Beaucoup de bailleurs renoncent à mettre fin à un bail d’habitation par peur. Peur d’une situation de blocage avec un locataire qui refuse de quitter les lieux. Peur de délivrer un congé invalide. Peur de justifier leurs raisons de récupérer leur logement. Peur d’une procédure judiciaire si le locataire conteste le congé.
Il est vrai que les démarches à réaliser pour donner congé peuvent paraître complexes. Elles offrent peu de souplesse vis-à-vis d’un besoin urgent de vendre ou d’occuper le logement vous-même.
Certes, vous devez être prêts à engager certaines procédures qui solliciteront forcément votre temps, votre énergie et vos finances. Mais il est tout à fait possible de comprendre et de suivre les règles de manière méthodique. La clé est justement là : méthode et rigueur.
Quelle méthode suivre pour éviter un congé caduc ?
Respecter les délais de préavis
Il s’agit là d’un point essentiel de garantie de la validité du congé. Le préavis à donner au locataire est d’au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail (3 mois pour les logements meublés). La date d’échéance correspond à la date d’effet du bail augmentée de la durée du contrat. Pour simplifier, il s’agit de la date d’anniversaire du contrat.
Comment calculer le délai de préavis ? Si la date d’échéance est le 16 juin, la réception de la lettre doit être effective au plus tard le 16 décembre (pour une location vide). Attention aux échéances qui tombent en fin de mois. Par exemple, si la date d’anniversaire est le 31 octobre, le congé est à notifier le 30 avril maximum.
Pour ne pas rater l’échéance, vous avez la possibilité d’anticiper l’envoi du congé. Mais cela n’aura aucun impact sur la date de sortie du locataire. Vous ne pourrez pas lui demander de partir plus tôt.
Le plus simple pour s’y retrouver est de tenir un planning avec des alertes pour les différentes dates d’anniversaires et d’envoi d’éventuels préavis pour tous vos logements.
Rédiger un courrier avec des mentions obligatoires
Quels motifs sont admis pour donner congé à son locataire ? Il existe 3 cas possibles et autorisés pour demander à un locataire de quitter un logement :
- la reprise pour habiter soi-même ou loger un proche ;
- la vente du bien ;
- et le motif légitime et sérieux.
Dans tous ces cas, vous devrez bien entendu justifier votre volonté. Voici récapitulatif pour vous aider à rédiger le congé en fonction du motif invoqué :
Le congé pour reprise
Votre courrier doit préciser :
- le nom du propriétaire (même s’il y a un intermédiaire) ;
- le motif du congé (reprendre le logement pour l’habiter ou pour y loger l’un de ses proches) ;
- le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise ;
- le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise ;
- une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise.
Sur ce dernier point, les juges ont par exemple admis que l’inscription du bailleur sur les listes électorales de la commune où se situe le bien justifiait le caractère réel et sérieux de la reprise.
Le congé pour vente
Dans le cas où vous souhaitez vendre votre bien sans locataire, vous pouvez donner congé pour vendre. Le congé vaut d’ailleurs offre de vente pour le locataire (valable 2 mois) qui est prioritaire sur d’autres potentiels acquéreurs (sauf exception).
Votre courrier doit préciser :
- le nom du propriétaire (même s’il y a un intermédiaire) ;
- le motif du congé (pour vendre) ;
- le prix et les conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes louées (parking…) ;
- la description précise du logement et de ses éventuelles annexes louées (mais il n’est pas obligatoire d’indiquer la superficie du logement) ;
- l’énoncé des 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui indiquent les conditions de l’offre de vente au locataire.
Vous devez joindre à votre lettre la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
Le congé pour motif légitime et sérieux
Lorsque votre locataire ne remplit pas au moins une de ses obligations, vous avez la possibilité de lui donner congé. C’est le cas lorsqu’il y a un impayé répété de loyer, des troubles de voisinage ou un défaut d’attestation d’assurance.
N’oubliez pas qu’en tant que bailleur vous risquez d’être tenu pour responsable en cas de troubles anormaux du voisinage si vous ne procédez pas aux démarches requises.
Votre courrier doit préciser :
- le nom du propriétaire (même s’il y a un intermédiaire) ;
- et, le motif du congé (pour motif légitime et sérieux).
Choisir une option de remise du courrier
En amont de l’envoi ou de la présentation du courrier, je vous conseille de communiquer verbalement vos intentions à votre locataire. Cela permet bien souvent d’éviter une partie des conflits ou litiges qui pourraient survenir.
Vous disposez de 3 possibilités pour notifier le congé au locataire :
- soit par lettre recommandée avec accusé de réception (même électronique (LRE) à condition d’avoir obtenu l’accord du destinataire sur ce mode de réception) ;
- soit par acte de commissaire de justice ;
- soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé.
L’opération est à répéter autant de fois qu’il y a de locataires cotitulaires du bail.
Le délai du préavis commence à courir dès la réception par le locataire. Prévoyez une marge, notamment en raison des délais postaux. Conservez les preuves de la bonne réception.
Conservez cet article en mémo pour ne pas rater une étape. Préparez une alternative en cas de refus ou de contestation. Cela peut être une négociation pour un départ amiable par exemple. Et, soyez prêts à gérer les éventuels délais supplémentaires, tant financièrement que personnellement si cela remet en cause vos projets.
