La loi de finances pour 2020, actuellement en discussion au parlement, contient un article qui permet de clarifier les critères de distinction entre le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le professionnel (LMP). Il s’agit là d’une clarification importante qui fait suite à l’arrêt du conseil constitutionnel du 08 Février 2018.

En effet, jusqu’au 08 février 2018, les critères de distinction entre location meublée professionnelle (LMP) et location meublée non professionnelle (LMNP) étaient au nombre de trois :

1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

 

Néanmoins, un arrêt du conseil constitutionnel du 08 février 2018 est venu modifier ces critères de distinction en supprimant l’obligation d’inscription au RCS en tant que loueur professionnel. Ainsi, des milliers de loueurs en meublé non professionnels par choix (en ne faisant pas la démarche volontaire d’inscription au RCS en tant que loueur professionnel) sont automatiquement devenus professionnels à compter du 08 février 2018 (cf »Les nouveaux critères de la location meublée professionnelle (LMP) depuis le 08 février 2018″).

Depuis cette date, les critères de distinction entre location meublée professionnelle et non professionnelle sont les suivants :

2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

 

La loi de finances pour 2020 régularise ainsi la situation et propose tout simplement la suppression de l’inscription au RCS comme critère de distinction entre location meublée professionnelle (LMP) et location meublée non professionnelle (LMNP) et cela à partir du 01/01/2020.

 

Une modification fiscale attendue … mais aux conséquences sociales potentiellement redoutables pour le location meublée exercée en direct, c’est à dire en dehors des résidences services

Bref, rien de nouveau d’un point de vue fiscal ! Il ne s’agit que de l’officialisation d’un arrêt du conseil constitutionnel.

Néanmoins, la question se corse sur la question de l’affiliation à la sécurité sociale des indépendants (SSI) pour les loueurs en meublé professionnels, mais aussi les non professionnels.

En effet, si la loi de finances pour 2020 modifie l’article 155 du CGI ; La loi de financement de la sécurité sociale 2020 ne modifie par l’article 611-1 de la sécurité sociale.

L’article 611-1 de la sécurité sociale, c’est à dire l’article qui permet de connaître les critères d’affiliation à la sécurité sociale des indépendants (SSI) pour les loueurs en meublé professionnels ou non professionnels, précise toujours que doivent être affiliés à la SSI (Sécurité sociales des Indépendants) :

– Les loueurs en meublé de location saisonnière dont les recettes excèdent 23 000€ par année (Attention, on évoque ici la question des recettes et non des bénéfices) ;

– Les loueurs en meublé de location « résidence principale du locataire » qui satisfont deux critères :

– « Les personnes exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts » (= Seuil de 23 000€ de recettes de l’article 155 du CGI) ;

« lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts » ; Et c’est justement ce critère qui est supprimé par la loi de finances pour 2020 – Le 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts n’existe plus !

 

Comment fait on pour respecter un critère qui n’existe plus ? Faut il croire que tous les loueurs en meublé professionnel ou non professionnel dont les recettes excèdent 23 000€ vont devoir s’affilier à la sécurité sociales des indépendants (SSI) ? 

Si l’article L611-1 du code de la sécurité sociale n’est pas modifié, c’est à craindre.

Néanmoins, seuls les locations meublées exploitées directement pourraient être concernées. Les propriétaires de locations meublées en résidences services (EHPAD, Résidence de tourisme, …) pourraient ne pas être affiliés à la sécurité sociale des indépendants grâce à l’application large de la réponse ministérielle PELLOIS (cf »Location meublée saisonnière : Pas de cotisations sociales (ex RSI) en cas de location par le biais d’une agence professionnelle avec mandat de gestion ») et à l’idée selon laquelle être propriétaire d’un appartement ou chambre dans une résidence service n’est pas une activité professionnelle, mais seulement la gestion d’un patrimoine privée.

 

Avec l’affiliation automatique de tous les loueurs en meublé dont les recettes excèdent 23 000€, l’administration fiscale vient t’elle de trouver le moyen de mettre fin à l’euphorie à laquelle nous assistons depuis quelques mois, sans remettre en cause le statut des résidences services, pourvoyeuses d’emplois ?

A suivre…

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128 Comments

  1. Donc en confiant son bien à une agence immobilière professionnelle avec mandat de gestion pas de cotisation. Cela ne concerne donc pas que les EPAD. Est ce correct ?

    • En ce qui concerne la location saisonnière, c’est effectivement les conséquences théorique de la réponse ministérielle PELLOIS … mais prudence, il semble nécessaire d’attendre la position officielle de l’URSSAF

  2. Je ne parle pas de location saisonnière mais de mise en location d’un logement meublé à titre de RP via une agence immobilière

    • Ne serait ce pas trop facile ? Pour le moment, la réponse ministérielle PELLOIS se borne aux locations saisonnières pour lesquelles la gestion locative est lourde et onéreuse.

      • Si c’ est flou c’ est qu’ il y a un loup.
        Mais si c’ est flou ça peut se faire facileme t démonter par une action juridique appropriée.
        Après l’ acharnement fiscal de ce gouvernement sur l’immo ne fera que dégrader encore plus le logement et le moral des investisseurs accessoirement électeurs aussi…

  3. Donc ça voudrait dire que dès qu’ on se dépassent 23000€ de recettes et quelquesoit ses revenus on serait affilié au SSI ?
    Si un statut LMNP existant n’ est pas conservé cela risque de mettre en peril pas mal d’ investisseurs!

  4. Au 2 il me semble qu’il a une double condition, revenus de location meublée supérieurs à 23000€ ET supérieurs aux autres revenus (salaires, pensions, rentes,…).

    • Le Mecreant says:

      Sauf erreur de ma part, quand on a plusieurs activités relevant de regimes différent, c’est celui qui procure le revenu le plus important qui prime.

      • Je cite ALAIN LAMBARD:

        2ème condition cumulative si recettes supérieures à 23 k€:
        « 3° (CGI 155 IV, 2, 2° et 3°) Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. »

        J’en déduis que les revenus salariés + revenus d’autres activités à l’exception de ceux mentionnés à l’article 3° et article 62 peuvent se cumuler pour déterminer le seuil de basculement au régime LMP.
        Exemple: revenus salariés (40 k€) + rémunération ou dividendes (20 k€) perçues via une société. Le seuil de basculement au régime LMP me semble être de 60 k€

  5. Que tous ceux qui ont voté Macron et qui ont de l’immoblier, se les bouffent !
    Fallait voter Fillon. Il avait prévu dans son programme le renforcement de la location immobilière avec l’extension de l’amortissement au nu.

  6. « Comment fait on pour respecter un critère qui n’existe plus ? Faut il croire que tous les loueurs en meublé professionnel ou non professionnel dont les recettes excèdent 23 000€ vont devoir s’affilier à la sécurité sociales des indépendants (SSI) ?  »

    A mon avis c’est soit, au mieux, une bourde du législateur soit une inconsistance de ce gouvernement qui nous habitue à ériger des lois de plus en plus absurdes (Cf. réforme des retraites, loi Egalim, etc.)

  7. Un joyeux bordel.

  8. Alain LAMBARD says:

    Rappel du 6° de l’article 611-1 (champ d’application ) dans sa rédaction actuelle:
    « Le présent livre s’applique aux personnes suivantes :
    6° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts « ;
    Les loueurs de location meublée de l’habitation principale du locataire ne sont donc pas concernés par les dispositions du L611-1 du CSS.
    La suppression du 1° du 2 du IV de l’article 155 (inscription au RCS) du CGI a principalement des conséquences en matière fiscale pouvant entraîner le passage automatique du régime LMNP au régime LMP avec diverses conséquences. Il pouvait exister des stratégie d’inscription ou de non inscription au RCS qui disparaisse de fait.

    • Je ne suis pas certain d’être d’accord. L’article l611-1 concerne également la location meublée résidence principale du locataire

      • ALAIN LAMBARD says:

        Pour que la location de la résidence du locataire il faudrait qu’elle soit considérée comme une location saisonnière ce qui est contraire au texte de la loi de 1989 (titre II ou III)

        • @Alain
          Je ne suis pas sûr de bien comprendre votre phrase !
          Pouvez-vous être plus explicite? Merci.

          • ALAIN LAMBARD says:

            La location meublée visée à l’article 611-1 est celle définie au Code du tourisme.
            La location meublée, à titre d’habitation principale est définie à la loi de 1989 complétée par la loi ALLUR.
            A l’exception de la référence obsolète au 1° du 2 du IV de l’article 155 du CGI, l’article 611-1 ne vise que les location saisonnières lorsque le CA annuel est supérieur à 23000€.
            Ce n’est pas la LM qui est visée par le texte, mais la LM saisonnière qui est sensée changer la vie dans les villes; Un habitant d’un quartier qui vit toute l’année dans un appartement meublé se comporte , a priori, comme un habitant du même quartier qui habite un appartement loué nu.

            • Selon cette analyse, quelles sont les conditions pour être affilié SSI pour une location meublée « résidence principale du locataire » et surtout quels articles du code de la sécurité sociale ?

              Je ne crois toujours pas être en accord avec cette analyse.

              • Alain LAMBARD says:

                Jusqu’au 31/12/2019 (voir projet de loi de finances pour 2020 relatif à la date de la suppression du 1 du 2 du IV de l’article 155 du CGI) ) l’affiliation au régime des indépendant est prévu par l’article 611-1 du CSS qui prévoit que depuis le 1-1-2017, les personnes exerçant une activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés sont obligatoirement affiliées aux régimes de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles dès lors que les recettes tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23 000 € par an et qu’une des deux conditions suivantes est remplie :
                – ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de leur part pour une affiliation au régime général de sécurité sociale dans les conditions ci-dessous ;
                – un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés comme loueur professionnel

                • Bonjour Alain,
                  C’est rare mais je ne suis pas d’accord avec votre lecture 😉
                  Le passage cité du L611-1 est alternatif ; les deux conditions sont 1) le seuil de 23 k€ de recettes 2) soit recueillies dans le cadre de locations saisonnières « OU » lorsque le loueur est inscrit au RCS en qualité de LMP.
                  Et c’est d’ailleurs ce que vous semblez dire dans votre dernier commentaire puisque vous visez « une des deux conditions suivantes ».
                  N’en êtes vous pas d’accord ?

                  • Alain LAMBARD says:

                    Si le législateur appliquait les préceptes de Boileau « ce que l’on conçoit bien s’énonce clairement et les mots pour le dire viennent aisément » nous n’aurions pas l’occasion de discuter de ce texte et de biens d’autres. Le problème vient de l’enchaînement des virgules; le premier terme du texte concerne le seuil, suivi d’une condition (lorsque..) le deuxième terme débute par « ou lorsque » ce qui se moi, mais aussi d’autres (FL…) signifie(rait) que le seuil est un élément commun.

                    • Nous sommes d’accord sur le fait que la condition de seuil est un élément commun.
                      Mais du coup, au-delà du seuil, l’autre élément est soit des locations saisonnières (1ère possibilité), soit des locations consenties par un loueur inscrit au RCS en qualité de LMP (2ème possibilité, laquelle peut donc concerner indifféremment tant les loueurs saisonniers que les loueurs à usage de résidence principale du locataire).
                      En supprimant la condition d’inscription au RCS, on a donc une première condition de seuil, suivie d’une sous-condition ayant perdu son alternative qui se voit abrogée.
                      A partir de là il y a deux approches possibles ainsi que soulevé par Guillaume dans son article :
                      – soit on considère que ne relèveront de la SSI que les loueurs saisonniers >23 k€ ;
                      – soit on considère que relèveront de la SSI tous les loueurs en meublés > 23 k€.
                      Je pencherai pour ma part plutôt pour la seconde conception (bien qu’une lecture littérale devrait amener à privilégier la première) car, à l’inverse, cela voudrait dire que plus aucun LMP n’est affilié à la SSI à défaut de faire de la location saisonnière…

              • Une petite SARL de famille avec épouse et enfants ?
                Cela signifie apporter les biens ou revendre (remprunter) à la SARL et en profiter pour donner la nue prop des parts aux enfants et garder l’usufruit… peut être que dans ces cas seule la valeur de l’usufruit sera prise en considération ???? J’en n’en sais rien mais je cherche….

  9. Ne nous y trompons pas le passage en lmp se fera pour tous ce qui remplissent les deux critères (20k et sup au revenu du foyer fiscal ) et avec donc charges sociales et plu value des professionnels

    Ça va faire très mal à la revente des biens !!!

    • ALAIN LAMBARD says:

      Sièges;le 3° Du 2 du IV de l’article 155 du CGI issu de de la loi de finances pour 2009 a été rédigé afin de faire sortir un maximum de contribuables du régime de la LMP qui, a pour conséquence que ce régime est essentiellement applicable actuellement aux retraités percevant des retraites annuelles inférieures à 23 000 €.
      Il est donc actuellement difficile d’être logé dans une activité de LMP.
      Quant aux charges sociales: voir ci-dessus

  10. Pour être lmp c est clair
    Plus de 23000 EUR de revenu de meublée et revenu des meublées sup aux revenus total du foyer fiscal

    • C’est tellement clair que si vous faites de la location meublée de votre résidence principale en totalité ou en partie, vous êtes exonéré d’impôts jusqu’à 136€ par m² et par an.
      Donc au dessus de 170 m² de surface louée( >= 23 000€), vous ne payez pas d’impôt et vous êtes qui ? LMP ou LMNP ?

  11. Bonjour
    je ne vois pas trop ce qui change étant donné que les LMNP étaient déjà redevables des cotisations sociales au delà de 23k€ de recettes ?
    par ailleurs, il s’agit généralement uniquement du forfait de base, le principe même de la location meublée étant d’avoir un bénéfice fiscale de 0 ou proche de 0

  12. La grosse différence c est au mieux de payer le forfait fiscal (1500 euros) Si la recette comptable est de 0 EUR chaque annee mais c est surtout à la revente du bien avec la réintégration des amortissements et le chargement social du resultat plus imposition à la tmi
    La c est vraiement le régime le moins favorable

  13. Benoit CHRISTIAN says:

    Bonjour,

    Je ne suis pas sûr de bien comprendre l’interprétation de l’article L611-1 du Code de la Sécurité sociale…

    Il est indiqué au 6° : « Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts »

    La partie « lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile » me semble exclure les locations meublées longue durée (= RP du locataire) pour la condition de recettes, non ?

    Et pour ce qui est de l’inscription au RCS, la disposition n’existant plus dans le CGI, elle me semble caduque.

    En l’état actuel de la rédaction du L611-1 et en l’absence de circulaire de la SSI, les locations meublées longue durée ne me semble pas visées par l’assujettissement à la SSI, mais peut-être me trompes-je…

    • Alain LAMBARD says:

      Voir ma réponse à Guillaume ci-dessus sur le champ d’application de l’article 611-1 jusqu’au 31/12/2019.

    • Benoit CHRISTIAN says:

      Bonjour,

      Je me permets de reprendre ci-dessous un extrait d’une analyse d’un avocat fiscaliste (accessible librement sur internet) sur ce sujet :

      « Pour comprendre le sujet, il faut d’abord citer les textes concernés par cette histoire et bien les lire :

      C’est l’article L 611-1 du code de la sécurité sociale qui fixe les règles :

      « Le présent livre s’applique aux personnes suivantes : (…)

      6° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ; (…). »

      Le 2 du IV de l’article 155 CGI indique :

      « 2. L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

      1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

      2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

      3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

      Il faut aussi citer la définition légale des meublés de tourisme telle qu’elle figure à l’article L 324-1-1 du code du tourisme :

      « I.-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. »

      Cette définition du meublé de tourisme est reprise, presque mot pour mot, dans l’article L 611-1 du code de la sécurité sociale. Il manque juste quelques mots non significatifs (villas, appartements ou studios et clientèle de passage).

      C’est une version un peu simplifiée, mais le concept visé est bien celui du meublé de tourisme, même s’il n’y a pas renvoi direct de l’article L 611-1 du code du tourisme.

      Par ailleurs, l’article du code de la sécurité sociale renvoie, cette fois en revanche par un renvoi direct, à deux conditions prévues à l’article 155 du CGI.

      Ces conditions sont bien connues des fiscalistes car ce sont 2 des 3 conditions qui définissent le régime du loueur en meublé professionnel : la condition des recettes supérieures à 23 K€ et la condition d’inscription au RCS.

      Petit exercice de logique

      Le texte du 6° de l’article L 611-1 pose deux conditions cumulatives, mais la deuxième condition est elle-même composée de deux conditions alternatives.

      Les conditions cumulatives sont celles qu’il faut cumuler : par exemple les gens qui sont méchants et les avocats fiscalistes iront en Enfer. Ceux qui sont seulement méchants ou seulement avocats fiscalistes (comme moi) iront au Paradis.

      Les conditions alternatives sont celles qui s’appliquent indifféremment : je serai gros si je mange trop de sucre ou trop d’aliments gras.

      Pour les matheux experts en logique, la formule c’est assujettissement si A et (B ou C).

      A c’est la première condition, c’est-à-dire le chiffre d’affaires supérieur à 23 K€.

      La deuxième condition cumulative c’est (B ou C). C’est donc une condition elle-même constituée de deux conditions alternatives : B ou C

      B est la qualité de meublé de tourisme

      C c’est l’inscription au RCS.

      Si vous supprimez C, la formule devient A et B.

      Donc si vous supprimez la condition d’inscription au registre du commerce, pour être assujetti, il faut à la fois faire plus de 23 K€ de recettes et être un meublé de tourisme.

      La suppression de la condition d’inscription au RCS n’entraîne donc pas l’assujettissement de tous les loueurs qui font plus de 23 K€ de recettes. »

  14. J’espère que le LMP va s’appliquer en « ou » :
    – Soit revenus > 23 KE
    – Soit revenus > revenus du foyer

    Je me marre :-)))))
    hastag pigeons qui ont voté Macron. Sa révolution il vous la fait bien à l’envers

  15. Alain LAMBARD says:

    Le bénéfice fiscal est établi à partir du bénéfice comptable (notamment article 38 quarter de l’annexe III du CGI).
    Ce bénéfice est ensuite corrigé, en pratique, des disposition visées à l’article 39 C du CGI (amortissements générant un déficit et qui sont reportés indéfiniment et imputables sur les bénéfices futurs ou plus-value en cas de cession pour ce qui concerne le régime de la LMP).
    Les amortissements doivent être pratiqués, depuis le règlement comptable sur les actifs applicable à compter de 2005, selon la méthode des composants et correspondre à une dépréciation réelle de l’immeuble. Ces règles comptables ont été reprises, en ce qui concerne la méthode des composants à l’article 15 bis de l’annexe II du CGI.
    L’administration a précisé au N° 190 du BOI-BIC-AMT-10-40-10-20131216 pour ce qui concerne le immeubles de placement (ce qui est le cas des immeubles loués dans le cadre de la LM (P ou NP) : « lorsqu’un immeuble répond à la définition d’un immeuble de placement, les amortissements relatifs aux composants et à la structure de l’immeuble sont calculés en retenant la durée normale d’utilisation de chaque élément ».
    Sur ces fondements à la fois comptables et fiscaux l’administration est en droit de rejeter les plans d’amortissement fantaisistes et opportunistes qui n’auraient pour but que de réduire le résultat imposable.
    En conséquences et si l’on applique cet ensemble de règles…
    – Si le résultat, régulier, tant vers zéro avant amortissement, cela se traduit par une perte comptable, mais aussi une sortie nette de trésorerie.
    Si le résultat comptable régulier, tant vers zéro ou est même négatif, après la comptabilisation des amortissements sur la « durée normale d’utilisation » cela signifie qu’il s’agit, sur le plan économique, également d’un mauvais investissement car l’amortissement a, notamment, pour objectif de prendre en compte la dépréciation effective.
    Après application de ces règles un résultat régulier qui tend vers zéro (0) provient probablement d’un mauvais investissement.

    • Merci alain pour ce joli commentaire ! Effectivement, la pratique sur le sujet est désastreuse ! il est tellement tentant de pratiquer un amortissement sur 20 ans… que nombreux sont ceux qui ne s’en privent pas !

      Le beurre (amortissement excessif) ; L’argent du beurre (absence de prise en compte des amortissements lors du calcul de la plus-value) ; conduiront inévitablement à la fin du régime fiscal !

      • Ne pas oublier non plus le plafonnement de l’art. 39 C du CGI qui, de toutes façons, rend inopérant un plan d’amortissement qu’on voudrait trop « agressif » (pour un excellent article -un peu technique- sur le sujet : http://paulduvaux.com/item/473-location-meublee-et-amortissement-non-deductible-art-39-c ; j’espère que vous ne m’en voudrez pas Guillaume de mettre un lien externe !).

        Un vrai enjeu qu’on constate néanmoins en ce moment c’est la fraction du coût du terrain dans le coût de revient du bien ; l’administration conteste de plus en plus l’usage des 20%, ce qui diminue d’autant le coût des constructions et donc les annuités d’amortissement.

        Sinon pour mention j’ai déjà constaté des loueurs en meublé qui frisaient régulièrement le résultat nul juste par le jeu de l’imputation des frais d’acquisition (lorsqu’on achète un nouveau bien tous les deux ans, mine de rien, ça fait de la charge).

        • Alain LAMBARD says:

          J’avais également omis, dans mon topo ci-dessus de rappeler de « détail » qu’est l’évaluation du terrain.

      • Il faut faire appel à un comptable qui connait les règles d’application des amortissements. Si l’amortissement pratiqué n’est pas conforme = redressement fiscal.
        En location nue un bien se déprécie aussi (travaux sur l’immeubles et dans l’appartement réguliers)… et n’est pas pour autant un mauvais investissement pour qui sait dénicher la bonne affaire… bien placé et facile à louer.
        Donc si en sus des charges de type déficit foncier on applique un amortissement cela ne peut être que du bonus en terme de rentabilité « nette » de charges ET d’impôts.

        • Tout comptable connait les règles d’amortissements car cela constitue l’un des fondements de son métier.

          Par contre beaucoup de cabinets (en ligne) préfèrent la quantité au détriment de la qualité et se limitent à satisfaire leur clientèle de propriétaires- loueurs au détriment d’un véritable suivi de la réglementation.

          • d’accord avec vous Christophe, les site comptable en ligne ne donne pas de conseil et ne creuse pas les dossiers comme un comptable bien en vie! j’en fais les frais aujourd’hui pour de petite economies!

      • Désolé, mais la majeure partie des amortissements se fait bien sur 20 ans voire un peu moins (en fonction des situations le pic d’amortissement peut se situer vers 17 ans).
        Plus exactement encore, ce sont dans les premières années que les amortissements sont les plus importants en termes de volumes financiers.

        Il ne s’agit en aucun cas de « fantaisies », c’est ce qu’appliquent tous les logiciels dédiés des experts comptables, et c’est validé par les CGA.

        Par ailleurs, l’investissement meublé peut se considérer en cascade avec plusieurs investissements successifs qui viennent abonder les amortissements.

        Aujourd’hui la situation est moins favorable, mais l’Histoire fourmille de locations de luxe, notamment dans le Lubéron, avec des revenus plus que confortables pour leurs propriétaires (sans parler de la plus value latente), mais qui n’ont jamais fait l’objet de la moindre imposition.

        En location nue, ou sans déclaration au réel, le rendement d’un bien immobilier doit se situer dans les 5/6% dans les cas les plus favorables, c’est vraiment très peu.

        Une seule chose compte : les calculs, les calculs, les calculs

        les idées reçues n’ont pas leur place pour une gestion patrimoniale réussie…

        • « la majeure partie des amortissements se fait bien sur 20 ans  »

          Effectivement avec 5% d’amortissement, il est facile de ne pas payer d’impôt 😉

          Etes vous vraiment en train de nous expliquer que vous trouvez « normal » d’amortir la structure et le bâti de votre immeuble sur 20 ans ?

          • Pas du tout, rien ne me semble normal 😉
            Sur quelles bases vous appuyez vous ?

            Cdt

            • Je ne sais pas.

              « En pratique, la durée d’amortissement des composants devrait correspondre à la durée à courir jusqu’à son remplacement. »

              Extrait du Bofip : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2060-PGP.html

              • Ainsi, prendre la durée d’un amortissement avec une durée similaire à celle de l’emprunt (20/25 ans) qui sert à acquérir le bien immobilier peut se défendre complètement il me semble.
                A l’issue de l’emprunt, le bien est payé et donc peut être remplacé.

                Si je me fais l’avocat du diable, la durée moyenne de possession d’un bien immobilier doit être entre 5 et 7 ans, du coup, on peut argumenter que le bien immobilier peut être remplacé au bout de 5 à 7 ans… et amortir sur cette durée…

                Mais cela fera probablement hurler les EP et à juste titre.

                Je m’en remets donc à l’analyse des EP et CGA 🙂

    • Il me semble bien pourtant qu’en matière de LMP les immeubles inscrits à l’actif ne constituent pas des immeubles de placement mais bien des immeubles destinés à l’exploitation. C’est d’ailleurs pour cette raison que les loueurs en meublés professionnels peuvent bénéficier notamment des dispositions du 151 septies.

      Malgré tout je suis entièrement d’accord, une résultat comptable proche de zéro n’est pas un aussi bon investissement que les verdeurs de rêves veulent nous faire penser.

      • pas de vendeur de rêve, juste un particulier qui achète un bien immobilier ancien bien placé à un prix intéressant avant travaux et qui fait son opération tout seul comme un grand sans vendeur de rêve…
        Nous ne parlons pas de la même chose je pense . Je parle de la technique BIC au réel avec amortissement appliquée à un bien immobilier ancien et vous parlez de produits neufs packagés vendus par des vendeurs de rêve (là je vos rejoins concernant la rentabilité)…

        • Dans le cas d’un immeuble bien placé et bien loué … le résultat fiscal ne peut être égal à zéro.

          En effet dans un tel cas la rentabilité nette n’est limitée qu’au montant des amortissements (par ex : plan d’amort sur 20 ans : rentabilité nette 5%)

          • En admettant que le prêt est sur 20 ans, que les biens s’autofinancent intégralement, je suis d’accord avec le rendement net de 5%. Cela suppose également que les biens immobiliers ne s’apprécient pas. Mais 5% net en immo ce ńest pas si mal…

            • Je suis d’accord … mais uniquement avec un plan d’amortissement à 20 ans … ce qui signifie qu’avec un plan d’amortissement à 25 ans ou plus il y a bien un risque de résultat positif .

              Nous sommes bien d’accord que cela reste une rentabilité honorable …mais la où le bas blesse est que les vendeurs de rêve (web informeurs vendeurs de formations) veulent nous faire croire qu’il est possible d’avoir des rentabilités bien supérieures sans aucun impôt.

      • Alain LAMBARD says:

        Un immeuble de placement est un immeuble qui n’est pas utilisé directement pour l’exercice de son activité; c’est le cas d’un immeuble loué (nu ou meublé) qui n’est pas utilisé directement par l’exploitant dans l’exercice de son activité. C’est le locataire qui utilise l’immeuble.
        Un immeuble loué dans le cadre de la LM est donc un immeuble de placement.
        Vous ferez, par ailleurs, la différence par rapport à un immeuble utilisé dans le cadre de la para-hôtellerie qui, dans ce cas, notamment, ne subit pas les conséquences des dispositions de l’article 39 C.
        Enfin, les dispositions de l’article 151 septies s’appliquent à certaines conditions sans que celles-ci incluent la notion d’immeuble de placement.

        • Pourtant l’administration fiscale avait un temps fut exclu les immeubles de placement du régime du 151 septies puis est revenue sur sa position exclusivement pour la LMP.
          Et à l’époque l’AF évoquait bien le terme « immeubles de placement » pour les locations meublées.

          Dans la mesure ou l’activité professionnelle de l’entreprise est la location d’un immeuble meublé, je vois difficilement comment l’on peut affirmer que l’immeuble inscrit à l’actif n’est pas destiné à son activité puisque cela en est bien le cœur.

          • Alain LAMBARD says:

            Je corrige et notamment je précise la notion d’immeuble de placement en citant la doctrine administrative:
            BOI-BIC-PVMV-20-40-30-20170405
            « 2° Biens affectés à l’exploitation du cédant
            a° Notion d’exploitation
            Immeubles ou droits réels détenus en direct :
            210
            Un bien est réputé affecté à l’exploitation lorsqu’il est utilisé dans le cadre de l’activité économique exercée par l’entreprise.
            La notion d’exploitation requiert en effet qu’au-delà de l’imposition dans une catégorie de revenus relevant des activités professionnelles (BIC, BNC, BA), les immeubles soient directement utilisés pour le développement d’une activité de nature industrielle, commerciale, libérale ou agricole : production ou fourniture de biens et/ou de services (usine, local commercial, etc), ou à des fins administratives (bureaux, etc).
            Les hôtels sont considérés comme relevant de la catégorie des immeubles affectés à l’exploitation, dès lors qu’ils sont exploités directement par leurs propriétaires ou au travers d’une société qui leur est liée.
            Sont donc exclus du présent dispositif les immeubles de placement, c’est-à-dire les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital.
            Tel est le cas par exemple des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre non professionnel (CGI, art. 155, IV).
            En revanche, lorsque l’activité de location en meublé est exercé à titre professionnel au sens du IV de l’article 155 du CGI, les locaux d’habitation meublés mis en location sont réputés affectés à l’exploitation ».
            En d’autres termes:
            En LMNP, les immeubles ne sont pas des immeubles de placement
            En LMP: les immeubles sont des immeubles de placement.
            L’amortissement d’un bien devra donc être effectué d’une façon différence selon la qualification du régime LMP ou LMNP.

  16. Merci pour ces précisions, j’ai juste un doute sur la fin de votre propos :
    « En LMNP, les immeubles ne sont pas des immeubles de placement
    En LMP: les immeubles sont des immeubles de placement. »
    N’est ce pas plutôt l’inverse ?

  17. Quel bordel !
    Quelqu’un parmi les spécialistes est-il en mesure de vulgariser et de faire un résumé clair et structuré de ce bazar ?

    • Alain LAMBARD says:

      En supposant qu’un résumé soit correctement et clairement rédigé il aura pour conséquence de laisser de coté certain aspects et l’on sait, pertinemment, que le diable (CSS et CGI) se niche dans les détails…

  18. Ne serait t’il pas judicieux de constituer une société pour louer et exploiter ses propres biens en meublé pour bénéficier du meilleur des 2 mondes ?
    D’un côté j’amortie les travaux et détermine un loyer qui me permet de faire face à mes charges d’emprunt, mes charges courantes en neutralisant l’impôt pendant la consommation du déficit foncier. Je revends dès que le déficit est épuisé avec, le cas échéant, PV des particuliers.
    De l’autre, j’accumule la trésorerie dans une société fiscalisée à 15% (ou plus si bénéfices plus importants) en pratiquant l’amortissement sur le mobilier et travaux engagés par la société. Je sors l’argent au besoin en choisissant le moment où je suis fiscalisé sur ces revenus. Le cas échéant, la société utilise la trésorerie pour réinvestir.
    Ce raisonnement parait pertinent si l’on a pas besoin des loyers pour vivre ?

    • Le Mecreant says:

      piste qui me semble intéressante.

      • Je suis en pleine réflexion car je pourrais réunir l’ensemble des critères en 2020 qui me feraient basculer dans le régime LMP en 2020… Comme je n’ai investi que dans des biens avec bcp de travaux, la taxation de la PV court terme (= amortissements comptables) à la sortie en tant que LMP me semble punitive et ruine tous les efforts de la location meublée…

        • Eh oui…. Scandaleux de changer les règles du jeu en route !!!

        • Solvinz il me semble que la plus-value en LMP est exonérée après 5 ans d’exercice fiscal LMP.

          • Uniquement la plus-value long-terme, la PV court-terme (amortissement) est elle fiscalisée à 100 %. C’est là le piège du LMP

            • C’est un peu plus subtil.
              Du point de vue de l’IR tout est neutralisé ; c’est seulement du point de vue des cotisations sociales que la fraction à court terme demeure assujettie.
              Par contre attention ce régime (art. 151 septies) est soumis à une condition de CA plafond (90 k€).
              Il existe un autre régime permettant une exonération totale des seules plus-values à long terme, mais c’est 15 ans de détention qu’il faut et non 5 ans d’exercice LMP (art. 151 septies B).

              • Merci pour ces précisions Cédric.
                Pouvez-vous m’expliquer pourquoi vous utilisez les termes « autre régime » ? Est-ce bien un autre régime (et si oui, le quel ?) ou plus simplement une conséquence de la durée de détention ?
                Merci d’avance !

                • Par « autre régime » je vise un autre régime d’exonération des PV que celui auquel vous faisiez initialement référence.
                  Mais je vous confirme qu’on parle d’une activité LMP dans les deux cas.

  19. ON LIT SOUVENT

    • supérieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal

    Faut il retenir 50% ou 100 % des revenus

    • Vos revenus d activités, doivent être supérieurs au revenus de location meublée….

    • ALAIN LAMBARD says:

      Le plus simple est de relire le texte (CGI 155 IV, 2, 2° et 3°)

      2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

      3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

      • Ce qui en d’autre termes implique le cumul des 2 seuils (recettes > à 23 k€ et recettes > à 50 % des revenus du foyer fiscal or revenus décrits dans le §3° ci-dessus) pour basculer automatiquement dans le régime LMP.

  20. « hors » revenus décrits dans le §3° ci-dessus

  21. MECHINEAU GERARD says:

    Je précise ma question avec un exemple:

    recettes 30 000 €
    revenus d’activité 50 000 €

    Pour a Lombard LMP car 50 0000 > 30 000

    Pour Solvinz LMNP car 30 000 > 50 % de 50 000

    Chercher l’erreur?

    merci à tous et bon week end

    • L’erreur, c’est moi qui l’ai commise.
      Il s’agit bien de la double conditions de dépassement de 23 k€ et de la TOTALITÉ des revenus du foyer fiscal. Désolé pour cette erreur.
      Dans votre exemple, vous ne passez pas LMP car les recettes son supérieures à 23 k€ mais inférieures au revenus du foyer fiscal.

  22. Que pensez vous des nvlles obligations qui risque de sortir quant à l obligation de respecter un maximum de 33% d endettement pour les crédits immobiliers
    Ce sera bien la fin de l investissement immobilier !!!

    • Il me semble que cela existe déjà.
      La question est: quelle assiette de revenus pris en compte pour calculer les 33% ?

      • Oui c’est déjà le cas. J’ai personnellement dû quitter mes banques « classiques » qui retiennent ce critère d’endettement pour me tourner vers une banque qui considère le reste à vivre. Pour c’est le CIC mais ils existent plusieurs enseignes qui accompagnent les investisseurs

        • Effectivement cela me semble plus rationnel de raisonner sur le reste à vivre plutôt que sur l’immuable 1/3 des revenus qui ne devrait concerner que les revenus en dessous d’un certain seuil.

  23. Bonjour à tous,

    Savez vous quand le Sénat va voter cette amendement ?
    Je trouve ça dingue d’appliquer un truc maintenant alors que le 1er Janv est dans 15j
    On ne parle pas de chaussettes mais d’immobilier et il y a des milliards en jeu.

    Ce pays me rends dingue

    merci

  24. Bonjour, je suis fonctionnaire et sur les conseils de mon expert-comptable j’avais choisi le statut LMNP (numero de siren sans inscription au RC) il y a 6 ans afin d’exploiter un bien à destination d’une clientèle mixte : étudiante 9 mois/saisonnière 3 mois, j’objectif étant de préparer une activité et un revenu complémentaire en vue d’une faible retraite
    Le CA 2019 est de : étudiants 20000€ + saisonnière 8000€ bénéfices 4000€
    Ce que je comprends : mon CA dépassant mes revenus salariés (je suis a 80%) je basculerai de fait en LMP car la troisième condition (être inscrit au RC) devient caduque.
    Cependant mon statut de fonctionnaire étant incompatible avec une activité pro je ne peux m’affilier au RSI, alors que faire :
    la seule issue que je vois serait de reprendre une activité a 100% + louer un bien hors activité LMNP et peut être réaliser moins de CA en saisonnier, tout cela afin que mes revenus dépassent les revenus de l’activité LMNP ?
    Merci pour votre retour
    Franck

    • Vous avez effectivement les solutions ou sinon demander à l’administration un examen par la commission de déontologie pour cumuler les 2 fonctions.

      https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31219

      • Merci pour votre retour Michel 🙂 je vois toutefois dans le texte une problématique :
        Ainsi, l’agent qui envisage d’aller travailler dans le secteur privé ou de créer ou de reprendre une entreprise doit en informer par écrit son administration 3 mois au moins avant le début de son activité.

        L’activité est lancée depuis des années, si je me retrouve dans cette situation c’est de fait a cause d’un changement de texte législatif.. il faudra peut être que j’abandonne la loc saisonnière et peut être même le meublé.. encore une remise en question

        • Vous étiez en LMNP et cette activité n’est pas une activité commerciale (non enregistrée au RCS) mais une activité CIVILE.
          A partir de là, je ne vois pas où est le problème.
          Mais par sécurité, peut-être faudrait-il consulter un avocat spécialisé avant toute initiative.

          • J’étais LMNP ! mais maintenant je suis quoi ? un LMNP qui a glissé LMP de fait et non de choix car + de 23000€ de CA et son CA dépassant ses autres revenus..
            je ne suis pas non plus avocat fiscaliste j’essaie de comprendre car il y aurait peut être matière a faire un recours au conseil constitutionnel, c’est pas possible de mettre les gens dans des situations ubuesques, ils pensent a quoi ce qui nous dirigent ?

            Merci d’avoir répondu Michel et bonne soirée

            • La question importante est de savoir si vous exercez désormais une activité commerciale ou civile pour votre commission déontologique.

    • Normalement en temps partiel, vous ne devriez pas avoir de clause d’exclusivité de votre contrat de travail.

      https://www.legalplace.fr/guides/clause-exclusivite/

  25. Je suis dans une situation similaire en tant que salarié. J’ai une clause d’exclusivité qui proscrit toute activité professionnelle. Avec le changement de règles tous les 4 matins, je suis en passe de basculer en LMP ce qui constituerait potentiellement un motif de licenciement. Pour des raisons d’optimisation fiscale, je ne veux pas du statut LMP et envisage de créer une société dédiée à l’exploitation de mes biens. La situation est identique. Je suis pris au piège ?
    Quel pays de taré(e)s ! L’expatriation a de beaux jours à venir…

    • Votre société, vous l’inscrivez au nom de votre épouse, fils, mère, père, ….
      sinon même réponse qu’à Franck C, activité commerciale ou civile ?

  26. LMNP ou LMP ce sont juste des considérations fiscales.
    Juridiquement vous exploitez des immeubles, ce qui est une activité civile.
    Aussi, devenir LMP ne fait ni de vous un commerçant, pas plus que vous ne devenez inscrit au RCS ou au répertoire des métiers.
    Je n’ai pas connaissance d’une impossibilité « statutaire » d’affiliation au RSI ; quoiqu’il en soit il me semble que vous aurez tout intérêt à décider en coordination avec votre administration.
    PS : à vérifier mais il me semble que la commission de déontologie a été supprimée au profit de la HATVP

  27. ALAIN LAMBARD says:

    L’activité de LM est TOUJOURS CIVILE quelle que soit la qualification fiscale ou sociale qui est donnée en fonction des critères visés au 2 du IV de l’article 155 du CGI et au 6° du L611-1 du Code de la Sécurité sociale. Il en irait autrement si, en plus de la location de choses (LM) les prestations visées à l’article au b) du 4 de l’article 261 du CGI étaient proposée ou fournies. On serait en présence d’une activité de louage de services (para-hôtellerie) qui est une activité commerciale et qui a pour conséquence que cette activité n’est pas qualifiée de location meublée.
    Par ailleurs, et sans prétendre être exhaustif, je ne vois pas comment un contrat de travail ou une activité de fonctionnaire pourrait interdire à un individu de détenir des parts ou actions d’une société. La question de la gérance pourrait cependant être plus complexe. Mais, de la même manière pour ce qui concerne le contrat de travail, sur quelle base, même contractuelle, interdire à un salarié d’être gérant d’une société ayant une activité civile patrimoniale. Il ne s’agît en aucun cas, ni de concurrencer son employeur, ni de distraire une partie significative de son temps à la disposition de son employeur.

  28. Merci en tout cas du retour concis de A.L !
    Ensuite moi aussi comme Solvinz pour des raisons fiscales le statut LMP ne m’intéressait pas et dans la mesure ou je peux l’éviter je le ferai, mais seulement après calculs de mon expert comptable, arrêter la loc saisonnière, augmenter mes revenus avec un retour a temps complet et louer un bien supplémentaire ferait repasser mes revenus au dessus du CA LMNP, c’est peut être une question de réglage qui permettrait de se laisser un an pour voir comment les choses évolues avant de prendre des décisions plus radicales
    Je pense aux vendeur de rêves qui proposent encore le statut de LMNP aux pigeons de services qui imaginent s’enrichir sans donner leur sang, leur labeur, des larmes et de la sueur ! (c’est pas de moi )…de mes 10 ans expériences je ne suis malheureusement pas au premier retour de manivelle (inondations, fiestas Etudiants et de saisonniers dans les copro, impayés, appartement dégradés…) bon cela se gère et j’en était conscient par contre ce que j’ai du mal a digérer c’est le changement de texte législatif qui font que l’activité elle même est mise en péril avec un risque de désastre financier si sortie en catastrophe !

  29. Je pense justement que la question à se poser est: comment poursuivre le développement des nos investissements en location meublée sans tomber dans le piège tendu du LMP (amortissement importants = taxation plus-value court terme à la sortie) et de l’augmentation de nos salariés pour échapper à ce régime que je considère comme confiscatoire ?
    Devoir augmenter ses revenus salariés pour pouvoir continuer d’investir en meublé sous le régime LMNP est une aberration contraire à l’objectif recherché !
    Une alternative plus acceptable à mes yeux consiste à créer une société dédiée à l’exploitation de mes biens immobiliers (qui servira éventuellement à réinvestir et, entre autre, exploiter d’autres biens) pour bénéficier d’une part de la déduction des amortissements (meubles, entretien, frais d’exploitation,…) et de la fiscalité des entreprises, et d »autre part du régime des revenus fonciers avec la déduction des travaux en nom propre. La trésorerie pourra être accumulée et sortie au besoin.
    A mon sens, c’est la meilleur piste à creuser. Malheureusement celle-ci semble incompatible avec une clause d’exclusivité puisque l’activité de l’entreprise n’est plus civile mais commerciale… Voilà dans quelle m.. je me trouve aujourd’hui. Le recours à l’homme de paille me semble être ma dernière issue. C’est Madame Depaille qui va être contente !

    • Bonjour Solvinz,
      votre alternative semble intéressante. Toutefois je ne saisis pas exactement le montage. Pourriez-vous détailler un peu plus le principe.

      • En d’autres termes, voici le schéma dans ces grandes lignes:
        Je loue en nue à ma société avec un montant de loyer qui permet de payer les charges, emprunts et éventuels impôts = effort d’épargne faible à nul. Une fois le déficit foncier « consommé », je revends pour racheter un nouveau bien. La PV éventuelle est taxée selon le régime des particuliers.
        Il y a des possibilités d’optimisation en « rachetant à soi-même » même mais je ne vais pas rentrer dans les détails de ce montage.
        La société déduit les loyers, charges et amortie l’ameublement. Le bénéfice est faiblement taxé, (15 % jusqu’à 38120 €, 25% au delà à l’horizon 2022). Je cumule la trésorerie dans l’entreprise qui me servira éventuellement à réinvestir ou sortir des dividendes au besoin.
        D’une part un patrimoine se finance en nom propre, d’autre part j’accumule la trésorerie dans la société. La société développe sa capacité d’investissement et la rémunération/dividendes peut être versées au fil des besoins du gérant/présidente en fonction de ses besoins/possibilités de l’entreprise.

        • je ne comprends pas bien comment en louant en nu vous pouvez payez toutes vos charges et emprunts et impôts (car ces derniers sont TMI+17.2%). En admettant que vous ayez un déficit foncier, alors la plus-value à la revente va être calculée en tenant compte des déficits donc même sans plus value vous allez être imposé… non ? Et vous perdrez le bénéfice de votre montage ?

          Je pense que vous devriez creuser la vente immédiate de vos biens à votre SARL DE FAMILLE (comme cela vous pouvez aussi si vous avez des enfants, leur transmettre la nue propriété des parts = 0 car endettement et amortir les biens ce qui est impossible si vous transmettez la nue propriété des biens…). Vous récupérer le prix de vente et votre société s’endette…

          je ne maîtrise pas bien, mais j’essaie de comprendre car bien que n’ayant pas encore le même problème, j’anticipe et comme je souhaiterais effectivement transmettre ces biens à mes enfants plus tard mais en garder l’usufruit car retraite future queues de cerises (congés parentale et arrêt pour s’occuper des enfants…). de plus si société, assurance emprunteur avec possibilité de clause séquestre et risque en cas de décès plus maîtrisé.

          J’ai peut être écrit n’importe quoi…

  30. « l’augmentation de nos salaires »

  31. Bonjour, je ne connais pas votre situation familiale, mais la piste d une entreprise individuelle par époux pourrait être creusée, sarl de famille également… Ça double le seuil des 23000 et le reste en foncier, c’est vers cette piste que je vais me tourner…

    • Personnellement, foyer fiscal commun avec Mme. Bientôt 7 lots en meublé après travaux en cours (colocation et LCD), le CA dépassera normalement bientôt nos revenus d’activité… D’où la réflexion du plan B pour éviter le statut du LMP.

  32. Tant que sénat n’a pas adopté :

    http://www.assemblee-nationale.fr/dyn/15/amendements/2272C/AN/2536

    Pas de changement, n’est-ce-pas ?
    Quand savoir si et quand le sénat va débattre l’amendement ?

    Merci

  33. Dingue quand même de devenir « professionnel » pour si peu, et visiblement gros manque de visibilité et de clarté quand on veut acheter pour louer et en vivre.

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