Depuis quelques années, le mouvement est violent : Tous les bailleurs veulent faire de la location meublée et vous êtes très nombreux à transformer vos logements loués nus pour chercher à bénéficier du régime fiscal particulièrement attrayant de la location meublée.
Ce mouvement s’est accéléré tout au long des années 2019 et 2020. Résultat : Le nombre de logement en meublé explose… et classiquement dans un marché dont le prix est fixé par l’offre et la demande : Les loyers des locations meublées baissent (et sont même parfois inférieurs au loyers de locations vides).
En effet, en 2020, l’offre de logement en location meublée s’est considérablement accélérée avec la disparition des locations saisonnières type AirBnb avec la crise du Covid-19 et la disparition des touristes. Et ce ne sont pas les récentes décisions de justice à l’encontre d’Airbnb qui devrait permettre d’espérer le retour de la location saisonnière après la crise ! (cf « La location meublée saisonnière interdite sur AirBnb sans enregistrement à la mairie.« ).
L’année 2021 sera il le début d’un mouvement retour vers la location nue ? (cf ‘Immobilier locatif : Arrêter la location meublée et repasser en location nue. Quelles conséquences ?« )
Serions-nous en train de vivre la saturation du marché de la location meublée ?
C’est là un sujet qui nous préoccupe depuis le début de la crise du coronavirus comme nous vous l’expliquions dans cet article « Le marché de l’investissement immobilier en location meublée bouleversé par la disparition des touristes AirBnb ?«
Il faut bien se rappeler que le marché de la location meublée est un marché restreint qui s’adresse aux locataires en transit qui ne possèdent pas de meuble. Un logement en location meublée doit être meublé à partir d’une liste exhaustive qui va jusqu’à l’aspirateur, les couettes et couverture, jusqu’au petite cuillère et ustensile de cuisine.
Il est un peu basique de le rappeler, mais des locataires qui ne possèdent pas de meubles ne sont pas les locataires majoritaires sur le marché.
La location meublée est un marché restreint qui s’adresse principalement aux étudiants, jeunes arrivés sur le marché du travail ou aux jeunes divorcés qui ont besoin d’un logement de transit pour mieux repartir dans 6 mois. Bref, c’est un petit marché sur le marché global du marché locatif.
Une étude de Seloger publiée au début du mois, évoque plusieurs signaux faibles pourraient laisser entendre que nous approchons d’un excès d’offre de location meublée.
- À Paris et Bordeaux, il y a plus de meublés que de logements vides ! A bordeaux, en 2019, les locations meublées représentaient 37% du marché de l’offre de location. Aujourd’hui, en 2021, ce chiffre atteint 63% ! 63% des logements proposés à la location à Bordeaux sont en location meublée. A Paris le taux atteint 52%.
- Sur les sites seloger.com, le volume d’annonce de meublés à louer accuse une hausse spectaculaire et cela dans de nombreuses villes françaises.
- Dans un certain nombre de villes, les loyers des meublés sont moins chers que ceux des locations vides.
- Dans un certain nombre de villes, les loyers en location meublée baisse fortement.
Et vous ? Comment analysez vous le marché de la location meublée ?
A suivre…
27 commentaires
Comme une drôle d’impression que le rédacteur de ces articles est un investisseur frustré d’avoir investis dans l’immobilier il y a 20 ans quand les taux d’intérêts dépassaient les 5% et où par conséquent l’effet de levier était très difficile et conduisait même bien souvent à un effet de massue.
Intéressant de se présenter comme le champion de l’esprit critique, en annonçant tous les jours ou presque la fin de l’investissement locatif, la fin de l’octroi de crédit, la fin du cash-flow, la fin du meublé, la fin de la colocation, la fin d’Airbnb… bref la fin de l’investissement immobilier locatif rentable alors que les arguments avancés sont tous plus ubuesques les uns que les autres.
Exemple repris hier, article annonçant la fin du cash-flow avec notamment pour argument que dans les villes où le prix au m2 est faible, les locataires ont des profils fragiles. Avez-vous déjà investis dans l’immobilier pour annoncer une bêtise pareille ? Je ne pense pas.
J’écris ces quelques mots dans le but de rassurer ceux qui serait dubitatifs quant aux possibilités offertes par l’investissement locatif : elles sont bien réelles.
Merci au rédacteur de cette article de publier de tel navets, il nous laisse un peu plus d’opportunité sur le marché.
Si je reconnais moi aussi que l’auteur fait effectivement un peu dans le catatrophisme et dans le titre accrocheur, c’est probablement pour attirer le lecteur comme tout article de presse. La collapsologie est à la mode depuis quelques années, et fait toujours effet.
Toutefois sur le fond, même si c’est exagéré pour faire de l’accroche, je pense qu’il a raison sur de nombreux points, même si à force de prédire des catastrophes, elles finissent toujours pas se réaliser et donner raison à son prophète.
Enfin, je trouve votre critique assez injuste. Ce blog est gratuit, rien ne vous oblige à le consulter. Il reflète un avis, un ressenti, et il faut le considérer comme tel. Faites mieux si vous pouvez. Il est tellement plus simple et plus confortable d’attendre et de critiquer les autres.
Au contraire, je trouve l’article tout à fait pertinent. est-ce que je partage 100% des vues / opinions de l’articles, non. mais il y a clairement un effet sur le meublé lié à la fiscalité et accéléré par la crise sanitaire et donc touristique.
cela apporte un angle d’analyse et les commentaires sont aussi pertinents pour argumenter. perso, je trouve cela très bien fait (et je suis investisseur en meublé en région parisienne).
sur les tableaux de prix, je suis toujours un peu gèné par ces comparaisons… parle-t-on de la meme chose? Les meublés sont probablement plus petits que les locations nues (d’où loyer peut etre plus faibles, meme en étant meublés?). les meublées sont peut-être même de plus en plus petits au fil du temps (de plus en plus de chambres de bonnes sur Paris par ex)… il peut donc y avoir un biais de comparaison qui pourrait rendre les conclusions basées sur ces chiffres hasardeuses. nota, juste une hypothèse et une prudence par rapport à ces analyses.
Et moi je sens le commentateur frustré de lire une vérité qui le dérange. J’ai un bien sur Rennes, refait a neuf l’an dernier, parti en moins d’une semaine. Ça a pris plus d’un mois en Décembre 2020 avec une baisse de loyers.
Les craintes se confirment donc. Mais tant que les bailleurs conservent leurs biens il n’y a pas de véritable problème.
Bonjour,
Vous indiquer « Les loyers des locations meublées baissent (et sont même parfois inférieurs au loyers de locations vides).
aujourd’hui il est facile de s’adapter, il suffit simplement d’être réactif
ainsi en passant 2 annonces sur le bon coin
– la première Appartement à louer au choix libre ou meublé.
– la seconde A vendre ou à louer ensemble complet d’un appartement meublé table, chaises, vaisselle……….
et le tour est joué, pas de vacance locative, et même si la rentabilité d’un appartement vide sera moindre pendant quelques années, l’investissement dans l’immobilier reste pertinent.
Bonjour,
Guillaume cherche à susciter les réactions et les commentaires.
Pour cette raison il prend volontiers à contrepied les français qui sont passionnés d’immobilier, en leur expliquant qu’ils devraient aller voir ailleurs.
Sur ce dernier point il a d’ailleurs raison : l’immobilier ne sera certainement plus ce qu’il a été. Payer le crédit avec les loyers devient plus risqué, voire impossible selon les endroits.
Dans les années qui viennent la bourse offrira de meilleures possibilités.
Cela dit, pour l’heure et pour le marché que je connais c’est à dire Paris. (et la proche banlieue de qualité)
Mes contacts me disent qu’acheter un appartement relève toujours du même parcours du combattant, et ce malgré la crise. A Paris il n’y a quasi rien à moins de 10000€/m2 dans les arrondissements périphériques. (Et je ne parle même pas des arrondissements centraux, où les 15000€/m2 sont courants ….pour les produits de qualité sans plus…)
Lorsque l’on appelle pour une annonce il n’est pas rare que ce soit déjà vendu.
Faire une offre au prix ou même au dessus du prix n’est pas du tout un gage pour la voir acceptée.
Quant à la location (meublée) l’absence actuelle de voyageurs donc d’étrangers qui sont de gros pourvoyeurs pour l’occupation des appartements des bons arrondissements, ne semble pas freiner la demande.
j’ai moi même loué, tous mes appartements l’année dernière en pleine crise, et des collègues ont également des demandes pour des locations aux exigences des bailleurs.
On note seulement une petite baisse sur les prix antérieurs à la crise de l’ordre de 10%
« Pour cette raison il prend volontiers à contrepied les français qui sont passionnés d’immobilier, en leur expliquant qu’ils devraient aller voir ailleurs. »
Il ne me semble justement pas qu’il invite les aspirants investisseurs à aller voir ailleurs, mais juste à recentrer un peu le ratio bénéfice/risque de leur investissement et comprendre que tout n’est pas aussi simple et aussi peu risqué que ce que certains veulent faire croire.
Moi le premier, j’ai vu une personne se lancer dans une colocation de 4 chambres au sein d’un grand T5 au sein d’une cité dans une ville de banlieue un peu huppée d’une capitale régionale (mais cité quand même ; pour un parisien ça correspondrait à une barre à Boulogne), ben aujourd’hui il découvre que ça ne se remplit pas autant et aussi vite que son tableau excel lui laissait croire… Comme quoi, quand c’est pas cher à l’achat, c’est jamais sans raison…
N’en déplaise à certains le marché immobilier évolue. L’analyse de Guillaume basée sur des chiffres bien réels, fait état d’une transformation de ce marché. J’ai acheté il y a 9 ans un bien locatif dans une zone tendue de région parisienne et je constate qu’il y a aujourd’hui beaucoup plus d’offres locatives. Les locataires ont désormais le choix et il faut donc bien veiller à réinvestir régulièrement pour maintenir l’attractivité du bien. Aujourd’hui, à la vue du marché, je ne me lancerai pas, les prix de vente sont beaucoup trop élevés par rapport au risque de vacances locatives. Si à l’avenir il faut prendre en compte une période de vacances locatives chaque année, la rentabilité de l’achat peut largement s’estomper.
Meuble, pas meuble, colocation…
Si vous investissez dans des villes sans pouvoir d’achat des locataires, vous êtes potentiellement en danger. Ailleurs, non 😀
Je pense que ces chiffres réflètent aussi le fait que beaucoup d’investisseurs, qui s’étaient lancés dans la location saisonnière type AirBnb, les ont hâtivement transformés en locations meublées faute de clients/touristes, pour éviter d’avoir une absence complète de revenus face à leur charges d’emprunt, et en tirant les loyers vers les bas pour être sûr de trouver des locataires. Gageons que lorsque le tourisme reviendra, ces logements redeviendront des AirBnb par nature plus rentables, et qu’on reviendra à la situation d’avant-crise avec un meilleur équilibre meublés/non-meublés
On sent bien que le rédacteur ici est un frustré qui fait des post débiles a longueur d’année , jaimerias bien savoir combien de loyers retire t-il de ses investissements locatifs lui qui est si compétent …
Hello,
Même impression qu’un autre lecteur. C’est dingue comment les articles sont orientés sur ce sujet (hier également sur le cash flow immo), les deux versant un tantinet dans le catastrophisme.
Une approche plus contrastée serait souhaitable, on peut en effet dégager du cash flow avec un report d’échéances mais plutôt pour créer un fonds travaux ou frais imprévus, pas pour financer des vacances. De même pour les loyers de meublés, j’ai visité des appartements ou les meubles étaient plus anciens que ceux dans le grenier de mes grands-parents, dans ce cas, hélas assez fréquent, vaudrait mieux louer vide.
Je pense que dans les zones touristiques où il y a des étudiants, des saisonniers , il faut mixer les locations meublées sur 9 mois(contrat de mobilité) et location saisonnière en été selon les surfaces bien sûr. C’est plus rentable pour un studio à condition de rester raisonnable sur les prix
Si on se projette dans 1 an :
Soit le Covid mène tjs la danse et ce n’est pas la peine de lire la suite
Soit on est parvenu à le contenir et l’immo meublé va être sollicité par :
>Les étudiants de retour dans les facs qui vont privilégier la vie présentielle réelle
>les touristes avides de rattraper 2 années perdues
>Les travailleurs nomades qui vont développer leur business
>Les travailleurs obligés de revenir dans les métropoles trouver du taff
>Les refoulés de l’accès à la propriété cause difficultés d’accès au crédit
>Les divorcés post Covid
>Etc…
Donc un logement meublé respectant les fondamentaux de l’immo devrait plutôt bien s’en sortir…
Oui tout à fait
bravo, il faut voir plus loin que le bout du nez de celui qui publie cet article, réfléchir 5 mn et anticiper objectivement sur la suite : les gens auront toujours besoin de circuler et de dormir quelque part..
Absoluement. C est déjà le cas. Ce qu oublie de precisé l article, c est que la fiscalité vide est trop confiscatoire. Donc même si un meublé est venait à être moins cher (ce qui n est pas le cas pour les biens agréables à vivre), côté propriétaire cela reste toujours plus intéressant que la formule impôt foncier
Oui beaucoup de catastrophisme… le logement meublé a le vent en poupe tout comme la location saisonnière. J’ai vendu mon dernier appartement exploité en nu. Je ne fais plus que du meublé. Pas plus de vacance que dans le nu et finie la purge fiscale quand l’appartement est remboursé. Il faut faire mieux que la concurrence c’est tout. Offrir des logements confortables et bien décorés.
Pour la location saisonnière c’est la même chose j’ai aujourd’hui beaucoup moins de concurrence et je me frotte les mains car j’ai pu augmenter mes tarifs de 20 % par rapport à 2019. Pour moi l’année 2020 a été très bonne avec un taux de remplissage de plus de 90% y compris en plein confinement et une augmentation de CA de 15% car l’été et la fin d’année ont été exceptionnels.
Pour tous les clients que je conseille c’est la même chose. Ils faut éviter certains écueils comme les zones exclusivement touristiques, ce n’est pas nouveau.
On utilise les bonnes méthodes et ça marche.
Alors vive le meublé, la LCD, le cashflow et le haut rendement.
J ai la même analyse que vous. Il faut des logements de qualité et dans des lieux à la fois touristique mais aussi avec de l zctivité économique, voir étudiants afin de permettre de loyer quelque soit la situation. Pour ma part, dans une ville thermale avec dynamisme économique, un CA moindre cette année parce que j ai fait des loc au mois pour ne pas m embêter mais la baisse est de l ordre de 15%. Quand cela va repartir comme il y aura moins offre sur de demande, cela sera vite rattrapé.
Parmis les loueurs parisiens en AirBnb, combien n’ont pas encore réalisé qu’il ne leur sera bientôt plus possible (ni légalement ni techniquement) de louer une résidence qui n’est pas leur résidence principale?
-> Il y a 2 semaines, AirBnb indique que sans numéro d’enregistrement, pas de publication d’annonce possible
-> Il y a 1 semaine, validation par la cour de cassation des modalités de compensation obligatoire mises en oeuvre par la ville de Paris.
Ceci sauf à transformer un local commercial en habitation (bon courage pour l’opération).
Bref, les loueurs n’ont pas encore compris le problème…D’ailleurs, on retrouve dans les médias une confusion sur le sujet, avec la « règle des 120 jours » -> Applicable que pour la résidence principale.
et il y a fort à parier que toutes les autres grandes métropoles « copient » la politique de réglementation de Paris maintenant que la jurisprudence à confirmé sa légalité.
A la sortie du Covid-19, il va falloir aider les hôteliers. Freiner Airbnb en imposant une réglementation forte sur le changement d’usage sera probablement une solutions retenue par beaucoup.
L’avenir de la location meublée saisonnière me semble bien sombre dans les grandes métropoles.
La limite des 120 jours par an va t elle s’appliquer à chambres airbnb au sein d’une résidence principale?
Bonjour
Suivre
-9,9% à Rennes, -9,8% à Lille, -9,6% à Nantes, -8,4% à Valence… -12,4% à Chambéry et -17,6% à Troyes.
On ne sait pas de quoi l’avenir sera fait.
Mais ce qu’on sait, c’est que les loyers ont bien baissé. Et ça ne devait pas être prévu dans les fichiers excel.
Bonjour
C’est normal puisque malgré une augmentation du prix de l’immobilier à RENNES ( 8%), la quantité de logements construits augmente à vive allure.
Oui cette baisse de 10% je l’ai notée moi aussi à Paris.
Mais elle est pour le moment conjoncturelle à la crise.
Nous devons attendre pour voir si elle perdure ensuite.