Depuis mars 2020 et la crise du covid-19, rien ne va plus pour les propriétaires de locations meublées en résidences services.
Entre les loyers impayés et autres tentatives de renégociation des baux commerciaux qui devraient s’accélérer en 2021, la crise du covid-19 a cassé le beau discours commercial de ceux qui vendaient ces solutions comme l’arme parfaite pour obtenir des revenus garantis pendant la retraite.
Le rendement sans risque n’existe pas et c’est lorsque le risque apparaît que l’on connaît la valeur véritable de son investissement. En ce qui concerne les résidences services, le mythe est cassé. Les promesses de rendement garanti ne seront pas tenues. Les prix de revente vont s’effondrer plus vite que la baisse des loyers qui sera imposée aux propriétaires bailleurs.
En réalité, deux phénomènes concomitants devraient justifier cette forte baisse des prix dans les prochains mois :
- Une hausse du rendement exigé par les investisseurs pour investir. Au regard du risque dorénavant identifié et de la fragilité économique des exploitants, les investisseurs ne pourront plus accepter la faiblesse des rendements actuels. Le risque n’est pas suffisamment rémunéré ;
- Une baisse des loyers via une renégociation massive des baux commerciaux. Après le Covid-19, une nouvelle période délicate devrait s’ouvrir pour les propriétaires de lots dans les résidences services : Les renégociations de baux commerciaux. Les exploitants expliqueront que les loyers sont trop élevés et qu’ils ont des difficultés pour les payer. La baisse des loyers pourrait être quasi générale.
Rien ne sera plus comme avant et les vendeurs ne pourront plus promettre des revenus garantis à vie aux épargnants crédules qui croient encore que le rendement sans risque est une réalité.
Demain, la revente de ces pseudos actifs immobiliers sera difficile, voire impossible sauf à afficher un rendement facial beaucoup plus élevé qu’avant la crise du covid-19.
Alors que le risque est maintenant clairement identifié et que les exploitants sont durablement fragilisés, c’est l’avenir même du marché de la résidence service qu’il faut réinventer. Nous vivons probablement la fin d’un modèle économique.
D’un côté, les exploitants vont devoir trouver de nouvelles stratégies financières pour continuer à augmenter leur parc de résidence à exploiter ; Les épargnants vont se faire de plus en plus rares et ceux qui vont accepter d’investir pourraient exiger des rendements beaucoup plus élevés car on ne pourra plus leur faire croire qu’il s’agit là d’un investissement sans risque qui mérite un rendement sans risque. Les exploitants accepteront-ils de partager davantage leurs bénéfices d’exploitation avec les propriétaires bailleurs ? Aujourd’hui, les rendements oscillent autour de 4%… Demain, les investisseurs pourraient devoir exiger un rendement minimum de 6% pour accepter le risque de cet investissement.
D’un autre côté, les investisseurs propriétaires de lots en résidence services se retrouvent « coincés » avec ces actifs « pourris » qu’ils ont payés trop chers et dont le rendement est trop faible au regard du risque réel. Impossible de revendre sauf à assumer une moins-value qui pourrait être phénoménale, c’est la douche froide pour les milliers d’investisseurs épargnants qui croyaient faire un investissement immobilier sans risque.
Au milieu de tout cela, les vendeurs, que l’on nomme parfois banquier ou conseiller en gestion de patrimoine pseudo indépendant s’en sortent plutôt bien. Ils ont encaissé leur commission lors de la vente et ne sont pas responsables du discours mensonger qu’ils ont parfois tenu pour réussir leur vente. Ils doivent néanmoins trouver une autre source de rémunération, car, il y a fort à parier qu’il va être beaucoup plus difficile de toucher des commissions sur ces produits. Qui peut encore accepter d’y investir ?
Pourtant, tout cela n’est pas une surprise tant cet investissement est déséquilibré au détriment du propriétaire bailleur; Les lecteurs de mon livre « Investir dans l’immobilier » dont l’édition 2021 vient de sortir ne sont évidemment pas surpris par un tel dénouement.
Voici ce que nous écrivions dès 2015 dans cet article « LMNP : Un investissement plein de déconvenues synonymes de moins-values ?«
Loin de moi l’idée de généraliser le discours et tomber dans le « tous pourris », il existe de très nombreuses résidences LMNP qui fonctionnent parfaitement bien et qui continuent de verser les loyers promis aux propriétaires investisseurs.
Force est néanmoins de constater, que le rapport de forces entre exploitant et particulier investisseur est rarement au profit de l’investisseur particulier. Ces derniers subissent souvent la loi imposée par un exploitant dont le premier centre de coût est le paiement des loyers.
Entre tentative de baisse du loyer en fin de bail (cf »Résidence LMNP : Une baisse de loyer lors du renouvellement du bail commercial ?« ), respect des charges d’entretien lui incombant, … L’investisseur particulier peut paraître une proie facile.
LMNP : Un investissement plein de déconvenues synonymes de moins-values ?
A suivre …
Oui, c’est vrai, j’ai payé pour voir… en faisant confiance à un CGP a qui j’ai confié 110 k€ il y a 4 ans. Le rendement était si mauvais que j’envisageais de me défaire de ce bien dès avant le COVID. L’offre de reprise par un intermédiaire spécialisé plafonne à 75 k€ …
Entre temps, Goelia interrompt le paiement des loyers pour cause de COVID incompatible avec la gestion d’une résidence de vacances à la montagne… Transférer le risque sur les bailleurs est si simple et semble ne déranger personne.
Tout va bien. Chat échaudé crain l’eau froide.
Pourquoi avoir investi à la montagne?
Mais pourquoi s’embêter avec ces usines à gaz? Des bonnes vieilles foncières cotées diversifiées, ou un ETF (du plus certains sont éligibles au PEA) sur de l’immobilier, diversifié sur l’Europe (voire le monde entier) dans plusieurs secteurs, et hop le tour est joué! Peu de frais, quelques risques (liés à l’immobilier en général), mais bien moins que ces produits qui sont souvent peu diversifiés et concentré sur des « modes » peu pérennes sur le temps.
Tout 1 symbole des pseudo plans que propose le gouvernement, mais qui ne sont que des planches pourries qui ne nous enrichiront jamais !
Il y en a encore beaucoup qui s’imaginent que les loyers peuvent couvrir le remboursement d’un crédit total, en immobilier. Bref, qu’on peut acquérir un bien – et pourquoi pas 100, pourquoi pas 1000, 10000 ? – sans mettre un sou de sa poche. De même que j’entends assez régulièrement, en cas de rentrée d’un capital (par héritage ou vente immo…) : « Mon banquier veut que je mette mon argent dans un placement à zéro pour cent et quelques, il me cache ses produits sécurisés et à forte rémunération et refuse de m’y donner accès ! ». #
Je suis moi aussi frappé par la récurrence du discours, provenant de personnes (famille, collègues) certes plutôt novices en matière d’investissement mais pas bêtes loin de là, selon lequel les « riches » auraient un accès exclusif à des « placements secrets qui rapportent beaucoup et paient peu d’impôts », qu’ils se réserveraient précieusement et seraient négociés sous le manteau. C’est assez stupéfiant…
belle idée d’article 😉 Merci.
Si je peux aider 🙂 …
Je pense qu’il ne faut pas mettre tous les LMNP en RSS dans le même panier!
En effet, je vous rejoins complètement sur deux types d’investissements bien précis, voire 3 avec les EHAPD, et encore, la solidité financière des leaders du marché tels qu’ORPEA ou Korian devraient tirer leurs épingles du jeu,
les 2 premiers que je souhaite citer et dont l’avenir s’annonce très rude sont d’une part les RSS pour étudiants (plutôt nouveau mais dont j’ai toujours trouvé que la rentabilité laissait à désirer car trop de charges pèsent sur le loyer reversé l’investisseur) et les RSS tourisme, mais ça ce n’est pas nouveau, et Goelia ou Pierre et Vacances en sont de malheureux exemples,
En revanche, quid des RSS Sénior, peu ou pas du tout impactées par le COVID en ce sens qu’elle représentent la résidence principale des occupants et qu’en aucun cas elle n’ont vu faiblir leurs taux de remplissage,
En effet, la communication qui nous a été faite sur le sujet apporte beaucoup de garanties aux investisseurs et la visibilité de ce marché est très peu remise en cause.
Conclusion, il reste un village gaulois qui résiste à la crise, les RSS Séniors!
Toujours veiller à l’ancienneté de l’exploitant, à sa santé financière et à son taux de remplissage qui doit porter à mes yeux sur plus de 15 résidences gérées et dépasser 95%,
Pour le reste je ne suis en effet pas convaincu de la durabilité des modèles avec une si faible marge de manœuvre pour les gestionnaires, un revenu aléatoire (étudiants pendant le confinement et tourisme, comme d’habitude)
Les étudiants peuvent être remplacés par des travailleurs « saisonniers », en revanche pour le tourisme c’est plus compliqué.
Je reste aussi méfiant sur les structures « médicalisées » qui une fois l’obsolescence des équipements atteints voient les gestionnaires reconstruire à côté en laissant à l’investisseur des bâtiments, certes louables, mais présentant des espaces perdus conséquents.
Pierval Santé ne vous dit pas merci ! Mais nous, si.
Il y a une très taine d années toutes les RSS du 06 ou presque ont fermé parce qu entre autres l offre trop importante ne correspondait pas aux besoins et aux possibilités financières prévues des résidents , ça recommence en LMNP cette fois ci et pour les EHPAD dès que le bâtiment sera un peu obsolète le gestionnaire grand groupe ira ailleurs ds un EHPAD neuf et les propriétaires vont se retrouver avec des chambres vides a vendre Pas facile
Je vous rejoins complètement sur les Ehpad, et j’ai oublié de préciser que je parlais de RSS pour Seniors autonomes, investissement dont le sous jacent est bien mieux corrélé à l’immobilier traditionnel que toutes les autres formes d’investissement en RSS en effet.
Les Ehpad sont un piège à éviter ou en tous cas il faut être ultra sélectif sur son choix tant au niveau de la structure du bâtiment que de la qualité de signature de l’exploitant .
Concernant les RSS montagne cela pourrait faire des pieds à terre résidence secondaire à bon prix. Quels sont les risques sur la copro si mixte bailleurs privés / exploitants ?
Bon, bien évidemment ok avec Guillaume, et bien pis avec la mascarade du Covid, cela fait des années que les chevronnés du blog alertent et démontrent… :
– le bail commercial est une hérésie juridique , acte totalement léonin
– le free lunch n’existe pas , on change d’indice quand c’est trop galopant, on remet des charges supplémentaires non prévues,( ou on fait une double facturation !) on dénonce globalement un bail co pour faire une autre résidence pigeon à côté, on exige une indemnité d’éviction énorme pour sortir du bail co (bail en réalité « garanti » par… personne),et tant d’autres petites blessures financières, qui cumulées avec le prix de sortie ridicule, ruinent l’épargnant crédule.
Les segments les plus résilients « seraient » étudiant, et seniors, mais les mauvaises habitudes sont prises et cela sera aussi impacté.
De toute façon l’emplacement reste primordial pour le remplissage et l’exploitant peut moins invoquer les problèmes, sauf son incurie.
En bref et sans barguigner : BAIL COMMERCIAL ?
=> FUYEZ
Quand aux prisonniers nouvellement LMP avec plein de petits baux co., alors là, même les invocations et les cierges ne pourront effacer les multiples peines……
Géhenne et flagellation seront quotidiennes
Courage
Bonjour,
Si on exclue le cas des résidences, estimez-vous que les avantages qu’on nous vend à propos du statut LMNP sont légitimes ?
LMNP, oui mais pour encore combien de temps (23000 euros limite etc) ??
LMP yes mais à condition d’avoir beaucoup à amortir, de sortir tôt (contradictoire en effet) d’avoir un bien peu cher à haut rendement, d’être disposé à payer des taxes supplémentaires à venir, sans doute sans limite, de s’y retrouver dans la fiscalité de sortie pas encore juridiquement stabilisée, de ne pas friser l’IFI, que l’Etat ogre ne fasse pas faillite en se retournant sur vous…
Beaucoup de si et mais pour l’immobilier français de rapport.
Alors le ciel et l’herbe sont fiscalement plus verts ailleurs, c’est absolument et de façon stable, certain…..