Immobilier locatif : La catastrophe annoncée du cashflow positif !

Cela fait maintenant quelques années que je ne cesse de vous mettre en garde contre le fantasme de l’immobilier locatif comme solution pour faire fortune sans effort.

Vous êtes en effet très nombreux à être sous l’influence néfaste de ces youtubeurs qui vous promettent monts et merveilles grâce à l’immobilier locatif à haut rendement. Ces arnaqueurs pratiquent un marketing agressif pour vous faire acheter des formations à des prix indécents ; ils utilisent des méthodes sectaires et mentent sans vergogne pour mieux servir leur business de vente de formation dont le contenu est le plus souvent sans intérêt.

Il ne faut pas sous-estimer le mouvement. Vous êtes de plus en plus nombreux, vous les vrais pros de l’immobilier et de l’investissement, à me faire part d’un impact non négligeable sur le marché immobilier local. Les villes moyennes voient toutes arriver des flots de néo-investisseurs dans l’immobilier locatif qui veulent tous faire fortune grâce au cash-flow positif généré par l’immobilier locatif.

Il est urgent de mettre fin à ces dérives tant le danger est grand pour ces investisseurs candides qui ne se rendent pas compte des risques qu’ils sont en train de prendre. En effet, l’espoir d’une fortune facile grâce à l’immobilier locatif suppose un financement à crédit sur des niveaux d’encours très élevés. Je suis régulièrement consulté pas de jeunes investisseurs qui ont des encours de crédit qui atteignent parfois 800 000€ à 1 000 000€ sans avoir les revenus professionnels qui permettront d’assumer les mensualités en cas de coup dur.

C’est là une catastrophe qui se prépare. Je suis très inquiet face à ces dérives et à la fragilité de ces candidats investisseurs dans l’immobilier qui voient leur modèle économique s’écrouler depuis le début de la crise du coronavirus.

Le modèle économique de ces candidats à l’investissement immobilier locatif à cashflow positif est toujours le même :

• Achat d’un immeuble à fort rendement dans une ville moyenne dans laquelle les prix de l’immobilier sont très faibles (et donc les rendements locatifs très élevés). Ces nouveaux investisseurs immobiliers investissent parfois très loin de chez eux poussés par le fantasme d’un rendement élevé ;
• Achat par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS ou SAS afin de ne pas prendre le risque de l’effet ciseau qui trouverait son origine dans l’impôt sur le revenu ;
• Financement de l’acquisition + travaux par un crédit immobilier d’une durée de 25 ans avec un différé de 24 mois afin d’utiliser les premiers loyers pour financer quelques travaux et se construire un fonds de trésorerie ;
• Réalisation de travaux pour proposer un logement propre et qualitatif afin d’attirer des locataires de qualité ;
• Exploitation de l’immeuble en location meublée ou en colocation afin d’augmenter encore le rendement locatif affiché en apparence.

Pour vous rendre compte de l’importance du phénomène, il vous suffit de faire une rapide recherche des offres de logements en colocation sur Leboncoin. L’an dernier, à pareille époque, il y avait 12 000 annonces ; Aujourd’hui, nous sommes à 17 000 annonces d’offre de logement.

Sur Excel, la stratégie semble parfaite. Pourtant, une analyse approfondie de la stratégie doit permettre de mettre l’accent sur des facteurs de risques trop rarement mis en avant par ces vendeurs de rêves.

Essayons de reprendre chacun des points et expliquer pourquoi ce n’est pas forcément si facile.

• Achat d’un immeuble à fort rendement dans une ville moyenne dans laquelle les prix de l’immobilier sont très faibles ==> Vous êtes vous déjà demandé pourquoi les habitants de ces villes ne se jettent pas sur ces logements dont le rendement locatif apparent est si élevé ? Seraient ils des abrutis ? En réalité, les locaux savent très bien que ce rendement locatif apparemment élevé est la rémunération d’un risque élevé. Dans les villes moyennes dans lesquelles les prix de l’immobilier sont très faibles, tous les locataires solvables (ou presque) sont propriétaires. Aujourd’hui, un couple rémunéré au SMIC peut emprunteur 150 000€ sur 25 ans. Avec ces sommes, ils peuvent facilement devenir propriétaire d’un logement pour une mensualité dont le niveau sera identique au loyer qu’ils payent. Ainsi, les locataires de ces villes sont ceux qui sont en transit ou les locataires en situation sociale dégradée qui ne peuvent accéder à la propriété immobilière faute d’emploi ou de salaire. Loger des locataires précaires est un modèle économique fragile en période de conjoncture économique dégradée.
• Achat par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS ou SAS afin de ne pas prendre le risque de l’effet ciseau qui trouverait son origine dans l’impôt sur le revenu ; Cette stratégie ne permet pas de réduire l’imposition de l’investisseur ; la SCI à l’IS ne fait que repousser le paiement de l’impôt à plus tard et booste artificiellement le cash-flow positif en période d’exploitation de l’immeuble. De surcroît, si l’activité exercée dans la SCI est commerciale, telle que la location meublée, les dividendes devront êtes assujettis aux cotisations sociales à l’URSSAF ;
• Financement de l’acquisition + travaux par un crédit immobilier d’une durée de 25 ans avec un différé de 24 mois afin d’utiliser les premiers loyers pour financer quelques travaux et se construire un fonds de trésorerie ; ==> Espérons qu’il n’y aura pas trop de travaux à réaliser pendant les 25 prochaines années car il pourrait être difficile de trouver le moyen de les financer.
• Réalisation de travaux pour proposer un logement propre et qualitatif afin d’attirer des locataires de qualité => Dans ces villes moyennes, les prix de l’immobilier sont très faibles ; Les travaux engagés pourraient être effectués à perte tant il pourrait être difficile de les répercuter dans le prix de vente et dans la valorisation globale de l’immeuble. Faire des travaux onéreux dans ces immeubles est donc une stratégie étonnante qui a pour conséquence de privilégier le revenu immédiat au détriment de la valeur du patrimoine à terme. A long terme, c’est évidement un mauvais calcul lorsque ces candidats à l’investissement immobilier abandonnent leur emploi salarié pour vivre de leurs revenus immobiliers. Dans 30 ans, l’immeuble sera obsolète, et ils pourraient ne pas avoir les moyens de l’entretenir sauf à passer leur retraite à bricoler et faire les peintures. C’est là une drôle de manière d’envisager d’être rentier.
• Exploitation de l’immeuble en location meublée ou en colocation afin d’augmenter encore le rendement locatif affiché en apparence. Tout le monde veut faire de la colocation tant le modèle économique apparaît très rentable à court terme. C’est tout nouveau, c’est tout beau. Mettre un T4 en colocation, c’est espérer un doublement du rendement locatif minimum. Essayons de nous interroger sur la pérennité de cette rentabilité incroyable et revenant aux fondamentaux du marché :
  • 1- Option 1 : L’offre de logement en colocation explose au regard de cette rentabilité élevée. À long terme, l’augmentation forte de l’offre doit se traduire par une baisse des loyers pour permettre un équilibre du marché et un rendement locatif cohérent avec le marché. Les locataires ne sont pas tous des crétins. Lorsqu’ils s’apercevront qu’ils peuvent s’organiser pour payer 2 fois moins chers en réalisant leur colocation par eux-mêmes, ils pourraient arrêter de se faire plumer par les colocations business !
  • 2- Option 2 : Le phénomène de la colocation repose surtout sur le manque de petits logements et notamment de logement pour les étudiants très nombreux après le baby boom du début des années 2000. Demain, lorsque la demande de logement sera moins forte (moins d’étudiants du fait de la baisse de la natalité, développement des campus connectés et de l’enseignement à distance), les locataires auront davantage la possibilité de choisir leur logement et épiphénomène de la colocation s’essoufflera.

L’illusion du cash-flow positif est une catastrophe pour l’investisseur qui n’a pas les moyens d’assumer les risques qu’il prend .

Prendre des risques est indispensable. Il est vertueux de se comporter comme un entrepreneur de son patrimoine. Cela est incontestable. En revanche, il est dangereux de nier les risques et d’en prendre au-delà de ces moyens. Prendre des risques suppose d’avoir les moyens de les assumer lorsqu’ils se matérialiseront.

L’immeuble locatif à haut rendement n’est pas une stratégie d’investissement sans risque. Rendement et risque sont toujours liés. Toujours. Il s’agit d’une opportunité d’investissement attrayante pour ceux qui en auront les moyens, pour les autres, vous risquez de devoir passer vos weekends et vos vacances à bricoler.

Contrairement à ces stratégies, il me semble pertinent d’envisager le recours à des crédits immobiliers court terme pour financer ces investissements immobiliers qui pourraient justifier des travaux à moyen terme.

Le financement à 25 ans ne devrait-il pas être réservé aux investissements immobiliers patrimoniaux ?

Le cashflow positif est une illusion à long terme. Votre rente d’aujourd’hui… pourrait être votre prison de demain.