La location meublée saisonnière est très rentable dans les grandes métropoles Française ou grandes villes touristiques ! A 50€ ou 100€ la nuit, les locations meublées saisonnières concurrencent directement les hôtels et assurent un revenu nettement supérieur à la location nue ou encore à la location meublée « résidence principale » du locataire.

Tellement rentable que vous êtes de plus en plus nombreux à transformer vos immeubles locatifs nus en location meublée de courte durée, c’est à dire en location meublée destinée à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Les occupants des locations meublées saisonnières pourront être des touristes, des salariés en déplacement pour quelques semaines, des stagiaires, …

Bref la location meublée saisonnière concerne toutes les personnes qui recherchent un logement pour quelques jours, semaines ou même quelques mois.

 

Malheureusement, la location meublée saisonnière n’est pas du tout, mais pas du tout appréciée du tout nouveau ministre du logement Julien De Normandie, ni des maires de ces grandes villes qui y voient la disparition de logements disponibles pour les habitants à l’année.

Airbnb et la location meublée saisonnière bouleversent le paysage de la ville et réduit la quantité de logements disponibles pour les habitants.

Voici ce qu’expliquait le tout nouveau ministre du logement, ce matin sur France Info :

« Il faut taper très fort ceux qui sont devenus des vrais professionnels, qui achètent des appartements qui ne font que du Airbnb et donc ces mêmes appartements sont retirés du marché de la location », selon Julien Denormandie »

 

 

Nous devons nous attendre, dans les prochains mois à un durcissement des conditions d’exercice de l’activité de location meublée saisonnière !

S’agira t’il d’un durcissement fiscal dans le cadre d’une grande réforme de la location meublée telle que nous l’attendons depuis l’arrêt du conseil d’état du 08/02/2018  ou d’un durcissement législatif avec la généralisation par exemple de la compensation de commercialité comme nous vous le présentions dans cet article « Quelles conditions pour faire de la location meublée saisonnière en toute légalité ? Quid des droits de commercialité. » ?

En effet, dans toutes les villes de plus de 200 000 habitants, les loueurs en meublé qui veulent se lancer dans la location courte durée doivent  demander un autorisation de changement d’usage avant d’exercer l’activité de location meublée saisonnière dans leur appartement ! A Paris, Bordeaux, Lyon et Nice, cette autorisation de changement d’usage est conditionné à l’achat de droit de commercialité. Il s’agit d’une obligation de compensation commerciale : Celui qui transforme un logement en local commercial … doit transformer un local commercial en logement afin de maintenir une même quantité de logements.

Devons nous nous attendre à la multiplication de ces procédures visant simplement à rendre illégale l’activité de location meublée saisonnière ? 

 

Une chose est certaine : Les choses vont bouger dans les prochains mois ! Je ne suis pas certain qu’il soit très raisonnable de parier sur la  location meublée saisonnière à long terme ! (sauf pour ceux qui accepteraient les contraintes réglementaires liées à l’hôtellerie).

En revanche, la location meublée non saisonnière, c’est à dire celle dont la vocation est de loger un locataire au titre de sa résidence principale ne devrait pas être totalement remise en cause.

Seul le régime fiscal et le régime social social devraient être rénovés dans les prochains mois afin de tenir compte de la censure du conseil d’état sur la distinction fiscale entre location meublée non professionnelle et location meublée professionnelle (cf « La loi de finances 2019 va t’elle intégrer une réforme du LMNP (location meublée non professionnelle). »), mais nous ne pourrons, à mon humble avis, pas parler de cabale comme ce devrait être le cas pour la location meublée saisonnière.




32 Comments

  1. A force de trop en vouloir et de tirer sur la corde du « toujours plus de profit », il y aura des législations toujours plus contraignantes….. Tout el monde va trinquer pour les abus de certains .

  2. Règle d’or: il faut que le bien soit rentable en location meublée longue durée lors de l’investissement pour pouvoir disposer à minima d’un bien qui s’autofinance en cas de retournement du marché ou de nouvelles contraintes devenues insupportables.
    Je trouve tout de même incroyable que l’on puisse s’immiscer à ce point dans le choix des personnes… Rappelons que l’offre s’adapte toujours à une demande !
    Dans un monde en perpétuel évolution et dans lequel la mobilité s’impose, la location meublée longue et courte durée répondent simplement à de nouveaux besoins. Comme il est indiqué dans votre article, la courte durée s’adresse également à des professionnels, des stagiaires,… La légende des touristes qui chassent les habitants de centre-ville (à l’exception de quelques villes peut-être), c’est une vaste fumisterie inventée par le lobby hôtelier !
    Dans cette logique, pourquoi ne pas fermer tous les hôtels des villes et les renvoyer en zone péri-urbaine avec toutes les enseignes des centres commerciaux pour rendre les m² aux « vrais habitants » ?
    Encore une inégalité de plus… A en croire ce Julien, il n’y a qu’à se baisser pour ramasser du cash lorsque l’on a une location de courte durée ! Quelqu’un lui a dit en quoi consistait la gestion du quotidien d’un louer en courte durée et combien on lui pompait à la sortie ?

    • Lui il s’en fout, il est là pour nous le prendre, « le cash »….. L’Etat s’immisce toujours plus dans les affaires privées

  3. Jonathan Kaminski says:

    En location meublee classique LMNP, est ce que le regime BIC va continuer de s’appliquer dans les conditions equivalentes? Est ce que nous devrons cotiser au RSI comme les LMP? C’est de cela dont vous parlez Guillaume?

  4. Dans certaines régions rurales touristiques, le marché de la location meublée touristique est saturé et beaucoup moins rentable que celui de la location longue durée (meublée ou non). Attention où vous investissez et veillez à ce que les biens soient louables en étant non déficitaire en cas de reconversion dans du locatif longue durée (les salaires en zone rurale étant modestes…).

    • « Modestes », c’est un euphémisme….. « précaires », « plancher », « partiels » semblent plus adaptés.

  5. Le découpage entre location meublée courte durée, meublée résidence principale ou nue à laquelle peuvent s’ajouter les systèmes de type Solibail est totalement artificiel. À partir de là, les politiques ont créé un système complexe et qui change constamment dans le seul but de ponctionner au maximum les acteurs. Au final ceci perturbe le jeu du marché, ne fait que réduire l’offre et faire monter les loyers. Tant que nous serons dans un pays socialiste, il n’ à aucune chance que cela s’améliore.

  6. Quelle bonne idée de vouloir restreindre les hébergements pour touristes dans le pays le plus touristique du monde…

    • le mecreant says:

      C’est de toute manière le vrai problème, l’hotellerie est incapable de recevoir les 200 millions de touristes attendus en france, et comme le tourisme est une de rares industrie qui nous restent, a part pomper tout le fric l’etat ne peut rien faire.

  7. il a le même formation que moi ce cher Julien, comme quoi ceux qui disent que cela mène l’uniformisation de la pensée se trompent lourdement 😉

  8. Si la réglementation était différente avec la location longue durée, il y aurait moins de locations saisonnières, mais faire des taxes, c’est tellement plus facile

    • absolument d’accord
      les lois
      les normes
      les rapports locatifs systématiquement contre le bailleur
      et la fiscalité de la location nue

      voila pourquoi les assurances et les banques n’ont plus depuis 15 ans de logements dans leurs actifs et pourquoi les bailleurs cherchent toutes les autres solutions que la location nue à l’ancienne

  9. le mecreant says:

    Comme disait Pompidou: arrêtez d’emmerder les français.

  10. Patrick LEGOFF says:

     » voila pourquoi les assurances et les banques n’ont plus depuis 15 ans de logements dans leurs actifs « .

    J’ai quelques contre-exemples en banques, assurances et mutuelles pour des investissements dans des immeubles entiers (dont récemment encore une mutuelle)…

    … Mais il est vrai que l’on est ici dans un domaine différent qui ressemble à un paradis fiscal et avec lequel j’aime m’amuser quand je rencontre une  » cible  » qui correspond, à savoir une société qui paie suffisamment d’IS (on va dire 200 000 € de plancher) ou un expert-comptable un peu ouvert et moderne.

    Quel est donc ce  » paradis  » ? : article 217 undecies du Code Général des Impôts ou Girardin à l’IS.

    • Quels sont les abattements permis par ce paradis ?
      Promis, je ferai mon possible pour ne pas dépasser les 20 M de CA afin de rester dans le dispositif 😉

      • Patrick LEGOFF says:

         » Quels sont les abattements permis par ce paradis ?  »

        Déduction du montant de l’investissement du bénéfice avant impôt et amortissement du bien inscrit en immobilisation au bilan.

    • les assureurs ont fuit le parc locatif
      article 21013
      https://www.ieif.fr/revue_de_presse/des-mesures-pour-attirer-les-assureurs-vers-le-logement

      Des mesures pour attirer les assureurs vers le logement

      Le gouvernement prépare des avantages fiscaux en faveur du logement intermédiaire, dès l’été

      Le logement intermédiaire sera éligible au taux de TVA de 10 %. « L’annonce faite vendredi 14 juin par le président de la République, François Hollande, en clôture des « 24 heures du bâtiment », a soulagé les professionnels de l’immobilier. C’est un premier pas en faveur du retour des investisseurs institutionnels dans le logement. Eux, dont la part dans le parc privé est passée de 25 % dans les grandes villes à moins de 4 % en vingt ans, selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière.

  11. julien bonnetouche says:

    A Paris, en dehors de airbnb il existe une forte demande pour des locations de toutes durées, de 1 mois à 1 an pour toutes sortes de raisons qui ne sont pas des vacances : la plupart du temps des gens qui viennent travailler ou étudier. ou qui changent d’appartement ou de travail.
    J’ai eu ainsi des locataires qui viennent des quatre coins de la planète.
    jamais de vacance des appartements.
    Et donc, si on supprime stupidement les airbnb, j’ai l’impression que j’aurai encore davantage de demandes.
    Car il n’est pas question que Le gouvernement me force à louer mes logements à l’année avec un loyer encadré et donc en dessous du marché, à des locataire qui paieront leur loyer seulement si il le veulent bien !!!! et quasiment impossibles à virer….

    Au fait airbnb ,c’est plutôt bien : il m’arrive de temps en temps de louer comme cela à l’étranger ou en France pour des week end …. Je préfère cela à l’hôtel, et ce n’est pas qu’une question de prix.

    • Julien, vous n’avez pas compris, ce ne sont pas les locations air bnb qui sont chassées… ce sont toutes les locations courtes durées ! Celles qui passent par airbnb … mais aussi toutes les autres, sans exception dès lors que votre locataire ne réside pas au titre de sa résidence principale dans votre logement.

  12. julien bonnetouche says:

    Mais alors comment vont faire les gens qui viennent pour quelques mois ?

  13. ce n’est pas le client qui est embêté, c’est vous !

  14. julien bonnetouche says:

    Et le bail mobilité ?

  15. julien bonnetouche says:

    C’est pas clair : la durée du bail mobilité est entre 1 et 10 mois. c’est difficilement une résidence principale. D’autant plus que le but est le justement changement temporaire d’ activité ou de lieu.

    • Oui, je suis bien d’accord avec cette idée. Je vais creuser, mais je crois que la population concernée es tellement réduite que ce nouveau bail mobilité ne sera pas un succès. Je travaille le sujet.

      • Population concernée :
        – les personnes qui changent de région (parce qu’elles ont décroché un CDD, un stage, un CDI… ou espère trouver un travail) et veulent mieux connaître leur avenir ou la région avant de s’engager sur un bail classique ou acheter
        – les étudiants
        – les saisonniers qui alternent entre saisons en montagne et saison à la mer
        – les problèmes de calendriers lors du changement de résidence principale (besoin d’avoir vendu la RP avant de pouvoir acheter une nouvelle RP, impossibilité d’intégrer la nouvelle RP comme prévu (retard de livraison, désistement du vendeur…)
        – les personnes qui ont de gros travaux chez elles et n’ont pas envie de vivre 6 mois dans un chantier (ou doivent être relogés par le bailleur en attendant de pouvoir réintégrer leur logement)
        – couples qui se séparent et se donnent un temps avant de savoir s’ils divorcent ou se remettent ensemble…
        – personne qui se rapproche d’un proche pour l’aider à traverser un moment difficile sans vouloir ou pouvoir habiter chez lui

        Suivant les régions, je ne suis pas sûre que la population concernée soit si limitée que cela… Quand j’étais étudiante dans une ville universitaire près du bord de mer, le bail étudiant de 9 mois avait du succès pour le plus grand bonheur des étudiants et des bailleurs.

  16. Il me semble qu’un bail étudiant de 9 mois non renouvelable existe déjà, il n’a jamais servi à rien car aucun bailleur ne le proposait, le bail de 10 mois va suivre la même voie, mais on trouvera bien un ministre qui veut faire parler de lui pour promouvoir un bail de 8 ou 11 mois qui aura le même destin. Tous des charlots.

  17. julien bonnetouche says:

    Pour revenir sur ces différents points :

    Je crois l’avoir déjà dit ici, je suis LMP, avec plusieurs appartements dans le centre de Paris.
    Certains sont loués avec un bail de 1 an, d’autres moins longs. Cela dépend de la demande et surtout qui est le premier demandeur.
    A savoir : si l’on me demande un an je le donne en priorité car c’est moins de contraintes, mais avec des garanties que je qualifié de « béton », sinon c’est ce que les gens veulent ( mais toujours + de 1 mois et si possible + de 3 mois)

    l’expérience prouve que la demande pour des périodes de 1 à 10 mois est la plus soutenue et surtout avec des gens sans problèmes qui payent et se comportent en général bien. ( exception faite des jeunes étudiants étrangers qui font la fête souvent !!!) Mais leurs parents payent toujours.

    Car la demande des étrangers est majoritaire. Là en novembre je vais louer 4 mois à une française qui est en transit après avoir vendu son appartement, mais c’est la première fois depuis 5 ans pour ce logement.
    Il n’y a jamais eu de période vacante même pas quelques jours. On a parfois à peine le temps de faire le ménage.

    l’intérêt de louer pour des périodes de quelques mois est le suivant :
    les gens payent, ils s’en vont au terme du contrat, les loyers sont un plus élevés que pour des baux de 1 an, et surtout comme ce sont des étrangers, et que chez eux les loyers sont plus élevés qu’en France en général, ils trouvent qu’ici ce n’est pas cher.

    Alors que les Français qui veulent louer à Paris croient pouvoir trouver facilement un bel appartement avec un loyer modéré, étant donné que c’est la mentalité dans notre pays.

    Maintenant pour la notion de résidence principale :
    l’administration dit : 8 mois .
    Donc entre 1 et 10 mois on est soit dedans soi dehors selon le cas. Et je crois que l’on pourra renouveler une fois le bail.

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