De plus en plus en de propriétaires bailleurs choisissent de louer en meublé plutôt louer nu (ou vide) notamment pour des raisons fiscales. Mais concrètement, est-il possible, comment et quels sont les impacts et avantages à transformer un bien locatif loué vide en location meublée ?
 

La Transformation de location nue en location meublée d’un point de vue pratique :

Le passage en meublé doit être fait lors du départ d’un locataire, ou dans le cadre d’un renouvellement de bail. Le bailleur peut s’entendre avec le locataire pour que celui – ci accepte de louer le bien meublé désormais. Si le locataire refuse, le bailleur devra attendre alors le départ volontaire de son locataire. Le bailleur ne peut pas contraindre son locataire à changer un bail en cours.
Il faut avant tout valider le caractère économique de la location meublée :
La location meublée doit être également d’un point de vue économique et non pas que fiscal. La location meublée doit répondre à un marché : ce marché est généralement les grandes et moyennes villes, les centres villes, les villes étudiantes, les villes touristiques : les endroits dans lesquels vivent des jeunes ou plus vieux actifs à la recherche d’un pied à terre rapide sans s’embêter à meubler ou transporter ses meubles, les étudiants qui n’ont pas forcément les moyens d’équiper et de meubler un appartement, les touristes qui viennent chercher un endroit confortable sans aller dans un hôtel. La location meublée trouve donc son marché dans ces zones.
Egalement le type de surface loué meublé est traditionnellement des studios ou 2 pièces (petites surfaces). Une famille préférera louer nu car elle dispose généralement de ses propres meubles. Cependant certaines maisons se louent très bien en meublés, notamment dans les régions touristiques ou pour de la colocation entre étudiants.
 

La Transformation de location nue en location meublée d’un point de vue juridique

Avant l’ordonnance du 8 juin 2005, l’article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation rendait impossible la transformation de logements nus en meublés. En effet, la règle était alors l’interdiction.
Depuis l’ordonnance du 8 juin 2005, il est possible de transformer, sans formalités administratives, un logement nu en logement loué meublé. Cependant, certaines vérifications au préalable s’imposent :

  1. Aucune disposition du règlement de copropriété ne doit interdire la location en meublé. Il faut donc vérifier en lisant le Règlement de copropriété ou en demandant au syndic de copropriété.
  2. La transformation du logement doit être soumise à une autorisation préfectorale en application de l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation lorsque cumulativement :

– Le loueur en meublé loue habituellement plusieurs meublés. Loi n°49-458 du 2 avril1949 (alinéa 1er de l’article 2) : « est considéré comme exerçant la profession de Loueur en Meublé, le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés… »

– Les locaux se situent dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. C’est notamment le cas à Paris en ce moment : la Mairie de Paris surveille les bailleurs qui pratiquent la location saisonnière sans autorisation, ces bailleurs risquent des amendes (cf. paragraphe suivant)

Les locataires n’affectent pas les locaux à leur résidence principale. Par ailleurs, pour que le propriétaire puisse bénéficier du régime de la location meublée, il doit répondre à un certain nombre d’obligations, notamment celles liées à l’aménagement du bien locatif.

La législation (jurisprudence) précise que le local soit normalement ou suffisamment meublé pour disposer d’un minimum d’habitabilité de telle sorte que le locataire n’y ait à apporter que ses effets personnels. Outre les meubles indispensables (lit, chaises, la table, ustensiles de cuisine, linge de maisons…), le logement doit être correctement équipé en appareils électroménagers (réfrigérateur, plaque de cuisson…) pour pouvoir entrer dans la catégorie des logements meublés.

 

– Les locaux loués doivent obligatoirement être des locaux d’habitation. Ainsi, pour prétendre à cette classification, il convient de se référer aux dispositions légales qui qualifient la notion d’habitation. Celles-ci sont précisées dans les articles R111-1 à R111-17 du code de la construction et de l’habitation.

De plus, l’autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. Les critères d’appréciation de l’autorisation reposent sur des caractéristiques de marché des locaux d’habitation et la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logement. C’est le cas en ce moment avec la Mairie de Paris par exemple.

 
Quelles sont les conséquences et sanctions en cas de non-respect de la procédure :

  • Les conventions passées en contravention avec l’obligation d’autorisation préalable de transformation sont nulles (articles L.131-7 du Code de la construction et d’habitation).
  • 25.000 euros d’amende (article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation) et astreinte de 1.000 euros par jour et m² utile au-delà du délai de six mois ou fixé par le juge pour réaffecter le logement à son utilisation antérieure
  • 80.000 euros d’amende et/ou 1 an d’emprisonnement en cas de fausses déclarations ou de manœuvres frauduleuses (article L.651-3 du Code de la construction et de l’habitation)

 

La Transformation de location nue en location meublée d’un point de vue fiscal ?

Passer en meublé permet de bénéficier d’un nouveau régime d’imposition, souvent très intéressant :
La transformation aura pour premier effet de modifier la catégorie dans laquelle le revenu est imposé. En effet, les revenus locatifs seront alors imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels ou Commerciaux (BIC) et non plus dans la catégorie des revenus fonciers.
Le loueur en meublé pourra opter pour le régime du micro BIC (abattement de 50 % sur les revenus bruts depuis le projet de loi de finances 2009 – abattement de 71% maintenu pour les gîtes et meublés de tourisme classé) qui est plus intéressant que celui du micro foncier (abattement de 30 %).
Mais surtout,  le Loueur en meublé pourra bénéficier du régime réel et de ses avantages fiscaux, notamment de la déductibilité des amortissements comptables de l’immobilier et du mobilier (cf article « Location meublée, comment passer du régime micro-BIC au régime réel ? Quelles formalités ?)
 
Nota bene : Lors du changement fiscal de revenu foncier à BIC concernant un bien locatif, le bailleur devra veiller à avoir eu dans les 3 derniers exercices fiscaux précédents un bénéfice foncier sur le bien visé par le changement d’affectation.
Si un déficit foncier sur le bien visé par le changement, avait été constaté lors des 3 derniers exercices fiscaux, le bailleur devra en informer l’Administration Fiscale et procéder au remboursement de l’économie d’impôt généré par ce déficit (si économie d’impôt il y a eu). Sans cela le bailleur devra patienter 3 exercices fiscaux avec un bénéfice foncier sur le bien locatif avant de le passer en meublé.
Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.
Lorsque cette condition n’a pas été respectée, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause dans les conditions suivantes :

  • Le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d’un déficit sur le revenu global. Le (ou les) déficit indument imputé sur le revenu global peut être uniquement imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun. Bien entendu, les déficits fonciers qui restaient à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus l’être ; 
  • Cette remise en cause peut être effectuée jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle du non-respect de l’affectation de l’immeuble ou de la conservation des titres nonobstant l’intervention de la prescription pour tout ou partie des années en cause. Les pénalités sont déterminées dans les conditions de droit commun.

 

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