Comment améliorer le rendement locatif de votre logement ? Voilà la question centrale qui anime une part grandissante de propriétaires bailleurs consternés par la faiblesse de leurs revenus fonciers et par leur forte imposition sur le revenu. Explorons aujourd’hui une solution innovante qui pourrait bien vous permettre d’augmenter votre rendement locatif sans effort : Autoriser, moyennant partage des revenus tirés de la sous-location, votre locataire à sous-louer votre logement sur Airbnb.
En effet, par principe, la sous-location de votre logement est interdite. En application de l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, modifié par la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 – art. 1, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. En outre, le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
Ainsi, si le propriétaire bailleur n’autorise expressément la sous-location meublée ou vide et le loyer de cette sous-location, le locataire ne peut pas sous-louer votre logement sur Airbnb ou ailleurs. Les tribunaux sanctionnent systématiquement ces pratiques par le remboursement aux propriétaires bailleurs des sommes indûment encaissées par le locataire et la résiliation du contrat de bail (en ce sens : CA Paris, 5 juin 2018, n°16/10684).
Cette clause du contrat de bail a de la valeur. Le propriétaire bailleur doit savoir la mettre en avant pour justifier un loyer plus élevé en présence d’une telle autorisation ou peut être même prévoir, dans le contrat de bail, un partage des revenus tirés de cette sous-location saisonnière.
Cette clause du contrat de bail devra contenir l’autorisation de la sous-location, mais également le montant du loyer et les modalités d’information ou de reporting auprès du propriétaire bailleur et les sanctions en cas de sous-location non reportées (et donc non payées).
Enfin, le locataire qui pratique la sous-location ne pourra devra respecter la loi en limitant à 4 mois la sous-location saisonnière (pour ne pas entrer dans le formalisme du changement d’usage qui rendrait le contrat de bail caduque) et en formalisant son activité auprès de la mairie comme la réglementation l’y oblige comme nous vous l’expliquions dans cet article « AirBNB, Location saisonnière : Faut il une autorisation pour mettre sa maison ou appartement en location meublée ? ».
Dans cette perspective de partage des revenus tirés de l’activité de location meublée saisonnière, la question fiscale se pose : S’agit il d’un revenu foncier ou d’un revenu de location meublée ? Dans la mesure ou les meubles appartiennent au locataire qui propose la sous-location en meublée et que cette possibilité lui est offerte dans un contrat de location vide, il me semble possible d’affirmer que les revenus versés au propriétaire bailleur qui autorise la location meublée saisonnière est considéré comme un revenu foncier et non un revenu de location meublée.
En revanche, le locataire qui effectue une sous location sera imposé dans le cadre d’une location meublée, dans le régime micro-BIC (cf »Détail et analyse du régime fiscal de la location meublée (LMP ou LMNP).

Quelle pourrait être la juste répartition des revenus tirés de la location sur Airbnb entre le locataire et le propriétaire ?

Dans la mesure ou c’est le locataire qui effectue les démarches pour sous-louer son logement, qu’il devra gérer les annonces et subir le désagréments de devoir loger ponctuellement un touriste, il ne semble pas incohérent qu’il reçoive la majorité du revenu.
Une répartition 70/30 ou 60/40 au profit du locataire ne me semble pas incohérente.
 

Qu’en pensez vous ? Êtes vous prêt à insérer cette clause dans votre prochain contrat de bail ?

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