Cela fait maintenant quelques années que je ne cesse de vous mettre en garde contre le fantasme de l’immobilier locatif comme solution pour faire fortune sans effort.
Vous êtes en effet très nombreux à être sous l’influence néfaste de ces youtubeurs qui vous promettent monts et merveilles grâce à l’immobilier locatif à haut rendement. Ces arnaqueurs pratiquent un marketing agressif pour vous faire acheter des formations à des prix indécents ; ils utilisent des méthodes sectaires et mentent sans vergogne pour mieux servir leur business de vente de formation dont le contenu est le plus souvent sans intérêt.
Il ne faut pas sous-estimer le mouvement. Vous êtes de plus en plus nombreux, vous les vrais pros de l’immobilier et de l’investissement, à me faire part d’un impact non négligeable sur le marché immobilier local. Les villes moyennes voient toutes arriver des flots de néo-investisseurs dans l’immobilier locatif qui veulent tous faire fortune grâce au cash-flow positif généré par l’immobilier locatif.
Il est urgent de mettre fin à ces dérives tant le danger est grand pour ces investisseurs candides qui ne se rendent pas compte des risques qu’ils sont en train de prendre. En effet, l’espoir d’une fortune facile grâce à l’immobilier locatif suppose un financement à crédit sur des niveaux d’encours très élevés. Je suis régulièrement consulté pas de jeunes investisseurs qui ont des encours de crédit qui atteignent parfois 800 000€ à 1 000 000€ sans avoir les revenus professionnels qui permettront d’assumer les mensualités en cas de coup dur.
C’est là une catastrophe qui se prépare. Je suis très inquiet face à ces dérives et à la fragilité de ces candidats investisseurs dans l’immobilier qui voient leur modèle économique s’écrouler depuis le début de la crise du coronavirus.
Le modèle économique de ces candidats à l’investissement immobilier locatif à cashflow positif est toujours le même :
- Achat d’un immeuble à fort rendement dans une ville moyenne dans laquelle les prix de l’immobilier sont très faibles (et donc les rendements locatifs très élevés). Ces nouveaux investisseurs immobiliers investissent parfois très loin de chez eux poussés par le fantasme d’un rendement élevé ;
- Achat par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS ou SAS afin de ne pas prendre le risque de l’effet ciseau qui trouverait son origine dans l’impôt sur le revenu ;
- Financement de l’acquisition + travaux par un crédit immobilier d’une durée de 25 ans avec un différé de 24 mois afin d’utiliser les premiers loyers pour financer quelques travaux et se construire un fonds de trésorerie ;
- Réalisation de travaux pour proposer un logement propre et qualitatif afin d’attirer des locataires de qualité ;
- Exploitation de l’immeuble en location meublée ou en colocation afin d’augmenter encore le rendement locatif affiché en apparence.
Pour vous rendre compte de l’importance du phénomène, il vous suffit de faire une rapide recherche des offres de logements en colocation sur Leboncoin. L’an dernier, à pareille époque, il y avait 12 000 annonces ; Aujourd’hui, nous sommes à 17 000 annonces d’offre de logement.
Sur Excel, la stratégie semble parfaite. Pourtant, une analyse approfondie de la stratégie doit permettre de mettre l’accent sur des facteurs de risques trop rarement mis en avant par ces vendeurs de rêves.
Essayons de reprendre chacun des points et expliquer pourquoi ce n’est pas forcément si facile.
- Achat d’un immeuble à fort rendement dans une ville moyenne dans laquelle les prix de l’immobilier sont très faibles ==> Vous êtes vous déjà demandé pourquoi les habitants de ces villes ne se jettent pas sur ces logements dont le rendement locatif apparent est si élevé ? Seraient ils des abrutis ? En réalité, les locaux savent très bien que ce rendement locatif apparemment élevé est la rémunération d’un risque élevé. Dans les villes moyennes dans lesquelles les prix de l’immobilier sont très faibles, tous les locataires solvables (ou presque) sont propriétaires. Aujourd’hui, un couple rémunéré au SMIC peut emprunteur 150 000€ sur 25 ans. Avec ces sommes, ils peuvent facilement devenir propriétaire d’un logement pour une mensualité dont le niveau sera identique au loyer qu’ils payent. Ainsi, les locataires de ces villes sont ceux qui sont en transit ou les locataires en situation sociale dégradée qui ne peuvent accéder à la propriété immobilière faute d’emploi ou de salaire. Loger des locataires précaires est un modèle économique fragile en période de conjoncture économique dégradée.
- Achat par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS ou SAS afin de ne pas prendre le risque de l’effet ciseau qui trouverait son origine dans l’impôt sur le revenu ; Cette stratégie ne permet pas de réduire l’imposition de l’investisseur ; la SCI à l’IS ne fait que repousser le paiement de l’impôt à plus tard et booste artificiellement le cash-flow positif en période d’exploitation de l’immeuble. De surcroît, si l’activité exercée dans la SCI est commerciale, telle que la location meublée, les dividendes devront êtes assujettis aux cotisations sociales à l’URSSAF ;
- Financement de l’acquisition + travaux par un crédit immobilier d’une durée de 25 ans avec un différé de 24 mois afin d’utiliser les premiers loyers pour financer quelques travaux et se construire un fonds de trésorerie ; ==> Espérons qu’il n’y aura pas trop de travaux à réaliser pendant les 25 prochaines années car il pourrait être difficile de trouver le moyen de les financer.
- Réalisation de travaux pour proposer un logement propre et qualitatif afin d’attirer des locataires de qualité => Dans ces villes moyennes, les prix de l’immobilier sont très faibles ; Les travaux engagés pourraient être effectués à perte tant il pourrait être difficile de les répercuter dans le prix de vente et dans la valorisation globale de l’immeuble. Faire des travaux onéreux dans ces immeubles est donc une stratégie étonnante qui a pour conséquence de privilégier le revenu immédiat au détriment de la valeur du patrimoine à terme. A long terme, c’est évidement un mauvais calcul lorsque ces candidats à l’investissement immobilier abandonnent leur emploi salarié pour vivre de leurs revenus immobiliers. Dans 30 ans, l’immeuble sera obsolète, et ils pourraient ne pas avoir les moyens de l’entretenir sauf à passer leur retraite à bricoler et faire les peintures. C’est là une drôle de manière d’envisager d’être rentier.
- Exploitation de l’immeuble en location meublée ou en colocation afin d’augmenter encore le rendement locatif affiché en apparence. Tout le monde veut faire de la colocation tant le modèle économique apparaît très rentable à court terme. C’est tout nouveau, c’est tout beau. Mettre un T4 en colocation, c’est espérer un doublement du rendement locatif minimum. Essayons de nous interroger sur la pérennité de cette rentabilité incroyable et revenant aux fondamentaux du marché :
- 1- Option 1 : L’offre de logement en colocation explose au regard de cette rentabilité élevée. À long terme, l’augmentation forte de l’offre doit se traduire par une baisse des loyers pour permettre un équilibre du marché et un rendement locatif cohérent avec le marché. Les locataires ne sont pas tous des crétins. Lorsqu’ils s’apercevront qu’ils peuvent s’organiser pour payer 2 fois moins chers en réalisant leur colocation par eux-mêmes, ils pourraient arrêter de se faire plumer par les colocations business !
- 2- Option 2 : Le phénomène de la colocation repose surtout sur le manque de petits logements et notamment de logement pour les étudiants très nombreux après le baby boom du début des années 2000. Demain, lorsque la demande de logement sera moins forte (moins d’étudiants du fait de la baisse de la natalité, développement des campus connectés et de l’enseignement à distance), les locataires auront davantage la possibilité de choisir leur logement et épiphénomène de la colocation s’essoufflera.
L’illusion du cash-flow positif est une catastrophe pour l’investisseur qui n’a pas les moyens d’assumer les risques qu’il prend .
Prendre des risques est indispensable. Il est vertueux de se comporter comme un entrepreneur de son patrimoine. Cela est incontestable. En revanche, il est dangereux de nier les risques et d’en prendre au-delà de ces moyens. Prendre des risques suppose d’avoir les moyens de les assumer lorsqu’ils se matérialiseront.
L’immeuble locatif à haut rendement n’est pas une stratégie d’investissement sans risque. Rendement et risque sont toujours liés. Toujours. Il s’agit d’une opportunité d’investissement attrayante pour ceux qui en auront les moyens, pour les autres, vous risquez de devoir passer vos weekends et vos vacances à bricoler.
Contrairement à ces stratégies, il me semble pertinent d’envisager le recours à des crédits immobiliers court terme pour financer ces investissements immobiliers qui pourraient justifier des travaux à moyen terme.
Le financement à 25 ans ne devrait-il pas être réservé aux investissements immobiliers patrimoniaux ?
Le cashflow positif est une illusion à long terme. Votre rente d’aujourd’hui… pourrait être votre prison de demain.
139 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
 |
C’est dans tout les domaines, Guillaume, les gens rêvent, et surtout ne font pas ce qui est nécessaire pour être informé et qui est a la base de tout investissement ou autre: Controler la fiabilité de l’information.
Ce qui n’est pas difficile a l’epoque d’internet.
Aprés il y a un moment ou on se lasse de vouloir sauver les gens malgrès eux.
Merci pour cette analyse
Il n’y a pas de miracle. Il faut beaucoup s’invEstire Car il est difficile de trouver les professionnels qui vont gérer pour vous ce type de location. Mais il n’enreste pas moins que c’est un investissement très rentable. Comme pour tout investissement il faut maitriser analyser et maitriser son marché emplacement, clientèle, etc. Je pratique depuis 1991 ce la colocation et cela m’a bien réussi sur un site à proximité de mon domicile ’10km) sur un grand centre universitaire et a 74 ans je revends pour la simple raison que j’ai envie de retraite. Au suivant
Je vous rejoins. C’est très rentable pour celui qui y consacre du temps, de l’énergie et qui ne compte pas la rémunération de son temps dans la rentabilité.
Le problème est que ces jeunes investissent loin de leur domicile et n’envisagent pas de passer leur week end à refaire les peintures, changer la cuisine ou poser du stratifié.
N’avez pas consacré beaucoup de votre temps et de votre énergie des cette gestion immobilière ? N’êtes vous pas d’accord pour dire que le succès repose sur votre capacité à vous y investir ?
énormément de temps quand à la gestion, les travaux, les locataires. Le terme de rentier pourrait être remis en cause. Et aujourd’hui pour faire prospérer cette belle histoire la partie optimisation fiscale est obligée d’être envisagée avec des FBO quand le bien s’y prête. Un grand merci pour votre article
« Investissement très rentable »
Une fois vos appartements revendus, qu’elle est la rentabilité nette/nette sur 30 ans ?
NB : vous avez acheté au début des années 90. Vous imaginez bien que la rentabilité ne peut pas être aussi bonne pour ceux qui ont commencé dans les années 2000.
Tellement vrai. J en ai assez de voir des jeunes profils investisseursqui viennent me voir pour des conseils et les aider à devenir rentier en immobilier a 40 ans . Tout ça parce que ils ont regardé des vidéos FB ou pire payer des formations un bras ou on vous explique sur fond de plages et de palmiers avec un sourire ultra bright que vous êtes franchement les rois/ reines des imbeciles a continuer a avoir un job de salariés jusqu a la retraite. Quand je leur explique que tout ca c est du flan je passe pour une briseuse de reves
Et pas la peine d’aller jusque là,
j’ai vu un gars quitter un job qui lui plaisait, avec sécurité de revenu car il avait envie de changement et on lui a fait miroiter un avenir sans patron, sans contrainte.
devenez consultant immobilier chez ces boites bidons avec manager, alors qu’ils sont 30 dans le secteur pour un gateau pour 5.
pas de bien rentré (juste un terrain), il creve lui et ses enfants la dalle et regrette.
tout ce système est vermoulu, l’effet youtube
Merci pour cette analyse , ici tout est dit et … bien dit .
Les « gogos » qui imaginent faire fortune dans la location » sans travailler »
vont rapidement se mordent les doigts , vivre de la location , c’est
un vrai métier , de plus on n’investi pas de la même manière en 2021
qu’en 1990 , pour certains la chute va être très difficile .
Bah, quand pris à la gorge, ils devront revendre en catastrophe, nous rachèterons avec une forte décote et nous obtiendrons un rendement locatif attrayant en louant classiquement, à long terme, avec un loyer inférieur au prix du marché pour fidéliser le locataire.
Enfin un tuto réaliste et je sais de quoi je parle j en ai 6 et 3 en attente, au début j y ai cru rentier a 45 ans le rêve. Je gère tout moi même, les contrats, les travaux, les recherches de nouveaux locataires… Et pourtant je ne gagne par grand chose car j’ ai encore des prêts sur le dos. Une fois les prêts fini il faut vendre car l impôt sur l immobilier est énorme dans ce pays il faut juste savoir bien calculé le rendement net. L immobilier est un levier pour les gens comme moi qui peuvent se enrichir en partant de rien. Par contre ne pas lésiner sur l huile de coude
Je pense par ailleurs, que devenir investisseur en locatif va devenir un vrai metier de professionnels aguerris, notamment en raison de l’obsolesccence programmée des immeubles.
La loi climat en préparation donne une idéee des tendances.
Il y aura de bonnes affaires a faire, mais dans un cadre de professionnel, ca ne sera pas pour les amateurs qui risquent fort de se retrouver avec des immeubles inlouables et invendables.
oui, on va commencer à rigoler en 2028.
certains vieux immeubles vont plonger en cote, les récents vont monter.
Non. Je ne crois pas que ce mouvement sera aussi violent. L’enjeu est trop important. On ne peut supprimer autant d’immeuble locatif du marché aussi rapidement. Les DPE vont évoluer pour permettre à certains immeubles des années 70 à 90 de ressortir en DPE « E » et ne pas être pénalisé.
Bonjour Guillaume, merci pour ces éléments de réflexion. Vous avez parfaitement analysé la situation. Mais pourquoi parlez-vous de « catastrophe » ? Vous devriez parler d’opportunités !
Moi je leur dis un grand MERCI !!! A tous ces moutons qui écoutent les beaux parleurs sur Youtube, qui achètent ces formations au prix fort pour devenir des « rentiers sans rien faire ». Ils sont une méga opportunité pour ceux qui, comme moi, rachètent ces biens à la barre du tribunal. Je me régale de les voir se planter, s’endetter à vie, tout perdre, et je les REMERCIE ! Grâce à tous ces pigeons, je peux acheter des biens rénovés par eux, à la casse, et multiplier MA rentabilité par deux ou trois.
La fumisterie du cash-flow positif, je l’espère, doit encore avoir de beaux jours devant elle, car le malheur des pauvres demeurés qui s’engouffrent dans cette escroquerie à grande échelle est une merveilleuse aubaine pour ceux qui s’y connaissent pour de vrai. Comme moi 🙂
Bien sûr que ces nouveaux arrivants, naïfs, rêveurs, feignants ?, influençables, peuvent être à blâmer.
Bien sûr que leur malheur fera des heureux.
Bien sûr que vous qui savez, maîtrisez le sujet, pouvez donner des leçons.
Mais attention au retour de bâton.
Ce type de discours opportuniste, qui souhaite le malheur et la ruine des autres pour son enrichissement personnel est à vomir. Il ne fait qu attiser la haine et le ressentiment contre les nantis, les sachants, les privilégiés que nous pouvons être.
Je ne doute pas qu il s agisse de provocation, pour se pâmer, se gonfler d orgueil.
Mais c est tres maladroit je trouve.
Vous réussissez ? Tant mieux. Dans tous les domaines aussi bien ? Parfait.
Un peu d humilité ne fait jamais de mal
Merci, vous me régalez avec votre contribution ! vous aussi vous donnez des leçons ? moi je n’en donne pas 😉 Vous vous trompez de cible. Je vous laisse vomir si ça vous fait plaisir, vous refusez de voir la réalité en face mais pourtant c’est bien celle là. Tous ces inconscients qui écoutent ces gourous sur internet de façon sectaire y laissent leur chemise. Croire en l’argent facile, à foison, pour prendre sa retraite à 40ans, avec de l’immobilier locatif à haut rendement… merveilleux discours. Et ça ça ne vous choque pas ??? moi je continue à attendre leur faillite pour profiter de leur inconscience et crédulité. Vous en déplaise 🙂
Je suis intéressé : vous avez sérieusement souvent fait des affaires sur des ventes judiciaires issues de saisies auprès d’apprentis rentiers déchus ??
Perso, non (à mon avis ceux la se retournerons avant de subir une vente au tgi…)
La copropriété dans laquelle je loue un studio à demandé la saisie de deux logements (studios+cave+parking) pour 5000 et 6000€ de charges impayées. Pourtant, les studios se louent facilement dans ce quartier, près d’une fac et de l’hôtel du département. Mais, quoi qu’il en soit, les proprios n’ont sans doute pas trouvé de locataire, par contre, les charges, taxes, crédits restent à payer.
Si saisie il y a, la mise à prix serait de 10000€ par studio, contre un prix de vente moyen de 55000€ à cet endroit.
Je vous aime, pourfendeur de la génération décérébrée Hanouna.
Vous êtes à la pierre ce que les macrophages sont au corps humain.
ATTENTION AU RETOUR DE BATTONS vous connaissez l expression :Tel est pris qui croyait prendre..
Je partage complètement l’avis de bon sens qui vient d’être très bien expliqué. En effet, la demande locative en province est assez peu solvable, le turn over est élevé, il faut souvent faire des travaux de remise en état. De plus, les pigeons pour racheter un immeuble ancien dans une ville moyenne ne sont pas nombreux. De plus, le financement sera de moins en moins facile , les banques étant parfaitement informées des difficultés à trouver un loyer. Les rendements annoncés par les marchands de rêve sont rarement au rdv après la fin des travaux et encore moins au fil du temps. C’est là que piège se referme sur l’investisseur amateur et cela peut souvent mal se terminer s’il n’est pas en mesure de financer le remboursement du crédit et les taxes quand les loyers ne rentrent pas ou s’il y a des contentieux avec les locataires. Ce point n’est pas abordé dans l’article mais je puis vous confirmer que c’est courant et le propriétaire y laisse toujours des plumes.
Conclusion, pour un investissement immobilier, mieux vaut choisir une localisation très active, une ville importante ou le marché est fluide.
Merci pour votre commentaire. Pour vous, une ville importante signifie combien d’habitants au minimum ?
2
Cher Guillaume,
Merci pour cet excellent article qui remet les pieds sur terre. On a tous tendance à écouter ceux qui vont dans le sens…de ce que nous voulons entendre.
Pourquoi ne pas inciter à emprunter sur 25 ans pour justement être en mesure d’acheter plusieurs appartements ? Sans cette technique, même avec des revenus « confortables », on est vite bloqué par la banque si l’on ne fait pas ca..
Merci de vos lumières précieuses !
Bien à vous,
Parce que tous les 10 ou 15 ans, il y a des travaux importants à faire…même si on a des locataires sérieux et qu’il faut avoir les moyens de les financer.
Voilà. Je n’ai pas grand chose à ajouter.
Moi, si.
On n’investit pas dans l’immobilier en empruntant sur 25 ans
Quelle que soit la raison
C’est une preuve de mauvaise gestion
Au contraire, emprunter sur 25 ans permet d’accumuler une trésorerie plus importante pour permettre de provisionner les travaux… Si on achète dès le départ un immeuble au bon prix dans une ville avec une offre locative très faible, en cas de problème, on peut toujours revendre le bien, en y laissant que les frais de notaires…
Bravo Guillaume pour cet article plein de bon sens.
Je rajouterai qu’au delà de l’aspect économique et fiscal, il y a le judiciaire avec des lois très en faveur des locataires.
La France est championne du monde pour cette protection des locataires et pour la fiscalité imposée aux bailleurs.
Et la pandémie n’a rien arrangée avec une trêve hivernale repoussée parfois suffisamment pour, grâce aux lenteurs de procédures et à la mauvaise volonté des préfets, que l’expulsion soit repoussée à après la trêve hivernale suivante.
Et je pourrai en donner beaucoup d’autres exemples mais ce serait trop long.
Un dernier pour la route : un logement en bon état qui va être bientôt interdit à la location parce qu’il est en DPE G, ou après en F. Pourtant il est en bon état mais il est chauffé à l’électricité, il est au dernier étage de son immeuble et il est orienté au nord.
Donc il devient d’après le gouvernement une passoire thermique que son propriétaire n’a plus le droit de louer.
Quelle bêtise chez nos politiques … Vivement qu’on fasse sauter l’ENA et Sciences Po !
Et des exemples comme cela en France, il y en a des dizaines.
Bonjour Patrick.
Une lectrice vient de citer Niort dans les commentaires comme ville à potentiel pour investir dans l’immobilier à haut rendement. Pouvez vous lui expliquer comment est le marché ?
Bonjour Patrick
Apres avoir mouillé ma chemise (et celles de quelque copains) a 25 ans j’ai fait l’acquisition d’une grange et j’en est fait une maison et ensuite une 2 deuxième et ensuite une troisième ensuite évidemment du Scellier et maintenant je suis d’accord de vrai questions se posent ce que souhaitent nos gouvernants si il y a un déficit de logement il faut soit rénover soit construire et avec quel argent!? les investisseurs comme nous ont une vraie utilité .
Aujourd’hui la collocation m’intéresse mais dans une ville étudiante du nord (Amiens Béthune etc ..)
Si vous le voulez bien Je suis preneur de vos exemples de Niort.
Bonjour je me permet de me joindre à là conversation ayant loué un T3 durant 9 ans.
J’ai commencé par de jeune couple, puis passé à la collocation car les étudiants c’est cyclique et le rendement est sur 10 mois. En septembre c’est la course et si le logement est bien ils prennent même le mois d’août. Il faut un bon emplacement dans une zone étudiante Pour celà.
Merci pour cet article.
Effectivement, je croise beaucoup de néo investisseurs inconscients des « droits et devoirs » de l’immobilier. Ils font tout pour le cash flow et se comportent comme des rapaces.
Il n’y a pas qu’eux d’ailleurs (voir les autres commentaires).
Néanmoins, votre article fluctue entre information et prise d’opinion.
Sans rentrer dans le « tout cash flow », sans chercher à investir sur 25 ans sans apport (vous l’avez oublié dans votre profil !) et avec 24 mois de différés, prendre sa retraite à 40 ans – même en devant passer quelques jours par an à faire du bricolage – n’est peut être pas si détestable.
Quant à la colocation, elle a probablement encore de très longs beaux jours devant elle : montée de modes de vie plus communautaires (en particulier pour les seniors) ; envie d’espaces ; loyers individuels modérés.
Comptez plutôt le bricolage en mois qu’en jours… surtout si vous avez plusieurs appartements… Pour vous faire une idée, allez sur un site comme Houzz et voyez le temps que des entreprises mettent pour redonner un coup de jeune à une salle de bain ou une cuisine…
Bonjour
Comme souvent lorsque vous abordez ce thème j’invite un maximum de lecteurs qui rejoignent votre point de vue à dénoncer les pratiques de ces YouTubeurs qui agissent sans aucun cadre réglementaire par courrier auprès de l’ACPR (comme je l’ai fait personnellement).
Par ailleurs je vous invite à soutenir à la chaîne Vendeur De Vérité Formations Gratuites qui dénonce également ces pratiques (bien que l’algorithme de YouTube pousse parfois sur leur chaîne des publicités pour ces mêmes charlatans)
Bonjour Guillaume,
Une petite remarque: Vous ne parlez pas des Banquiers, il fut un temps où pour investir il fallait présenter un dossier « en béton » et même avec ça on n’obtenait pas toujours le feu vert (il fallait vraiment se battre et argumenter pour faire valider son dossier). Aujourd’hui notre époque semble ressembler à la fin des années 80 à Paris et région parisienne où les banques débloquaient des sommes folles à certains pour des opérations immobilières (la suite a été catastrophique). Ce qui repose le problème de la responsabilité des Banquiers et du niveau des (soi-disant) conseillers qui étudient les dossiers. Ils sont toujours subjugués par les beaux parleurs et délaissent les gens trop sérieux et prudents dans leur approche.
Oui. Je valide à 300% et j’y ajouterai même le rôle des courtiers qui aident à bidouiller les dossiers pour qu’il passe auprès de la banque. C’est de l’irresponsabilité générale.
Le pire c est quand j entends des gens parler d un cash flow positif de 100 ou 200 euros par mois. Cela indique à peu près 0 marge de sécurité. Des impayés ou une grosse réparation indispensable (toiture par exemple) et c’est la catastrophe. Comme dans le trading, ceux qui n ont aucune notion de gestion du risque, sautent à tous les coûts. Ce n’est qu’une question de temps.
90% des risques se prévoient de le départ : investir dans un immeuble de rapport, faire visiter le bien par une entreprise sérieuse qui va vérifier la qualité de l’immeuble & évaluer les travaux actuels & futurs, s’entourer d’un notaire qui va passer au moins 1h sur le dossier, prendre une assurance loyée impayée…
Bcp de vérités ds ce chapitre et ds les commentaires.
Cpdt, je me permets d’apporter qq points contradictoires, par exemple au sujet de la loi sur les logements décents et sur l’impossibilité de louer (et par conséquent la braderie à la vente) des logements mal isolés, à partir de 2028 : tous les logements le nécessitant ne seront pas rénovés, et donc une bonne partie ne pourra plus être louée.
En conséquence, ceux qui auront été rénovés bénéficieront d’une baisse de l’offre sous le coup de la loi, avec donc une hausse de la demande pour leur bien car cette demande n’aura pas le choix. Un peu comme à Paris depuis 20 ans pour cause de demande supérieure à la demande (et plus pour longtemps avec le développement du télétravail et là décentralisation même relative qui commence) ?
Mais bon, on peut imaginer que cette interdiction de louer pour les logements classés F et G sera assouplie si besoin car des milliers de gens se retrouveront à la rue par la faute de ceux qui l’ont ecrite.
Enfin, il faut l’espérer (on marche qqfois sur la tête avec les politiciens).
Anto, merci !
Car je pense que c’est un des points les plus importants de notre discussion cet objectif de supprimer les passoires énergétiques est louable mais va se tourner une fois de plus contre ceux qu’ils veulent protéger.
Démagogie , démagogie quand cela définie une postule Présidentielle !!
Le marché va se retrouvé totalement chamboulé a partir de 2028 et pour longtemps
Evidemment l’autre point , le Cash flow qui est une notion comptable et financière alors que l’immobilier est tout sauf un produit financier pour nous tous ici.
Et si c’est un produit financier alors il est défini par de multiples paramètres dont l’expérience reste un paramètre des plus important.
« Le marché va se retrouvé totalement chamboulé a partir de 2028 et pour longtemps »
Il s’en fout, les élections c’est en 2022. Alors 2028… Après moi, le déluge.
Bonjour,
Cela fait un certain temps que j’essaie de comprendre comment fonctionnent ces jeunes investisseurs. Votre article m’éclaire bien , je vous en remercie.
Je me permets quelques remarques : ces jeunes investisseurs n’investissent pas systématiquement dans des villes moyennes au prix immobilier faible, ils investissent aussi dans des grandes métropoles qui génèrent une demande locative importante. De plus, ils n’attendent pas nécessairement d’avoir remboursé leurs biens pour vendre, ils évitent ainsi l’effet ciseau. Enfin, pourquoi ne pourraient-ils pas faire face aux risques avec leur cash flow positif? Je ne saisis toujours pas vos réticences. Leur modèle me paraît pertinent. Je cherche le loup en vain.
J’ajouterai que la colocation est un mode de vie qui se développe auprès de jeunes actifs seuls ou en couple, bien souvent cadres et que cette tendance, à mon avis, conforte leur stratégie.
» ils investissent aussi dans des grandes métropoles qui génèrent une demande locative importante. » => Mais des rendements élevés n’existent pas dans ces villes. Le cash flow suppose un rendement locatif élevé qui n’est présent que dans les villes moyennes ou dans les coins pourris des grandes villes. Dans les grandes villes, le rendement élevé suppose de loger la misère humaine. Relisez Zola, on ne doit pas être très loin.
« la colocation est un mode de vie qui se développe auprès de jeunes actifs seuls ou en couple ». Est vous bien certaine ? N’est ce pas plutôt une narration entretenue par ceux qui y ont intérêt ? La colocation est un mode de vie subit, fruit de la misère qui se développe. « Loger la misère » dans une colocation de haut standing, reste « loger la misère ».
Je vous remercie de votre réponse. Pour résumer, dans les grandes villes, il n’est pas possible d’avoir une rentabilité élevée. J’aurais dû y penser! Cependant, aujourd’hui, les villes de taille moyenne comme Valence ou Niort semblent devenir attractives surtout auprès des 25- 34 ans (cf un article du Monde d’avant hier) et j’en suis convaincue, la colocation n’est pas fruit de la misère. Je connais de nombreux jeunes actifs qui souhaitent, tous, à la fin de leurs études, opter pour la colocation, par choix, pour la convivialité et la vie en communauté (il faut préciser, j’en conviens, que bien souvent, ce sont des jeunes actifs qui trouvent leur premier emploi dans une ville qu’ils ne connaissent pas. Ce sera une colocation sur le court terme : un an voire deux ans)
Cependant, avec ces deux tendances qui émergent, j’ai tendance à penser que ces néo-investisseurs pourraient avoir de beaux jours devant eux. Peut être avez-vous raison mais je reste dans le doute. Il y a peut être un risque : l’offre pourrait devenir trop abondante et les loyers baisser.
J’habite à Niort. Demandez donc à Patrick D de vous expliquer comment est le marché locatif pour ces immeubles à très fort rendement ?
Si je comprends bien votre pensée, si l’on veut investir dans l’immobilier sans se brûler les ailes, il faut faire un placement de bon père de famille c’est à dire un placement sur le long terme avec une rentabilité plutôt faible mais avec un patrimoine constitué au fil des ans.
Merci encore.
Oui, en gros emprunter à 1% et placer en SCPI à 5%.
Différentiel de 4% offert par Christine Lagarde.
Pas d’aller-retours au tribunal pour expulser des locataires verreux hors trêve hivernale.
Le bon-heur !
Valence :
– un jeune au SMIC, seul, sans apport ou presque, peut acheter un T3 s’il n’est pas trop difficile
– un couple au SMIC peut, sans apport ou presque, acheter une villa
– Il faut un mois pour obtenir un logement en HLM (parfois fort bien situé et récent), même quand on n’est une famille avec un seul salaire au SMIC ou au RSA,
– les jeunes ne veulent pas moins d’un T2, même s’ils vivent seuls
En conséquence :
– les résidences étudiantes, pourtant bien situées, louent des logements à des personnes qui ne sont plus étudiants (et n’ont pas toujours de papier) pour éviter un taux de remplissage trop catastrophique
– Les propriétaires privés se retrouvent avec des locataires dont les HLM ne veulent pas (sans papier) ou plus (locataires mauvais payeurs, fauteurs de troubles…), sauf si leur logement est attractif pour des personnes à mobilité réduite (ou qui risquent de l’être) et ne peuvent pas (ou ne veulent plus) être propriétaire (donc souvent des personnes très âgées)
– la colocation meublée même à 5 minutes des facs ne marche pas
Pour espérer avoir des locataires au profil plus attractif, il faut miser sur les villas dans les communes en périphérie louées à des couples (mais ce n’est pas la même rentabilité !)
Il y a plein de projets pour les gogos comme des appartements neufs vendus TROIS fois plus chers que les appartements anciens en bon état de même superficie situés dans les rues voisines…
Cela vous tente ? Une de mes connaissances serait ravie de vous vendre un T3 avec grand balcon et parking à 5 minutes de la fac et du centre-ville avant qu’il ne soit vendu aux enchères suite à des impayés de charges, à cause de mauvais locataires…
Bonjour Cécile
J’habite Niort et le marché locatif y est particulier depuis 1 an.
Il est assez facile de louer un logement actuellement alors que c’était parfois compliqué à certaines périodes de l’année avant. Mais cette facilité n’est pas due à plus de locataires mais à moins de logements à louer : Beaucoup de bailleurs que je connaissais ont jeté l’éponge et revendu à des propriétaires occupants plutôt qu’à des bailleurs (Lois trop compliquées ; procédure d’expulsion trop longues ; incivilités constantes).
Donc pour le moment à Niort, on trouve des locataires.
Par contre, la proportion d’étudiants est bien inférieure à des villes comme Toulouse, Poitiers ou Angers.
Je comprends, le marché est restreint sur Niort, donc actuellement on peut trouver des locataires mais la situation peut vite se détériorer. Merci pour toutes ces précisions.
Valence, je connais bien. Les immeubles, sauf rares exceptions sont pourris. Département le plus pauvre de Rhône Alpes. Taux de chômage plutôt élevé et pouvoir d’achat faible. Vous pensez que votre investissement est sécurisé dans ce contexte ?
Vous êtes-vous demandé si leur cash flow positif et leurs autres revenus leur permettraient de couvrir un risque comme 3 ans d’impayés de loyer et de charges, des frais de procédure, et la remise en état d’un appartement entièrement à refaire (cloisons, portes, électricité, plomberie…) après le départ de ce locataire ou squatteur indélicat ?
C’est là où se trouve le loup pour ceux qui n’ont pas d’autres revenus leur permettant de faire face à des aléas qui non seulement empêchent de louer, mais exigent des frais importants pour relouer…
Bonjour,
J’ai un collègue qui, si j’ai bien compris, à environ 2500€ de cash flow par mois. Ce qui lui donne la capacité de faire face à des impayés.
Bonjour Cécile,
Je suis vraiment circonspect devant les chiffres annoncés par ces néo investisseurs…
Beaucoup de vidéos parlent de cash-flows positifs mais ne tiennent pas compte de la fiscalité ou bien de l’apport réalisé au départ.
Il suffit de faire un calcul rapide sur Excel pour démontrer qu’il est impossible d’avoir un investissement qui génère RÉELLEMENT un « cash-flow » net d’impôt positif (pour ma part je préfère parler de flux net de trésorerie), sauf dans 2 cas :
– énormément de travaux (donc énormément de travail) financés sur très longue durée (est-ce bien raisonnable ?)
– rentabilité locative brute très importante donc risque très important (les « bonnes affaires » sont en effet très rare, surtout dans les grandes villes ! Il est naïf de penser qu’un vendeur met en vente son bien volontairement en dessous du marché… surtout dans un marché aussi fluide que l’immobilier ancien, toutes les annonces sont facilement accessibles et comparables en 2 min sur Leboncoin !)
Hors cas très exceptionnels, je mets au défi l’un de ces investisseurs de me démontrer que son investissement génère un réel cashflow positif (donc après : charges de coproriété, éventuellement frais de gestion d’agence, assurance PNO, taxe foncière, échéances de prêt, fiscalité revenus fonciers ou BIC, prélèvements sociaux, …)
On est d’accord, on ne va pas chercher de cash flow positif en net d’impôt… Pas en construction de patrimoine en ts cas. Mais faire de l’excédent net sur un bien donné (sans risque excessif) ca se fait
Donc ce n’est pas un cash-flow positif au bout du compte…
L’utilisation de ce terme est malheureusement trop souvent erronée !
10% d’investisseurs arriveront à dégager un cash flow positif après impôts, même sans colocation, ni location saisonnière.
1. Profitez des taux fixes & bas pour s’endetter sur 25 ans.
2. Investir dans des villes où l’offre locative est très faible.
3. Privilégier les immeubles de rapport.
4. Savoir s’entourer des meilleurs profils dès le début : expert-comptable, notaire, artisan…
Oui c’est à peu près ça, environ 10% des investisseurs…
Un prêt de 100 k€ sur 25 ans c’est environ 4 850 € de remboursement / an. Si vous ajoutez la TF, les frais de copro, l’assurance PNO, éventuellement les frais de gestion locative, la vacance locative potentielle (sur les logements à destination des étudiants notamment) et surtout la fiscalité, ça fait un gros rendement brut locatif à trouver pour être en excédent chaque année (après petits travaux, ..) !
Bonjour
Une proposition pour détecter les plus improbables de ces vendeurs : après l’immo, les mêmes vendent maintenant des formations sur le cryptomonnaies !!
Après t’avoir vendu ma formation, je vais te vendre mon immeuble dont j’ai artificiellement fais monter le prix puisque j’ai crée de la demande en t’expliquant à des milliers de personnes ou est ce que j’ai investi!
Ce qui m’étonne le plus dans tout ça c’est que les banques financent tous ces rêveurs… sous prétexte d’un rendement élevé
Si les banques acceptent de financer un second bien, c’est que les loyers couvrent largement le crédit sur le premier bien. Si c’est pas le cas, elles ne financent plus… D’où l’importance de ne pas se louper sur le premier bien.
Bonjour Guillaume,
Tout d’abord merci pour tout le contenu que vous partagez, quelques soient les sujets.
Je me permets de rebondir sur celui ci, mais volontairement je ne vais pas rentrer dans le détail de la stratégie de location, de la partie fiscale ou bancaire, je vais rester général ….
Je décèle dans votre article une certaine crainte, peut être pour vous/nous … craignez vous cette émergence de pseudo investisseurs avides « d’argent facile et rapide » ? Il est vrai que un appartement en location de plus reste un concurrent de plus pour nous tous … quelque soit la solidité de l’investisseur derrière.
Peut être également les membres du forum auront il une opinion à ce sujet ?
Le débat est lancé ! D’avance merci de vos remarques 🙂
Bonjour,
je ne partage pas totalement votre point de vue. Je me suis moi même lancé dans cette aventure avec toutefois des différences avec le cas que vous mentionnez: j’ai de quoi payer ma mensualité de crédit et mes charges fixes si demain je n’ai plus aucun locataire (j’en avais 4 à l’acquisition, j’ai rénové deux logements de plus je suis à 6 aujourd’hui). J’ai appliqué la stratégie du différé pendant 12 mois afin de me constituer un solde de trésorerie que j’utilise en ce moment pour financer des travaux. Je vous rejoins sur un aspect : toute ma tréso passe dans ces travaux que je ne suis pas sur de retrouver à la fin.
J’ai également fait une SCI, pour l’instant à l’IR , je voulais la mettre à l’IS mais pour l’instant j’envisage plutot de faire du déficit foncier sur mes revenus, ca ne gommera pas mon impot mais ca le diminuera.
J’ai doublé la rentabilité du bien et , sauf énorme imprévu type toiture arrachée, je pourrais faire un premier remboursement anticipé d’ici 4 ans qui diminuera mon endettement de près de 75%
« je pourrais faire un premier remboursement anticipé d’ici 4 ans qui diminuera mon endettement de près de 75% » ==> Avec quel argent si tout votre cash flow part dans les travaux ?
» toute ma tréso passe dans ces travaux que je ne suis pas sur de retrouver à la fin. » => Un jour vous arriverez peut être à la conclusion qu’il est trop onéreux de faire des travaux à perte. A quoi bon avoir du cash flow pour le dépenser dans les travaux qui n’augmentent pas la valeur de l’immeuble ?
Bonjour,
Quelle mauvaise image donnée des villes moyennes.
Les prix certes n’évoluent pas à la hausse, mais ne connaissent pas des chutes de 40% comme à Paris en 1991.
De nombreux locataires respectables y habitent, fonctionnaires en début de carrière, cadre de l’industrie de passage, profession médicale, sportifs, étudiants….
J’ai vraiment l’impression que beaucoup de personnes ne connaissent que Paris, Lyon, Marseille.
Lors de vos études à Clermont, vous auriez du aller jusqu’à Moulins, Vichy, Le Puy, Aurillac pour vous rendre qu’il y a de très bons locataires….
jai manque de precision dans mon propos: le cash flow constitue pendant 1 an grace au differe de credit. a comopter du mois de juin je.serais dans une situatipn de cash flow positif mensuel de 1900€ avant impot. jai un.is a 9% on va arrondir a 1700€. Sur mes locataires 2 presentent un risque de depart dans les 3 ans qui viennent. au max sur un.logement jai eu 3 mois de vacances locative..Avec 7 locataire ( jai un garage aussi) je dilue mon risque. si je nai pas de depart dans les 4ans cela represente 80k€ de treso genere, soit la moitie de mon.emprunt initial. dans 4 ans jaurais amorti 4 annees + 5 annees d interet. avec un remboursement anticipe important il ne me restera qu environ 50k de charhes de credit, des lors mon cash flow positif net apres impot sera autoi des 2100€. Alors bien.sur il oeut avoir de la vacances d ou l important de bien choisir ses locataires. la probabilite.pour que je perde mes 7 locataires d un coup est quasi nul…. Mon objectif est de rembourser au olus vite le credit (6-7ans) en mettant finalement au debut que 12k de frais de.notaire de ma poche j aurais.transforme ces 12k€ en.un.patrimoine de 200k ( achat + travaux).qui crache au max 35k par an…l operation me.semble plutot sexy et la marge de risque relativement maitrise
Bonjour Quentin
Comment pouvez-vous avoir un IS à 9% alors que rien que la CSG-CRDS fait déjà 17,2 % ?
Les sites compilant de façon plus ou moins complète les rendements locatifs par ville ne manquent pas, les sources étant le plus souvent les publications des notaires, l’observatoire Clameur, les sites immobiliers comme SeLoger ou meilleursagents)
Bien entendu, ces chiffres ne constituent que des moyennes qui permettent d’avoir une vue d’ensemble. Le futur bailleur aura tout intérêt à approfondir ses recherches sur un type de bien dans un quartier ou une rue donnée car les variations de prix et de loyers peuvent être très importantes. La rentabilité pourra donc fortement varier au sein d’une même ville un peu étendue.
Il est possible d’obtenir de meilleur rendement dans certains cas, c’est là où le bailleur doit faire des efforts pour dénicher de meilleurs placements que ces taux moyens.
L’observation principale que l’on peut retenir des tableaux de rentabilités locatives brutes dans chaque ville c’est que globalement partout où les prix sont montés très haut, les loyers n’ont pas pu suivre la même flambée. Il en résulte que quasiment tous les secteurs géographiques avec des prix au mètre carré élevés proposent des rendements locatifs très bas. Dans la plupart de ces villes, l’investissement immobilier moyen est donc bien moins rentable que d’autres placements beaucoup moins risqués et où l’argent est immobilisé moins longtemps. Et plus les prix de l’immobilier augmente, moins le rendement est bon.
Les risques et les problèmes de gestion sont importants sur un placement locatif (risque de perte en capital, surtout en période durable de baisse des prix, risque d’impayés, risque de vacance locative, risque de réduction des loyers, travaux récurrents à prévoir, etc.) et certainement sous évalués par les apprentis bailleurs.
Il faut donc que ces risques soient pris en compte dans la rémunération obtenue sur les revenus fonciers.
Bref, comme dans tout investissement, pas de rendement sans risque,
« Et plus les prix de l’immobilier augmente, moins le rendement est bon »
C’est toujours difficile d’avoir le beurre, l’argent du beurre et……..!
Pourvu que l’argent dégagé vous permette de vivre correctement et de garder vos biens en bon état, l’augmentation de leur valeur vous permet de vous enrichir en capital que vous pourrez transformer en d’autres placements ou dépenser selon vos envies.
Quoi qu’il en soit, ces opérations qui ne sont pas à long terme reposent sur une hypothèse : une PV à la revente. Et si cela n’intervient pas ? 😀
Bonjour
Suivre
Je suis surpris de ne lire aucun message d’un aficionados du cash-flow positif qui m’insulte devant un article d’un boomer qui ne comprend rien à la nouvelle modernité.
Ce même article publié il y a 6 mois se serait accompagné d’un flot de commentaires agressifs. Croyez mon expérience (cela fait 10 ans que je rédige des articles, parfois un peu cash) : C’est le signe d’un retour à la réalité un peu violent. Prise de conscience qu’il n’est peut être pas si facile de faire fortune 🙁
Je ne suis pas agressif, mais je confirme qu’encore aujourd’hui il est intéressant d’investir (et non d’acheter, ça n’a quasi jamais été financièrement intéressant) dans l’immobilier.
Pas n’importe lequel
Pas n’importe où
Pas n’importe comment
Guillaume, vous écrivez:
« Le financement à 25 ans ne devrait-il pas être réservé aux investissements immobiliers patrimoniaux ? »
1) le financement à 25 ans ne peut être associé à un investissement, dans aucun cas
2) ni à un achat d’ailleurs, sauf à taux 0 (quasi impossible aujourd’hui)
3) c’est quoi un investissement immobilier patrimonial?
Bonne continuation de parler de rendements, vous participez indirectement certes à l’enfumage des gens 🙂
Avec la Covid, à chaque fois que nos élites annoncent des ratios, aussi rocambolesques les uns que les autres, je pense bien à vous 😉
Arght Guillaume , on ne va pas être d’accord…
C’est très facile de devenir riche (en travallant ou pas, qu’importe),
La vraie difficulté c’est de le rester, et là il n’y a pas de secret, c’est un sacré boulot !!!!!!!
Depuis le temps que l’on s’évertue à le dire.
Comme toujours, les gens gobent plus facilement les mensonges que la réalité. Et comme toujours quand c’est le cas, la réalité les rattrape et frappe fort.
Comme une drôle d’impression que le rédacteur de ces articles est un investisseur frustré d’avoir investis dans l’immobilier il y a 20 ans quand les taux d’intérêts dépassaient les 5% et où par conséquent l’effet de levier était très difficile et conduisait même bien souvent à un effet de massue.
Ou peut-être n’a-t-il jamais investis lui-même… (ou sans les connaissances…)
Vous êtes pathétique et déconnecté de la réalité. Je côtoie au quotidien, des dizaines et des dizaines de personnes qui comme moi on construit leur indépendance financière grâce à l’investissement locatif, avec des bases solides et de réelles stratégies à la fois ambitieuse et limitant drastiquement le risque.
Intéressant de se présenter comme le champion de l’esprit critique, en annonçant tous les jours ou presque la fin de l’investissement locatif, la fin de l’octroi de crédit, la fin du cash-flow, la fin du meublé, la fin de la colocation, la fin d’Airbnb… bref la fin de l’investissement immobilier locatif rentable alors que les arguments avancés sont tous plus ubuesques les uns que les autres.
Exemple repris dans cet article annonçant la fin du cash-flow avec notamment pour argument que dans les villes où le prix au m2 est faible, les locataires ont des profils fragiles. Avez-vous déjà investis dans l’immobilier pour annoncer une bêtise pareille ? Je ne pense pas.
J’écris ces quelques mots dans le but de rassurer ceux qui serait dubitatifs quant aux possibilités offertes par l’investissement locatif : elles sont bien réelles.
Merci au rédacteur de cette article de publier de tel navets, il nous laisse un peu plus d’opportunité sur le marché.
Cher Monsieur, pouvez-vous nous donner des éléments sur votre stratégie « à la fois ambitieuse et limitant drastiquement le risque » ? Merci d’avance !
Excellent de parler d’indépendance financière à ton âge 🙂
Oui tu es indépendant financièrement de papa – maman depuis peu :-))))))))))))))))))))))))))))
Essayons de rester constructif.
Cette phrase est intéressante : « Exemple repris dans cet article annonçant la fin du cash-flow avec notamment pour argument que dans les villes où le prix au m2 est faible, les locataires ont des profils fragiles. Avez-vous déjà investis dans l’immobilier pour annoncer une bêtise pareille ? Je ne pense pas. »
Pouvez vous essayer de nous présenter le profil type des locataires qui habitent dans une ville dans laquelle les prix de l’immobilier tourne autour de 1500€ / m² ?
D’avance merci de rester constructif et courtois. Vous êtes manifestement plus expérimenté et intelligent que nous tous, merci de ne pas trop nous le faire ressentir.
Guillaume
Sans oublier que St Etienne est une ville qui perd de la population chaque année => de plus en plus de logements vacants. Je pense que ce garçon a sa place sur YTube pour faire sa chaine et pigeonner des crédules 🙂
bah, si ce jeune homme a hérité de logements, ou d’une somme importante de la part de ses parents ou grace au loto, rien de bizarre à qu’il réussisse à faire du cash-flow, pardi… . Sinon, il faudrait qu’il nous explique comment la banque à prêté une somme importante à un jeune homme étudiant de 22 ans, donc sans revenus mensuels, ( à part l’argent de poche de papa et maman), pour acheter son premier logement… .
Déjà, et je le dit sans ironie, « Pierre Alexandre » ca ouvre plus les portes et les portefeuilles que Kevin ou Dylan…
C’est sans doute injuste, mais c’est un fait.
Après pourquoi vouloir qu’il ai hérité de quelque chose ou gagné au loto? Il peut aussi avoir un projet qui tient la route, et avoir su convaincre.
Le problème n’est pas là.
Pour moi le problème est dans le fait de laisser croire que n’importe qui peut en faire autant.
Tout le monde n’a pas les qualités pour ça et certains doivent choisir d’autres voies.
« Pour moi le problème est dans le fait de laisser croire que n’importe qui peut en faire autant. ».
Je suis bien d’accord. C’est le message que j’ai essayé de faire passer.
Brest 1500euros le m2, profil locataire type militaire (Arsenal )
En effet Pierre-Alexandre, il ne faudrait pas jeter le bébé avec l’eau du bain. D’ailleurs, je ne connais de banque qui prêterait, dans les conditions décrites, à des investisseurs fragiles et notamment des sommes aussi importantes à des jeunes sans revenus fixes. Par contre, il est aussi vrai que l’investissement immobilier n’est pas un jeu de Monopoly et nécessite une vrai passion de la part de l’investisseur ainsi qu’une grande vigilance quand aux choix des biens locatifs et dans le suivi. Je rencontre certains propriétaires trop occupés par leur métier et qui ont donc donné leur bien en gestion. Ils ne savent pour certains même pas si leur bien est actuellement loué et n’ont jamais cherché à renégocier leur crédit.
Pour parler avec tant d’assurance, j’ai cherché à savoir qui était Pierre-Alexandre…
Merci Google, merci société.com…
Oui recherchez par vous même. Ou est le problème ? Je peux vous donner mon Instagram et mon Facebook aussi, j’y donne des conseils en investissements locatifs si ça vous intéresse 😉
On en reparlera dans 20 ans quand vous serez sorti de votre école de commerce, pardon, de votre business school, et que vous aurez fait fortune.
Faites vos recherches un peu mieux que ça car je ne suis pas du tout en école de commerce…
@adnstep ça dépend avec quoi il a commencé! Quand on part de rien (même quand on a commencé dans les années 80 avec inflation et très haut taux d’intérêts) c’est dure, alors quand j’entend ça aujourd’hui je me pose des questions : on me dira que je suis nul, peut-être (avec un bac+5 et un bon job tout de même sur Paris) mais autour de moi ceux qui ont pu amasser avait un K de départ qui leur a permis de pouvoir le faire. Les autres je ne les que très rarement rencontré sauf en province ou apparemment c’était plus possible (les banques étaient plus conciliantes je suppose qu’à Paris où le petit poisson dans le bocal ne les intéressait pas!).
Je me permets de répondre dans ce commentaire, de manière plus constructive et moins agressive à ceux qui ont répondu à mon premier commentaire pour me dire que pour investir jeune je suis forcément le fils à papa ou que j’ai gagné au loto ou je ne sais quoi d’autres.
A l’origine, je suis issu d’une famille de la classe moyenne/basse, étudiant boursier en expertise-comptable. Un prêt étudiant sur le dos de 8000€ pour financer ma première année d’études sur Lyon en initiale. Dès ma deuxième année de licence, je suis étudiant en alternance et après 1 an, un salaire de 1550€ et 3000€ que j’avais réussi à mettre de côté, je demande à mon employeur une promesse d’embauche pour acheter ma résidence principale. Avec chance, mon employeur accepte.
Suite à cela, je pars à la recherche d’un financement pour ma première opération, à 22 ans. J’enchaine les refus, normal me direz-vous je n’ai ni garant, ni cdi. Je persiste, retravaille mon dossier bancaire et à la 9ème banque, j’arrive finalement à trouver une banque qui me suit dans mon projet. Après coup je me dis que c’est cohérent car je vivais dans un studio à 270€ et le taux d’endettement était respecté. J’achète à Aix-les-Bains un bien 125 000€. Je le revends 6 mois plus tard 206 000€.
Avec l’argent récupéré de la plus-value, j’achète un nouveau bien à Saint-Etienne, (Place Jean Jaurès pour les connaisseurs) coeur de ville, 81m2, 50 000€. J’investis 75 000€ de travaux, je divise ce bien en 2 lots, un T1 bis et un T3. Le T1 bis est loué en courte durée (Allez voir sur Airbnb le Vivaldi Saint-Etienne c’est avec plaisir que je vous y accueillerai) qui me rapporte 2000€/mois brut et le T3 est loué 850€/mois à deux jeunes soeurs diplômées de médecine avec en soutien les parents comme garants. Cet investissement me dégage net environ 1500€/mois.
Vous allez là encore me dire que Saint-Etienne est une ville qui perd des habitants, en déclin, etc… Je vous invite à vous renseigner sur cette ville de manière un peu plus précise… Nombre d’habitants qui repart à la hausse, prix de l’immobilier qui remontent, investissement colossaux dans le quartier d’affaire, création d’un très grand centre commercial, 170 000 habitants, 40 000 étudiants, profite de la hausse exponentielle des prix de Lyon, projet de création d’une ligne expresse d’ici 5 ans reliant Saint-Etienne à Lyon en 11 min…etc
J’ai ensuite acheté un bien 40m2 à Tresserve à côté d’Aix-les-Bains, vue lac, 79 000€ + 40 000€ de travaux. loué en courte durée (revenus locatifs moyen de 3000€). Un bien similaire se vend au minimum 175 000€ aujourd’hui.
J’ai enfin acheté un appartement à Chambéry sur lequel je compte faire un achat revente avec une plus-value espérée d’environ 50K€.
Bref, tout ça pour dire que non je ne suis pas né avec une cuillère d’argent dans la bouche, mais qu’avec de la motivation et beaucoup de travail n’importe qui peut réussir à faire de l’argent dans l’immobilier à condition de savoir ce qu’on fait et de ne pas foncer tête baissée.
Des exemples comme moi, il en existe des centaines et des centaines et c’est ce que j’essaie de dire à ceux qui sont dubitatifs.
Pour prendre l’exemple de la colocation, je rejoins Guillaume sur ce point et ce n’est pas un mode d’exploitation que j’estime viable sur le long terme du tout.
Pour revenir sur ce que j’ai dit j’apprécie beaucoup le contenu de la majorité des articles de ce site mais je trouve que le catastrophisme général lié à l’investissement rentable, la fin du cash flow, la fin d’airbnb, la fin des taux bas, la fin du meublé, la fin du crédit, bref la fin de tout… et que par conséquent il est préférable de placer son argent dans des investissements Pinel, SCPI ou autre placements douteux vient vraiment ternir l’image de ce site. Mais ce n’est que mon point de vue. Chacun pense ce qu’il a envie de penser. Je partage seulement mon ressenti quand on annonce la fin du cash-flow.
Hors des sentiers habituels et pour les grands passionnés, regardez l’article 244 quater W du CGI : « … 4. Pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés qui exercent leur activité dans le département dans lequel l’investissement est réalisé …, le crédit d’impôt s’applique également : 1° Aux acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif situés dans les départements d’outre-mer, »
Il n’est pas nécessaire d’habiter dans les DOM pour y constituer une SCI à l’IS qui réalise un investissement locatif neuf. Le crédit d’impôt de jusqu’à 900 Euro par M2 habitable est versé l’année après travaux.
Merci pour ce commentaire dont se féliciter de la qualité et de la pertinence.
Comment gérez vous votre affiliation aux cotisations sociales ? ? Le bénéfice comptable de cette exploitation meublée doit être relativement élevé faute d’amortissements suffisants pour absorber les recettes très importantes ?
D’autre part, votre « succès » tient pour beaucoup à des « coups » liés à un achat particulièrement faible au regard de la valeur réelle des actifs ? Croyez vous vraiment que ce genre de plus-values est reproductibles éternellement ? et surtout pour tout le monde ?
Je crois illusoire de faire croire qu’il est possible d’acheter des bien 75 000 + 40 000€ pour les revendre deux ans plus tard 175 000€. Ce genre d’opération me semble trop exceptionnel pour en tirer des conclusions et faire croire qu’il s’agit d’opération généralisables.
N’êtes vous pas d’accord ?
Bien sur notre ami, ne détaille pas tout son montage, mais tel qu’il est exposé là, il ne parle pas des charges sociales, ni de l’imposition des plus values. Il serait donc intéressant de savoir ce qu’il reste NET .
Et il y a une autre chose dont il ne parle pas, c’est qu’a la lecture de son exposé, il a pour habitude de faire ce genre d’opération, ce que le fisc n’analyse pas comme de la gestion de son patrimoine avec la taxation des PV des particuliers, mais bien plus probablement, a minima comme des opérations de marchand de biens, voire de la promotion immobilière avec la fiscalité qui en découle en particulier sur la TVA.
Il faut donc que les investisseurs qui prennent cette voie, comprennent que cela ne se passe pas dans le cadre d’une gestion privée de son propre patrimoine, mais nécessairement dans un cadre professionnel quelque soit le statut retenu avec toutes les contraintes qui en decoulent.
Nous avons vu recemment, comment les loueurs LMNP se font rattraper par la patrouille et changent de statut à l’insu de leur plein gré dès que l’affaire prend un peu d’envergure.
Je vois fréquemment de la jurisprudence sur les gens qui font des opérations habituelles de revente a la découpe et autres reventes rapides (recemment après 10 ans d’exploitation en locatif,) et qui s’est quand même fait taxé au regime des marchands de biens en cassation.
Il faut donc garder les yeux ouverts sur ce qu’on fait et être prudent sur les conditions dans lesquelles on opere.
Souvent d’ailleurs en toute bonne foi mais Bercy n’est pas hyper sensible a cet argument 🙂 .
Bonjour,
Merci pour vos réponses.
Concernant le fait que le type d’opération (achat en dessous de la valeur du marché et revente avec plus value) ne soit pas reproductible éternellement je ne suis pas du tout d’accord avec vous. Des bonnes affaires il y en a beaucoup sur le marché et il y en aura encore beaucoup. Ensuite pour gérer l’imposition sociale, j’ai décidé d’optimiser mon résultat les 5 premières années en passant en charges le maximum d’élément. D’ici 3 ans je passerai au micro meublé de tourisme avec un abattement de 71% et au régime social du micro social avec un abattement de 87%. Du fait que je vais rester petit LMP (chiffre d’affaires inférieur à 90k€), je pourrai revendre dans 5/6 ans en étant totalement exonéré de plus value.
Concernant l’imposition sur la plus value de mes précédentes opérations, la première opération a été réalisée en résidence secondaire avec rachat d’une résidence principale (exonération totale puisque non propriétaire de la résidence principale au cours des 4 dernières années et réinvestissement de l’intégralité de la PV dans l’achat de ma nouvelle RP.
Sur cette seconde opération j’ai acheté ma RP que je vais garder un petit moment et que j’espère revendre avec PV.
On est très loin d’une éventuelle requalification. Pourquoi ? Car l’administration étudie le caractère habituelle des opérations. Est ce que 2 opérations peuvent qualifier le caractère habituelle ? Non.
Ensuite vous parlez de promotion ? Savez-vous à quoi correspond exactement la promotion immobilière ? Car je ne parle en aucun cas de construction.
Pour mes opérations de marchand de biens à venir, j’ai déjà créé ma société dédié à cela.
« Ensuite pour gérer l’imposition sociale, j’ai décidé d’optimiser mon résultat les 5 premières années en passant en charges le maximum d’élément » ==> Que pouvez vous passer en charges à part es frais de notaires et autres frais d’acquisition de l’immeuble ?
D’ici 3 ans je passerai au micro meublé de tourisme avec un abattement de 71% et au régime social du micro social avec un abattement de 87%. Du fait que je vais rester petit LMP (chiffre d’affaires inférieur à 90k€), je pourrai revendre dans 5/6 ans en étant totalement exonéré de plus value. ==> Mais l’exonération ne concerne pas les cotisations sociales sur la plus-value
Ou en êtes vous de votre demande de changement d’usage ?
« On est très loin d’une éventuelle requalification. Pourquoi ? Car l’administration étudie le caractère habituelle des opérations. Est ce que 2 opérations peuvent qualifier le caractère habituelle ? »
« Pour mes opérations de marchand de biens à venir, j’ai déjà créé ma société dédié à cela. »
Voilà, voilà voilà….
Ité missa est….
J’ai donc parfaitement analysé la chose…
Pensez vous que les gens de Bercy soient plus bêtes que moi… ?
Intéressant… , Au départ , 125 000 euros pour l’appart, plus environ 10 000 euros de frais de notaire, avec 3000 euros d’apport, ça nous fait un tout petit plus de 500 euros/mois sur 25 ans ( avec un taux sur 25 ans de 1,60%, et je précise que 1,60% est le meilleur taux que l’on puisse trouver sur 25 ans, ce qui nous donne un coût total de 160 000 euros environ ), donc avec 1500 euros de revenus/mois, vous respectez effectivement les 33 % d’endettement maximum. Je salue votre courage , et surtout le courage de votre banque, car il faut admettre que prêter à un jeune de 22 ans une pareille somme sans même un CDI, ( quoique de nos jour, CDI ne veut plus rien dire) c’est vraiment très courageux de leur part . Félicitations donc pour votre persuasion auprès de cette banque , et bonne chance pour la suite de cette aventure. Si j’avais eu un tout petit salaire de 1550, emprunter 135 000 euros, je n’aurais jamais tenté, ( j’adore dormir la nuit) mais l’avenir appartient aux audacieux, bravo encore)
En fait, au-delà des discussions sans fins d’expert contre expert en compta, fiscalité etc. vous avez 100% raison sur un point: « avec de la motivation et beaucoup de travail » ON (pas n’importe qui) « peut réussir à faire de l’argent dans l’immobilier ». CQFD: si on y consacre bcp de travail, on n’est donc pas rentier sous les cocotiers! Et je pense que ce n’est pas à la portée de « n’importe qui ». Il faut arriver à faire (souvent) des beaux coups comme les vôtres.
Définition de rentier dans le Larousse: « Quelqu’un qui vit de revenus sans travailler ». Personnellement je me considérerai rentier quand je gagnerai 6000 Euros par mois après impôt et que je ne dois plus lever le petit doigt pour les toucher et que je peux avoir une vie de loisirs 365j/an (ce qui coûte cher). Ce qui implique donc, en immobilier, laisser tout mon parc en gestion.
Rapide calcul dans les grandes masses: 72kEuro net –> 136kE avant IR et PS. Et même en étant super-optimiste avec un super rendement de « ville moyenne » et avec que des biens qui rapportent et qui n’ont jamais de pb, mais qu’il faut laisser en gestion, payer qqes travaux, les TF etc, il faut avoir un parc de minimum environ 1.5Meuro. Plus une RP de 500k –> total il faut avoir au moins 2M d’immobilier en poche, évidemment sans plus aucun prêt en cours. La question est donc: combien de temps cela me prendra avant d’avoir ce portefeuille et pouvoir aller sous les cocotiers…?
Je crois que c’est l’objet premier de ce post de Guillaume: alerter sur le fait que ce n’est pas vraiment possible de devenir un vrai rentier ne vivant que de ses revenus locatifs comme un nabab avant un bon bout de temps…en tous cas sûrement plus longtemps que ne le vantent tous ces sites bidons… ceci dit, tout dépend où on place le curseur du besoin de revenus mensuels pour se considérer rentier…
Bonne continuation à vous
merci. Je n’ai rien à ajouter. C’est exactement le sens de mon propos.
Effectivement… mais je pense que quand on a un patrimoine immobilier, même en gestion, il y a un certain nombre de chose dont on doit s’occuper soi même et c’est du boulot…
Parce que si on laisse a d’autres sans veiller au grain…
cet article décrit une certaine réalité, des gens qui achètent trop cher des biens et se retrouvent à devoir faire des montages difficiles comme les collocs ou la courte durée qui demande beaucoup de travail. Maintenant y a une mélodie de fond qui me dérange ou il est écrit qu’on ne peut pas avoir de cashflow positif dans l’immobilier et là désolé de vous dire que vous êtes à côté de la plaque, même si dans des villes des gens pourrait être propriétaires avec un SMIC beaucoup ne le font pas et préfèrent être locataires. Et quand je lis les commentaires ça me fait marrer parce que j’ai 2 immeubles en cash flow positif et que je vais partir sur un 3e tous avec 12-15% de renta en location nue. L’immo c’est d’abord bien acheter. Certe pas de quoi me la couler douce sur mon canap mais en tout cas de m’enrichir sans frais.
Bonjour
15% ça n’existe: il y aurait afflux de propriétaire et plus de locataires
Vous avez le droit de le penser moi d’en profiter… Comme dit plus haut l’immo c’est à l’achat que ça se passe, les opportunités sont la des gens sont prêt à vendre a bon prix pas à paris lyon ou bordeaux ça c’est sur!!!
15% de rentabilité brute… Et ça ne vous fait pas douter ?
Le couple rendement / risque ça ne vous dit rien ?
On peut baser sa stratégie sur des anomalies de marché mais à ce point c’est quasiment de l’abus de faiblesse contre le vendeur. Comment un notaire peut accepter de réaliser un acte avec un prix de vente manifestement sous-évalué ? Ou alors c’est que le risque est bien réel…
Concernant les éléments à passer en charges, bien sûr on ne peut pas faire n’importe quoi, mais les tolérances de durée d’amortissement admises par l’administration fiscale permettent de passer d’un amortissement habituel sur 15/20ans à un amortissement sur 10/12ans, ce qui permet de réduire la base imposable, voir être déficitaire les premières années.
Les nouvelles réformes visant à tuer le LMP, nous conduisent à orienter nos investissement sous ce statut uniquement en meublé de tourisme.
De ce côté là, il reste possible de rester rentable et de conserver une imposition faible. Abattement à l’IR de 71% et imposition à hauteur de 6% des recettes en micro-social. L’imposition est donc faible et l’avantage comparée à la SCI à l’IS est que les revenus ne subissent pas la double imposition et que l’exploitant cotise (notamment pour la retraite).
Concernant la plus-value, avec le régime micro, pas d’imposition à court-terme car pas d’amortissement. A long terme, si moins de 90K€ de CA (et même beaucoup plus en LMP tourisme) exonération à l’IR et taux de 17,2% sur la partie sociale uniquement.
Bien sûr on ne peut donc pas éviter totalement l’imposition mais on peut tout de même la limiter drastiquement.
Voilà exactement ou je voulais vous amener. Merci.
Vous pratiquez donc l’amortissement exagéré, autrement dit une fraude fiscale pour réduire le revenu imposable en BIC.
« Les tolérances de durée d’amortissement admises par l’administration fiscale permettent de passer d’un amortissement habituel sur 15/20ans à un amortissement sur 10/12ans ».
Je suis curieux de lire ces tolérances ou du moins que vous nous les expliquiez. La durée d’amortissement doit être calée sur la durée prévisible d’utilisation de l’immeuble et de ces composant ; De quelle tolérance parlez vous ? Moi de mon côté, je parle de fraude fiscale.
Facile dans ces conditions de faire du cashflow positif 😉
On est pas du tout sûr de la fraude fiscale.
Ci après les durées d’utilisation prévues par l’administration fiscale :
Gros œuvre
1% à 3%
Mobilier
10% à 15%
Toiture, menuiseries extérieures
4% à 8%
Gazinière – Réfrigérateur
15% à 25%
Equipements technique
4% à 10%
Draps – Couvertures
15% à 20%
Second œuvre
5% à 10%
Matelas
15% à 20%
Travaux de finition
5% à 10%
Couverts – Vaisselle
20%.
Vous voyez qu’à chaque fois il y a des tranches. L’optimisation consiste à se placer au maximum de la tranche ni plus ni moins. 😉
Bonjour. Dans quel document officiel du fisc avez-vous trouvé ces fourchettes SVP? Le CGI ou le BOFIP ou un autre? Et sachant que tout le mobilier, draps, vaisselle etc ne doit pas représenter grand chose, j’ai du mal à comprendre comment vous arrivez à répartir vos 100% d’investissement initial (moins la part terrain qui ne s’amortit pas) dans toutes ces catégories pour pouvoir arriver à 10/12 ans au final? Merci
Je suis collaborateur en expertise comptable et ce sont les chiffres qui ont été données par à la loi de finance 2021.
Je ne vais pas m’amuser à refaire le calcul pour vous de toute façon vous ne me croirez pas et même en vous apportant la preuve par A + B que cela correspond à un amortissement sur 12 années vous ne me croirez toujours pas. Mais dans l’idée si vous avez comme moi 50 000€ de prix d’acquisition, que vous passez les frais de notaire en charges, que vous retenez une base de 10% pour le terrain (moyenne appliquée à Saint-Etienne), que vous amortissez les travaux dans mon cas environ 60 000 sur 9 ans en moyenne, l’electromenager sur 5 ans, le mobilier sur 8 ans vous verrez que vous arrivez à un amortissement environ sur 12 ans et que jamais un contrôleur fiscal ne viendra remettre en cause ce calcul (de toute manière validé par mon expert-comptable) 😉
« ce sont les chiffres qui ont été données par à la loi de finance 2021 ». Pourriez vous nous donner les références ?
Bonjour, les règles d’amortissements sont disponibles ici https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4520-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-AMT-10-40-30-20130923
Je connais évidemment ces chiffres. Mais nous sommes très très loin d’un amortissement sur 10 à 12 ans comme évoqué par Pierre alexandre (ni sur 20 ans d’ailleurs).
Juste un « petit » détail, ce n’est pas l’expert comptable qui est responsdable devant le fisc, c’est vous.
et un deuxieme détail, un expert comptable, ce n’est pas un fiscaliste…
Je dis ça, je dis rien.
Et si je m’en tiens à ce que vous avez exposé dans ce fil. sans être contrôleur fiscal (ni indicateur rassurez vous) je crains que vous n’alliez au devant de serieux problèmes, sinon de fraude, au moins d’abus de droit. ce qui ne changera pas grand chose au résultat.
Je pense que vous n’avez jamais du signer une lettre de mission avec un EC, ou peut-être ne l’avez vous jamais lue. Dire que l’expert-comptable n’engage pas sa responsabilité au travers de ce qu’il fait est faux. Je pense que vous maitrisez encore moins le régime de la preuve dans ce genre d’exercice.
Vous parlez de fraude et d’abus de droit. On voit que vous ne maitrisez pas du tout les termes que vous employez. Avez-vous déjà assisté à un contrôle fiscal ? Savez-vous comment sont menés les contrôles fiscaux auprès d’une entreprise individuelle par rapport à une société ?
C’est bien de faire le donneur de leçon mais c’est mieux de le faire quand on sait de quoi on parle…
Pour ce qui est de ce que essayez de m’apprendre, vous êtes simplement a côté de la plaque. Bonne soirée
Vous avez raison, je suis un imbécile, qui n’a jamais rien vu…
Je confirme et m’inscrit pleinement dans l’analyse proposée par Le Mécréant. Vos certitudes sont excessivement fragiles et ne peuvent en aucun cas être avancée comme des généralités qui permettent à tous de bénéficier d’un régime fiscal attrayant. Vos propos sont dangereux car vous faites croire des mensonges aux lecteurs.
Enfin, en ce qui concerne la responsabilité de votre expert comptable, je confirme également les propos de Le Mécréant. Vous ne maîtrisez pas les fondamentaux de votre futur métier. L’amortissement n’est pas un avantage fiscal, c’est la constatation comptable d’une dégradation de la valeur de l’actif. Si l’amortissement ne reflète pas cette réalité, c’est alors que l’on évoque l’amortissement exagéré. Il n’y a pas de « règles » fixées par l’administration fiscale à part celle-ci.
Vous n’êtes définitivement pas sérieux.
Bonjour. Je ne comprends pas votre réponse sur le mode ultra-défensif « vous ne me croirez pas etc. » comme si je vous faisais un procès d’intention. Je posais juste sincèrement cette question car je me suis lancé dans le meublé l’an dernier et après avoir étudié pendant très longtemps nombre de sites internet, le CGI et le BOFIP en long, en large et en travers, j’en ai tiré un petit « digest » word de 20 pages….dans lequel ma conclusion est qu’il n’y a pas de règles gravées dans le marbre officiel de la législation. Je n’ai trouvé au BOFIP que des « indications » ou autres « usages communément admis » etc. et dans tous les sites internet et forums divers, on trouve effectivement des tableaux avec des fourchettes suggérées. Et le résumé de toutes ces informations est qu’un amortissement d’un bien en meublé tourne autour de 30 ans. Je serai donc très intéressé par avoir vos sources officielles légales (loi de finance? ou autre?) qui me permettraient de pouvoir justifier d’un amortissement beaucoup plus court pour mon prochain meublé (puisqu’en vertu des principes comptables c’est trop tard pour celui de l’an dernier). Evidemment sans avoir à le justifier en faisant croire que j’ai acheté la maison en paille du 1er petit cochon dans laquelle j’ai mis de la vaisselle baccarat, de l’electro-menager Siemens, des meubles d’époque et des draps de soie tissés main… :-). Merci
« qu’un amortissement d’un bien en meublé tourne autour de 30 ans. »
Je dirais plutôt 35 à 40 ans pour un habitat de qualité.
Je dirais même que parler d’amortissement sur 30 ans n’a pas vraiment de sens dans la mesure ou l’on doit (devrait) amortir séparement le foncier, la construction, la toiture, et le reste.
De mémoire pour la construction (en dur) c’est entre 50 et 100 ans, la toiture 50, le terrain pas du tout.
Après, en restant dans le raisonnable, je pense que cela doit se penser en fonction de la situation et des objectifs de chacun, il ne faut pas en faire des règles rigides devant s’appliquer a tous
.
Enfin il ne faut pas oublier, lorsque l’on parle de long terme que personne ne sait ce que sera la fiscalité dans 20 ans ou 30 ans… Donc les hypotheses de fiscalité a la sortie ne sont que des hypothèses. L’experience ayant démontré que souvent Bercy varie, bien fo qui s’y fie (comme dans la chanson.
Oui, quand j’écris « aux alentours de 30 ans » c’est bien sûr le résultat de la moyenne pondérée de chaque composant * sa durée d’amortissement
« La durée d’amortissement doit être calée sur la durée prévisible d’utilisation de l’immeuble et de ces composant ; »
Il n’y a pas de tolérance, pas plus que d’obligation d’utiliser ces barêmes « couramment admis ».
Il faut simplement justifier des raisons pour laquelle on amortis sur telle durée.
Mais je crois que ce que ne voit pas notre amis, c’est que le fisc ne va pas regarder la durée d’amortissement de ses draps ou de la table, mais l’ensemble de l’opération…
Chaque élément venant conforter les autres pour que l’ensemble corresponde a la « volonté principale d’éluder l’impots » …
Si vous voyez ce que je veux dire.
D’accord, vous avez raison…Bonne soirée
Bonjour
Que pensez-vous de l’investissement à Dubaï ? Avec 0 impôt
Merci pour vos commentaires
Quand c’est trop beau pour être vrai… c’est trop beau pour être vrai.
ou encore
Si on vous propose une placement rentable, sans risque et sans impôts, cela s’appelle une arnaque.
oui je suis d’accord avec vous. J’ai du mal à comprendre qu’il y à un monde de bisousnours. Donc j’ai envoyer un mail aux impôts pour avoir des réponses. on verra bien …
Merci pour votre approche pertinente.
eh bien, vous n’avez pas peur, pour vouloir investir dans l’immobilier à dubai.. faillites des promoteurs en cascades, chantiers abandonnés, je vous souhaite bonne chance, il est possible que vous soyez chanceux, https://blog.courrierinternational.com/correspondances-de-dubai/2019/06/18/dubai-la-folie-de-la-construction-et-le-mystere-des-tours-abandonnees/
merci pour l’article mais il date de 2019. J’ai envie de dire que c’est normal avec le covid non ? Et à Dubaï je crois que si tu as plus de boulot… tu as plus de visa et comme Dubaï c’est 90% d’expat … Pour moi c’est normal d’avoir des tours vide. Vous en penser quoi ?
J’en pense qu’en tant qu’étranger, je n’accorde aucune confiance aux potentats dubaïotes
Risque de turn over, frais d’entretiens, des travaux, risque de squat, risque d’impayés, etc etc … OK, mais en quoi investir dans un immeuble à faible rendement protège mieux que d’acheter avec un fort rendement ?
Excellente question ! pour moi c’est beaucoup plus risqué mais cela demande en effet moins de temps de gestion
Bonjour M.Fonteneau et merci pour votre article très intéressant qui permet effectivement de nuancer ce qu’on peut voir sur youtube….
Cependant je reviens sur ce que vous dîtes :
« De surcroît, si l’activité exercée dans la SCI est commerciale, telle que la location meublée, les dividendes devront êtes assujettis aux cotisations sociales à l’URSSAF »
=>Je pense qu’il y a erreur. Personnellement j’ai créé une SCI à l’IS, où je fais à l’intérieur de la location meublée à l’année, en ayant opté dès le départ pour le régime de l’IS. C’est-à-dire que ma SCI n’a pas été créée à l’IR puis « requalifiée à l’IS » du fait que je fais de la location meublée à l’intérieure de celle-ci. Je ne pense pas qu’on puisse qualifier ce type de SCI de commerciale. Surtout que l’objet social de ma SCI est :
« La société a pour objet : l’acquisition par voie d’achat ou d’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration et la location de tous biens et droits mobiliers et immobiliers, de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire, l’annexe ou le complément des biens et droits immobiliers en question. Le tout soit au moyen de ses capitaux propres soit au moyen de capitaux d’emprunt, ainsi que de l’octroi, à titre accessoire et exceptionnel, de toutes garanties à des opérations conformes au présent objet civil et susceptibles d’en favoriser le développement. Et, généralement toutes opérations civiles financières, mobilières ou immobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet ou susceptibles d’en favoriser le développement, et ne modifiant pas le caractère civil de la société.
=>Pour moi il n’y a rien de commercial là-dedans. C’est de la gestion de patrimoine privé.
Le cas où on est assujettis aux cotisations sociales en SCI à l’IS c’est dans le cas où on est gérant et qu’on se verse un salaire. Là en effet pour percevoir 1000€ de salaire la SCI devra payer environ 1450€ (environ 45% de cotisations sociales.
Par contre si on se verse de temps en temps des dividendes, ceux-ci seront imposés au PFU de 30% qui comprends 17,2% de PS et 12,8% d’IR. Il n’y a dans ce cas aucune cotisations sociales (logique on a déjà payé des PS) !
C’est le cas pour des personnes comme moi qui font de la location meublée à l’année, mais même si je me mettais à faire de la location courte durée cela ne changerait pas l’imposition sur les dividendes.
Si vous maintenez qu’on devrait payer en plus des cotisations sociales, dans le cas où on se verse des dividendes, ce qui m’étonnerait fortement, merci de bien vouloir me transmettre vos sources.
Au plaisir de vous lire.
Bonjour,
Merci d’avoir relevé ce point très important de l’article. J’ai déjà rédigé un article sur ce sujet : « Les dividendes d’une SCI à l’IS de location meublée sont ils soumis aux cotisations sociales SSI ?« . Vous devriez y trouver toutes les réponses.
Extrait de la doctrine fiscale : « Lorsqu’une société civile relève de plein droit de l’IS en raison de son objet (CGI, article 206-2), les rémunérations des associés ayant la qualité de gérants doivent, compte tenu de leur qualité de mandataires, être considérées comme des bénéfices non commerciaux »
Puis l’article R241-2 du code de la sécurité sociale : « La cotisation d’allocations familiales des employeurs et des travailleurs indépendants est due par toute personne physique exerçant, même à titre accessoire, une activité non salariée. Est considéré comme employeur ou travailleur indépendant : 5) Tout gérant d’une société civile ayant un objet professionnel »
Au plaisir de votre retour,
Guillaume
Effectivement je crois que votre lien donne les réponses.
Il faut que les revenus soient des revenus du capital pour échapper aux cotisations.
Donc.
Si le gérant n’est pas rémunéré, et que la société ne distribue pas ses bénéfices, mais qu’elle paye les intérêt d’un gros compte courant d’associé, et qu’elle le rembourse par mensualité, ce que touche le gérant ne doit pas rentrer dans l’assiette de cotisation.
Ou qu’elle verse des loyers pour un immeuble appartenant au gérant en propre.
Ou quelle le lui achete en viager
Ou qu’elle mette a disposition un bien gratuitement (mais la il y a le risque de « l’intérêt » de la société… )
Qu’en pensez vous ?
Bonjour pouvez vous donner des exemples des villes moyennes sont vous parlez?
Merci .
Bonne journée
je fais parti des investisseurs heureux dans l’immobilier. Toutefois, je dois préciser avoir investi avec une belle carotte fiscale qui s’appelle « PERISSOL ». Cette incitation qui m’a permis d’amortir 80 % du bien, c’est presque fini ( 10%X4 ET 2%X20) Sans cette mesure fiscale, l’investissement aurait été bien moins intéressant car fiscalisé à 41 % + CSG CRDS, ça fait 58,2 %. Alors heureusement qu’il y a la revalorisation , ce bien étant situé à Paris 11 ème et construit par KAUFMAN et BROAD, Pourtant, le crédit à l’époque était plutôt à 7 % ! bien renégocié en cours de parcours mais terminé depuis longtemps. Oui, cela prend beaucoup de temps pour la gestion, organiser les travaux à chaque changement de locataire. C’est un vrai métier et si vous ne vous en occupez pas vous même, le fiasco est garanti. Ceux qui ont gagné de l’argent, c’est en prenant l’option de LMP ou LMNP , des petites surfaces très bien placées qui ont eu un TO formidable. Mais le revers de la médaille arrive maintenant, à PARIS, non seulement la Mairie les piste et depuis un an ils n’ont plus un locataire. Ceux qui n’ont pas les réserves pour rembourser leur crédit vont vite être pris à la gorge. Il faudra suivre les ventes aux enchères !!!
Bonjour Mr Fonteneau,
Le cash flow positif sur un investissement immobilier est un super levier dans le développement de son patrimoine. Bien sûr il faut éviter les excès et les investissements inconsidérés tel que vous le décrivez (l’exemple d’un IDR dans une ville moyenne pour un investisseur peu aguéri).
Mais un investisseur ayant quelques appartements qui s’auto financent totalement (mensualités de prêts, ade, pno, tf, ir) et qui réussit à se dégager une trésorerie supplémentaire grâce à cet investissement tout en remboursant du capital chaque mois grâce à son loyer, l’investissement dans ce sens est super intéressant. et de ce fait je trouve votre article trop noir et pointe seulement les risques d’investisseurs débutants (ce n’est pas du tout une critique, j’apprécie tout vos articles et votre travail)
Vous êtes très bien placé pour savoir que rendement sans risque n’existe pas mais bénéficier au bout de 25 ans d’un bien payé indirectement par les locataires n’est ce pas un investissement super rentable ?
Au plaisir d’échanger avec vous
Cdlt
Votre article a le mérite d’ouvrir la polémique, mais je trouve que beaucoup d’arguments sont contestables :
Tous les locataires solvables sont propriétaires dans une petite ville, admettons. Mais si dans une logique de haut rendement vous faites de la colocation, les parents solvables n’achètent pas nécessairement un appartement à leurs enfants…donc vous louez à des locataires solvables. Ensuite c’est réducteur, vous pouvez parfaitement louer des surfaces moins grandes à des locataires solvables qui n’ont pas encore eu l’occasion de se constituer un apport ou qui n’ont pas eu la chance d’hériter….
Votre effet de ciseau est basé sur des profils d’investisseurs ultra-risqués qui ne provisionnent pas et qui réalisent des montages ric rac. On peut parfaitement faire des montages plus prudents sur du haut rendement. Presque toute votre argumentation tient sur l’absence de provision, ça aurait plus simple de faire un article dans ce sens…Pour des projets sans provisions, je serais d’accord avec vous.
Concernant la colocation, je ne partage pas du tout votre avis et vos récents articles, vous voyez le verre à moitié vide en
partant du principe que la colocation est une obligation. 1/5 des étudiants veulent vivre en colocation par choix de vie, non pas par contrainte économique. Vous n’avez probablement jamais vécu en colocation, tout n’est pas une question d’argent, c’est un choix de vie à une étape de sa vie, qu’elle soit étudiante ou même maintenant senior….