Comment améliorer le rendement locatif de votre logement ? Voilà la question centrale qui anime une part grandissante de propriétaires bailleurs consternés par la faiblesse de leurs revenus fonciers et par leur forte imposition sur le revenu. Explorons aujourd’hui une solution innovante qui pourrait bien vous permettre d’augmenter votre rendement locatif sans effort : Autoriser, moyennant partage des revenus tirés de la sous-location, votre locataire à sous-louer votre logement sur Airbnb.

En effet, par principe, la sous-location de votre logement est interdite. En application de l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, modifié par la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 – art. 1, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. En outre, le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Ainsi, si le propriétaire bailleur n’autorise expressément la sous-location meublée ou vide et le loyer de cette sous-location, le locataire ne peut pas sous-louer votre logement sur Airbnb ou ailleurs. Les tribunaux sanctionnent systématiquement ces pratiques par le remboursement aux propriétaires bailleurs des sommes indûment encaissées par le locataire et la résiliation du contrat de bail (en ce sens : CA Paris, 5 juin 2018, n°16/10684).

Cette clause du contrat de bail a de la valeur. Le propriétaire bailleur doit savoir la mettre en avant pour justifier un loyer plus élevé en présence d’une telle autorisation ou peut être même prévoir, dans le contrat de bail, un partage des revenus tirés de cette sous-location saisonnière.

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Cette clause du contrat de bail devra contenir l’autorisation de la sous-location, mais également le montant du loyer et les modalités d’information ou de reporting auprès du propriétaire bailleur et les sanctions en cas de sous-location non reportées (et donc non payées).

Enfin, le locataire qui pratique la sous-location ne pourra devra respecter la loi en limitant à 4 mois la sous-location saisonnière (pour ne pas entrer dans le formalisme du changement d’usage qui rendrait le contrat de bail caduque) et en formalisant son activité auprès de la mairie comme la réglementation l’y oblige comme nous vous l’expliquions dans cet article « AirBNB, Location saisonnière : Faut il une autorisation pour mettre sa maison ou appartement en location meublée ? ».

Dans cette perspective de partage des revenus tirés de l’activité de location meublée saisonnière, la question fiscale se pose : S’agit il d’un revenu foncier ou d’un revenu de location meublée ? Dans la mesure ou les meubles appartiennent au locataire qui propose la sous-location en meublée et que cette possibilité lui est offerte dans un contrat de location vide, il me semble possible d’affirmer que les revenus versés au propriétaire bailleur qui autorise la location meublée saisonnière est considéré comme un revenu foncier et non un revenu de location meublée.

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En revanche, le locataire qui effectue une sous location sera imposé dans le cadre d’une location meublée, dans le régime micro-BIC (cf »Détail et analyse du régime fiscal de la location meublée (LMP ou LMNP).

Quelle pourrait être la juste répartition des revenus tirés de la location sur Airbnb entre le locataire et le propriétaire ?

Dans la mesure ou c’est le locataire qui effectue les démarches pour sous-louer son logement, qu’il devra gérer les annonces et subir le désagréments de devoir loger ponctuellement un touriste, il ne semble pas incohérent qu’il reçoive la majorité du revenu.

Une répartition 70/30 ou 60/40 au profit du locataire ne me semble pas incohérente.

 

Qu’en pensez vous ? Êtes vous prêt à insérer cette clause dans votre prochain contrat de bail ?

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13 Comments

  1. A voir la modification de l’état d’esprit locataires, la délégation ainsi présentée sera une source infinie de problèmes en cascade (et on ne parle même pas de subdélégation sauvage !!!), tant au niveau d’une copropriété, que des assurances qui suivront toujours difficilement, que des incrustations d’individus non voulues…..

    On ouvre la boîte de Pandore car la loi sera toujours lente à en corriger les inévitables et lourdes conséquences, dont toutes n’ont pas encore été vécues…!

    La vraie question toujours éludée in vivo en droit français pratique est : qui est responsable des dommages ?

    Comme lors d’un lien simple (à un étage) de mise en location :

    Sur le papier, on a des embryons de réponse.
    Dans la vraie vie, on a des emm.. grandeur adulte

    Si c’est pour gratter quelques euros, il en va comme de la résidence secondaire en location : la préservation dans le temps du bien est préférable à la recherche effrénée d’un rendement in fine dévoré par les taxes et les réparations/dégradations

    Vivre tranquille a un prix, que les rendements flat ou en dessous de zéro n’impacteront jamais !

    • « La vraie question toujours éludée in vivo en droit français pratique est : qui est responsable des dommages ? »

      Le locataire qui propose la sous-location.

      • Par exemple si le propriétaire loue un meublé, le locataire sous loue sur Airbnb ou autres à des hôtes qui abusent de tel ou tel équipement (machine à laver, four, etc…) entraînant une dégradation rapide du dit équipement, qui est responsable ?

        • celui qui signe le contrat de sous-location.

          • Vous n’avez pas compris semble t-il le double sens de mon exemple.
            Le locataire qui a bien compris que ses Airbnb sont responsables de la dégradation tentera de rejeter les défauts sur la « qualité » de la machine et donc inclure la responsabilité du propriétaire qui a installé un matériel de mauvaise qualité, cas courant dans de la location meublée !

      • Allez donc chercher sa responsabilité, au sens financier s’entend, et on en reparlera !!

        Comme toujours, sur le papier versus la vraie vie….

    • Pour vivre tranquille, nul besoin de suivre l’actualite economique ou les conseils d’un gestionnaire de patrimoine. L’appartement que je loue actuellement a une place de parking que je n’utilise pas. Je serai ravi que la proprietaire me donne le droit de la sous-louer (je pourrais en tirer environ 100E par mois), si elle me signait cette clause, je serai ok pour payer 30E de plus par mois par exemple…
      J’ai gere des biens sur AIRBNB lors des debuts de ce site et je n’ai pas rencontre de serieux problemes.
      « Quand on pense positivement –> On trouve des solutions a tout.
      Quand on pense negativement –> On trouve des problemes partout. »

  2. « Quand on pense positivement –> On trouve des solutions a tout.
    Quand on pense negativement –> On trouve des problemes partout. »

    lol

    Le credo des youtubers « formateurs » (pensée limitante, etc = on n’en est largement plus là)

    Quand on voit en face la réalité brute, on ne pense plus par opposition négatif/positif, mais comment faire face et anticiper, ce qui est plus subtil et nuancé, et donc plus…adapté

    Votre dualisme favorise la pensée du « passage en force » qui n’est pas servi par la législation pro locataire

    Il faut donc parfois renoncer, voire ne rien faire, c’est aussi une positive attitude…..

  3. Il ne faut pas oublier que souvent le règlement de copropriété engage la responsabilité du copropriétaire dès qu’il y a un problème avec un locataire. Les personnes recrutées via Airbnb sont incontrôlables et au moindre problème c’est le copropriétaire qui est inquièté.

  4. Quand je pense à l’attention extrême que je porte lorsque je recherche un locataire, tant pour son sérieux que pour imaginer qu’il ne me causera pas de problèmes avec mes voisins, il serait contradictoire de le laisser faire de l’argent en recevant n’importe qui, et même s’il me reversait quelques dizaines d’euros en contrepartie.

    • Sauf que l’état d’esprit d’un voyageur Airbnb n’est pas, globalement parlant, le même qu’un locataire sédentaire et « installé ».
      Mais malgré tout il peut y avoir des intrus dans la communauté Airbnb

  5. « Dans cette perspective de partage des revenus tirés de l’activité de location meublée saisonnière, la question fiscale se pose : S’agit il d’un revenu foncier ou d’un revenu de location meublée ? Dans la mesure ou les meubles appartiennent au locataire qui propose la sous-location en meublée et que cette possibilité lui est offerte dans un contrat de location vide, il me semble possible d’affirmer que les revenus versés au propriétaire bailleur qui autorise la location meublée saisonnière est considéré comme un revenu foncier et non un revenu de location meublée. »

    Attention quand même à ce que ce « supplément de loyer » ne soit pas regardé comme un loyer indexé sur l’activité du preneur et donc constitutif d’un BIC pur requalifiant l’ensemble du loyer non ?

  6. Bonjour

    Suivre le débat.

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