Depuis mars 2020 et la crise du covid-19, rien ne va plus pour les propriétaires de locations meublées en résidences services.

Entre les loyers impayés et autres tentatives de renégociation des baux commerciaux qui devraient s’accélérer en 2021, la crise du covid-19 a cassé le beau discours commercial de ceux qui vendaient ces solutions comme l’arme parfaite pour obtenir des revenus garantis pendant la retraite.

Le rendement sans risque n’existe pas et c’est lorsque le risque apparaît que l’on connaît la valeur véritable de son investissement. En ce qui concerne les résidences services, le mythe est cassé. Les promesses de rendement garanti ne seront pas tenues. Les prix de revente vont s’effondrer plus vite que la baisse des loyers qui sera imposée aux propriétaires bailleurs.

En réalité, deux phénomènes concomitants devraient justifier cette forte baisse des prix dans les prochains mois :

  • Une hausse du rendement exigé par les investisseurs pour investir. Au regard du risque dorénavant identifié et de la fragilité économique des exploitants, les investisseurs ne pourront plus accepter la faiblesse des rendements actuels. Le risque n’est pas suffisamment rémunéré ;
  • Une baisse des loyers via une renégociation massive des baux commerciaux. Après le Covid-19, une nouvelle période délicate devrait s’ouvrir pour les propriétaires de lots dans les résidences services : Les renégociations de baux commerciaux. Les exploitants expliqueront que les loyers sont trop élevés et qu’ils ont des difficultés pour les payer. La baisse des loyers pourrait être quasi générale.

Rien ne sera plus comme avant et les vendeurs ne pourront plus promettre des revenus garantis à vie aux épargnants crédules qui croient encore que le rendement sans risque est une réalité.

Demain, la revente de ces pseudos actifs immobiliers sera difficile, voire impossible sauf à afficher un rendement facial beaucoup plus élevé qu’avant la crise du covid-19.

Alors que le risque est maintenant clairement identifié et que les exploitants sont durablement fragilisés, c’est l’avenir même du marché de la résidence service qu’il faut réinventer. Nous vivons probablement la fin d’un modèle économique.

D’un côté, les exploitants vont devoir trouver de nouvelles stratégies financières pour continuer à augmenter leur parc de résidence à exploiter ; Les épargnants vont se faire de plus en plus rares et ceux qui vont accepter d’investir pourraient exiger des rendements beaucoup plus élevés car on ne pourra plus leur faire croire qu’il s’agit là d’un investissement sans risque qui mérite un rendement sans risque. Les exploitants accepteront-ils de partager davantage leurs bénéfices d’exploitation avec les propriétaires bailleurs ? Aujourd’hui, les rendements oscillent autour de 4%… Demain, les investisseurs pourraient devoir exiger un rendement minimum de 6% pour accepter le risque de cet investissement.

D’un autre côté, les investisseurs propriétaires de lots en résidence services se retrouvent « coincés » avec ces actifs « pourris » qu’ils ont payés trop chers et dont le rendement est trop faible au regard du risque réel. Impossible de revendre sauf à assumer une moins-value qui pourrait être phénoménale, c’est la douche froide pour les milliers d’investisseurs épargnants qui croyaient faire un investissement immobilier sans risque.

Au milieu de tout cela, les vendeurs, que l’on nomme parfois banquier ou conseiller en gestion de patrimoine pseudo indépendant s’en sortent plutôt bien. Ils ont encaissé leur commission lors de la vente et ne sont pas responsables du discours mensonger qu’ils ont parfois tenu pour réussir leur vente. Ils doivent néanmoins trouver une autre source de rémunération, car, il y a fort à parier qu’il va être beaucoup plus difficile de toucher des commissions sur ces produits. Qui peut encore accepter d’y investir ?

Pourtant, tout cela n’est pas une surprise tant cet investissement est déséquilibré au détriment du propriétaire bailleur; Les lecteurs de mon livre « Investir dans l’immobilier » dont l’édition 2021 vient de sortir ne sont évidemment pas surpris par un tel dénouement.

Voici ce que nous écrivions dès 2015 dans cet article « LMNP : Un investissement plein de déconvenues synonymes de moins-values ?« 

Loin de moi l’idée de généraliser le discours et tomber dans le « tous pourris », il existe de très nombreuses résidences LMNP qui fonctionnent parfaitement bien et qui continuent de verser les loyers promis aux propriétaires investisseurs.

Force est néanmoins de constater, que le rapport de forces entre exploitant et particulier investisseur est rarement au profit de l’investisseur particulier. Ces derniers subissent souvent la loi imposée par un exploitant dont le premier centre de coût est le paiement des loyers.

Entre tentative de baisse du loyer en fin de bail (cf »Résidence LMNP : Une baisse de loyer lors du renouvellement du bail commercial ?« ), respect des charges d’entretien lui incombant, … L’investisseur particulier peut paraître une proie facile.

LMNP : Un investissement plein de déconvenues synonymes de moins-values ?

A suivre …

Pour aller plus loin :
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