse, c est complètement stupide …

    En 1991, la hausse était alimentée par les marchands de biens et ceux qui se improvises tels quels, il n’y avait pas de besoins. Des qu’il y a eu une crise avec la coupure des financements, tout le château de cartes s’est effondré..

    Aujourd’hui le marche est catalysé par les taux bas certes, mais ce n’est qu’un catalyseur, ce n’est pas le besoin ( le manque d’offre adéquate, surtout sur les zones tendues, la crise de la famille ( divorce, nombres de familles monoparentales et célibataires..), l’allongement de la vie, la concentration du travail sur les grands pôles, la vitesse de la vie …).

    Bref un article fast food qui ravira ceux qui attendent une baisse de l’immobilier pour se lancer ( j ai des potes à 150k par an qui attendent depuis 20 ans une baisse d l’immobilier à Paris pour se lancer ..) ou les adeptes des produits bancaires.

    N’attendez pas que l’environnement vous rende solvable, devenez solvable ( mais les taux bas ne sont pas une raison de se précipiter et acheter n’importe quoi, vaut mieux attendre quelques années, acheter mieux avec un crédit plus cher… car un crédit ça se renégocie… le prix d un bien acheté non.

    Amen

    Sébastien

  6.  » …Je ne sais pas, je ne comprends pas les fondements de ce marché immobilier au comportement opposé. La stabilité des prix de l’immobilier en province depuis 2006, n’est elle pas au contraire une situation saine au regard des excès constatés entre 1999/2000 et 2006 ?  »

    Ne pas comprendre ce marché c’est ne pas comprendre comment se forme une BULLE .
    En voici les fondements; dans les liens ci-dessous. Pour le premier lien la bulle s’adresse au marché des actions, mais c’est complètement transposable au marché de l’immobilier:

    http://www.investir-en-actions.com/formation-bulle-speculative/
    Je pense que l’on est à Paris dans la fin de la phase « Mania », la phase d’éclatement n’est probablement pas très loin!

    https://fr.wikipedia.org/wiki/Bulle_immobili%C3%A8re

  7. OlivierSPb says:

    @GF: Et franchement se référer à 1991, soit il y a 27 ans, époque ou vous étiez en culottes courtes, c’est un peu abuser, non?
    En 1991, la Chine était un pays du tiers-monde, Internet n’existait pas, la mondialisation était un concept insoupçonné, bref une autre planète!
    Bon maintenant si vous considérez que l’économie mondiale, l’économie française et la société sont les mêmes aujourd’hui qu’il y a presque 30 ans. En 1955 avant l’arrivée de BB à St-Trop’ vous pouviez acheter le village pour un quignon de pain. Encore une bulle? C’est certainement ce que vous auriez écrit dans les années 65!

  8. Je comprends pas l’utilisation du graphique de Friggit pour démontrer vos propos.
    Déjà c’est pas un indice des prix, c est un rapport Prix / revenus et donc y a pas de « tendance ». il y a un rapport historique de 1.
    Et donc selon friggit, qui est beaucoup moins affirmatif que vous, tous les marchés sont en bulle si le paradigme n’a pas changé.
    Je suis assez d’accord avec OlivierSPb, il y a un gros manque de méthodologie scientifique, ça ressemble plus à de la justification que de la démonstration.

    • Bonjour,

      Friggit n’est utilisé que pour illustrer la crise de 1991. Les chiffres précédents sont sourcés INSEE.

      Comment expliquez vous que les prix de l’immobilier à Paris ait augmenté de 140% depuis 2003 contre seulement 50% en province ?

      • Ba vous utiliser Friggit pour expliquer une baisse de 35% sur la base actuelle.
        Et pourquoi l’évolution de 50% en province ne serait elle pas aussi une bulle ?
        Soit Paris et la province estunen bulle soit c est un autres paradigme.
        Mais on peut pas conclure que Paris rejoindra les prix de la province avec ce graphique.

        • Un autre paradigme qui conduirait à des prix de l’immobilier à Paris qui augmenteraient encore et des prix qui resteraient faibles en province ?

          • Je suis comme vous, j’en sais rien.
            Mais je comprend pas comment vous arriver à : « Selon nos calculs, les prix de l’immobilier à Paris doivent baisser de 35% pour rejoindre le niveau des prix en Province. »

            • C’est un calcul rapide, sans grand intérêt qui permet de chiffrer l’écart de survalorisation depuis 2003. Rien de plus, sans prétention. Ce n’est pas le plus important.

              • Ok je comprends votre argumentaire sur le calcul.
                Mais je trouve que c’est maladroit d’utiliser Friggit qui ne vas pas dans le sens de votre l’hypotypose.
                Tout le monde utilise Friggit parce que c’est spectaculaire, c’est beau, ça peu même faire peur ! mais ça n a aucun sens avec vos propos.
                je suis d’accord que ce n est pas le plus important dans le fond, mais dans la forme ça l’est.

        • Je ne conclu rien … je cherche des réponses…

  9. julien bonnetouche says:

    Alors M. Fonteneau vous en prenez plein la G…. de la part de nos amis! et je dois le dire d’une manière tout à fait justifiée.
    Ne serais ce que parce que les situation de 1991 et d’aujourd’hui n’ont rien à voir. il n’y a plus non plus de marchands de biens.
    mais j’ai un bonne nouvelle pour vous ce matin :

    ça y est ! l’encadrement des loyers est de retour !!
    Voilà qui va réjouir quelques uns de nos amis de ce blog puisque c’est une mesure franchement antilibérale, et qui qui va embêter les odieux (riches) propriétaires.
    Bonne nouvelle en somme.
    peut être que les propriétaires de tous ces airbnb vont enfin se hâter de mettre leurs milliers d’appartements sur le marché et ainsi créer l’effondrement de 30% espéré dans un chapitre précédent….
    Hélas, je crains que le marché parisien étant essentiellement un marché de résidence principales ou d’investissement en capital sur le long terme, ne soit que peu impacté. Dommage.

    • Quel mépris envers Guillaume !
      Tiens bon Guillaume ! ce n’est pas coutumier mais je suis (quasi) en phase avec vous : le marché de l’immobilier de Paris entre complètement dans les fondamentaux d’une bulle.

      Personne, je le répète personne ne peut savoir ce que sera le marché de l’immobilier à Paris comme ailleurs, demain. Chacun y va de ses élucubrations ou autres théories plus ou moins vertueuses.
      Alors, vous faire quasi insulter, même avec humour, parce que vous faites référence à des situations historiques, montre une forme de sectarisme qui me déplaît fortement.
      Non Messieurs les contradicteurs, rien de FONDAMENTAL n’a changé, les changements dont vous faites état ne le sont qu’à la marge, les fondamentaux eux sont bien toujours présents, tels les cycles immobiliers, la dissymétrie de l’offre et de la demande, la psychologie des foules, etc… Par exemple, ce n’est pas parce qu’il y a internet ou la mondialisation, que la psychologie du quidam l’investisseur va changer.
      Cf: https://fr.wikipedia.org/wiki/Bulle_immobili%C3%A8re

      Alors plutôt que de fonder mon intuition sur le monde internet, la Chine, la mondialisation et je ne sais quels autres concepts super médiatisés, je préfère fabriquer celle-ci sur des événements, certes passés mais compris et étudiés par les plus grands de ce monde fusse aux siècles derniers.

      • OlivierSPb says:

        Bon d’un autre coté, c’est bon pour le business de créer la polémique! Et GF sait y faire et plus les invectives fusent, les pubs défilent!
        Maintenant si vous faites partie des gens qui croient à la répétition des cycles, genre Kondratiev, libre à vous!
        Personnellement, je ne pense pas que l’histoire repasse les plats…
        Et il y a des changements sociétaux importants et si vous croyez que la « psychologie du quidam » reste constante, j’ai un avis bien différent.
        Mais à chacun son truc!

        • Vous avez probablement raison sur le business de GF tout comme il sait remettre en ligne un nouveau débat dès que le précédent « s’épuise ».
          Sur le reste, je crois effectivement à la répétition des cycles, certes avec des variantes, mais les fondamentaux restent.
          Par exemple, les cycles de création monétaire (planche à billets), que ce soit sous régime républicain ou monarchique, en billets ou autres monnaies, ont toujours fini par des catastrophes !

      • « Alors, vous faire quasi insulter, même avec humour, parce que vous faites référence à des situations historiques, montre une forme de sectarisme qui me déplaît fortement. »

        Merci le ton des commentaires est affrayant !

        Pourquoi tant de haine si mon analyse est bidon ? Peut être qu’au fond, je touche un véritable sujet !

        • Si cette remarque m’est dédiée, je suis surpris car elle allait dans votre sens, je prenais votre défense et m’insurgeais contre les sectaires qui vous insultent en style jouissif tel « vous en prenez plein la g.. « 

          • Non, merci, vous êtes le seul à ne pas vous exciter sur ce sujet d’une grande banalité qui consiste simplement à s’interroger froidement sur les raisons d’une hausse des prix de 140% en 15 ans alors que la moyenne nationale est de 50%.

            La côté sectaire des réponses est étonnant…

            •  » La côté sectaire des réponses est étonnant… »
              Je pense qu c’est représentatif du genre humain qui veut toujours avoir raison sur sa vision de l’avenir et d’autant plus si il y a investi (sur l’avenir), cela le rassure et de fait en oublie les fondamentaux dont je faisais état dans mes précédents commentaires !

        • OlivierSPb says:

          Si vous me visez, répondez aux critiques.
          Pourquoi sur une comparaison indicielle vous ne faites pas partir toute les courbes de 100? Alors que dans la courbe d’après vous le faites.
          Si vous trouvez une bonne raison et vous aurez mes plus plates excuses.

  10. julien bonnetouche says:

    Bonjour Immo 2018,

    Je ne suis pas haussier par principe.
    Je pense ( et surtout constate) que Paris monte et montera encore plusieurs année pour deux raisons essentielles :
    l’une est très bien développée par plusieurs de nos amis ci dessus, dont Grichksss :
    Il n’y a pas de limite dans les conditions actuelles d’expansion de l’économie mondiale et mondialisée, au pouvoir d’achat des riches, ni à l’augmentation de leur nombre.
    Les français resteront hélas moins riches que d’autres, mais quand même, cela va s’améliorer aussi.
    Tous ces gens là souhaitent acheter à Paris ( comme à Londres …) et ils se trouve que la quantité d’appartement de qualité, bel ancien, ( deuxième raison) mise sur le marché est notoirement inférieure à la demande.
    Forte demande, peu d’offre.
    Je vous suggère d’en faire l’expérience : allez visiter un appartement à vendre à peu près au prix du marché actuel, et dans lequel vous aimeriez vivre.
    Vous verrez comment est l’ambiance acheteuse !!! elle est pressante.

    • OlivierSPb says:

      Mais si JB, vous êtes un haussier et un optimiste génétique!
      Relisez-vous: « Il n’y a pas de limite dans les conditions actuelles d’expansion de l’économie mondiale et mondialisée, au pouvoir d’achat des riches, ni à l’augmentation de leur nombre.
      Les français resteront hélas moins riches que d’autres, mais quand même, cela va s’améliorer aussi. »
      Mais c’est rafraichissant de voir autant d’enthousiasme et d’optimisme!

  11. Miss Tip says:

    Paris est une capitale :
    – politique
    – économique
    – culturelle / touristique
    C’est un « hub » en lien avec d’autres capitales du monde entier. A l’heure de la mondialisation, il me semble plus judicieux d’analyser son marché immobilier en lien avec ces trois éléments et le reste du monde qu’en lien avec la province française… En effet, sa clientèle immobilière est mondiale. Pour qu’il y ait une forte baisse de l’immobilier à Paris (au vue des prix de l’immobilier dans d’autres capitales avec lesquelles Paris est en lien), il faudrait que ces trois domaines s’éloignent de Paris, ce qui n’est pas impossible et peut se produire rapidement (cf l’histoire mondiale des grandes villes)… En attendant au vu des prix pratiqués dans les autres villes de la catégorie « Paris », je n’ai pas l’impression d’une bulle immobilière (ou alors elle est mondiale…).

    • Non la bulle n’est pas mondiale: Berlin, Lisbonne, etc .. même si plusieurs grandes capitales sont en « surchauffe » comme Vancouver, Londres ou Stockholm.
      Quant à Paris comme Zurich, Genève ou Tokyo, les prix sont à minima surévalués, cad la phase avant bulle.

      • OlivierSPb says:

        Berlin est un cas à part. Il s’agit d’une capitale politique alors que les principal centre économique au moins en matière financière est Francfort. Et par ailleurs, l’Allemagne a toujours été un pays décentralisé avec des métropoles régionales importantes: Münich, Stuttgart, etc. Même remarque pour Rome ou l’immobilier est calme alors qu’il est plutôt chaud à Milan.
        Quant à Lisbonne, c’est la capitale d’un petit pays, 48ième économie globale en 2017, en fâcheuse posture. Son rating de BB+ a été abaissé à BBB- en 2017 juste au dessus des junks. Pas de quoi déclencher une furie immobilière…

        Par contre, il va falloir que je révise ma géographie car je ne sais pas de quel pays Vancouver est la capitale. Pour le Canada, j’ai toujours bêtement cru que c’était Ottawa…

        • Vous vous contredisez quand ça vous arrange !

          Berlin, la capitale, est un cas à part, et c’est Francfort le centre (conséquence historique) économique et financière que vous prenez en compte.
          Mais si on parle de Vancouver, bon c’est vrai que Vancouver n’est pas la capitale, mais c’est dans « l’esprit du débat ».
          – [Vancouver est régulièrement citée comme l’une des cinq meilleures villes au monde pour sa qualité de vie, et l’Economist Intelligence Unit l’a classée parmi les dix villes les plus agréables durant cinq années consécutives] – qui est donc de ce fait très demandée en terme d’immobilier, donc en plein dans la thématique du débat, c’est hors sujet d’après vous ! Bizarre !

    • « En effet, sa clientèle immobilière est mondiale. » Est une croyance, une narrative ou un fait expliqué par les chiffres ?

      Pouvez vous me dire quelle est le niveau d’acheteur étranger à Paris ?

      Car pour ma part, les statistiques INSEE révèle plutôt que le solde migratoire est négatif à Paris. Cela signifie qu’il y a plus de départ que d’arrivée dans votre hub ?

      Comment expliquez vous cela ?

  12. Miqueline says:

    Je partage la plupart des commentaires. Notamment celui de Grichksss. Comparer Paris à Tour ou Chalon sur Saône, est-ce vraiment sérieux ?

    La différence fondamentale entre Paris et les autres villes françaises, c’est que le marché parisien s’adresse à la planète entière. Et que si les travailleurs français sont forcés de s’éloigner au fur et à mesure, les étrangers viennent s’y installer massivement et participent largement au phénomène d’augmentation des prix observé.

    • La psychologie de masse des investisseurs ou acheteurs de RP Français ou même étrangers n’a cure de la différence entre Paris, Tour ou Chalon ! Quand « ça pète », tout le monde dans les tranchées si vous voyez la métaphore.

      • OlivierSPb says:

        Les passions déchaînées sur ce sujet montrent que la psychologie est bien différente entre l’immobilier parisien et celui en province.
        « Quand « ça pète », tout le monde dans les tranchées », bien d’accord c’est pour cela que je ne vois le scénario ou une soi-disant bulle de l’immobilier parisien péterait sans affecter l’immobilier de province.

        • Mais je suis complètement d’accord avec vous ! Sauf que le sujet était:
           » La bulle immobilière à Paris en 2018 peut t’elle éclater comme la bulle de 1991 ? »

          • OlivierSPb says:

            Ben oui mais encore faudrait-il qu’il y ait une bulle spécifiquement parisienne! Ce que GF affirme sans l’avoir démontré car la veille il avait posé la question. Il avait bien sûr sa petite idée mais je ne pense pas que si bulle il y a elle soit spécifiquement parisienne.
            Je ne crois qu’aux lois du marché et à l’offre et à la demande. si l’offre et la demande sont là et s’accordent, le prix est justifié.
            Je suis un incorrigible libéral plutôt Friedman que Keynésien.

            •  » Je suis un incorrigible libéral plutôt Friedman que Keynésien. »
              Çà, ça me plait bien, en tant que Libéral converti (depuis 2010/2011 suite à cette fameuse dernière crise) je n’aime pas ce Keynes probablement le responsable cette débâcle de 2007/2008. A Friedman que nous apprécions ensemble, j’ajouterais Ricardo et Schumpeter.

    • « les étrangers viennent s’y installer massivement et participent largement au phénomène d’augmentation des prix observé. »

      Avez vous des sources pour étayer ces affirmations ? Car au contraire, selon l’INSEE le solde migratoire est négatif à Paris…

  13. OlivierSPb says:

    Et puis Paris pour de nombreux étrangers est un Trophy Asset. On s’achète un appart’ à Paris sans peut-être y venir souvent mais cela fait partie des signes extérieurs de réussite.
    Aujourd’hui c’est la même chose dans les vignobles (Bon pas les AOC simples), les gens les achètent non pas comme un placement mais comme un Trophy Asset et ils atteignent des prix absolument démentiels. Mais là encore pas de raisonnement économique. Au bout du compte peut-être il y aura une plus-value mais ce n’est pas le but recherché. J’en discutais il y a un an avec un intermédiaire spécialisé. Nous parlions d’un deuxième cru bordelais qu’il avait à la vente, un domaine plutôt petit, en perte de de 500 k€/an, les propriétaires faisaient la fine bouche sur une offre à 180 M€!
    Pareil pour un appartement sur la place des Vosges ou sur les jardins du Palais-Royal ou un hôtel particulier ouvrant directement sue le parc Monceau. Oubliez toute notion de TRI!
    C’est pour cela que selon seloger.com 60% de l’immobilier de luxe (Mais vraiment de luxe) est acheté par des étrangers.
    Bien sur ce n’est pas à Clermont-Ferrand que vous verrez cela!

    • Si vous avez lu mon lien précédent Wikipédia, vous comprendrez que ce que vous dites fait partie des « Mythes » du marché.

      • OlivierSPb says:

        Wikipedia ce n’est pas la Bible! Quand ils relatent des faits Ok, quand ils expriment des opinions, c’est plus discutable…
        Et le prix des vignobles est réel ainsi que celui des appartements de luxe!
        Vous n’avez qu’à allez voir sur seloger.com, vous avez un HP de 460 m² dans le XVIème à près de 18,9 M€, soit plus de 40 k€/m². Si ce n’est pas un trophy asset!
        Je ne vois aucun mythe.

        • Wikipédia n’est pas bible et vous non plus !
          Pour reprendre l’exemple du vignoble, le mythe de celui du Bordelais acheté par les Chinois, ne représente que 2 %, soit presque rien, mais représente 70 à 80% de couverture médiatique relative à ce vignoble (lisez Sud Ouest). Voilà c’est ça un mythe, c’est à rapprocher des investisseurs étrangers qui n’investissent principalement sur la niche des logements de luxe mais dont tout les médias exagèrent le marché.

          • OlivierSPb says:

            Je ne parle que des châteaux ayant un cru classé pas de l’AOC fût-elle Médoc ou Graves.
            Le château ayant est cru classé est un trophy asset dont le prix n’a rien avoir avec un raisonnement économique quelconque.
            Comme la future Jaguar D, restylée de la Jaguar E à 1 million d’Euros.
            je ne dis pas non plus que le très haut de gamme, est représentatif du marché parisien immobilier, je dis simplement que cela ne peut se passer qu’à Paris

  14. OlivierP says:

    Vu le nombre de commentaire sur un sujet aussi courru, il va forcément se passer qqchose non ?

    • Oui, je suis d’accord !

      Soit mon analyse est bidon et la hausse des prix ne fait que commencer ;

      Soit mon analyse est bonne et la baisse devrait arriver.

      Autant de passion dans les commentaires, n’est pas neutre ! Je dois vous avouer ne pas avoir anticipé une telle émotion pour un raisonnement aussi basique.

      Tous ces commentaires me laissent penser à une situation d’euphorie, de passion, d’irrationnel comme nous l’avons connu en 2005 (lorsque tout le monde était persuadé que les prix de l’immobilier ne pouvaient qu’augmenter éternellement ) ou plus récemment avec le bitcoin.

      La passion que l’on peut lire dans les commentaires n’est vraiment pas neutre !

  15. Olivier Decarre says:

    Je serais bien incapable de prédire l’évolution des prix à Paris ou ailleurs. Mais il me semble que beaucoup de commentateurs de l’article n’ont pas saisi son sens (ou n’ont pas su lire la courbe). En valeur absolue, les prix à Paris seront toujours supérieurs (et de loin) à ceux de la province. Personne ne le conteste.

    GF pointe simplement la déconnexion complète depuis 2000 entre l’évolution des prix de l’immobilier et l’évolution des revenus des ménages.

    Cette déconnexion est observée en province mais elle a été bien plus marquée à Paris, où en 18 ans les prix de l’immo ont augmenté 2,58 fois plus vite que les revenus (contre 1,57x en province). La situation est-elle tenable ? GF estime que non sur la base de cet indicateur.

    Bien sûr, d’autres critères d’analyse sont envisageables pour le contredire. Mais sont-ils plus fiables ? Je me souviens qu’en 2000, des analystes n’arrivant plus à justifier les PER stratosphériques d’entreprises qui ne gagnaient presque rien avaient sorti de leurs cartons le PEG (PER/taux de croissance). Un PER de 300 pouvait alors être accepté dès lors que la prévision de croissance était de 300%. La démonstration était imparable et celui qui ne l’admettait pas faisait figure d’attardé. Depuis, la bulle des technos a éclaté et le PEG a disparu des écrans.

    • OlivierSPb says:

      Vous ne pouvez pas comparer l’évolution moyenne du pouvoir d’achat des ménages français avec celui de Paris. Le pouvoir d’achat du Français moyen n’a rien à voir avec l’immobilier parisien.
      L’exemple que j’ai cité de Levallois est clair, en raison d’une politique d’urbanisation très volontariste, les couches sociales moins élevées qui constituaient la base de l’habitation de Levallois a été évincée au profit d’une population de cadres.
      Les cadres moyens sont évincés sur Paris au profit des cadres supérieurs.
      La question est de savoir s’il existe un réservoir suffisant pour que le mouvement continue et jusqu’à quand car il ne saurait être sans fin. Et cela finira t’il par une explosion ou une stabilisation?

  16. julien bonnetouche says:

    Moi je vois beaucoup d’arguments censés développés ci dessus. Pas tous quand même.
    Je me demande bien qui pourrait avoir l’idée d’aller vivre à Berlin ou Lisbonne spontanément !!
    Mais il est certain qu’à 8000€m2 Paris était en dessous des capitales comparables. à 11000€m2 ce sera déjà un peu plus en rapport avec New York mais nettement encore en dessous de Londres.
    Et ce sont les deux seules villes comparables en occident.
    Si je vous lis bien M. Fonteneau vous êtes prêt à admettre que votre analyse est bidon ?
    Petit canaillou !!! (Darry cowl)

    • Qui peut prétendre avoir des certitudes sur un sujet aussi complexe ? Je sais que je ne sais rien… mais je persiste à vouloir essayer de comprendre et là pour le coup, je n’ai lu aucun argument de votre part qui fasse avancer le débat ?

      Pourquoi les prix de l’immobilier sont si élevés ? Votre seule réponse collective : GF vous êtes un idiot ! Paris est magique.

      C’est un peu court pour moi 😉

      • OlivierSPb says:

        Pour des raisons similaires à ce qui fait que le m² à Lyon est plus cher qu’à Bergerac.
        Similaires plus la magie, bien sûr! 😉
        Ou alors il y a t’il aussi une bulle lyonnaise?

      • OlivierSPb says:

        Je vais vous donner la vraie raison: parce que c’est le marché! Parce qu’il y a des vendeurs heureux de vendre à ce prix là et des acheteurs heureux d’acheter à ce prix là.
        Maintenant si vous ne croyez pas à l’économie de marché, on va se cotiser pour vous offrir un aller-simple pour Pyong-Yang ou à la rigueur pour Minsk puisque même Shanghaï ou Ho-Chi-Minh ville c’est râpé!
        Ah, il reste une place pour Naypyidaw!

        • Votre réponse est amusante.
          « Parce que c’est le marché »
          Le marché peut être en surchauffe, votre phrase ne justifie rien.
          Qui peut garantir que les acheteurs heureux à ce prix vont se maintenir?
          Je n’ai pas la réponse

          • Michel says:

            Il a dit « parce que c’est le marché », il n’a pas dit que le marché était un « long fleuve tranquille ». Des prix qui montent ou descendent, c’est Le Marché !!!… même si ça ne justifie rien, c’est comme ça que ça marche… sauf quand il y a des truands qui le manipulent !

  17. Pour tenter de prédire l’évolution des prix à Paris, encore faudrait-il savoir qui fait (et défait) le marché immobilier parisien.

    Si ce sont les institutionnels qui font le marché, alors les prix baisseront. Comme pour les marchés financiers, ces professionnels pensent tous de la même manière (taux d’intérêt, prime de risque, rendements….).

    Si ce sont les propriétaires occupants (35% ?) qui font le marché, alors il n’y a pas de raison que les prix baissent. Les Français continueront à vouloir être propriétaires de leur résidence principale. Tout au plus, les prix resteront stables ou baisseront légèrement.

    Les Français qui sont propriétaire d’un bien locatif pour préparer leur retraite continueront à acheter car ils aiment la pierre. Ils considèrent (à tors ou à raison) que c’est un placement sûr et s’accommodent bien d’un rendement faible (il suffit de constater l’encours des fonds euros dont le rendement est encore plus faible que l’immobilier).

    De même, les riches étrangers se soucient guère de l’intérêt financier de posséder un bien à Paris. Ils veulent avoir leur appartement dans la plus belle ville du monde, c’est tout !

    Evidemment, c’est la combinaison de tous ces intervenants (propriétaires occupants, propriétaires investisseurs, institutionnels, étrangers) qui fait le marché Parisien. et c’est l’intervenant principal, celui qui aura le plus de poids, qui fixera la tendance.

    • OlivierSPb says:

      Je ne pense pas qu’un intervenant principal s’il existe donne le la.
      Chacun joue sa partition:
      – L’investisseur institutionnel a les yeux rivés sur le rendement.
      – L’investisseur privé est intéressé par le rendement mais se console avec l’aspect sécurisé de la pierre, sentiment ancré si profond dans la mentalité française qu’il en est presque génétique.
      – Le non-résident cherche le prestige.
      – L’acquéreur de RP mêle souvent un coté affectif à une démarche économique. On va me traiter de sexiste, mais la passion féminine pour avoir son chez soi est terrible, la femme veut son nid. d’ailleurs en cas de divorce elle se bat bec et ongles pour le garder.
      Bref chacun joue et tant que la cacophonie ne surgit pas tout va pour le mieux.
      Par ailleurs, je n’ai jamais dit que le marché parisien n’était pas surévalué, je n’en sais trop rien et j’en doute, je pense qu’il est à un prix élevé mais qui ne devrait pas dégonfler sauf crise majeure si par exemple Trump le clown vitrifie Pyong-Yang, et encore c’est bien loin.
      Je m’élève contre l’idée prônée par GF qu’il y aurait une bulle seulement parisienne dont l’explosion n’affecterait pas l’immobilier de province.
      « Si cela pète à Paris, Périgueux va morfler aussi! »

    •  » Si ce sont les institutionnels qui font le marché, alors les prix baisseront. Comme pour les marchés financiers, ces professionnels pensent tous de la même manière (taux d’intérêt, prime de risque, rendements….).

      Si ce sont les propriétaires occupants (35% ?) qui font le marché, alors il n’y a pas de raison que les prix baissent. Les Français continueront à vouloir être propriétaires de leur résidence principale. Tout au plus, les prix resteront stables ou baisseront légèrement. »

      Vous oubliez un facteur important qui fait AUSSI et surtout en cas de retournement, le marché, dont on a parlé précédemment, c’est la psychologie de masse.

      • OlivierSPb says:

        N’oubliez pas que les zinzins s’ils veulent du rendement, ils ne veulent pas de provision sur leur stocks ou de baisse de leurs réserves techniques. Donc ils ne sont pas forcément très chaud pour une baisse et certainement pas pour une forte baisse.

        • Je ne pense que les zinzins font le marché notamment quand il se retourne. Ils sont plutôt du style « tous aux abris » quand ça va mal.

  18. Strangers says:

    Un petit résumé:

    95% des commentaires qui ne voient pas de possible baisse des prix pensent: Paris est une ville internationale, qui attire les personnes les plus riches du monde qui achètent des appartements hors de pris pour avoir un pied à terre dans la ville lumière.

    Guillaume répond : Moins de 3% des acquéreurs dans la Capitale sont des étrangers résidant hors de France. Bref, ces biens de luxes ne représentent pas le marché Parisien. D’autant que le solde migratoire est négatif.

    JR va voir plus loin, il détaille les différents profiles des acheteurs à Paris : propriétaires occupants, propriétaires investisseurs, institutionnels, étrangers

    Bon nous avons vu que les étranges, c’est que 3%, c’est pas ça, même si c’est réellement une différence entre Paris et Province. Du coup la différence entre Paris et Province peut elle venir des autres : propriétaires occupants, propriétaires investisseurs, institutionnels ?

    Si on fait choux blanc sur ceux là aussi, on pourrait conclure que c’est une bulle non ?

    • OlivierSPb says:

      Une réponse simple: comme Paris c’est très bien, les riches poussent dehors les pauvres…
      J’avais donné l’exemple de Levallois, mais on peut prendre l’exemple de Londres et du grand Londres: Nottingham qui était un quartier d’émigrés jamaïcains est devenu très posh, East London qui était le quartier des prolétaires, idem. Soho qui dans les années Agatha Chrisitie était le repaire de la pègre est très couru.
      Pareil à New York. Il y a quelques dizaines d’années, si un blanc se promenait à pied à Harlem, il était sûr d’être découpé en rondelle, maintenant c’est devenu très chic.
      C’est le phénomène de la gentrification, les riches poussent dehors les pauvre en faisant monter les prix, mais ces prix leur conviennent.
      Cela ne ravit pas la sans-culotte Hidalgo ni les adeptes de la mixité sociale, mais c’est ainsi. Ah, ces salauds de pauvre qui s’accrochent à leur galetas merveilleusement bien situé! 😉

      • Tout à fait juste l’analyse de la fuite des « pauvres » par l’argent des plus riches…
        Mais quand il n’y a plus que des riches, que se passe t-il ?

        • OlivierSPb says:

          Ben on reste entre soi. Et les plus riches poussent dehors les petits riches.
          Ou les chose se stabilisent à peu près car ces salauds de petits riches ont les moyens de rester!
          Non en fait cela continue à monter mais gentiment…
          Par contre s’il y a une grave crise, cela dégueule aussi et plus qu’ailleurs car contrairement à ce que beaucoup croient le haut de gamme n’est pas un facteur protecteur ou amortisseur.

  19. julien bonnetouche says:

    Je crois avoir déjà posé la question, mais y en a t il un parmi vous qui a déjà essayé d’acheter un appartement à Paris ?
    De nos jours ou bien dans un passé déjà lointain où le m2 était nettement moins cher, je vous assure que c’est un parcours du combattant.
    Au prix que l’on considère acceptable, par exemple aujourd’hui 10000€m2 il n’y a que des appartements avec gros défaut. (expo nord , 6eme sans asc plan impossible, etc…)à moins d’aller dans le en périphérie comme le 19eme. ou le 20eme.
    les autres ne restent pas sur le marché plus d’une journée.
    Mais comme je le disais c’est une constante. il y a 40 ans c’était déjà la même chose.
    Je pense que c’est cela la réalité du marché : presque rien à vendre. et dès qu’il y en a un correct, il y a plusieurs offres avec paiement sans conditions suspensives.
    Parfois même les gens font de la surenchère ( chose pourtant interdite quand une offre a été acceptée)

    • OlivierSPb says:

      Non JB vos gênes vous entrainent. Vous nous refaites le coup de tout se vend en 24h et l’agent immobilier reçoit 200 coups de téléphones le jour même…
      Cela se vend vite, en un mois si le prix est bien cadré mais pas en 24h. Passez devant la vitrine d’un agent immobilier, les placards ne tournent pas comme une roulette. Regardez le temps que passe une annonce sur les grands sites internet.
      Et à 10-11 k€ vous trouvez tout ce que vous voulez dans le bon 17ième (Ternes, Péreire,…) et le moins bon 8ième (Europe). Et pas du 6ième sans ascenseur plein Nord.
      Là franchement vous avez un chromosome haussier fourchu!
      Mais on vous aime bien quand même!

      • OlivierSPb says:

        Encore une petite stat, selon les notaires, il s’est vendu environ 45.000 biens sur Paris l’année dernière. Seloger.com regroupe beaucoup d’annonces mais pas toutes et a 11 500 annonces actives sur Paris intra-muros.
        Faites le calcul de la rotation: le stock sur ce seul site regroupe 3 mois de transactions…

    • OlivierSPb says:

      Regardez sur se loger:com sur Paris intra-muros
      – 3 pièces: 3.214 annonces.
      – 4 pièces: 3.708 annonces
      – Pièces et plus: 5.952 annonces.
      Ya du matos sur le marché!
      Tout part en 2’h sauf le pourrave? Mon œil!

  20. Fredy Gosse says:

    un lien avec beaucoup de statistiques …je sais bien que beaucoup de traits d’humours ont été faits sur les statistique néanmoins il ya de quoi réfléchir sur certaines d’entre elles notamment sur l’effet d’entrainement des riches avec les riches et des prix du foncier qui suivent leurs environnements et la destruction d’idées fausses
    c’est long mais utile

    bonne lecture
    http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-a-long-terme-a1048.html

  21. julien bonnetouche says:

    Bonjour OlivierSPb,

    Moi aussi je vous aime bien.
    On ne se comprends pas toujours bien pour l’immobilier, car nous ne regardons pas les choses depuis le même endroit..
    Je me permets de donner mon éclairage car il vient du terrain et peut servir à tous pour cerner un peu mieux les choses à Paris..
    Depuis plusieurs mois je suis le marché de près pour acheter un 2 pièces et un 4 pièces pour mes enfants.
    Le 2 pièces c’est fait. On a quand même dû le payer 11000€m2 dans le 3eme rue des Gravillers. Mais bon état et pas de défaut.
    le 4 pièce cela semble encore plus difficile.
    Les chiffes que vous citez ne correspondent pas à la réalité du terrain, ni pour ce qui est de la réalité des biens à vendre, car même présentes sur se loger, les bonnes choses sont très souvent déjà vendues, et surtout ne traduisent pas la qualité réelle des appartements.

    il y a fulltitude d’éléments qui entrent en ligne de compte et qui vont faire que certains appartements vont se vendre facilement et d’autres pas. Cela se résume à savoir si l’on a envie d’y vivre ou pas, et les critères semblent être à peu près les mêmes pour tout les acheteurs potentiels.

    On définit un prix possible, qui est le prix montant que l’on peut investir.
    on définit un arrondissement ou plusieurs arrondissements
    On analyse le quartier la fréquentation, les écoles.
    On analyse la rue
    On regarde l’immeuble, puis l’entrée, puis l’escalier. ascenseur ou pas.
    A combien de minutes sommes nous du métro et quel métro ?
    puis l’exposition du salon, le vis à vis sur quoi les fenêtres donnent ?
    le bruit ?
    l’étage ( souvent RDC ou 5eme sans asc)
    La règle admise par tout le monde, c’est que dans un vieil immeuble on peut admettre jusqu’au 3eme sans asc. Et de toutes façon on n’achète pas en dessous du 2eme étage.
    la surface du salon. Est il assez grand ? peut on créer une cuisine ouverte ?
    y a t il des murs porteurs ou au contraire peut on améliorer le plan, ce qui est quasiment indispensable dans un immeuble ancien où les appartements sont mal dessinés pour nos critères actuel où Il faut un grand séjour et des chambres pas trop grandes
    Les colonnes d’évacuation permettent elles des transformations ? Vous ne pouvez imaginer ce que l’on voit !! des salles de bain commandées par une cuisine, des chambres commandées également .. une porte d’entrée qui donne directement dans la chambre, des WC de palier annexés sans les avoir réellement achetés… des cuisines ou des SDB de 3m2 impossibles à agrandir pour des appartements de 80m2 …
    Un séjour sur cour, et les chambres sur rue.
    les chambres à l’est le séjour au nord
    Et ce ne sont que des exemples… mais ce sont autant de choses qui pour beaucoup sont rédhibitoires. et qui expliquent que certains appartements trainent sur la marché. ils se vendront surement mais un peu moins cher.
    Ce que je remarque, c’est que les travaux ( environ 1000€m2) ne font pas peur aux gens si le résultat final sera bon. ils acceptent de payer ce supplément sans problème même pour un appartement déjà « au prix »

    Un exemple que l’on vient de me proposer il y a 5 minutes par téléphone :
    un 67 m2 rue de chabrol 75010( pas loin de Magenta)l 7350000€ ( 11000 €m2) 1er étage un restaurant juste en dessous. je n’irai même pas visiter.

    • OlivierSPb says:

      C’est peut-être difficile de trouver un appartement à votre gout mais sur les 11.500 biens en vente, il n’y a pas que des nanars.
      Dans le cadre d’une succession on a vendu 2 apparts très corrects, ils se sont vendus en un mois parce qu’au prix mais il n’y a pas eu de « feeding frenzy ».
      Bon mais vos critères me semblent un peu exagérés, vouloir un appart sans mur porteur dans l’ancien, c’est un peu la quête du graal! De même dans l’ancien il y a souvent plusieurs colonnes montantes, maintenant si vous voulez tout chambouler effectivement cela pose problème.
      Vous vous compliquez la vie. Si vous recherchez un appartement haussmannien ou vous pouvez par exemple créer une cuisine ouverte, cela devient effectivement compliqué (De toute façon je n’aime pas cela, j’adore faire la cuisine mais je préfère que les odeurs restent dans la cuisine….).
      Bref dans votre cas négociez avec un promoteur pour acheter un plateau brut de béton (C’est très populaire en Russie dans le haut de gamme neuf, comme cela chacun fait l’agencement et la déco comme il veut, installe l’électricité avec domotique ou non, le chauffage comme il le souhaite – radiateurs, chauffage au sol -, etc., les sols comme il veut: parquet, carrelage…)

    • tonysonic says:

      Je vous rejoins, je suis aussi parisien et ayant vendu mon appartement suite à un rupture en septembre 2016, cela fait plus d’un an que je cherche à acheter un appartement dans le 11ème.

      Les prix sont de plus en plus chers et les appartements vraiment moyens.
      D’ailleurs, j’ai même pensé à faire appel à un chasseur d’appartement (ce que j’ai fait en 2011).
      Là, les prix me paraissent vraiment trop élevés mais ce n’est pas moi qui fait le marché…
      Je confirme, les bons produits partent dans la journée…

      • OlivierSPb says:

        Vous l’avez vendu en combien de temps en septembre 2016?

        • julien bonnetouche says:

          Ne croyez pas que je cherche le mouton à 5 pattes !!
          Juste pas trop de gros défauts.
          le défaut majeur c’est celui auquel on ne peut rien quels que soient les travaux.
          Forcément qu’il y a des murs porteurs !! mais ça dépend où ils se trouvent…
          Et d’une manière générale à 10000€m2 on ne peut se permettre d’avoir de la place perdue en couloirs inutiles par exemple.

          Concernant la cuisine, moi aussi je préfère une cuisine séparée. Les jeunes la préfèrent ouverte en général. D’autant que la mode est à la séparation avec une verrière. Et je l’ai déjà vu dans le salon d’un appartement Haussmannien. cela peut être super.
          On transforme alors l’ex cuisine en SDB ou en bureau.
          Mais il faut les canalisations …
          Je vous le dis c’est très différent de voir ça de loin et d’y aller vraiment.
          Nous allons voir s’il y a d’autres avis que le mien et celui de tonysonic.

        • tonysonic says:

          je l’ai vendu en 3 semaines, j’ai mis une annonce sur leboncoin sans passer par agence … à cette époque, on parlait de prix qui allaient baisser mais en fait, ça remontait … dommage pour moi … mais je ne suis pas à plaindre à 4 000 euros près, j’ai vendu au prix que je voulais (51 m² dans le 10ème, proche de canal saint martin)

      • OlivierSPb says:

        Ce n’est pas un article complet mais une pub pour leur SCPI. Il suffit de lire les petits caractères en bas! « Communication non contractuelle à but publicitaire »

        • Vous n’êtes pas (complètement) objectif. Certes, il y a dans la dernière partie notamment un « appel » à acheter leurs SCPI, c’est normal aussi, c’est une société commerciale, faut bien vivre, mais l’analyse en début et milieu d’article est à mon sens pertinente et reflète bien la pensée (unique?) sur le marché parisien de l’immo, elle devrait plaire à Julien ! Quant à mon avis, vous le connaissez, il peut y avoir une embellie pendant x mois ou y années, mais qui ne peut durer dans des temps plus longs.
          Cordialement

          • OlivierSPb says:

            Je suis totalement objectif, c’est marqué que TOUT le document est une pub! C’est marqué dessus comme le Port-Salut…
            Objectivité de l’analyse du marché de Paris intra-muros par quelqu’un qui veut fourguer une SCPI grand Paris spécialisée dans les banlieues crapouilleuses = 0

            • Personnellement, je ne peux être objectif avec cette société car ils m’ont « fourguer » comme vous dites (à ma demande tout de même) entre autres produits FIP et FCPI, deux SCPI via leur partenaire Primaliance, à savoir Corum convictions (R=6,45% + reval- de 6% en 3 ans) et Novapierre Allemagne (R=4.71 et 4,39% après impôt + une revalorisation de 6.9% en 3 ans), ce qui par les temps qui courent me va bien.
              Quant au texte de leur soit disant Port-Salut, je ne trouve la première pub qu’à la 45ème ligne du premier paragraphe et la 62ème ligne pour la 2ème pub, après on peut lire entre les lignes !
              Et puis cet article était surtout pour « rassurer » Julien, vous savez le Bullish ! (LoL JB)

              • OlivierSPb says:

                Je n’ai jamais dit que leurs produits étaient mauvais mais leur analyse tend à démontrer que la tendance favorise les produits qu’il vendent (SCPI Bureaux et Grand Paris).. Comme source d’analyse objective on fait mieux qu’un discours commercial.

                • Disons qu’à défaut d’objectivité, c’est leur intime conviction. Comme globalement et probablement il y a un Français sur deux qui pense que l’immo va monter à Paris, ils ont une chance sur deux de se tromper.

  22. Fredy Gosse says:

    la bonne affaire acheter chez Guillaume c’est moins cher et avec le prix de votre appart parisien vous êtes le roi du Pétrole-:)

    • OlivierSPb says:

      Oui mais c’est loin du métro! Cela ne plairait pas à Bonnetouche.

      • julien bonnetouche says:

        Oui la campagne c’est bien en été un week end de temps en temps chez des amis qui entretiennent la maison !!!! (piscine exigée)
        D’ailleurs ils se plaignent qu’en général on ne vient pas les voir l’hiver sauf exception ( genre enterrement .. )

        • Parigos têtes de v…., Parisiens têtes de ch… !

          Vous ne savez vraiment pas ce que vous perdez… en qualité de vie !

          • OlivierSPb says:

            Ah les culs-terreux avec leur air pur et leur zoziaux ne sauront jamais apprécier le bitume!
            Ps: En plus, je suis Péterbourgeois.

            • Allons-y titillons !
              Vous en avez pas marre « Boulot, Métro, Dodo, Polutio. »
              Nous c’est Nature, Oiseaux, Plages et Bord de mer, Jardin et Espace, Air pur, Voisinage, Barbecue, Cousinades, … et j’en passe et des meilleures !
              Et j’allais oublier, des logements au VRAI prix … la plupart du temps.

              • OlivierSPb says:

                Je suis en bord de mer, j’ai un chauffeur et en plus j’ai une vie culturelle…
                Et je préfère le Ducasse près de chez moi que des chipos carbonisées au barbecue…

                • 1- je préfère conduire mon « DIESEL » (avec filtre à particule et pot catalytique tout de même), plutôt que de me faire conduire,
                  2- il n’y a pas que Ducasse dans la vie, venez me voir, je vous ferais connaître des délices !
                  3- avec une plancha et un bon charcutier, les chipos on peut les faire « dorer » à point,
                  4 – parfaire sa culture au Bataclan… pas cool ! si vous voyez où je veux en venir.

              • OlivierSPb says:

                C’est l’avantage de vivre dans un pays low-cost.
                En plus je paye 6% d’IRPP tout compris.

                • Mais où vivez-vous ? Bord de mer, vous parlez de PARIS plage ? (lol)

                  • OlivierSPb says:

                    Non, je vous ai dit que j’étais Péterbourgeois.
                    Et St-Pétersbourg c’est au bord de la Baltique.
                    Mais pas vraiment idéal pour bronzer…
                    Mais en ce moment je fais un mi-temps avec Paris.

                    • Excusez, je n’avais pas imprimé !
                      Bon maintenant faites nous rêver. Qu’y a t-il de super à SP? Quelle qualité de vie ? Sécurité ? Pollution ? Risques ? Liberté ? etc..

  23. Fredy Gosse says:

    Et un peu la grosse tête 😂

  24. Fredy Gosse says:

    Peter bourgeois faites gaffe de ne pas être atteint par le principe😁

    • OlivierSPb says:

      Ne vous inquiétez pas, je n’ai aucun espoir de promotion professionnelle!
      mais j’ai déjà peut-être atteint mon niveau d’incompétence… 😉

  25. Deux toute façon brecit plus croissance publier pas 2pour sang en 2017 tout le monde a du fric tous le monde veut paris les jeunes bon salere apport et taux bas a 35ans gagne 14000 par mois apport 300000€ empruntte 600000 euro y passent devant le keum de 50 berge et la revente de son appart a 800000 et y peut plus emruntercplus y veut acheté 80000 mais le jeune a 14000 y passent devant y emprunte et achete 1100000 et c comme sa les prix zaugmente

  26. Fredy Gosse says:

    Ce blog se démocratise la preuve

    • OlivierSPb says:

      Franchement, cela devient très démocratique en effet…
      Mais il faudrait que GF fasse appel à un interprète pour ce qui est, me semble t’il, du Moldo-Valaque à moins que ce ne soit du Tchouktche.

  27. julien bonnetouche says:

    Bonjour Prasa,
    Au nom de tous je vous remercie pour votre contribution à ce blog, car votre commentaire a le mérite d’aborder un sujet intéressant, celui du mécanisme de l’augmentation des prix.
    Je vous encourage à continuer en clarifiant votre pensée, et en utilisant pourquoi pas un correcteur d’orthographe qui facilite la lecture.
    Si je comprends l’essentiel de votre analyse, ce seraient les jeunes ayant un très bon salaire et un gros apport personnel qui feraient monter les prix à Paris.
    Ce cas de figure existe certainement, mais le profil des acheteurs parisiens est sans doute beaucoup plus varié. les vieux aussi on des sous, souvent même plus que les jeunes.
    Pour ma part, je pense que l’augmentation des prix est d’abord due à l’addition des frais de mutation ( 8/9%) et des travaux indispensables pour transformer les appartements anciens en appartements conformes aux gouts actuels. cela représente environ 1000€/m2 soit encore une augmentation de 10% du prix d’achat.
    Au total, lorsque l’on achète aujourd’hui un appartement à 10000€/m2 en fait on le paye en fait 12000/m2.
    et il va de soi que le jour où cet appartement sera revendu ce ne sera pas en dessous de 12000€/m2 soit 20% de plus que la fois précédente.

    • Tenez, une info rassurante: Paris la ville la plus chère au monde (hors immo) après Singapour

      https://www.20minutes.fr/economie/2238351-20180315-paris-deuxieme-ville-plus-chere-monde-derriere-singapour

    • Bonjour @Julien Bonnetouche,

      Un sondage pour vous : « 84% des Franciliens envisagent de quitter la région parisienne pour s’installer ailleurs en France, dont 70% dans les trois prochaines années, selon une enquête publiée mardi par Cadremploi.

      Las du coût de la vie, de leur temps de transport ou encore du manque de proximité avec la nature, ils souhaitent quitter Paris et ses environs pour trouver un cadre de vie plus agréable (90% d’entre eux) et un meilleur équilibre entre leur vie personnelle et professionnelle (65%).

      Plus d’un quart des éventuels candidats au départ (28%) réfléchit même à s’installer en région dans les douze prochains mois, précise cette enquête annuelle.

      Comme en 2017, Bordeaux arrive largement en tête des villes d’accueil potentielles préférées des cadres franciliens (58%) devant Lyon et Nantes (41% chacune), suivies de Toulouse (30%) et Montpellier (28%). Aux deux dernières places de la liste de souhaits, figurent Metz et Saint-Etienne (3%).

      Les atouts de la capitale aux yeux de ces cadres, comme la vie culturelle (85%), l’accessibilité rapide à tous les services (80%) et l’intérêt de leur travail (67%), ne suffisent pas à leur bien-être : ils sont 55% à se déclarer non satisfaits de leur vie actuelle.

      Le coût de la vie, trop chère pour 77% d’entre eux, constitue leur première récrimination, devant le temps de transport, de plus d’une heure et demie quotidienne pour près de la moitié d’entre eux (49%), qu’ils sont 56% à trouver excessif.

      Les cadres franciliens s’accordent par ailleurs pour dire qu’ils trouvent les Parisiens stressés (94%), désagréables (61%) et hautains (60%).

      … source : cadreemploi

  28. OlivierSPb says:

    « il va de soi que le jour où cet appartement sera revendu ce ne sera pas en dessous de 12000€/m2 soit 20% de plus que la fois précédente. »
    Et une place de plus pour Pyong-Yang!
    On ne peut pas dire que vous soyez un adepte de l’économie de marché! Le prix de marché est-ce une notion qui vous est inconnue? Vous êtes un adepte ni de Friedmann ni même de Keynes
    Le jour ou vous voudrez vendre votre bien, votre prix de revient (Prix d’achat + travaux + frais) n’aura aucune importance. Vous le vendrez au prix de marché, supérieur ou inférieur à votre prix de revient. Et si le prix de marché est inférieur à votre prix de revient ,soit vous essuierez une perte, soit vous ne le vendrez pas.
    Un « rentier de l’immobilier » 😉 a certes souvent la possibilité de s’asseoir sur son bien en attendant que le prix de marché lui convienne, mais en aucun cas son prix de revient individuel ne fixe le prix de marché. Seule la loi de l’offre et la demande le font.
    Et c’est bien pour cela que pour moi il n’y a pas de bulle de l’immobilier, c’est simplement le prix de marché et cela justifie son niveau à un instant t.
    Et le phénomène de gentrification qui fait que le riche pousse dehors le moins riche démontre qu’il est vain de raisonner sur le pouvoir d’achat immobilier du Français moyen sur l’ensemble de la France et qu’il faudrait raisonner sur le pouvoir d’achat immobilier du segment socio-culturel de l’acheteur moyen sur Paris. Mais bien malin qui trouvera cette statistique!

    •  » … il n’y a pas de bulle de l’immobilier, c’est simplement le prix de marché et cela justifie son niveau à un instant t. »
      Il peut bien y avoir une bulle même sur un prix de marché.
      Ou si vous voulez appelez cela autrement, par exemple un « marché surchauffé » mais c’est bonnet blanc et blanc bonnet !

  29. OlivierSPb says:

    @Michel
    L’indentation est arrivée à son bout! Je vous réponds brièvement sur SPb car ce n’est pas le sujet du fil et je prie par avance les autres lecteurs de m’excuser de cette digression.
    Les plus:
    – A mon avis la plus belle ville du monde (Et pourtant j’adore Paris, et j’aime aussi Prague, Rome, Londres…)
    – Un vie culturelle qui me convient: 2 excellents Opéras (Mariinski et Mikhailovski bien que les troupes de ballet ne soient pas à la hauteur de l’Opéra de Paris), de remarquables musées avec des expos intéressantes, des théâtres excellents (Mieux vaut parler couramment russe), des salles de concert avec celui qui est probablement le meilleur chef d’orchestre du monde (Gergiev). Une vie nocturne fournie (Moscou est beaucoup mieux pour les Milleniums ou la génération Y).
    – La facilité des affaires.
    – La proximité de la mer (Pas pour la bronzette…)
    – La proximité de la campagne avec pour les adeptes une chasse et une pêche abondantes. Pour les ramasseurs de champignon aussi…
    – Le coût de la vie et des services (Employés, plombier,…) ridicule.
    – Les Russes qui sont sympa.
    – Sécurité absolue (Un flic à chaque coin de rue). je n’ai jamais entendu parler d’un cambriolage en 10 ans, mais bien sur il y a de la petite criminalité (Excellents pickpockets, comme dans toutes les villes touristiques,..)
    – La liberté de faire ce que je veux. Je suis un invité donc je ne m’occupe pas de politique. Pas plus que je ne me mêlerai d’une querelle de ménage si j’étais invité chez des amis.
    – L’immobilier qui est pour rien.
    – Une bureaucratie certes pesante mais très inférieure à la bureaucratie française.
    – Certaines goodies: quand vous voyagez vous pouvez ramener HT et hors droits de douanes jusqu’à 10.000 € de marchandises – 430 € pour la France – et vous pouvez vous faire expédier de l’étranger même si vous ne voyagez pas jusqu’à 1.000 € HT et hors doit de douanes par mois.
    – Et bien sur la fiscalité: IRPP 6% jusqu’à 1.5 M€/an, 13% au delà; IS 18%, PV sur immo: 0% après 6 ans, pas de droits de donation ni de succession, Frais de notaire sur l’immo tout compris 1,5% et bien sur pas d’ISF, IFI et CSG. Taux des prélèvements obligatoires 23% sur l’officiel et 0% bien sur sur le black qui représente environ 1/3 de l’économie.

    Les moins:
    – Le climat vraiment merdique.
    – La corruption qui est pénible mais parfois utile.
    – Les Russes qui sont fainéants et bordéliques…
    – La pollution. Ce n’est pas Shanghai, Mumbai ou Bangkok mais c’est quand même franchement pollué.
    – L’absence de fromages français pour cause de sanctions et contre-sanctions (Mais mes valises en sont bourrées).
    – Infrastructures pas terribles (Routes,…) et système de santé catastrophiques. Mais avec un tel taux de prélèvement il ne faut pas attendre grand-chose de l’État.
    En bref car je pourrais être intarissable…

    • Merci, même si ce n’est pas le sujet, je pense que ça intéressera beaucoup de lecteurs de ce blog.
      Vous dites:  » Et bien sur la fiscalité: IRPP 6% jusqu’à 1.5 M€/an, 13% au delà; IS 18%, PV sur immo: 0% après 6 ans, pas de droits de donation ni de succession, Frais de notaire sur l’immo tout compris 1,5% et bien sur pas d’ISF, IFI et CSG. Taux des prélèvements obligatoires 23% sur l’officiel et 0% bien sur sur le black qui représente environ 1/3 de l’économie. » —> Alors Vive le Communisme !

  30. Fredy Gosse says:

    Oui une des plus belles villes du monde mais je ne parle pas russe et je déteste le froid🤨

  31. Fredy Gosse says:

    😋

  32. Fredy Gosse says:

    La Olivier vous dites une connerie ne pariez jamais sur la mort de quelq un ´la vie est tellement imprévisible….je vais finir par croire que j ai vexé votre amour propre🤡

    • OlivierSPb says:

      Pas du tout vexé. La vie est très prévisible, elle finit nécessairement par la mort mais nul ne sait ni l’heure ni le jour…
      Allez vous m’enterrerez! 😉

  33. Fredy Gosse says:

    Après ces considérations Guillaume a raison Paris c est magique y compris avec Hidalgo ,les rats’ les embouteillages’,les serveurs exécrables, les taxis bougons avec ou sans concurence , les parisiens de plus en plus bobos ….explication? C est toujours le centre du Pouvoir plus ça décentralise plus le système dépend des décisions parisiennes
    Partir de Paris c est le début du déclassement……partir d Paris c’est pour les´. autres se taper des heures de trajet métro boulot dodo et utiliser une bagnole dont les croisés verts ont décidé que c était le nouvel enfer tandis que respirer l air du métro était sans doute un élixir de jouvence(si la connerie était mortelle il y aurait plein d appartements vides)
    Bref Paris résiste mais il y’a déjà eu dans les années 70/80/90 de sacrés gadins alors que notre bien aimé Président augmente l impôt foncier pour compenser la taxe. D habitation et Paris deviendra Paris c’est merdique

  34. OlivierSPb says:

    Statistiques de la chambre des notaires:
    Dernier trimestre 2017 comparé à dernier trimestre 2016: Prix +8.5% Volume +15%
    http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/prix-et-nombre-de-ventes-paris-idf
    Donc un marché liquide et en pleine forme.

    • Çà c’est aujourd’hui, mais demain ??????????????????????????????????

    • julien bonnetouche says:

      @Olivier SPb,

      L’immobilier parisien ce n’est pas la bourse, ou plus exactement ce serait comme un marché financier où lorsque les prix baissent la quantité d’actions à vendre diminue en même temps.
      C’est simple à comprendre :
      vous achetez un appartement 1M€ et il vous coûte en fait comme je l’ai dit 1,2M€.
      En cas de crise allez vous décider (à moins d’y être obligé) de perdre 200000€ ?
      Dans l’ensemble les gens vont attendre la reprise (inéluctable on le sait) quitte à se serrer un peu, et cela réduit d’autant l’offre en face d’une demande qui existe toujours malgré tout.
      Regardez ce qui s’est passé entre 2011 et 2015 : une petite baisse des prix de 10% maximum, et encore pas partout. Les arrondissements centraux ont été soit stables soit en légère hausse.
      Et la baisse de 10% a été à peu près effacée sur une seule année (2016)

      Autre chose, vous me faites marrer avec la Russie et le Costa Rica. Il y a assez peu de français qui parlent russe, quant aux républiques bananières, c’est réservé aux aventuriers.
      L’imposition est une chose importante, mais ce n’est pas tout ce qu’il faut prendre en compte dans le choix de vie d’un pays.

      si j’étais comme vous suffisamment riche pour m’expatrier, voilà ce que je ferais :
      je mettrai ma résidence principale à Malte ou au Portugal selon le cas.
      Pas d’impôts et on ne vous demande pas vraiment d’y être, et surtout on ne peut pas le contrôler.
      Je vivrais un peu moins de 6 mois à Paris officiellement, et aussi un peu moins de 6 mois dans d’autres pays comme les USA et l’Italie, et un peu également au bord d’une mer (chaude celle là) comme Maurice par exemple.

      Pas bon mon programme ?

      • OlivierSPb says:

        Je me suis expatrié non pas parce que j’étais riche mais pour entreprendre!
        C’est pour cela que j’ai choisi la Russie malgré son climat épouvantable!
        Et quant au Russe malgré le fait que je sois nul en langue, je l’ai appris quand j’avais 50 ans. La recette 2 heures au moins de travail perso par jour, 50 mots minimum appris par semaine et 2 fois 1,5 heures de cours particuliers de grammaire par semaine. Un an à ce rythme là et vous ne parlez pas comme Pouchkine mais vous êtes capable de lire, écrire, et soutenir n’importe quelle conversation soit sociale soit d’affaires. Et au moins vous ne vous abrutissez pas devant la télévision.
        Après c’est une question de mentalité: soit on a une mentalité de rentier et compte 1 à 3% de rentes, soit on a une mentalité d’entrepreneur. Quand j’ai racheté mon affaire industrielle française, je ne connaissais rien à l’industrie ayant toujours travaillé dans la finance et encore moins au secteur de l’entreprise la métallurgie primaire. J’ai fait un all in one, un LBO hyper-tendu, vendu ma résidence principale, la voiture de ma femme, etc… Et j’ai failli me casser la gueule 2 fois. Mais in fine bien m’en a pris.
        J’ai deux business qui tournent l’un en Russie, l’autre au Kazkakhstan!
        J’ai deux projets en cours – au ralenti, pour des raisons personnelles – un en Europe de l’Est et un autre gigantesque dans un pays improbable dont vous ne connaissez sans doute pas l’existence: l’Abkhazie, pays qui n’en est presque pas un car peu de pays reconnaissent son indépendance.
        Je me suis fait tirer dessus à l’AK 47 en République Démocratique du Congo, j’ai été pris en otage en novembre 2008 à l’Oberoï de Mumbai (232 morts), j’ai fait une semaine de prison en Ouzbékistan… Bref si je vous racontais ma vie, vous feriez comme mes amis et ma famille vous me prendriez pour un fou! Mais j’aime l’adrénaline!
        Vous feriez mieux de sortir de chez vous parce que par exemple le Panama est un pays développé et en pleine expansion, bien que je n’aime pas trop l’aspect colonie américaine, mais j’y ferai sans doute un jour quelque chose.
        Et la vraie république bananière, c’est celle dans laquelle vous vivez. Avant de se targuer d’être une démocratie, il faut d’abord être dans un état de droit.
        Et la France est une république bananière et n’est pas un état de droit: il y a des lois qui ne sont pas appliquées.
        Pour prendre un exemple bien polémique: l’immigration. Un immigré clandestin est un délinquant et les gens qui leurs prêtent assistance sont des délinquants. Il y a des articles du code pénal qui répriment cela. Et ce que vous appelez des incivilités sont des délits. S’il y a des lois qu’on les appliquent et de préférence à tous… Si elles sont mauvaises, il y a un parlement pour les changer. Mais ce n’est pas au flic de base ou au petit juge de décider s’il doit les appliquer ou non.
        On peut critiquer Poutine et la Russie mais la seule perspective de manifestations de sans-papiers ou d’occupation de lieux publics les fait se tordre de rire. Ils enverraient leurs OMON (Équivalents des CRS mais nettement moins softs) faire une rafle et vous renverrait tout ce joli monde illico en bus au Tadjikistan ou en Ouzbékistan. Et ils n’ont pas de banlieues de non-droit où les flics, les pompiers se font caillasser et où les médecins ne peuvent plus aller. Mes amis Russes se marrent encore quand on leur raconte cela, ils pensent que l’on devrait envoyer l’armée avec des chars et passer tout cela non pas au Kärcher mais à la sulfateuse.
        Moi, j’aime bien les définitions de Poutine: la Russie est un pays multi-confessionnel et non multi-culturel. La culture Russe est slave et de tradition orthodoxe. Et les minorités ont les mêmes droits que la majorité mais n’ont pas plus de droits.
        En France si vous êtes noir et homo, pardon, issu d’une minorité visible et de sexualité alternative, vous avez tous les droits. Cela vous plait peut-être mais pas à moi, tant pis si je suis facho et raciste.
        Quand à votre projet Maurice + Europe, à mon avis il est moisi. Je vous incite à consulter le site quandpartir.com, vous verrez que la saison où on a envie d’être sous les cocotiers (Novembre à mars) est la saison de la mousson à Maurice et aux Seychelles avec un risque cyclonique à Maurice. Donc il pleut tout le temps.
        Quant à l’idée de rester plus de 6 mois en France officieusement ou d’avoir une résidence fiscale fictive, elle est toute aussi moisie. Vous laisserez des traces: cartes de crédit, consommation téléphonique,… Si le fisc s’intéresse à vous vous finirez en correctionnelle pour fraude fiscale (Art. 1741 du CGI). Voir par exempel http://www.etudes-fiscales-internationales.com/archive/2014/01/16/fraude-fiscal-et-domicile-fictif-23627.html
        Je connais le cas d’un banquier qui s’est fait choppé se prétendant résident belge, un agent des impôts a visionné un an d’archives de caméras de surveillance au péage de l’autoroute pour repérer les plaques de sa voiture (Il devait être aidé d’un logiciel), péage qu’il payait en cash bien sûr. Résultat un redressement bien mitonné, pénalités de manœuvres frauduleuses, 2 ans avec sursis, 5 ans d’interdiction de gérer en France et de privation des droits civiques et paternels. J’ai personnellement été pris en chasse par la DNEF pendant 3 ans. Ils m’ont pourri la vie: cambriolage de mon bureau, filatures, écoutes, etc. Et cela n’a cessé que quand ils ont commis l’erreur de menacer ma famille au téléphone.. J’ai pu alors faire intervenir un copain camarade de promo à l’ENA du chef du Bureau CF1A à Bercy. Ils ont eu 15 jours pour conclure et cela s’est fini par un avis d’absence de redressement avec une lettre d’excuses affichée aujourd’hui dans mes chiottes! En représailles, j’ai fait ressortir par des moyens inavouables le dossier du personnel de l’inspecteur principal et fait resurgir une histoire étouffée de harcèlement sexuel. Tout cela parce que j’étais un proche et un ami de quelqu’un qui a fait en son temps la une des journaux mais avec lequel je n’avais pas de relations d’affaires.

        • Hier Macron s’est offusqué des propos d’une dame retraitée qui lui disait en direct qu’on vivait en dictature …. Hé pourtant … elle n’avait pas si tort !

          • OlivierSPb says:

            Pas une dictature mais une république bananière et une farce.
            Combien de lois sont d’initiative parlementaire? Quasiment aucune et celles qui le sont sont bien souvent téléguidées par le gouvernement qui n’ose pas les présenter en direct.
            Vous n’avez pas un parlement mais une chambre d’enregistrement.
            Séparation des pouvoirs entre le législatif et l’exécutif? Mon œil…

            • Ce sont tous des vendus ! Ils n’ont même pas le respect d’assister aux débats à l’AN. Il me semble que quand on a été élu, en respect des électeurs qui ont voté pour eux, il pourraient au moins avoir la politesse/ le respect d’aller défendre leurs idées devant le parlement, même si ça ne sert pas à grand chose puisque ils sont obligés de voter comme « le chef »

        • Respects !

          • OlivierSPb says:

            On peut faire du bon business n’importe où. Si vous voulez gouter le meilleur chocolat et le meilleur cacao du monde, achetez le chez Claudio Corallo. Vous découvrirez que le vrai cacao cultivé avec respect n’est absolument pas amer.
            Ou est il produit? Sur l’improbable État-archipel de Sao Tome i Principe (St-Thomas et Prince en Français)!
            https://www.claudiocorallo.com/index.php?lang=fr#
            Pub gratuite! Plus cher, mais pas outrageusement, qu’un Jeff de Bruges et une fois que vous y aurez goûté aucune cure de désintoxication n’est possible…
            Comme quoi on peut entreprendre partout dans le monde!

        • julien bonnetouche says:

          Bonjour Olivier,
          Vous être donc dans la catégorie des aventuriers dont je parlais à propos du Costa Rica (et non du Panama).
          Chacun son truc. Les prisons et les mitraillettes ce n’ est pas trop le mien. Mais sans envisager une seconde d’être à votre place, je vous tire mon chapeau.
          Je pense que chacun doit essayer de tirer le mieux possible son épingle du jeu en fonction de tous les éléments qui façonnent sa personnalité.
          Et aussi de celle se sa femme et de ses enfants si l’on souhaite les conserver près de soi.
          Moi aussi j’ai fait fortune mais en France. Et c’est vrai que ce n’est pas facile dans ce pays sans prendre d’accommodations avec le ciel. Il faut passer entre les gouttes.Et puis il faut durer.
          C’est beaucoup plus soft que vous , mais jamais sans aucun risque sans quoi « en partant de rien on arrivera nulle part »

          Mais pour le reste je suis tout à fait d’accord avec vous. Notre « démocratie technocratique » n’est pas bien belle à voir. Tant est si bien que l’on est obligés de se réfugier dans des « ilots de riches  » de plus en plus cernés par des zones qu’il faut fuir.
          Il s’agit là d’une terrible épée de Damoclès qui plane pour les décennies à venir.
          Chaque année je passe 1 à 2 mois à Maurice les pieds dans l’eau au sens propre. Il fait quasiment beau toute l’année et les cyclones épisodiques font partie du paysage. La meilleure période c’est d’octobre à décembre. là c’est rarissime.

      • OlivierSPb says:

        Et même en Bourse quand cela baisse, il y a des obstinés qui conservent (« Tant qu’on a pas vendu, on a pas perdu ») voire même font une moyenne à la baisse en accumulant d’autres titres.
        L’immobilisme n’est pas le privilège du rentier de l’immobilier 😉
        L’avantage de la Bourse c’est que si l’on veut vendre on peut le faire immédiatement, alors que dans l’immobilier dans un marché à la baisse vous risquez d’avoir toujours un métro de retard.
        Donc l’attentisme n’est pas le privilège de l’investisseur immobilier.

        • Complètement d’accord.

          Tout ne va pas bien en Russie, regardez cette video: effrayant Est-ce possible en France ???

          https://actu.orange.fr/monde/les-images-effrayantes-d-un-telesiege-qui-s-emballe-et-ejecte-des-skieurs-magic-CNT00000104ePC.html

          • OlivierSPb says:

            Cher ami,
            Vous faites erreur! C’est en Géorgie et non en Russie et depuis l’explosion de l’URSS la Géorgie est un état indépendant contre lequel la Russie a mené une guerre éclair en 2008 suite à l’invasion par la Géorgie de deux pays s’étant déclarés indépendants: l’Abkhazie et l’Ossétie du Sud. Conflit qui s’est soldé par un cessez-le-feu sous l’égide de l’UE, Sarkozy ayant joué le petit télégraphiste de Poutine et ayant imposé aux Géorgiens les conditions de la Russie. https://information.tv5monde.com/info/guerre-de-2008-en-georgie-le-cadeau-de-la-france-la-russie-4434
            Il n’a pas fallu 48h à l’armée russe pour écraser l’armée géorgienne et la reconduire à coups de pieds dans le cul. Et encore ils ont été sympa de s’arrêter puisqu’il pouvait arriver rapidement à la capitale telle était la déroute de l’armée géorgienne.
            Depuis, ils sont un peu en froid…
            Mais rassurez vous tout peut arriver en Russie! Récemment un Antonov parti de Yakoutie (Région de mines d’or et de diamant) a semé au décollage suite à l’ouverture d’une porte (!) de la soute 3,4 tonnes d’or et 200 millions d’Euros de diamants et de platine! Les ramasseurs de champignon sont de sortie!
            Mais des anecdotes, j’en ai plein, par exemple: Comme beaucoup de fleuves en Sibérie coulent dans le « mauvais sens », du Sud au Nord, le dégel se fait en amont et donc des crues se produisent. Il y a quelques années ils ont essayé une stratégie intéressante en faisant sortir les bombardiers et en bombardant les fleuves là où se produisaient les crues. Original, non? Avez vous déjà été à la chasse dans un tank? Moi, oui et à 3 heures de St-Pétersbourg! Pas mal non? J’ai aussi chassé le loup à la Kalashnikov en hélico. Rigolo…

  35. « L’immobilier parisien ce n’est pas la bourse, ou plus exactement ce serait comme un marché financier où lorsque les prix baissent la quantité d’actions à vendre diminue en même temps »

    Vous avez une réelle difficulté à intégrer dans vos raisonnement la psychologie comportemental des acheteurs/ vendeurs (particuliers notamment) de l’immobilier. Ne voyez pas cela comme une critique, mais si je puis me permettre, un conseil qu’il faut toujours avoir en tête quand vous envisagez un investissement immobilier dans un environnement , ne disons pas « bullier » pour ne pas vexer certaines personnes, mais « surchauffé ». Voici un lien pour mieux comprendre:

    https://www.immobilier-danger.com/Le-role-de-la-psychologie-dans-un-290.html

    • Ce message s’adressait à Julien !

    • OlivierSPb says:

      Très bonne analyse!

    • LES NOTES DE PATRICK COQUART
      Patrick Coquart

      Le propriétaire immobilier, éternelle vache à lait de l’Etat

      Appelée modestement Elan (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) et présenté en Conseil des ministres le 4 avril 2018, la nouvelle loi logement subira peut-être des aménagements au Parlement.

      Il serait fastidieux de présenter toutes les mesures de ce projet de loi. Attardons-nous sur les plus emblématiques.

      Desserrer un peu le carcan réglementaire…

      D’abord, intéressons-nous à celles qui semblent aller dans le bon sens. Le texte soumis au vote parlementaire propose de :

      Faire une pause normative durant le quinquennat (sauf exigences de sécurité).

      C’est un pas dans la bonne direction. On aurait cependant aimé que certaines des normes existantes soient supprimées. Selon une étude de la Fédération française du bâtiment (FFB) qui date de 2013, les réglementations et les normes ont fait augmenter de 30% en moyenne (entre 23% et 38%) le coût de la construction entre 2000 et 2011. Mais, semble-t-il, c’est chose impossible en France que de « toucher aux acquis ». Un moratoire suffira-t-il à simplifier la vie des bâtisseurs, surtout que celui-ci ne s’appliquera pas quand la sécurité sera en cause ? La sécurité est un argument imparable pour imposer toujours plus de contraintes, comme le renforcement du contrôle technique automobile le prouve.

      Créer un contrat de location d’une durée de un à 10 mois non renouvelable et sans dépôt de garantie pour les logements meublés.

      Ce nouveau bail viendra compléter le bail meublé existant d’une durée d’un an. Ainsi, si vous avez besoin d’une location pour 11 mois, vous n’aurez pas de solution. N’aurait-il pas été plus simple de rétablir la liberté contractuelle dans l’établissement des baux ? Et de permettre aux bailleurs de se libérer plus facilement des locataires indélicats ?

      Inciter fiscalement à la vente de terrains.

      Il est vrai qu’aujourd’hui, la rétention foncière est encouragée puisque les propriétaires ont intérêt à attendre 22 ans pour ne pas être imposés sur les plus-values. Le projet gouvernemental prévoit un abattement fiscal de 70% si des logements privés sont rapidement construits sur un terrain et même de 100% si ce sont des logements sociaux. Pourquoi accorder davantage d’importance au logement social ? La France manque-t-elle de logements sociaux, ou plutôt de logements dans les zones tendues ?

      … et en même temps aggraver les maux existants

      Ce projet de loi comporte aussi nombre de mauvaises mesures, comme celles visant à :

      Construire davantage de logements sociaux.

      A cet égard, le gouvernement fait siennes les promesses de campagne du candidat Macron, à savoir construire 80 000 logements pour les jeunes durant le quinquennat ; 50 000 logements pour les plus précaires en cinq ans ; 40 000 logements très sociaux par an.

      Pourtant la politique du logement social menée depuis des dizaines d’années par tous les gouvernements, quelle que soit leur couleur politique, n’a jamais réglé le problème du manque de logements dans les zones tendues. Au contraire, les quotas de logements sociaux imposés par la loi SRU de 2000 et aggravés par la loi Duflot de 2013 ont plutôt déstabilisé le marché du logement, entravé la mobilité géographique et résidentielle des locataires et renchéri le prix des logements privés.

      Expérimenter l’encadrement des loyers.

      L’expérimentation existe depuis 2012 dans les zones dites tendues dans lesquelles, lors de la relocation d’un logement ou du renouvellement du bail, l’évolution du loyer ne peut pas être supérieure à l’indice de référence calculé par l’INSEE. L’encadrement des loyers a été en vigueur à Paris et à Lille jusqu’à la fin 2017 après que les tribunaux administratifs ont annulé les arrêtés préfectoraux. On a observé que la mesure avait incité les bailleurs à vendre leur appartement ou à le proposer sur Airbnb plutôt que de le louer de manière « traditionnelle ».

      Renforcer les contrôles et les sanctions en matière de locations de courte durée à des fins touristiques, à l’encontre des loueurs et des sites web intermédiaires.

      Il s’agit de lutter contre Airbnb et ses concurrents. Mais peut-on aller contre l’air du temps ? Et surtout, peut-on lutter contre ce phénomène en renforçant constamment les droits des locataires au détriment de ceux des bailleurs ?

      Ces quelques mesures sans cohérence soufflent le chaud et le froid sur les propriétaires. En cela, ce gouvernement ne diffère pas de ses prédécesseurs. A force d’interventions publiques, la plupart du temps idéologiques, le marché de l’immobilier est complètement désorganisé en France. Les mesures prises créent des effets pervers et, pour y remédier, l’Etat prend de nouvelles dispositions qui ne font qu’ajouter au désordre.

      Taxer les résidences secondaires

      Comme si cela ne suffisait pas, voilà que le député Jean-René Cazeneuve (LaREM) déclare dans Le Figaro que les plus aisés devront participer au financement de la suppression de leur taxe d’habitation. Cela devient une habitude. N’a-t-on pas fait payer aux entreprises le remboursement de la taxe sur les dividendes annulée par le Conseil constitutionnel ?

      Le gouvernement a décidé d’exonérer 80% des assujettis à la taxe d’habitation. Il sait que le Conseil constitutionnel veille à ce que cette disposition ne crée pas une inégalité et qu’il se réserve le droit de s’emparer à nouveau du sujet « en fonction de la façon dont sera traitée la situation des contribuables restant assujettis à la taxe d’habitation dans le cadre d’une réforme annoncée de la fiscalité locale » à horizon 2020.

      Pour éviter tout incident, le gouvernement envisage donc la suppression totale de cette taxe, et son remplacement par une nouvelle taxe sur les résidences secondaires.

      Celles-ci, déjà surtaxées (voir notre article du 23 mars), pourraient donc l’être davantage encore afin de trouver huit milliards d’euros.

      Taxer les plus-values sur la résidence principale

      Ne croyez surtout pas qu’une alternance politique serait favorable aux propriétaires. Début avril, il m’a été donné d’assister à un colloque portant sur la mobilité, l’emploi et le logement.

      Parmi les intervenants figurait Benoist Apparu, secrétaire d’Etat puis ministre délégué au Logement dans les gouvernements Fillon entre 2009 et 2012. Il occupe aujourd’hui un poste de dirigeant dans le groupe Action Logement, un organisme paritaire chargé de gérer la participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC, l’ancien 1% Logement).

      Benoist Apparu a abandonné pour l’instant la vie politique mais reste néanmoins maire de Châlons-en-Champagne ; il se spécialise dans le logement. Quelle est l’idée géniale cet « expert » ? Tout bêtement de taxer les plus-values sur la résidence principale. Car pour l’ancien ministre, il n’est pas normal que certains s’enrichissent lors de la vente de celle-ci.

      François Mitterrand, qui fustigeait ceux « qui s’enrichissent en dormant », a donc fait des émules à droite. Le « spécialiste » du logement oublie simplement que ce sont les politiques publiques qui sont, en majeure partie, responsables de la hausse de l’immobilier car elles créent la pénurie.
      Ces attaques contre l’immobilier, venant de tous les bords politiques, n’ont qu’une explication : la mort programmée (par les politiques) de l’automobile et des carburants dérivés du pétrole va priver l’Etat de milliards d’euros de rentrées fiscales. Il devient donc urgent de les remplacer.

      L’immobilier – ou plus exactement le propriétaire immobilier – semble le candidat idéal. D’où ces mesures qui semblent incohérentes, et qui visent d’abord à favoriser l’investissement (aides à la pierre : PLA, PTZ, Pinel, etc), pour ensuite le taxer lourdement.

      Attendez-vous donc à d’autres attaques en règle contre vos biens non meubles, par définition difficiles à cacher et à délocaliser. Et demandez-vous s’il n’est pas temps de repenser votre stratégie d’investissement.

  36. Larousse Robert says:

    La bulle immobilière à Paris en 2018 peut-elle éclater comme la bulle de 1991 ?

  37. julien bonnetouche says:

    Bonjour Robert,

    il n’y a pas de bulle à Paris.
    L’essentiel des acheteurs sont des particuliers, et il n’y a pas grand chose à vendre. Les prix se tendent à cause de cela : plus de demande que d’offre.
    Donc pas de spéculation.
    Au mieux on peut voir une stagnation momentanée ds prix, et encore …

  38. julien bonnetouche says:

    Michel et Robert,

    Pour qu’il y ait bulle, il faudrait qu’il y ait beaucoup d’achats totalement à crédit comme le faisaient autrefois les marchands de biens qui ont disparu depuis.
    Il faudrait aussi que soudainement les gens ne veuillent plus habiter Paris et que parallèlement les propriétaires veuillent se débarrasser de leurs biens qu’ils ont eu tant de mal à trouver !!
    Le prix sont tellement élevés qu’il est à peu près impossible de tout emprunter actuellement.
    D’ailleurs les vendeurs privilégient ceux qui payent cash, et il y en a toujours…
    Et puis en France les crédits sont à taux fixes. Donc même si ils montent un peu cela n’impactera pas ceux en cours.
    Pas mal de ventes se font totalement au contant, les autres se font avec un crédit raisonnable.
    Encore une fois vous n’avez pas idée du marché parisien lequel est très particulier, et qui de toutes façons au pire de la dernière crise a péniblement perdu 10% alors que le reste du pays en a perdu 30 ou 40% et n’a rien repris depuis.
    Le marché parisien est aujourd’hui 10 à 20 % au dessus de ses records de 2011.
    Mais ce qu’il faut voir aussi , c’est que même en période de crise comme de 2011 à 2015, » le beau » n’a pas baissé, et a même monté un peu.
    Mais cela n’est pas non plus une nouveauté, : il a toujours été très difficile de trouver un appartement à Paris même il y a 30 ou 40 ans. (toutefois un peu moins que maintenant)

    Mais, notez bien Michel, moi je ne lis rien là dessus, je me contente d’être l’un des acteurs du marché.

    • Hé bien Julien si vous aviez LU le paragraphe que je vous conseillais vous auriez pu réfléchir sur l’assertion suivante:
      « Les économistes observent, lors des créations d’une bulle, un écart important entre les revenus salariés de la population et les prix des biens immobiliers – une forme de décorrélation entre la capacité réelle de remboursement et le budget nécessaire affecté à l’achat d’un appartement, d’un bâtiment professionnel ou d’une maison »

      Des achats à « totalement à crédit » ou presque, il n’y a, hors étrangers argentés, et immobilier commercial, pratiquement plus que ça et sur des périodes de plus en plus longues malgré des taux d’intérêts très bas, ce qui montre bien la décorrélation dont il est fait état ci-dessus !
      Ce qui vous induit en erreur, à mon sens, c’est que ce marché est en fin de bulle ou en phase de retournement, phase qui il est vrai peut durer un certain temps comme dirait F. Raynaud ! Cdlt

  39. julien bonnetouche says:

    Michel,
    C’est bien ce que je dis, vous ne connaissez pas le marché de Paris.

  40. julien bonnetouche says:

    Tiens Michel ,

    Vous qui aimez bien les articles des autres :
    je vous conseille la vidéo du notaire en bas de scrolling.( lui est un vrai pro !! et explique la vérité du terrain )

    http://www.notaires.paris-idf.fr/presse/conferences-presse-immobilieres/conference-de-presse-immobiliere-du-7-juin-2018

    • Bonjour Julien,
      Bizarre, votre Notaire, il dit sur la vidéo grosso-modo le contraire de ce qu’il écrit.
      En tous cas:
      1) un notaire reste un notaire et ne voit pas beaucoup plus loin que ses chiffres « passés », mais n’a de toute évidence pas de culture économique et monétaire, autrement dit il focalise sur son marché et ignore les fondamentaux économiques et sociétaux qui font/ feront le marché futur,
      2) ce monsieur semble dire que « la confiance » qui est à mes yeux très importante, serait dû à l’effet Macron. Sauf que cette confiance sur le plan national est en train quelque peu de s’eroder et chacun sait ici que Macron ne fait pas de l’immobilier sa priorité absolue,
      3) vous n’avez toujours pas lu ou compris l’assertion:
      « Les économistes observent, lors des créations d’une bulle, un écart important entre les revenus salariés de la population et les prix des biens immobiliers – une forme de décorrélation entre la capacité réelle de remboursement et le budget nécessaire affecté à l’achat d’un appartement, d’un bâtiment professionnel ou d’une maison »
      qui est le fondamental des fondamentaux ! Votre notaire devrait plancher la dessus!

      Globalement, il est écrit que le marché stagne ou évolue peu, ce qui est je le répète la pré-phase d’un probable retournement mais qui n’est, je vous le concède, pas forcément pour tout de suite.
      De surcroît, une hausse des taux d’intérêts -ce qui n’est « l’intérêt de personne sauf les épargnants – venait à arriver, tout ce marché basé, ne l’oublions pas sur la/les dettes, serait chamboulé à Paris comme ailleurs.
      Cordialement

  41. julien bonnetouche says:

    Michel,
    Évidemment vous, dans votre campagne depuis votre ordinateur vous êtes plus à même de constater comment se porte le marché parisien qu’ un notaire à Paris dont l’interview va tout de même de pair avec le communiqué mensuel de la chambre des notaire et ne représente donc pas que lui même !!
    Vous voyez, c’est cela que de vouloir à tous prix faire coller la réalité avec ses propres convictions : on est dans l’aveuglement et l’erreur.

    • Ni aveuglement, ni erreur (quoique tout le monde peut se tromper aussi bien vous que moi), je dis simplement que quelqu’un, dans un métier donné, et c’est humain, a tendance à se focaliser sur ce qu’il connaît bien. Beaucoup ont cependant des difficultés à « prendre de la hauteur », c’est cela qui m’est venu à l’esprit en lisant l’article que vous m’avez conseillé.
      De toutes façons et les lecteurs de ce blog qui nous suivent l’ont probablement bien compris, nos points de vue sont inconciliables. En analysant les échanges, je pense que nous ne sommes pas sur le même instant, vous voyez les choses aujourd’hui à l’instant (cad dans les semaines ou mois), moi je les analysent/ imaginent dans l’avenir, les 6 mois, 1 an, 3 ans ou plus …. mais n’oubliez pas que l’on parle d’immobilier, on y investit pas pour 1 ou 3 ans !

  42. Bon, après avoir tout lu…

    En gros, en France on a des fondamentaux qui poussent fortement à la baisse. La démographie française est pourrie, nous sommes entrés dans la phase miroir du baby-boom de 1953-1975, c’est a dire un long papy-boom, avec un flux migratoire constitué principalement d’africains non solvables (pour caricaturer) qu’on importe pour laver les chiottes mais qui deviennent de plus en plus des charges pour la société. La pyramide des âges est cassée. Pas assez de jeunes. Le nombre d’enfants par femme est considérablement inférieur à 2,1 – et ce sont principalement des descendants d’immigration destinés à ne pas être solvables – sauf rare exceptions (triste pour eux, mais restons réalistes). Le chômage est tellement massif que l’état change la façon de le comptabiliser pour mieux le truquer. Et de toute façon les rares jeunes qui ne sont pas au chômage ont des jobs de plus en plus précaires. Bref. Ajoutez à cela le fait que les taux ne peuvent plus baisser, et que même century21 admet à regrets qu’une hausse de 1% des taux fait baisser – toute chose égale par ailleurs – les prix de 10 à 15%… ajoutez aussi les effets imminents de régularisation banquaires (les institutions doivent d’abord finir de préparer le peuple via les médias à admette que la crise à venir est de la faute du mouvement populiste – et non de la reprise de spéculation folle dérégularisée qu’ils avaient promis d’arrêter) et vous comprenez mieux la crise à venir. Quel sera le déclencheur? Est ce que les milliardaires vont enfin obtenir leur guerre avec la Russie? Est ce que la guerre restera économique avec la chine et les usa? Qui sait. Mais les fondamentaux qui dictent la tendance sont surchargés de certitudes. Et les notaires qui ne remplissent leur base de donnés que sur base de volontariat – cest à dire en biaisant les chiffres car en ne rentrant pas les biens négociés à la baisse, ne sont certainement pas fiables. Allez, je file. PS n’ayez pas de haine contre les agents immobiliers et notaires. Ils ne font que leur travail, et c’est de bonne guerre.

  43. « La combinaison de ces facteurs (endettement et hausse des taux) a forcé les ménages à réduire leur demande pour se désendetter et les banques à réduire leur offre de crédit face aux risques de défaut. »

    C’est ce que l’on appelle un argument fallacieux. Les ménages ne réduisent pas leur demande. Et pour cause, ils n’ont pas de conscience collective leur disant qu’ils doivent réduire leur demande. En revanche, la demande se réduit, car les ménages face à leur fort endettement ou face au coût du crédit n’empruntent pas plus.
    Ils ne réduisent donc pas leur demande pour se désendetter. Là encore, on attache une fausse causalité à un argument faux. Pour se désendetter on ne réduit pas sa demande, on rembourse un crédit. Donc ce n’est pas un désendettement mais une absence d’endettement supplémentaire donc une baisse de la demande de crédit.
    Je tenais juste à souligner ce passage.

  44. C’est impressionant comment les commentaires des genrs peut etre biaise par leur situation et en lisant les commentaires ci dessus on peut facilement voir les proprio Parisiens qui s’accroche et defendent leurs reves et puis le reste.
    Pour contribuer a cette tribune, je dirai qu en France il y a deux marches de l immobilier : Paris et puis le reste.
    Concernant Paris, En a beau dire que la situation n’a rien a voir avec 91 mais malheureusement en Economie les fondamentaux l emporte toujours. La bulle de Paris est principalement alimente par 1. des institutions ( et non pas des personnes) 2. par des taux bas ( voir negatives). Maintenant que les taux Americains ont commences leur remonte ( superieur a 2% aujourdhui), et que les taux de BCE sont coinces autour de zero; on doit s’attendre a une fuite de capitaux institutionnels d’Europe vers les USA et le carnage Parisiens peut commencer…. jusqu’a ce que la BCE se trouve obligée d’ augumenter ces taux pour s’aligner, ce qui a pour effet la chute automatique de touts les assets ( immobilier inclus)…… et quand Paris eternue, les reste de la France ne peut que s’enrhumer…..Just wait and see:)

  45. Et c est parti,
    D ‘abord on arrete le QE et puis on commence a remonter les taux ….esperant que les Italiens et autres ont pu boucler leurs financement avant la tempete, sinon c est la catastrophe annonceé:

    https://www.lesechos.fr/monde/europe/0302249900869-la-bce-laisse-ses-taux-inchanges-et-reduit-comme-prevu-ses-rachats-dactifs-2204839.php

  46. julien bonnetouche says:

    @ Igano,

    Vous dites qu’il y a deux marchés, Paris et le reste, jusques là c’est bon !
    Mais pour le reste c’est du n’importe quoi.
    Ce que je vous conseille, c’est de faire la démarche qui consiste à vous mettre en recherche d’achat d’un appartement à Paris, et alors vous comprendrez vite quel est l’état du marché parisien.
    Et partant de là, vous verrez que les taux, les QE et le reste n’ont que peu de chance d’ influer dessus.

    • Julien,

      Votre parler du present comme si le present est eternel…mon raisonement est sur le future car les cycles economiques sont plus lent que vos raisonments de semaines et mois.
      donc je vous repetes : le marche Parisien est un marché d institutions ( regarde le balance sheet du BNP ou autres banques pour voir combien l immobilier Parisiens representent poir eux). Maintenant, une fois les taux commencent a monter ( c est juste une question de temps) automatiquement les prix des assets ( immbilier inclus ) commenceront a baisse….je ne sais las de combien!

      En ce qui concerne, le reste de la France ( hors grande villes) c est une question d offre et de demande et le driver principale est le niveau de salaire dans la region et c est pour ca que c est resté relativement saint

      P.S: pour info, je n ai aucun bien ni a Paris ni en France non pas par manque de moyen mais plutot par lucidité economique.Donc mon raisonement n est pas emotionellement biaisé.

  47. Là, c’est vous cher Julien qui dites du n’importe quoi (C’est reparti 🙂 )

    Dire que la remontée des taux, les QE et autres « combines » monétaires avec un endettement des pays JAMAIS égalé, n’influera pas le marché de l’immobilier, c’est tout sauf réfléchi !
    C’est justement parce que les taux sont bas que le marché Parisien et autres gdes villes tient (encore) la route !
    D’autant plus que le niveau actuel des taux d’emprunt, globalement stable depuis plusieurs mois, ne parvient plus à protéger le pouvoir d’achat immobilier des Français.

    https://argent.boursier.com/immobilier/actualites/la-remontee-des-taux-annonce-t-elle-un-nouveau-cycle-immobilier-4819.html

  48. julien bonnetouche says:

    Hello Michel et Igano,

    C’est certain je ne pense qu’au présent, et pour moi le présent se confond avec le passé que je connais pour l’avoir pratiqué, depuis 1970. Après dans 100ans je ne sais pas…..
    Et depuis tout ce temps, c’est la même chanson : en cas de crise grave, Paris baisse de 10% le reste du pays lui baisse de 30 ou 40%.
    Paris rebondit assez vite ensuite ce qui n’est pas le cas de la province ( cela s’est passé en 2012)
    Mais même pendant les périodes de crise (exemple de 2012 à 2015) les appartements parisiens se comportent comme un objet d’art : il n’y a rien à vendre et dès que c’est de qualité, le prix reste élevé quand même.
    C’est une réalité un peu différente des autres marchés, où tout peut être à vendre. A Paris ce n’est jamais, le cas : toujours plus d’acheteurs que de vendeurs.
    C’est pourquoi je vous dis : essayez d’acheter et vous constaterez par vous même.

    Quant aux prix parisiens qui peuvent sembler élevés,( car il n’y a rien de correct à 10000€m2 il faut plutôt compter plus de 11000€m2 pour commencer à vivre dans un quartier sympa, et si on cumule quartier sympa + appartement avec peu de défauts, c’est plutôt 12000€/m2), ils rattrapent seulement la moyenne des prix des grandes villes monde.
    seuls les très bons quartiers ( 6eme 7eme) avec appartements sans défaut s’approchent des 20000€m2 c’est à dire dans la gamme des prix internationaux de même nature.
    En fait il y a encore de la marge à la hausse.

  49. Julien, il faut revenir sur terre je crois:-)

    quelques points pour continuer le debats:

    1. le salaire net moyen en France reste autour de 2200euro de tete ( et heureusement la baguette de pain reste autour de 1euro)….. combien d’annee il faut pour payer tes m2?

    2. Le coup: non c est les etrangers riches qui posse la demande ne marche plus ( un etranger riche a un marche specific de 120m2 et plus) or lemmarche Parisien est principalement de petite surface.

    3. Je ne connais pas votre age, mais si vous suivez l actualites immobiliere depuis les 70s, c est bizzare que vos contre example se concentre sur les 8 dernieres annees ( racontez nous où etiez vous dans les annees 90s et qu’est ce que vous avez vu….ca sera plus informatifs pour les lecteurs de ce blogs. Car statistiquement ta fenetre de 10 ans n est fiable pour etudier un phenomene tel que l
    immobilier)

    4. De vos commentaires j imagines que vous faites parti de cette generations de babyboomers a qui tout a marche: vous vous etes deja demande combien gagne les jeunes X ou Millenia qui commencent a travaillait et qui n ont aucune chance d acheter un bien aujourdhui….ne pensez vous pas qu un nouveau Mai 68 est en train de se preparer? regardes la pyramides des ages et tu comprendera la vague qui arrives

    Voila, a vous

  50. Fredy Gosse says:

    Je vais recommencer 😝
    Salauds de vieux 😀😀😀ils ont juste parcouru le djebel
    A la recherche de gentilsFLN et en plus ils les torturaient …si si le FLN juste des gentils le Président lui qui est jeune le sait. bien😩salauds de vieux ils arrêtaient l école au certif 😀y avait de l’emploi à 40h semaine minimum avec des salaires au moins 3 fois inférieurs en pouvoir d achat (comme dit Macron
    Y a des emplois aujourd hui aussi mais pas de candidats trop durs ,pas assez payés , et puis avec un minimum
    Sans bosser pourquoi subir l esclavage n est ce pas)
    Je ne vous parle pas des bétaillères d aujourd hui c est un scandale de faire voyager des gens dans ces conditions
    Au
    Moins au Bourget puis en 62 à Orly on pouvait voir les stars s envoler pour tous les pays .. c était vachement bien et puis Becaud notre communiste millionnaire c était un
    Vrai chanteur lui
    la Corrida il aimait 😖
    Les filles???le sexe ?? 1968
    C’était cela la racine de la révolte .vous ne l’avez pas vécu 😀remarquez on gullotinait aussi les faiseuses d anges ça n’était pas remboursé par la sécu.
    Autre chose le portable vous êtes au courant ?ca n existait pas les ordinateurs non plus mon’pere Comptable ne connaissait’pas la calculette
    Qui se développa dans les annees70😀
    Et puis on
    Vous a juste biberonnés On a nettoyé vos couches (pas jetables …on était ecolos sans le savoir😀)
    Nourris ,habillés supportés vos crises d adolescences et vos crises amoureuses
    On est des salauds c est certain ,moi je dis que la balance est allé trop loin .On vous a pourris ,nous récoltons cette erreur majeure ,vous parlez d une époque que vous n’avez pas connue et vous raisonnez sur les commentaires falsifiées médiatiques toujours à la recherche de la prochaine révolution Rouge Brune Verte
    Il serait temps de vous demander ce que vous pouvez faire pour la société et
    Pas ce que la société peut faire pour vous
    est

  51. Est-ce que dans les projections vous prenez en compte les réactions des acteurs à des décisions politiques?
    Je pense notamment aux discussions qui auront lieu sur les successions. Pensez-vous qu’en cas d’adoption d’un dispositif défavorable, les propriétaires chercheront à vendre de manière massive?

  52. Fredy Gosse says:

    A vendre boule de cristal en état de marche😀

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