A l’occasion d’une récente réponse ministérielle revenons sur la déductibilité les travaux payés par le nu-propriétaire : Les travaux et charges payés par le nu propriétaire sont ils déductibles ? Quelles sont les conditions ? Quid des intérêts d’emprunt ?
La situation est la suivante : Vous êtes nu propriétaire d’un immeuble par suite d’une succession ou d’une donation avec réserve d’usufruit. Ainsi, comme nous vous le présentions dans cet article « Usufruit / Nue propriété, qui doit payer les travaux immobiliers ?« , les articles 605 et 606 du code civil,
L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien et les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.
Le nu propriétaire d’un immeuble peut donc être amené à payer pour la réalisation des grosses réparations comme explicité précédemment. La question est alors de connaître le sort fiscal de ces travaux. Dans quelle mesure le nu propriétaire peut il déduire le montant des grosses réparations ?
Deux situations peuvent être rencontrées :
– L’immeuble démembré (usufruit / nue propriété) est loué et les revenus de cette location sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ;
– L’immeuble démembré n’est pas loué. L’usufruitier de l’immeuble se réserve la jouissance de l’immeuble et l’occupe. Aucun revenu n’est tiré de l’immeuble démembré.
L’immeuble démembré (usufruit / nue propriété) est loué et les revenus de cette location sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Les travaux payés par le nu-propriétaire sont déductibles des revenus fonciers du nu-propriétaire et peuvent être à l’origine d’un déficit foncier.
Dans une telle situation, les nus-propriétaires qui supportent des dépenses destinées à assurer la conservation d’un immeuble dont les revenus sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers entre les mains de l’usufruitier, sont autorisés à déduire ces frais du revenu de leurs autres propriétés ou, s’ils ne possèdent pas d’immeuble en toute propriété, à constater un déficit foncier uniquement imputable dans les conditions de droit commun.
De manière assez logique, dans la mesure ou les revenus perçus par l’usufruitier sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, les dépenses engagées par le nu propriétaire seront déductibles des revenus foncier de ce dernier.
Le raisonnement est global : L’usufruitier perçoit des revenus fonciers et paye l’impôt sur les revenus fonciers, alors le nu propriétaire est autorisé à déduire ces dépenses de ses propres revenus fonciers et/ou à constater un déficit foncier imputable sur le revenu global le cas échéant.
En présence d’autres revenus fonciers, les dépenses du nu propriétaire viendront en déduction de ses autres revenus fonciers et l’excèdent pourra être imputé sur le revenu global dans la limite de 10700€. La partie du déficit foncier supérieur à 10700€ ne sera imputable que sur les autres revenus fonciers dans la limite de 10 ans (cf « Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ?« ).
De manière assez logique, les intérêts d’emprunt payés par le nu propriétaire à l’occasion de ces travaux déductibles sont également déductibles.
Mais toutes les charges ne sont pas déductibles.
Mais attention, loin d’être dérogatoire, il s’agit des conditions générales de déduction des charges de la propriété qui résultent des articles 13 et 31 du code général des impôts (CGI).
Cela signifie que toutes les charges et travaux payés par le nu propriétaire ne sont pas déductibles. Seules les charges d’entretien et de réparation sont admises en déduction (cf « Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ?), les travaux de construction, reconstruction, agrandissement, …. ne sont pas déductibles (ni par l’usufruitier, ni par le nu propriétaire).
L’immeuble démembré n’est pas loué. L’usufruitier de l’immeuble se réserve la jouissance de l’immeuble et l’occupe. Aucun revenu n’est tiré de l’immeuble démembré.
Enfin, lorsque l’immeuble démembré n’est pas loué ou plus précisément que les revenus ne sont pas imposables dans la catégorie des revenus fonciers (tel est le cas par exemple pour la location meublée), les travaux ne pourront pas être déduits des revenus fonciers du nu propriétaire.
Dans le prolongement du développement précédent, l’absence de revenus perçus par l’usufruitier, et donc l’absence d’imposition, n’autorise pas la déductibilité les travaux par le nu propriétaire.
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Article intéressant et qui pourrait également traiter du cas de démembrement d’un local d’activité dont l’usufruit est détenu pas la société d’exploitation et la NP par l’exploitant (à travers une SCI par exemple). Dans ce cas, les même règles s’appliquent-elles ? Normalement oui, mais il semblerait qu’il y ait des variantes. Si quelqu’un a des infos je suis preneur.